深圳安托山項(xiàng)目開發(fā)研判重新定位安托山-定

1、地業(yè)地業(yè)安托山項(xiàng)目開發(fā)研判安托山項(xiàng)目開發(fā)研判 重新定義安托山重新定義安托山 開發(fā)環(huán)境開發(fā)環(huán)境 新政出臺(tái)：市場(chǎng)新政出臺(tái)：市場(chǎng) 從激漲到觀望從激漲到觀望 片區(qū)供需：仍保片區(qū)供需：仍保 持供需失衡局面持供需失衡局面 區(qū)位分析區(qū)位分析戶型分析戶型分析形象定位形象定位 報(bào)告架構(gòu)報(bào)告架構(gòu) 【市場(chǎng)大勢(shì)描述市場(chǎng)大勢(shì)描述】 房?jī)r(jià)保持迅速上漲房?jī)r(jià)保持迅速上漲 2006一季度住宅均價(jià) 元/平米，同比上漲25.63%；關(guān)內(nèi)價(jià)格達(dá)元/ 總供應(yīng)下降，供求緊張，市場(chǎng)火爆總供應(yīng)下降，供求緊張，市場(chǎng)火爆 2006一季度總供應(yīng)量萬(wàn)萬(wàn)平方米，同比下降15.8%，住宅空置率下降19.48% 政策重拳頻出政策重拳頻出 調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)

2、定房?jī)r(jià)；國(guó)八條、深八條、溫六條市場(chǎng)持觀望態(tài)度 寶安、龍崗、龍華成熱點(diǎn)片區(qū)，香蜜湖豪宅引人注目寶安、龍崗、龍華成熱點(diǎn)片區(qū)，香蜜湖豪宅引人注目 u結(jié)論：隨著宏觀調(diào)控的實(shí)施，整體市場(chǎng)將趨于冷靜平和，關(guān)內(nèi)供求矛盾結(jié)論：隨著宏觀調(diào)控的實(shí)施，整體市場(chǎng)將趨于冷靜平和，關(guān)內(nèi)供求矛盾 難以解決，關(guān)外補(bǔ)充作用更加明顯，本年度內(nèi)房?jī)r(jià)將保持小幅平穩(wěn)上漲難以解決，關(guān)外補(bǔ)充作用更加明顯，本年度內(nèi)房?jī)r(jià)將保持小幅平穩(wěn)上漲 【福田市場(chǎng)供需】 供應(yīng)量大幅下降，需求旺盛，供需矛盾突出供應(yīng)量大幅下降，需求旺盛，供需矛盾突出 區(qū)域優(yōu)勢(shì)強(qiáng)硬，豪宅供應(yīng)大，價(jià)格高企區(qū)域優(yōu)勢(shì)強(qiáng)硬，豪宅供應(yīng)大，價(jià)格高企 一季度均價(jià)/平米，同比上漲48.98%4

3、8.98% 區(qū)域未來(lái)土地開發(fā)以中小項(xiàng)目為主，大規(guī)模豪宅項(xiàng)目鮮見區(qū)域未來(lái)土地開發(fā)以中小項(xiàng)目為主，大規(guī)模豪宅項(xiàng)目鮮見 【環(huán)香蜜湖片區(qū)歷年供應(yīng)量】 20052005年，香蜜湖最后的豪宅大戰(zhàn)，未來(lái)供應(yīng)極為有限，向香蜜湖外圍轉(zhuǎn)移年，香蜜湖最后的豪宅大戰(zhàn)，未來(lái)供應(yīng)極為有限，向香蜜湖外圍轉(zhuǎn)移 【2005年底至年底至2006上半年環(huán)香蜜湖片區(qū)銷售量上半年環(huán)香蜜湖片區(qū)銷售量】 項(xiàng)目項(xiàng)目開盤時(shí)間開盤時(shí)間銷售面積（建面）銷售面積（建面）銷售狀況銷售狀況 中旅國(guó)際公館中旅國(guó)際公館2 2期期2005-10-12005-10-1191531191531開盤當(dāng)天銷售開盤當(dāng)天銷售95%95% 香山美樹苑香山美樹苑2005-1

4、0-222005-10-229960099600 香蜜湖香蜜湖1 1號(hào)號(hào)2005-10-252005-10-25131000131000低調(diào)發(fā)售，低調(diào)發(fā)售，3434套別墅套別墅2 2天售罄天售罄 水榭花都水榭花都3 3期期2005-10-292005-10-299653296532低調(diào)發(fā)售，一周售罄低調(diào)發(fā)售，一周售罄 香格麗苑香格麗苑2005-12-102005-12-1090554905544 4個(gè)月售罄個(gè)月售罄 香雅園香雅園2006-3-192006-3-192282322823低調(diào)發(fā)售，低調(diào)發(fā)售，2 2個(gè)月售罄個(gè)月售罄 總計(jì)總計(jì)632040632040 供求分析：片區(qū)銷售火爆，市場(chǎng)需求旺

5、盛，供需比例失調(diào)，供應(yīng)缺口較大供求分析：片區(qū)銷售火爆，市場(chǎng)需求旺盛，供需比例失調(diào)，供應(yīng)缺口較大 【開發(fā)環(huán)境【開發(fā)環(huán)境總結(jié)總結(jié)】 福田供求矛盾突出，豪宅之戰(zhàn)趨于尾聲，高品質(zhì)的中小項(xiàng)目主導(dǎo)市場(chǎng)福田供求矛盾突出，豪宅之戰(zhàn)趨于尾聲，高品質(zhì)的中小項(xiàng)目主導(dǎo)市場(chǎng) 香蜜湖成為市場(chǎng)王牌，環(huán)香蜜湖片區(qū)明顯區(qū)分為三大層次，在價(jià)格、供香蜜湖成為市場(chǎng)王牌，環(huán)香蜜湖片區(qū)明顯區(qū)分為三大層次，在價(jià)格、供 應(yīng)結(jié)構(gòu)和客戶群方面有鮮明的區(qū)分應(yīng)結(jié)構(gòu)和客戶群方面有鮮明的區(qū)分 環(huán)香蜜湖供不應(yīng)求，銷售火爆，核心區(qū)域開發(fā)殆盡，外圍區(qū)域?qū)⒋笥锌蔀榄h(huán)香蜜湖供不應(yīng)求，銷售火爆，核心區(qū)域開發(fā)殆盡，外圍區(qū)域?qū)⒋笥锌蔀?開發(fā)環(huán)境開發(fā)環(huán)境區(qū)位分析區(qū)位分析

6、 市場(chǎng)劃分：香蜜市場(chǎng)劃分：香蜜 湖三大圈層湖三大圈層 區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀 與未來(lái)的矛盾與未來(lái)的矛盾 區(qū)位展望：站在區(qū)位展望：站在 20082008年時(shí)點(diǎn)上，年時(shí)點(diǎn)上， 重新定義安托山重新定義安托山 戶型分析戶型分析形象定位形象定位 報(bào)告架構(gòu)報(bào)告架構(gòu) 新政出臺(tái)：市場(chǎng)新政出臺(tái)：市場(chǎng) 從激漲到觀望從激漲到觀望 片區(qū)供需：仍保片區(qū)供需：仍保 持供需失衡局面持供需失衡局面 【香蜜湖三大圈層】 水榭花都水榭花都 香蜜山香蜜山 香格麗苑香格麗苑 熙園熙園 香榭里花園香榭里花園 香域中央香域中央 中旅國(guó)際公館中旅國(guó)際公館 香蜜湖香蜜湖1號(hào)號(hào) 香蜜湖內(nèi)圈香蜜湖內(nèi)圈 香蜜湖外圈香蜜湖外圈 緹香茗苑緹香茗

7、苑 香逸名園香逸名園 香雅園香雅園 香蜜湖幅射圈香蜜湖幅射圈 香山美樹香山美樹 香詩(shī)美林香詩(shī)美林盛景國(guó)際盛景國(guó)際 風(fēng)臨左岸風(fēng)臨左岸 園博中央園博中央 翠海花園二期翠?；▓@二期 新天國(guó)際名苑新天國(guó)際名苑 【香蜜湖內(nèi)圈：供應(yīng)量及價(jià)格分析】 樓盤樓盤占地（占地（）建面（建面（）開盤時(shí)間開盤時(shí)間售價(jià)（元售價(jià)（元/ /） 高層二手房高層二手房 價(jià)價(jià) 香榭里花園香榭里花園1 1期期49297492971600001600001999-6-11999-6-18600860012000-1400012000-14000 香榭里花園香榭里花園2 2期期492974929767818678182001-11-26

8、2001-11-26100001000012000-1400012000-14000 水榭花都水榭花都1 1期期164764.2164764.2（總）（總）82532825322002-7-182002-7-18110001100020000-2600020000-26000 水榭花都水榭花都2 2期期164764.2164764.2（總）（總）1000001000002003-7-122003-7-12140001400020000-2600020000-26000 水榭花都水榭花都3 3期期164764.2164764.2（總）（總）99480994802005-10-292005-10-

9、291600016000 中旅國(guó)際公館一期中旅國(guó)際公館一期55831558311228151228152003-6-72003-6-79000900014000-1800014000-18000 中旅國(guó)際公館二期中旅國(guó)際公館二期53530535301915311915312005-10-12005-10-11400014000 熙園熙園127962.6127962.61433901433902003-8-232003-8-23100001000016000-1900016000-19000 香域中央香域中央66904669041385501385502005-4-242005-4-241000

10、01000015000-1600015000-16000 香蜜湖香蜜湖1 1號(hào)（華府）號(hào)（華府）9354493544131000131000預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2006-62006-6預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)3000030000 新推盤售價(jià)約新推盤售價(jià)約1500015000元元/ /，一手樓與二手樓價(jià)格非常接近；，一手樓與二手樓價(jià)格非常接近； 水榭花都由于自身素質(zhì)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為片區(qū)二手樓中價(jià)格尖峰，水榭花都由于自身素質(zhì)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為片區(qū)二手樓中價(jià)格尖峰，接近接近2 2萬(wàn)元萬(wàn)元/ /； 香密湖香密湖1 1號(hào)高層再次刷新片區(qū)紀(jì)錄，預(yù)計(jì)達(dá)號(hào)高層再次刷新片區(qū)紀(jì)錄，預(yù)計(jì)達(dá)3 3萬(wàn)元萬(wàn)元/ /。 【香蜜湖內(nèi)圈：戶型分析香蜜湖內(nèi)圈：戶

11、型分析】 樓盤樓盤總戶數(shù)總戶數(shù)三房三房面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)比套數(shù)比四房四房面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)比套數(shù)比 香域中央香域中央710710 2020130-132130-132 13%13% 237237167-175167-175 52%52%5252145-149145-1498383186-189186-189 2121153-160153-1604747198-209198-209 熙園熙園689689307307159-172159-17245%45%293293183-217183-21743%43% 中旅國(guó)際公館一期中旅國(guó)際公館一期548548273273116-164116-1645

12、0%50%212212165-185165-18539%39% 中旅國(guó)際公館二期中旅國(guó)際公館二期935935190190104-106104-10620%20%338338153-170153-17036%36% 水榭花都水榭花都1 1期期470470117117121-129121-12925%25%353353171-202171-20275%75% 水榭花都水榭花都2 2期期4734738181147-166147-16617%17%324324190-205190-20568%68% 水榭花都水榭花都3 3期期4724728282148-165148-16517%17%37437419

13、1-308191-30879%79% 總計(jì)總計(jì)429742971143114327%27%2261226153%53% 區(qū)域以三房、四房、五房供應(yīng)為主；區(qū)域以三房、四房、五房供應(yīng)為主； 170170-200-200的四房占供應(yīng)主導(dǎo)位置的四房占供應(yīng)主導(dǎo)位置 戶型區(qū)間較其他區(qū)域?qū)挸☉粜蛥^(qū)間較其他區(qū)域?qū)挸?0-4020-40 【香蜜湖外圈：供應(yīng)量及價(jià)格分析香蜜湖外圈：供應(yīng)量及價(jià)格分析】 樓盤樓盤占地占地建面建面開盤時(shí)間開盤時(shí)間均價(jià)均價(jià)二手房?jī)r(jià)格二手房?jī)r(jià)格 金地香蜜山金地香蜜山1 1期期 7867978679169860169860 2004-5-12004-5-18500850010000-1300

14、010000-13000 金地香蜜山金地香蜜山2 2期期2004-12-52004-12-58700870010000-1400010000-14000 望郡望郡20882208821007651007652002-9-152002-9-157000700010000-1100010000-11000 香逸名園香逸名園9500950060000600002002-3-22002-3-2650065009500-130009500-13000 緹香名苑緹香名苑20365203651044171044172004-5-32004-5-3850085009500-110009500-11000 香格

15、麗苑香格麗苑150361503690554905542005-12-102005-12-1098009800 香雅園香雅園7413741322823228232006-3-192006-3-1998009800 新推盤售價(jià)接近新推盤售價(jià)接近1000010000元元/ / 一手樓與二手樓價(jià)格非常接近；素質(zhì)較高的二手樓價(jià)格區(qū)間達(dá)一手樓與二手樓價(jià)格非常接近；素質(zhì)較高的二手樓價(jià)格區(qū)間達(dá)10000- 13000元元/ 【香蜜湖外圈：戶型分析】 100-135100-135平米的三房為主，兩房、四房各占一定比例平米的三房為主，兩房、四房各占一定比例 樓盤樓盤總戶數(shù)總戶數(shù)兩房?jī)煞棵娣e區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)比套數(shù)比

16、三房三房面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)比套數(shù)比四房四房面積區(qū)間面積區(qū)間 套數(shù)套數(shù) 比比 金地香蜜金地香蜜 山山1 1期期 5445447979797915%15%369369104-135104-13568%68%9696148-184148-18418%18% 金地香蜜金地香蜜 山山2 2期期 443443 8181118-126118-126 64%64% 132132148-160148-160 37%37% 201201129-146129-1463030184-193184-193 望郡望郡568568363668.9-69.468.9-69.46%6%989894-10994-10917%1

17、7%105105115-143115-14318%18% 香雅園香雅園28928915315364-7264-7253%53%13613684-9884-9847%47%0%0% 緹香名苑緹香名苑6586588888 71.77-71.77- 72.9272.92 13%13% 18018096.28-114.996.28-114.9 64%64%5050 162.20-162.20- 162.76162.76 8%8% 244244 129.52-129.52- 151.4151.4 香格麗苑香格麗苑612612123123 78.56-78.56- 83.8483.84 20%20%397

18、397104.28-114104.28-11465%65%9292130130、13713715%15% 香逸名園香逸名園400400100100858525%25%300300103-118103-11875%75%0%0% 總計(jì)總計(jì)3514351457957916%16%2006200657%57%50550514%14% 【香蜜湖幅射圈：供應(yīng)量及價(jià)格分析】 樓盤樓盤占地占地建面建面開盤時(shí)間開盤時(shí)間均價(jià)均價(jià)二手房?jī)r(jià)格二手房?jī)r(jià)格 香山美樹苑香山美樹苑382953829599600996002005-10-222005-10-22800080008700-95008700-9500 盛景國(guó)際花

19、園盛景國(guó)際花園21145.221145.275413754132004-10-302004-10-307500750095000-1100095000-11000 風(fēng)臨左岸風(fēng)臨左岸150001500054000540002002-11-22002-11-2620062009500-100009500-10000 香詩(shī)美林香詩(shī)美林31288312881000001000002004-12-42004-12-4750075009800-110009800-11000 園博中央園博中央39333933199501995020062006年年6 6月月1500015000 一手樓與二手樓價(jià)格非常接近；

20、二手豪宅均價(jià)為一手樓與二手樓價(jià)格非常接近；二手豪宅均價(jià)為9000元元/- 12000元元/ 出現(xiàn)部分素質(zhì)較高項(xiàng)目（如園博中央、蝴蝶谷）憑借園博園景觀優(yōu)勢(shì)預(yù)計(jì)達(dá)出現(xiàn)部分素質(zhì)較高項(xiàng)目（如園博中央、蝴蝶谷）憑借園博園景觀優(yōu)勢(shì)預(yù)計(jì)達(dá)1400014000元元/ / 【香蜜湖幅射圈：戶型分析】 樓盤樓盤 總戶總戶 數(shù)數(shù) 兩兩 房房 面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)比套數(shù)比 三三 房房 面積區(qū)間面積區(qū)間 套數(shù)套數(shù) 比比 四房四房面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)比套數(shù)比 香山美樹苑香山美樹苑71271211411476-8576-8516%16%42442497-11597-11560%60%172172138-139138-139

21、24%24% 盛景國(guó)際花盛景國(guó)際花 園園 91291211211271-7571-7512%12%42842889-13189-13147%47%0%0% 風(fēng)臨左岸風(fēng)臨左岸42442421221290-9590-9550%50%106106108-112108-11225%25%106106129-132129-13225%25% 香詩(shī)美林香詩(shī)美林99099039139175-8175-8139%39%539539110-118110-11854%54%7070136-140136-1407%7% 園博中央園博中央98982323838323%23%464612212247%47%252516

22、016026%26% 總計(jì)總計(jì)3136313685285227%27% 154154 3 3 49%49%2012016%6% 90-11890-118的三房占主導(dǎo)的三房占主導(dǎo) 其次是其次是70-9070-90的兩房與的兩房與130-140130-140的四房各占的四房各占1/41/4強(qiáng)的比重強(qiáng)的比重 【香蜜湖圈層分析總結(jié)1】 【香蜜湖圈層分析總結(jié)2】 開發(fā)環(huán)境開發(fā)環(huán)境區(qū)位分析區(qū)位分析 市場(chǎng)劃分：香蜜市場(chǎng)劃分：香蜜 湖三大圈層湖三大圈層 區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀 與未來(lái)的矛盾與未來(lái)的矛盾 區(qū)位展望：站在區(qū)位展望：站在 20082008年時(shí)點(diǎn)上，年時(shí)點(diǎn)上， 重新定義安托山重新定義安托山 戶型

23、分析戶型分析形象定位形象定位 報(bào)告架構(gòu)報(bào)告架構(gòu) 新政出臺(tái)：市場(chǎng)新政出臺(tái)：市場(chǎng) 從激漲到觀望從激漲到觀望 片區(qū)供需：仍保片區(qū)供需：仍保 持供需失衡局面持供需失衡局面 項(xiàng)目地塊基本資料項(xiàng)目地塊基本資料 n區(qū)位：安托山東片區(qū)區(qū)位：安托山東片區(qū) 處于香蜜湖外圈處于香蜜湖外圈 n位置：安托山六路、位置：安托山六路、 僑香四路交匯西北僑香四路交匯西北 n占地：占地：99109910 n總建面：約總建面：約5 5萬(wàn)萬(wàn) n容積率：約容積率：約5 5 現(xiàn)狀：重污染工業(yè)區(qū)、未開發(fā)區(qū)域：現(xiàn)狀：重污染工業(yè)區(qū)、未開發(fā)區(qū)域： 南面：汽車修理廠、瀝青廠、工務(wù)預(yù)制件廠、發(fā)電廠南面：汽車修理廠、瀝青廠、工務(wù)預(yù)制件廠、發(fā)電廠 西

24、面：混凝泥土廠、安托山采石場(chǎng)西面：混凝泥土廠、安托山采石場(chǎng) 東面：武警用地，存在軍產(chǎn)房住宅出售東面：武警用地，存在軍產(chǎn)房住宅出售 總體：現(xiàn)實(shí)環(huán)境惡劣，人煙罕至、空氣污染嚴(yán)重總體：現(xiàn)實(shí)環(huán)境惡劣，人煙罕至、空氣污染嚴(yán)重 未來(lái)：全新的規(guī)劃前景未來(lái)：全新的規(guī)劃前景 片區(qū)完善的居住及教育配套規(guī)劃片區(qū)完善的居住及教育配套規(guī)劃 僑香村大型福利房?jī)S香村大型福利房20082008年年6 6月建成，月建成，20082008年底前入住年底前入住 BRT2008BRT2008年通車年通車 地鐵地鐵2 2號(hào)線預(yù)計(jì)號(hào)線預(yù)計(jì)20102010年建成年建成 山姆會(huì)員會(huì)及國(guó)投山姆會(huì)員會(huì)及國(guó)投SHOPPING MALLSHOPPI

25、NG MALL強(qiáng)大的幅射效應(yīng)強(qiáng)大的幅射效應(yīng) 【區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀與未來(lái)的矛盾】【區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀與未來(lái)的矛盾】 武警用地、香格麗苑武警用地、香格麗苑 山姆會(huì)員店山姆會(huì)員店 沃爾瑪沃爾瑪 安托六路、武警用地安托六路、武警用地 本案地塊本案地塊 北環(huán)路、塘朗山、高坡北環(huán)路、塘朗山、高坡 安托山采石場(chǎng)安托山采石場(chǎng) 混凝泥土廠混凝泥土廠 待開發(fā)地、預(yù)制廠、瀝青廠等待開發(fā)地、預(yù)制廠、瀝青廠等 【地塊現(xiàn)狀】 北北 【 BRT1號(hào)線和地鐵號(hào)線和地鐵2號(hào)線號(hào)線】 BRT1BRT1號(hào)線號(hào)線20062006年底開工，預(yù)計(jì)年底開工，預(yù)計(jì)20082008年年 投入使用投入使用 農(nóng)林路站農(nóng)林路站 地鐵地鐵2 2號(hào)線規(guī)劃由福田

26、中心區(qū)至蛇口港，計(jì)劃號(hào)線規(guī)劃由福田中心區(qū)至蛇口港，計(jì)劃20102010建成建成 農(nóng)園路站農(nóng)園路站 【 僑香路福利房?jī)S香路福利房2006年中建成年中建成】 p僑香村用地面積僑香村用地面積127790127790，建筑面積約，建筑面積約4242萬(wàn)萬(wàn)， 1515棟棟32353235層高樓，層高樓，39963996套住宅套住宅 p小區(qū)配套包括商業(yè)、凈菜市場(chǎng)、幼兒園、文體中心、健康和物管中心等，停車位小區(qū)配套包括商業(yè)、凈菜市場(chǎng)、幼兒園、文體中心、健康和物管中心等，停車位31703170個(gè)個(gè) p僑香村將于僑香村將于20082008年年6 6月建成交付使用，計(jì)劃在月建成交付使用，計(jì)劃在20082008年底前

27、入住年底前入住 p僑香村是深圳市最后一批僑香村是深圳市最后一批“福利房福利房”，是為了解決近，是為了解決近70007000名在名在20022002年年1212月月3131日前調(diào)入深日前調(diào)入深 圳，且符合分房條件但至今沒(méi)有住房的黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位員工的住房問(wèn)題。圳，且符合分房條件但至今沒(méi)有住房的黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位員工的住房問(wèn)題。 【片區(qū)未來(lái)完善規(guī)劃】【片區(qū)未來(lái)完善規(guī)劃】 片區(qū)定位：片區(qū)定位：配套設(shè)施齊全的大型生活區(qū) 商業(yè)配套：商業(yè)配套：山姆會(huì)員店、國(guó)投SHOP- PINGMALL、綜合市場(chǎng)，商業(yè)公共設(shè)施 社區(qū)配套：社區(qū)配套：區(qū)級(jí)文化中心、區(qū)級(jí)圖書館、 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、公共泳池、網(wǎng)球體育中心、區(qū) 級(jí)醫(yī)院

28、教育配套：教育配套： 3個(gè)小學(xué) 2個(gè)中學(xué) 3個(gè)幼兒園 （名校）香蜜湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校 僑香村福利房：占地僑香村福利房：占地12.78萬(wàn)， 約4000戶，帶來(lái)相應(yīng)完善配套 配套完善的街區(qū)生活配套完善的街區(qū)生活 僑香村僑香村 福利房福利房 山姆會(huì)員店山姆會(huì)員店 【 站在站在2008年的時(shí)點(diǎn)上，重新審視安托山年的時(shí)點(diǎn)上，重新審視安托山】 p周邊工廠、采石場(chǎng)搬遷，安托周邊工廠、采石場(chǎng)搬遷，安托 山復(fù)綠工程展開山復(fù)綠工程展開 p中心區(qū)、中心西區(qū)的發(fā)展帶來(lái)中心區(qū)、中心西區(qū)的發(fā)展帶來(lái) 大量置業(yè)需求，關(guān)內(nèi)供求矛盾大量置業(yè)需求，關(guān)內(nèi)供求矛盾 短期內(nèi)無(wú)法解決短期內(nèi)無(wú)法解決 pBRTBRT開通開通 p僑香村福利房建成即將入

29、住僑香村福利房建成即將入住 p山姆會(huì)員店及山姆會(huì)員店及SHOPPING SHOPPING MALLMALL商業(yè)幅射效應(yīng)商業(yè)幅射效應(yīng) p僑香村、片區(qū)內(nèi)規(guī)劃教育、文僑香村、片區(qū)內(nèi)規(guī)劃教育、文 教設(shè)施開始建設(shè)教設(shè)施開始建設(shè) p由廠區(qū)變成純粹的居住區(qū)域，綠由廠區(qū)變成純粹的居住區(qū)域，綠 色景觀資源豐富色景觀資源豐富 p土地總供應(yīng)量土地總供應(yīng)量4444萬(wàn)萬(wàn)，是福田未，是福田未 來(lái)最集中最大的住宅開發(fā)用地來(lái)最集中最大的住宅開發(fā)用地 p交通改善，擴(kuò)大客戶范圍交通改善，擴(kuò)大客戶范圍 p提升片區(qū)知名度與美譽(yù)度，形成提升片區(qū)知名度與美譽(yù)度，形成 良好的居住氛圍良好的居住氛圍 p高檔次、完善的商業(yè)及文化配套高檔次、完

30、善的商業(yè)及文化配套 1.1.整體資源：依托香蜜湖豪宅區(qū)及其高檔配套設(shè)施整體資源：依托香蜜湖豪宅區(qū)及其高檔配套設(shè)施 借助僑香村大型福利房完善的交通居住配套體系借助僑香村大型福利房完善的交通居住配套體系 2.2.區(qū)域體量：區(qū)域體量：4444萬(wàn)，福田區(qū)僅有的高規(guī)劃起點(diǎn)、整片待開發(fā)土地萬(wàn)，福田區(qū)僅有的高規(guī)劃起點(diǎn)、整片待開發(fā)土地 3.3.片區(qū)定位：片區(qū)定位：福田區(qū)純粹高檔居住區(qū)福田區(qū)純粹高檔居住區(qū) 作為香蜜湖的有力供應(yīng)補(bǔ)充作為香蜜湖的有力供應(yīng)補(bǔ)充 4.4.環(huán)境氛圍：舒適的街區(qū)尺度；純粹、寧?kù)o的居住氛圍環(huán)境氛圍：舒適的街區(qū)尺度；純粹、寧?kù)o的居住氛圍 豐富的綠色山景資源；文教配套齊備，人文氣氛濃厚豐富的綠色

31、山景資源；文教配套齊備，人文氣氛濃厚 香蜜湖香蜜湖純街區(qū)純街區(qū) Block Town 【 項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目檔次定位】 開發(fā)環(huán)境開發(fā)環(huán)境區(qū)位分析區(qū)位分析戶型分析戶型分析 戶型定位：戶型戶型定位：戶型 推導(dǎo)研判過(guò)程推導(dǎo)研判過(guò)程 戶型分解及創(chuàng)新戶型分解及創(chuàng)新 建議建議 形象延展形象延展 香蜜湖香蜜湖純街區(qū)純街區(qū) 報(bào)告架構(gòu)報(bào)告架構(gòu) 市場(chǎng)劃分：香蜜市場(chǎng)劃分：香蜜 湖三大圈層湖三大圈層 區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀 與未來(lái)的矛盾與未來(lái)的矛盾 區(qū)位展望：站在區(qū)位展望：站在 20082008年時(shí)點(diǎn)上，年時(shí)點(diǎn)上， 重新定義安托山重新定義安托山 新政出臺(tái)：市場(chǎng)新政出臺(tái)：市場(chǎng) 從激漲到觀望從激漲到觀望 片區(qū)供需：仍

32、保片區(qū)供需：仍保 持供需失衡局面持供需失衡局面 市場(chǎng)市場(chǎng)客戶客戶 檔次檔次 自身?xiàng)l件自身?xiàng)l件 宏觀政策宏觀政策 戶型定位戶型定位 【影響戶型定位的重要因素】 片區(qū)項(xiàng)目存片區(qū)項(xiàng)目存 量動(dòng)態(tài)分析量動(dòng)態(tài)分析 1 2 3 結(jié)論一結(jié)論一 【戶型推導(dǎo)研判思路】 市場(chǎng)角度分析市場(chǎng)角度分析 二級(jí)市場(chǎng)成二級(jí)市場(chǎng)成 交交/需求分析需求分析 項(xiàng)目自身?xiàng)l項(xiàng)目自身?xiàng)l 件修正分析件修正分析 新政應(yīng)對(duì)修新政應(yīng)對(duì)修 改戶型配比改戶型配比 4 結(jié)論四結(jié)論四 政策角度分析政策角度分析 結(jié)論三結(jié)論三 自身?xiàng)l件分析自身?xiàng)l件分析 結(jié)論二結(jié)論二 客戶角度分析客戶角度分析 推導(dǎo)過(guò)程推導(dǎo)過(guò)程 分析過(guò)程分析過(guò)程: : 通過(guò)香蜜湖外圈、幅射圈同

33、類項(xiàng)目進(jìn)行整體分析通過(guò)香蜜湖外圈、幅射圈同類項(xiàng)目進(jìn)行整體分析; ; 考慮年限的變化特征考慮年限的變化特征, ,尋找之間的規(guī)律尋找之間的規(guī)律; ; 選取選取02-0602-06年的共年的共1111個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析; ; 目的要求目的要求: : 由片區(qū)存量動(dòng)態(tài)分析由片區(qū)存量動(dòng)態(tài)分析, ,找出基本變化規(guī)律找出基本變化規(guī)律, ,初步得出本項(xiàng)目可參照的戶初步得出本項(xiàng)目可參照的戶 型區(qū)間和比例型區(qū)間和比例; ; 數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源: : 中原深港研究中心中原深港研究中心/ /中原三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)中原三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù) 1 1: : 樣本容量樣本容量時(shí)間跨度時(shí)間跨度篩選標(biāo)準(zhǔn)篩選標(biāo)準(zhǔn) 213 11個(gè)個(gè)4年

34、年香蜜湖外圈、幅射圈高檔住宅項(xiàng)目香蜜湖外圈、幅射圈高檔住宅項(xiàng)目 【環(huán)香蜜湖圈層【環(huán)香蜜湖圈層02-0602-06年已年已/ /在在/ /近期銷售項(xiàng)目分析】近期銷售項(xiàng)目分析】 片區(qū)片區(qū)/ /項(xiàng)目項(xiàng)目0202年已售項(xiàng)目年已售項(xiàng)目0404年已售項(xiàng)目年已售項(xiàng)目0505年已售項(xiàng)目年已售項(xiàng)目0606年發(fā)售項(xiàng)目年發(fā)售項(xiàng)目 香蜜湖外圈香蜜湖外圈望郡望郡金地香蜜山金地香蜜山香格麗苑香格麗苑香雅園香雅園 香逸名園香逸名園緹香茗苑緹香茗苑 香蜜湖幅射圈香蜜湖幅射圈風(fēng)臨左岸風(fēng)臨左岸香詩(shī)美林香詩(shī)美林香山美樹苑香山美樹苑園博中央園博中央 盛景國(guó)際花園盛景國(guó)際花園 項(xiàng)目二房三房四房五房其他 望郡69 占6%94-109 占

35、17%115-143占18%165-203 占34% 復(fù)式181-242 占23% 香逸名園85 占25%103-118 占75% 風(fēng)臨左岸90-95 占50%108-112 占25%129-132 占25% 金地香蜜山79 占8%104-146 占66% 主力129-146 148-193 占26% 主力148-160 盛景國(guó)際71-75 占12%89-131 占47%單房占40% 緹香茗苑72 占13%96-115 占27% 129-151 占44% 主力117、139、142 160-162占8%單房占13% 香詩(shī)美林75-81 占39%110-118 占54%136-140占7% 香格

36、麗苑78-84 占20%104-114 占65%130-137占15% 香山美樹苑76-85占16%97-115占60%138 占24% 香雅園64-72 占53%84-98 占47% 園博中央83占23%122占47%160 占26% 1 1、02-0602-06年面積和比例統(tǒng)計(jì)年面積和比例統(tǒng)計(jì) 02 04 05 06 通過(guò)對(duì)篩選出項(xiàng)目的戶型進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)三房、四房是所有可參考項(xiàng)目通過(guò)對(duì)篩選出項(xiàng)目的戶型進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)三房、四房是所有可參考項(xiàng)目 的主力戶型。的主力戶型。 由此我們首先對(duì)三房、四房的變化進(jìn)行細(xì)致的分析，由此我們首先對(duì)三房、四房的變化進(jìn)行細(xì)致的分析， 從中判斷戶型面積區(qū)間及

37、比例的變化趨勢(shì)，指導(dǎo)本項(xiàng)目的主力戶型定位。從中判斷戶型面積區(qū)間及比例的變化趨勢(shì)，指導(dǎo)本項(xiàng)目的主力戶型定位。 0202年以來(lái)，環(huán)香蜜圈住宅項(xiàng)目三房比例呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)；年以來(lái)，環(huán)香蜜圈住宅項(xiàng)目三房比例呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)； 四房比例則呈明顯下降趨勢(shì)。四房比例則呈明顯下降趨勢(shì)。 據(jù)此線性趨勢(shì)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目可以參考主力房型比例為據(jù)此線性趨勢(shì)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目可以參考主力房型比例為 三房比例約為三房比例約為6565左右，四房比例約為左右，四房比例約為2020左右左右; ; 2.2.整體三房、四房比例分析整體三房、四房比例分析 面面 積（ 積（） 118118 9494 151 151 8989 114114 97 9

38、7 三房三房 四房四房 143143 115115 193193 136136 138138 130130 0202年至今，年至今， 三房三房/ /四房戶型面積區(qū)間彈性增大，尺度上限有逐步放大趨勢(shì)四房戶型面積區(qū)間彈性增大，尺度上限有逐步放大趨勢(shì); ; 三房出現(xiàn)緊湊型、舒適型、享受型三種檔次的分類趨勢(shì)；三房出現(xiàn)緊湊型、舒適型、享受型三種檔次的分類趨勢(shì)； 我們的研究將從這些區(qū)間中研究我們的研究將從這些區(qū)間中研究02-0602-06年面積區(qū)間的暢銷段年面積區(qū)間的暢銷段; ; 20022002年年20052005年年20042004年年 20062006年年 122122 84 84 160160 3

39、.3.三房、四房基本面積區(qū)間分析三房、四房基本面積區(qū)間分析 上限上限 下限下限 u三房戶型區(qū)間設(shè)置在三房戶型區(qū)間設(shè)置在100100以下、以下、105105117117、120120130130之間；之間； u四房戶型區(qū)間設(shè)置在四房戶型區(qū)間設(shè)置在130-160130-160之間；之間； 結(jié)論：結(jié)論：選取設(shè)置相對(duì)集中的暢銷面積區(qū)間段，并據(jù)此初步建議本項(xiàng)目選取設(shè)置相對(duì)集中的暢銷面積區(qū)間段，并據(jù)此初步建議本項(xiàng)目 4.02-064.02-06三房、四房暢銷區(qū)間分析三房、四房暢銷區(qū)間分析 時(shí)間時(shí)間三房三房四房四房 0202年年105-115105-115125-130125-130 0404年年135-1

40、40135-140、 110-117110-117、89-9589-95136-140136-140，160-165160-165 0505年年105-118105-118130-138130-138 0606年年86-9886-98、115-120115-120（案例較少）（案例較少） 關(guān)于近4年環(huán)香蜜湖片區(qū)可參考項(xiàng)目之兩房分析 望郡望郡 香蜜山香蜜山 緹香名苑緹香名苑 香格麗苑香格麗苑 2002 2004 2005 69約約6% 79約約8% 72 約約13% 78-84約20% 時(shí)間軸線時(shí)間軸線 環(huán)香蜜湖圈層可比項(xiàng)目中，兩房所占比重較少環(huán)香蜜湖圈層可比項(xiàng)目中，兩房所占比重較少 套數(shù)比約占

41、套數(shù)比約占10101515。 5.5.兩房設(shè)置建議兩房設(shè)置建議 主力區(qū)間主力區(qū)間:70-80:70-80 兩房比例兩房比例: :約約10-15%10-15% 【初步推導(dǎo)戶型面積和比例初步推導(dǎo)戶型面積和比例結(jié)論一結(jié)論一: 】 二房三房四房 區(qū)間70-80 70-80 100100以下以下105-117105-117120-130120-130130-160130-160 比例101015%15%65%-75%65%-75%15%-20%15%-20% 說(shuō)明說(shuō)明: : 以上戶型區(qū)間和比例是基于對(duì)片區(qū)市場(chǎng)研究以上戶型區(qū)間和比例是基于對(duì)片區(qū)市場(chǎng)研究, ,目前只作為本項(xiàng)目研究的參考值目前只作為本項(xiàng)目研究

42、的參考值; ; 在初步戶型面積參考的基礎(chǔ)上在初步戶型面積參考的基礎(chǔ)上, ,需要再次論證以求出項(xiàng)目最終面積和比例需要再次論證以求出項(xiàng)目最終面積和比例; ; 由于目前只是推斷由于目前只是推斷, ,所以在此我們初步用區(qū)間表達(dá)戶型的比例所以在此我們初步用區(qū)間表達(dá)戶型的比例; ; 接下來(lái)將通過(guò)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目修正來(lái)完善本項(xiàng)目的戶型比例接下來(lái)將通過(guò)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目修正來(lái)完善本項(xiàng)目的戶型比例; ; 分析過(guò)程分析過(guò)程: : 通過(guò)環(huán)香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交和需求進(jìn)行分析通過(guò)環(huán)香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交和需求進(jìn)行分析; ; 目的要求目的要求: :修正基本戶型修正基本戶型 由三級(jí)市場(chǎng)成交和需求戶型由三級(jí)市場(chǎng)成交和需求戶型/ /面

43、積對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行戶型區(qū)間修正面積對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行戶型區(qū)間修正; ; 數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源: : 中原深港研究中心中原深港研究中心/ /中原三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)中原三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù) 推導(dǎo)過(guò)程推導(dǎo)過(guò)程2 2: : 戶型上的分布十分集中，戶型上的分布十分集中，三房四房的比例高達(dá)三房四房的比例高達(dá)8383；三房占據(jù)半壁江山三房占據(jù)半壁江山 統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，本片區(qū)二手樓成交均價(jià)保持在本片區(qū)二手樓成交均價(jià)保持在11000-1300011000-13000的水平的水平, ,說(shuō)明二手樓與新盤價(jià)說(shuō)明二手樓與新盤價(jià) 格差別不大格差別不大 環(huán)香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交資料（片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交資料（05.1005.1006.50

44、6.5） 戶型成交比例平均面積 面積區(qū)間 （） 平均總價(jià) （萬(wàn)元） 平均單價(jià) （元/） 一房2.6%50.52 48-53.036112105 兩房3.8%85.18 80.84-90.6310211644 三房52.3%129.13 94.2-219.8117013160 四房31.0%178.50 140.13-239.5724613763 五房10.3%227.24 118-35045119853 原始資料來(lái)源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)住宅部 1. 1. 環(huán)香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交分析環(huán)香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交分析 房型需求及成交量排名：三房房型需求及成交量排名：三房四房四房二房二房 片區(qū)二手客戶需

45、求基本上和成交情況吻合，片區(qū)二手客戶需求基本上和成交情況吻合，三房需求占據(jù)半壁江山，四房比重占三房需求占據(jù)半壁江山，四房比重占1/41/4強(qiáng)；強(qiáng)； 原始資料來(lái)源：中原三級(jí)市場(chǎng)天然居、中旅國(guó)際公館等地鋪 成交以三房、四房為主成交以三房、四房為主 兩房所占據(jù)比例很小兩房所占據(jù)比例很小 原始資料來(lái)源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)住宅部 成交戶型成交戶型平均面積平均面積平均單價(jià)平均單價(jià)平均總價(jià)平均總價(jià) 二房二房79791000010000790000790000 三房三房1301301200012000 四房四房1571571250012500 五房五房1931931350013500 3.3.片區(qū)典型個(gè)案三級(jí)市

46、場(chǎng)分析：片區(qū)典型個(gè)案三級(jí)市場(chǎng)分析：金地金地- -香蜜山項(xiàng)目香蜜山項(xiàng)目 成交成交3 3房占房占6 6成比例；成比例； 成交成交4 4房占房占1/41/4強(qiáng)；強(qiáng)； 該項(xiàng)目有一定比例的兩房成交，主該項(xiàng)目有一定比例的兩房成交，主 要是項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)置了一棟小戶型，要是項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)置了一棟小戶型，2 2 房體量較大房體量較大 原始資料來(lái)源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)住宅部 成交戶型成交戶型平均面積平均面積平均單價(jià)平均單價(jià)平均總價(jià)平均總價(jià) 二房二房72721100011000792000792000 三房三房1171171300013000 四房四房1651651300013000 3.3.片區(qū)典型個(gè)案三級(jí)市場(chǎng)分析：緹香

47、名苑項(xiàng)目片區(qū)典型個(gè)案三級(jí)市場(chǎng)分析：緹香名苑項(xiàng)目 1 1、成交戶型面積集中段分別為：、成交戶型面積集中段分別為： 兩房?jī)煞?2-7972-79 三房分三房分105-117105-117、130130兩個(gè)面積段兩個(gè)面積段 四房四房140140160160 2 2、成交價(jià)格：、成交價(jià)格： 三房單價(jià)與四房平均單價(jià)基本相近三房單價(jià)與四房平均單價(jià)基本相近 三房成交比例高，價(jià)格也比較堅(jiān)挺三房成交比例高，價(jià)格也比較堅(jiān)挺 兩房的單價(jià)明顯較低，該片區(qū)兩房的單價(jià)明顯較低，該片區(qū)2 2房客戶對(duì)價(jià)格敏感度極高房客戶對(duì)價(jià)格敏感度極高 3 3、二手樓與新盤售價(jià)差距較小、二手樓與新盤售價(jià)差距較小 市面上熱銷的市面上熱銷的2

48、2手樓存量項(xiàng)目，都是近年規(guī)劃建成的，位置優(yōu)越，素質(zhì)較高手樓存量項(xiàng)目，都是近年規(guī)劃建成的，位置優(yōu)越，素質(zhì)較高 4 4、三級(jí)市場(chǎng)成交戶型和面積綜合統(tǒng)計(jì)、三級(jí)市場(chǎng)成交戶型和面積綜合統(tǒng)計(jì) 二房二房三房三房四房四房 區(qū)域表現(xiàn)區(qū)域表現(xiàn)70-8070-80 100100以下以下117 117 132132130-160130-160 個(gè)案反映個(gè)案反映5%-8%5%-8%70-7570-752020 5 5、三級(jí)市場(chǎng)主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計(jì)、三級(jí)市場(chǎng)主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計(jì) 【三級(jí)市場(chǎng)成交【三級(jí)市場(chǎng)成交/需求分析推斷，需求分析推斷，結(jié)論二結(jié)論二: 】 結(jié)論二結(jié)論二二房二房三房三房四房四房 區(qū)間區(qū)間70-80 70

49、-80 100100以下以下110-117110-117120-130120-130130-160130-160 比例比例8%8% 15%15%40%40%17%17%20%20% 推導(dǎo)過(guò)程推導(dǎo)過(guò)程 分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制；推斷本項(xiàng)需要規(guī)避的劣勢(shì)分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制；推斷本項(xiàng)需要規(guī)避的劣勢(shì) 考慮未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)局面考慮未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)局面 對(duì)原定戶型比例進(jìn)行修正對(duì)原定戶型比例進(jìn)行修正 3 3: : 整體項(xiàng)目占地面積為整體項(xiàng)目占地面積為99109910，容積率，容積率5;5; 為保證產(chǎn)品的通透性和舒適性，本項(xiàng)目開發(fā)方向基本為高層或小高層為保證產(chǎn)品的通透性和舒適性，本項(xiàng)目開發(fā)方向基本為高層或小高層; ; 園林可用空

50、間不大，難以塑造高檔豪宅形象；園林可用空間不大，難以塑造高檔豪宅形象； 項(xiàng)目南側(cè)為待開發(fā)用地，未來(lái)規(guī)劃不可知，估計(jì)視線遮擋嚴(yán)重；項(xiàng)目南側(cè)為待開發(fā)用地，未來(lái)規(guī)劃不可知，估計(jì)視線遮擋嚴(yán)重； 項(xiàng)目北面綠色山景資源豐富，但北面為中學(xué)用地，且存在約項(xiàng)目北面綠色山景資源豐富，但北面為中學(xué)用地，且存在約1010余米的余米的 高差，學(xué)校的噪音將對(duì)北面戶型影響較大高差，學(xué)校的噪音將對(duì)北面戶型影響較大 項(xiàng)目面市期間，污染廠區(qū)估計(jì)尚未全部拆除，片區(qū)的狀況仍未最終改善項(xiàng)目面市期間，污染廠區(qū)估計(jì)尚未全部拆除，片區(qū)的狀況仍未最終改善 建議在片區(qū)需求戶型比例的基礎(chǔ)上建議在片區(qū)需求戶型比例的基礎(chǔ)上 對(duì)大戶型比例進(jìn)行適度下降對(duì)

51、大戶型比例進(jìn)行適度下降 2、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)局面分析、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)局面分析 前提一：香蜜湖外圈、幅射圈可開發(fā)土地非常有限，且屬小地塊開發(fā)，前提一：香蜜湖外圈、幅射圈可開發(fā)土地非常有限，且屬小地塊開發(fā)， 因此未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)主要是與存量因此未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)主要是與存量2 2手樓的競(jìng)爭(zhēng)；手樓的競(jìng)爭(zhēng)； 前提二：本片區(qū)前提二：本片區(qū)1 1手樓比手樓比2 2手樓單價(jià)高手樓單價(jià)高10%-15%10%-15%，是客戶可接受的范圍；，是客戶可接受的范圍； 前提三：為保證發(fā)展商的利益最大化前提三：為保證發(fā)展商的利益最大化 前提四：保證總價(jià)均等（具有競(jìng)爭(zhēng)力）前提四：保證總價(jià)均等（具有競(jìng)爭(zhēng)力） 建議在片區(qū)需求面積的基礎(chǔ)上收縮建議在片區(qū)需求

52、面積的基礎(chǔ)上收縮10%-15% 結(jié)論二結(jié)論二二房二房三房三房四房四房 區(qū)間區(qū)間70-80 70-80 100100以下以下110-117110-117120-130120-130130-160130-160 比例比例8%8% 15%15%40%40%17%17%20%20% 結(jié)論二結(jié)論二二房二房三房三房四房四房 區(qū)間區(qū)間65-75 65-75 9595以下以下110-115110-115120-125120-125130-140130-140 比例比例8%8% 23%23%40%40%17%17%12%12% 面積縮減后，通過(guò)戶型面積縮減后，通過(guò)戶型 設(shè)計(jì)創(chuàng)新，解決戶型的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，解決戶型的

53、舒適度問(wèn)題舒適度問(wèn)題 【項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析推斷，【項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析推斷，結(jié)論三結(jié)論三: : 】 推導(dǎo)過(guò)程推導(dǎo)過(guò)程 新政影響分析新政影響分析 最大威懾力的舉措：最大威懾力的舉措： 套型建筑面積套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所 占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上以上 這也意味著這也意味著90平方米以上房源的套數(shù)占總房源套數(shù)的比例平方米以上房源的套數(shù)占總房源套數(shù)的比例 將一定小于將一定小于30%。 4 4 說(shuō)明說(shuō)明: : 將將9595的小三房面積調(diào)低到的小三房面積調(diào)低到9090以下，比例下調(diào)到以下，比例下

54、調(diào)到20%20%； 將將30%30%的大戶型保持在的大戶型保持在110-115110-115的中三房，此戶型作為項(xiàng)目核心產(chǎn)品的中三房，此戶型作為項(xiàng)目核心產(chǎn)品 結(jié)論三結(jié)論三二房二房三房三房四房四房 區(qū)間區(qū)間70-78 70-78 9595以下以下110-115110-115120-125120-125130-140130-140 比例比例8%8% 23%23%40%40%17%17%12%12% 針對(duì)新政調(diào)整后的戶型配比針對(duì)新政調(diào)整后的戶型配比 結(jié)論四結(jié)論四二房二房三房三房四房四房 區(qū)間區(qū)間70-78 70-78 90以下以下110-115110-115120-125120-125130-140

55、130-140 比例比例8%8% 20%42%18%18%12%12% 備注備注 約約12%12%戶型組合戶型組合戶型組合戶型組合戶型組合戶型組合 【新政應(yīng)對(duì)修改戶型配比【新政應(yīng)對(duì)修改戶型配比 結(jié)論四結(jié)論四: : 】 p 平面組合（花園扣院）平面組合（花園扣院） p 垂直組合（復(fù)式、三錯(cuò)層）垂直組合（復(fù)式、三錯(cuò)層） 【戶型組合作方式建議】【戶型組合作方式建議】 客廳、餐廳客廳、餐廳 客廳、餐廳客廳、餐廳 3 3米高臥室米高臥室 3 3米高臥室米高臥室 3 3米高臥室米高臥室 入戶入戶 花園花園 入戶入戶 花園花園 拆除花園間的墻壁拆除花園間的墻壁 即完整的大戶型單位即完整的大戶型單位 3 3米

56、高臥室米高臥室 【項(xiàng)目規(guī)劃建議】【項(xiàng)目規(guī)劃建議】 規(guī)劃目的：規(guī)劃目的： 實(shí)現(xiàn)一梯三戶或一梯四戶；實(shí)現(xiàn)一梯三戶或一梯四戶； 保證中心園林最大化、共享性強(qiáng)；保證中心園林最大化、共享性強(qiáng)； 主入口可設(shè)置一圈臨街商鋪，形成入口處小型商業(yè)廣場(chǎng)主入口可設(shè)置一圈臨街商鋪，形成入口處小型商業(yè)廣場(chǎng) 24層層 18層層 戶型排布：戶型排布： 大四房；大四房； 大三房；大三房； 中三房；中三房； 小三房小三房 兩房?jī)煞?開發(fā)環(huán)境開發(fā)環(huán)境區(qū)位分析區(qū)位分析戶型分析戶型分析 戶型定位：戶型戶型定位：戶型 推導(dǎo)及驗(yàn)證過(guò)程推導(dǎo)及驗(yàn)證過(guò)程 戶型分解及創(chuàng)新戶型分解及創(chuàng)新 建議建議 形象延展形象延展 香蜜湖香蜜湖純街區(qū)純街區(qū) 報(bào)告

57、架構(gòu)報(bào)告架構(gòu) 市場(chǎng)劃分：香蜜市場(chǎng)劃分：香蜜 湖三大圈層湖三大圈層 區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀 與未來(lái)的矛盾與未來(lái)的矛盾 區(qū)位展望：站在區(qū)位展望：站在 20082008年時(shí)點(diǎn)上，年時(shí)點(diǎn)上， 重新定義安托山重新定義安托山 新政出臺(tái)：市場(chǎng)新政出臺(tái)：市場(chǎng) 從激漲到觀望從激漲到觀望 片區(qū)供需：仍保片區(qū)供需：仍保 持供需失衡局面持供需失衡局面 客戶定位：城市客戶定位：城市 核心階層核心階層 客戶心理需求：客戶心理需求： 香蜜湖情結(jié)香蜜湖情結(jié) 項(xiàng)目檔次追求：項(xiàng)目檔次追求： 與眾不同的品味與眾不同的品味 感感 圈層圈層香蜜湖內(nèi)圈香蜜湖內(nèi)圈香蜜湖外圈香蜜湖外圈香蜜湖幅射圈香蜜湖幅射圈 客戶性質(zhì)客戶性質(zhì)自住為主

58、，部分投資自住為主，部分投資自住為主，少量投資自住為主，少量投資自住為主，投資較少自住為主，投資較少 區(qū)域來(lái)源區(qū)域來(lái)源福田客戶為主，輻射羅湖、福田客戶為主，輻射羅湖、 南山，在部分關(guān)外、外地南山，在部分關(guān)外、外地 客戶客戶 福田為主（約福田為主（約60%60%），主要為中心區(qū)、），主要為中心區(qū)、 景田、蓮花北、和車公廟；景田、蓮花北、和車公廟； 輻射區(qū)域有南山（約輻射區(qū)域有南山（約10%10%）、梅林、）、梅林、 羅湖；少量關(guān)外羅湖；少量關(guān)外 車公廟、中心區(qū)為主車公廟、中心區(qū)為主 部分景田客戶部分景田客戶 職業(yè)職業(yè)私企老板、公司高層、高私企老板、公司高層、高 級(jí)公務(wù)員為主級(jí)公務(wù)員為主 2 2房

59、：公司白領(lǐng)、中級(jí)管理人員房：公司白領(lǐng)、中級(jí)管理人員 3 3房四房：中小企業(yè)主，公司管理層、房四房：中小企業(yè)主，公司管理層、 金融證券、高科技人員、福田老居民金融證券、高科技人員、福田老居民 車公廟和中心區(qū)白領(lǐng)、車公廟和中心區(qū)白領(lǐng)、 高科技人員、小私營(yíng)業(yè)高科技人員、小私營(yíng)業(yè) 主主 家庭年收入家庭年收入3030萬(wàn)以上，超級(jí)富豪居萬(wàn)以上，超級(jí)富豪居 多多 2020萬(wàn)以上萬(wàn)以上1515萬(wàn)以上萬(wàn)以上 年齡年齡35-5035-50歲為主歲為主2 2房房25-3025-30歲為主，歲為主，3 3房房30-4530-45歲為主歲為主25-3525-35歲為主歲為主 家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)3 3口以上居多，部分?jǐn)y父口

60、以上居多，部分?jǐn)y父 母居住母居住 2 2房房2 2口之家多，口之家多，3 3房房3 3口以上居多口以上居多2 2口、口、3 3口之家居多口之家居多 置業(yè)需求置業(yè)需求150190150190平米以上四房、平米以上四房、 五房為主五房為主 適中適中3 3房為主，房為主，2 2房也有一定比例房也有一定比例實(shí)用兩房、三房為主實(shí)用兩房、三房為主 關(guān)注因素關(guān)注因素依次為環(huán)境、檔次、教育依次為環(huán)境、檔次、教育 配套及車位配套及車位 依次為價(jià)格、位置、戶型（贈(zèng)送面積）依次為價(jià)格、位置、戶型（贈(zèng)送面積） 依次為價(jià)格、戶型、位依次為價(jià)格、戶型、位 置等置等 【 三大圈層客戶特征總結(jié)三大圈層客戶特征總結(jié)】 【 客戶