[房地產估價師考試密押題庫與答案解析]房地產開發(fā)經營與管理分類模擬房地產開發(fā)程序與管理(四)

1、房地產估價師考試密押題庫與答案解析房地產開發(fā)經營與管理分類模擬房地產開發(fā)程序與管理(四)房地產估價師考試密押題庫與答案解析房地產開發(fā)經營與管理分類模擬房地產開發(fā)程序與管理(四)房地產開發(fā)經營與管理分類模擬房地產開發(fā)程序與管理(四)一、單項選擇題問題:1. 房地產開發(fā)項目的財務評價是房地產開發(fā)_階段的重要工作。A.投資分析決策B.施工準備C.建設D.租售答案:A解析 投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三部分工作。問題:2. 通過招拍掛方式獲得國有建設用地使用權的建設項目，不需要房地產開發(fā)企業(yè)自行辦理_。A.規(guī)劃意見書(選址)B.建設用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設工程規(guī)

2、劃許可證答案:A解析 對于依法以招標、拍賣、掛牌出讓方式獲得國有建設用地使用權的建設項目，規(guī)劃意見書(選址)審批環(huán)節(jié)已經在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成。問題:3. 某資金實力雄厚的房地產開發(fā)企業(yè)，在對其開發(fā)的某個住宅項目定價時，銷售價格明顯低于相鄰同檔次的其他住宅項目，該企業(yè)采用的定價方法是_。A.目標定價法B.領導定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.隨行就市定價法答案:C解析 當物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近時，如果定價比市場領導者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法，雖然利潤較低，但可以擴大市

3、場份額，提高聲望，以爭取成為市場領導者。問題:4. 對房地產開發(fā)項目退讓用地邊界的規(guī)劃設計要求，應在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的_中提出。A.規(guī)劃意見書(選址)B.設計方案審查意見C.建設工程規(guī)劃許可證D.建設用地規(guī)劃許可證答案:A解析 規(guī)劃意見書(選址)中，規(guī)劃設計要求包括三個方面的內容：規(guī)劃土地使用要求(建筑規(guī)模、容積率、建筑高度、綠地率等)；居住建筑(含居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團)的公共服務設施配套建設指標；建設項目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。問題:5. 房地產開發(fā)項目竣工驗收之前的初步檢查工作，由_組織。A.項目施工單位B.項目監(jiān)理單位C.項目建設單位D.

4、建設行政主管部門答案:C問題:6. 下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是_。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優(yōu)先購買權取得的土地答案:A解析 土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用和土地征收批準手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。問題:7. 房地產開發(fā)項目施工階段的工程質量控制工作不包括_。A.對原材料的檢驗B.對配套設施的檢驗C.確立質量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度答案:D解析 質量控制主要包括四個方面：對原材料的檢驗、對配套設施的檢驗、確立控制質量的具體措施和確立質量文件檔案制度。問題:

5、8. 對房地產開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產開發(fā)的工作內容中，屬于建設階段工作的是_。A.土地儲備B.銷售方案的細化C.建設項目的質量控制D.申領建設用地規(guī)劃許可證答案:C解析 A、D選項屬于前期工作；B選項屬于租售階段的工作。問題:9. 為適應房地產市場波動，某房地產開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為_。A.認知價值定價法B.成本加成定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.領導定價法答案:B解析 成本加成定價法的表達式為：成本+成本利潤率。問題:10. 下列成本費用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是_。A.拆遷補償費及有關稅費B.市政基礎設施建設有關費用C.貸款利息D.建安費用答案:D解析

6、 土地儲備開發(fā)成本包括： (1)征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的土地價款或征地和拆遷補償費用。包括土地補償費和安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費，以及依法需要支付的與征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地有關費用。 (2)征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地后進行必要的前期土地開發(fā)費用。包括前期土地開發(fā)相關的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設支出。 (3)征收、征購、優(yōu)先購或收回土地需要支付的銀行及其他金融機構貸款利息支出。 (4)經同級財政部門批準的與土地儲備有關的其他費用。 問題:11. 網絡圖法在建設工程管

7、理中常常作為_的方法。A.質量控制B.成本控制C.進度控制D.合同管理答案:C問題:12. 某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是_。A.目標定價法B.領導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法答案:D問題:13. 橫道圖法用于項目建設階段的_。A.質量控制B.進度控制C.成本控制D.合同管理答案:B問題:14. 在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查，檢查后由_列出質量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位答案:C問題:15. 需要使用損益平衡圖來制訂房地產

8、銷售價格的定價方法是_。A.目標定價法B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法答案:A解析 選項A也是成本導向定價法的一種。問題:16. 當房地產開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產品價格變化的反應時，往往采用_。A.挑戰(zhàn)定價法B.領導定價法C.目標定價法D.隨行就市定價法答案:D問題:17. 實行施工總承包的房地產開發(fā)項目，施工現場的安全應由_負責。A.開發(fā)商B.監(jiān)理單位C.分包單位D.總承包單位答案:D問題:18. 根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制訂價格的定價方法是_。A.目標定價法B.成本加成定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法答案:A問題:19. 房地產開發(fā)項目的施工

9、許可證由_向發(fā)證機關申請領取。A.施工單位B.建設單位C.監(jiān)理單位D.設計單位答案:B問題:20. 將房地產開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于_的工作。A.投資機會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設階段D.租售階段答案:B解析 開工之前均屬于前期階段。前期階段與投資機會研究的界線是獲取土地或項目。問題:21. 某開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是_。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.應戰(zhàn)定價法D.挑戰(zhàn)定價法答案:D二、多項選擇題問題:1. 地方政府的年度土地儲備計劃包括_。A.年初和年末土地儲備規(guī)模B.年度前期開發(fā)

10、規(guī)模C.年度土地出讓金總額D.年度土地供應規(guī)模E.年度土地儲備臨時利用計劃 A B C D E答案:ABDE問題:2. 房地產開發(fā)企業(yè)申領建設工程施工許可證應具備的條件包括_。A.建設工程用地批準手續(xù)已經辦理B.建設工期不足一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30%C.已按規(guī)定辦理了工程安全監(jiān)督手續(xù)D.已按規(guī)定確定了施工企業(yè)E.施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查 A B C D E答案:ACDE解析 B選項，建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付

11、款保函或者其他第三方擔保。問題:3. 關于房地產開發(fā)企業(yè)選擇房地產經紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有_。A.大型綜合性房地產開發(fā)項目必須選擇聯合代理方式B.雙重代理的房地產經紀機構可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產開發(fā)企業(yè)最好在項目前期就確定好代理方式 A B C D E答案:BCE解析 A選項錯在大型房地產機構一般有自己的營銷團隊和渠道，所以一般采用自行租售；D選項錯在房地產開發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。問題:4. 下列房地產開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的有_。A.進行項目的財務評價B.獲取項目所需土地C.確定規(guī)劃設計方案

12、并獲得批準D.對項目的建設工程進行招標E.提交項目開工申請并獲得批準 A B C D E答案:BCDE問題:5. 房地產開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括_。A.工程質量保修書B.可行性研究報告C.竣工圖D.住宅使用說明書E.竣工驗收備案表 A B C D E答案:BC解析 A、D、E選項是開發(fā)商辦理竣工驗收應提交的資料，不是向城市檔案館移交的資料。問題:6. 采取隨行就市定價法確定價格的情形有_。A.開發(fā)商處于市場領導者地位B.開發(fā)商難以估算成本C.開發(fā)商的物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近D.開發(fā)商打算與同行和平共處E.開發(fā)商具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力 A B C D

13、 E答案:BD問題:7. 從房地產開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產開發(fā)過程中投入的資源有_。A.土地B.勞動力C.資本D.經驗E.環(huán)境 A B C D E答案:ABCD解析 即主流的人、財、物三方面，還有經驗、企業(yè)家精神等。問題:8. 下列關于房地產經紀機構和房地產經紀人的表述中，正確的有_。A.房地產市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產經紀機構或房地產經紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本B.大型房地產開發(fā)公司一般更愿意委托房地產經紀機構進行物業(yè)租售C.依代理委托方的不同，房地產經紀機構的代理形式可以分為首席代理和分代理D.房地產經紀機構或房地產經紀人通過信息搜集的規(guī)模經濟優(yōu)勢，提供服務并獲取收

14、益E.無論采用哪種代理形式，都應在項目前期就讓房地產經紀機構及早介入 A B C D E答案:ADE解析 B選項，大型房地產機構一般有自己的營銷團隊和渠道，所以一般采用自行租售。C選項，依委托代理方的不同，可分為買方代理、賣方代理和雙重代理。問題:9. 開發(fā)項目選址、定點審批階段主要針對以_方式獲得國有建設用地使用權的開發(fā)建設項目。A.無償劃撥B.協(xié)議出讓C.掛牌D.拍賣E.招標 A B C D E答案:AB問題:10. 居住用地劃撥的范圍主要包括_等。A.城市基礎設施用地B.農貿市場C.重要旅游項目D.征用區(qū)域農民自住住宅項目E.住宅合作社集資建房 A B C D E答案:DE問題:11.

15、開發(fā)商以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發(fā)建設項目時，需要辦理的規(guī)劃審批工作，下列說法正確是_。A.同劃撥土地開發(fā)項目程序一樣B.需要向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請C.不需要向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請D.不需要經過開發(fā)項目選址、定點審批階段E.需要提交設計方案并經規(guī)劃部門審查 A B C D E答案:BDE問題:12. 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在規(guī)劃意見書(選址)中，規(guī)劃土地使用要求包括_等。A.建筑規(guī)模B.公共服務設施C.容積率D.綠地率E.建設項目與城市道路的距離 A B C D E答案:ACD問題:13. 房地產開發(fā)的四個階段包括_。A.投資機會選擇與

16、決策分析B.前期工作C.招標階段D.建設階段E.租售階段 A B C D E答案:ABDE問題:14. 投資決策分析主要包括_工作。A.機會尋找B.機會篩選C.市場分析D.財務評價E.投資決策 A B C D E答案:CDE問題:15. 隨著社會經濟的發(fā)展，房地產開發(fā)活動變得越來越復雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有_等方面的知識。A.城市規(guī)劃B.建筑設計C.建造技術D.風險控制與時間管理E.項目管理 A B C D E答案:ABCD問題:16. 按照規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，須以_方式出讓，特殊情況下才允許協(xié)議方式出讓。A.招標B.拍賣C.

17、掛牌D.劃撥E.協(xié)議 A B C D E答案:ABC問題:17. 以行政劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與的有_。A.城市基礎設施用地B.公益事業(yè)項目用地C.重要旅游項目用地D.經濟適用房用地E.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 A B C D E答案:ABDE問題:18. 申請領取施工許可證應具備的條件，有_。A.已經辦理該建筑工程用地批準手續(xù)B.總承包企業(yè)已簽署了分包合同C.已經確定施工企業(yè)D.簽署了委托監(jiān)理合同E.建設資金已經落實 A B C D E答案:ACDE三、判斷題問題:1. 如果一宗商業(yè)用地只有一個意向用地者，則可以采取協(xié)議方式出讓該宗土地使用權。答案:B解析 在

18、公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。問題:2. 房地產開發(fā)項目一般只需進行單項工程竣工驗收。答案:B解析 房地產開發(fā)項目竣工驗收一般分為三個階段：一是單項工程竣工驗收，二是綜合驗收，三是竣工驗收備案。問題:3. 全部使用國有資金投資的建設項目應采用公開招標方式確定施工單位。答案:A問題:4. 土地儲備機構對土地開發(fā)過程中涉及的基礎設施建設和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。答案:A問題:5. 房地產開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標的形式選擇開發(fā)項目的施工單位。答案:B解析 還可以采用邀請招標的方式。問題:6. 政府授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應由政府土地儲備機構負責籌措。答案:B解析 授權開發(fā)企業(yè)負責實施一級開發(fā)時，主體是開發(fā)企業(yè)，所以開發(fā)資金應由開發(fā)企業(yè)籌措。問題:7. 土地儲備的運作程序有四個步驟，包括收購、開發(fā)整理、儲備和供應。答案:A問題:8. 對于劃撥用地開發(fā)建設項目，開發(fā)商不需取得建設用地規(guī)劃許可證，只需經縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。答案:B問題:9. 申請規(guī)劃驗收時，開發(fā)商應提供的建設工程竣工圖包括：圖樣目錄、無障礙