“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響研究

1、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響研究摘要：隨著世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)逐漸趨緩，一方面受全球經(jīng)濟(jì)不景氣等外圍需求減弱的影響，另一方面受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡等因素的影響，因此，我國(guó)目前最迫切的事情，就是通過調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式、鼓勵(lì)居民消費(fèi)、增加內(nèi)需的方式，通過加大稅收體制等方面改革的力度，以維持我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)速發(fā)展。中小企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而房地產(chǎn)業(yè)更關(guān)系到民生問題。近年來，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲等現(xiàn)象也引起了人民的普遍關(guān)注，房?jī)r(jià)問題成為目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大熱點(diǎn)。對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)存在的問題進(jìn)行了深入分析，在此基礎(chǔ)上對(duì)如何確保我國(guó)房地產(chǎn)

2、業(yè)良性健康發(fā)展提出了政策建議。關(guān)鍵詞：營(yíng)改增、房地產(chǎn)業(yè)、影響、對(duì)策Abstract: With the change of the world economic situation, Chinas economic development has maintained a slowdown in the trend of rapid growth, on the one hand by the global economic downturn and other peripheral demand weakened, on the other hand by the domestic econ

3、omic restructuring and other factors, Chinas current most pressing thing is to adjust the pattern of economic development, change the mode of economic development, encourage residents to consume, increase the way of domestic demand, by increasing the tax system and other aspects of reform efforts to

4、 maintain the steady development of Chinas economy The Small and medium enterprises are an important part of the national economy, and the real estate industry is more related to peoples livelihood. In recent years, Chinas real estate industry has been rapid development, while housing prices and oth

5、er phenomena have aroused widespread concern of the people, housing prices become the current Chinese economy a hot spot. This paper makes a deep analysis on the existing problems of the real estate industry, and puts forward some policy suggestions on how to ensure the healthy and healthy developme

6、nt of the real estate industry in our country.Keywords: battalion increase, real estate industry, influence, countermeasure第一章 緒論（一） 研究背景營(yíng)業(yè)稅改增值稅是政府一項(xiàng)重要的稅收改革，對(duì)我國(guó)增值稅制度的發(fā)展有著重要意義。增值稅制度的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩方面:一是環(huán)環(huán)扣除，不存在重復(fù)征稅;二是稅負(fù)公平，征稅范圍廣。要想真正實(shí)現(xiàn)增值稅的中性原則和公平原則，需要形成完整的抵扣鏈條，包括縱向抵扣和橫向抵扣。自2004年來，我國(guó)增值稅稅制己逐步完成了從生產(chǎn)型到消費(fèi)型的轉(zhuǎn)變，這實(shí)際

7、上是完善了抵扣鏈條的縱向抵扣，即同一產(chǎn)品的所有生產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)均可抵扣。如今，為進(jìn)一步完善增值稅制度，營(yíng)業(yè)稅改增值稅改革實(shí)際上是對(duì)橫向抵扣的完善，即達(dá)到同一環(huán)節(jié)中的所有商品或勞務(wù)均可抵扣。在設(shè)計(jì)和實(shí)行增值稅制度過程中，房地產(chǎn)業(yè)是不可忽視的重要領(lǐng)域，也是公認(rèn)難以處理的領(lǐng)域。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在宏觀上看，與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)走向緊密相連。在微觀上看，與普通百姓的生活息息相關(guān)，住房作為普通百姓的必需品，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增勢(shì)必對(duì)居民的福利造成影響。因此結(jié)合現(xiàn)有的營(yíng)改增政策，以分析探討其對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，并根據(jù)這些影響而提出相關(guān)的對(duì)策和建議，以試圖推動(dòng)營(yíng)改增政策的進(jìn)一步完善以及房地產(chǎn)行業(yè)的快速

8、發(fā)展。（二） 研究目的隨著世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)逐漸趨緩，一方面受全球經(jīng)濟(jì)不景氣等外圍需求減弱的影響，另一方面受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡等因素的影響，因此，我國(guó)目前最迫切的事情，就是通過調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式、鼓勵(lì)居民消費(fèi)、增加內(nèi)需的方式，通過加大稅收體制等方面改革的力度，以維持我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)速發(fā)展。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)更是關(guān)系到民生問題。近年來，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲等現(xiàn)象也引起了人民的普遍關(guān)注，房?jī)r(jià)問題成為目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大熱點(diǎn)。對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)存在的問題進(jìn)行了深入分析，在此基礎(chǔ)上對(duì)如何確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展提出了

9、政策建議。（三） 研究意義營(yíng)改增稅收政策的進(jìn)行為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來非常廣泛的積極意義。“營(yíng)改增”是國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，將行業(yè)稅負(fù)只減不增和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改革意圖落實(shí)到位，加快財(cái)稅體制改革、進(jìn)一步減輕企業(yè)賦稅，調(diào)動(dòng)各方積極性，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級(jí)、培育新動(dòng)能、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。第二章 國(guó)內(nèi)外研究綜述（一）國(guó)外研究現(xiàn)狀新西蘭經(jīng)濟(jì)研究所資深分析師約翰娜布蘭森(2001)在對(duì)稅收進(jìn)行研究中指出，若要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的最大化，必須要充分發(fā)揮稅收的調(diào)控作用，從而明確稅收的組合方式，對(duì)稅收負(fù)擔(dān)有清晰的認(rèn)識(shí)。研究表明，隨著時(shí)間的變化和，最優(yōu)稅收平均負(fù)擔(dān)率為22.5%，其中最優(yōu)稅收組合的平均值為0

10、.54，這也表明間接稅在總稅收中所占的比重約為35%，而若能夠滿足上述條件，則能夠?qū)?guó)家的GDP產(chǎn)生拉動(dòng)作用，使其提升17% 。南非學(xué)者克勒斯蒂芬、范湯德和薩姆耐克(2005)對(duì)南非經(jīng)濟(jì)稅收數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，并且截取了1960年至2002年這一時(shí)間跨度，采用約翰娜布蘭森(2001)在稅制方面的研究方法，結(jié)果表明稅收負(fù)擔(dān)水平與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率之間呈現(xiàn)出的關(guān)系是正相關(guān)的關(guān)系，如果將稅負(fù)提升，那么將會(huì)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)作用，使地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ艿綐O大制約;同時(shí)還指出通過對(duì)間接稅和直接稅之間的比例進(jìn)行調(diào)整，使間接稅的比重降低，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的拉動(dòng)作用。可見，在對(duì)稅制進(jìn)行調(diào)整和改革的過程中，必須要注重主體稅

11、基的轉(zhuǎn)變，這就顯現(xiàn)出“營(yíng)改增”對(duì)稅制的改革中優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)起到的重要作用。（二）國(guó)內(nèi)關(guān)于營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)影響的文獻(xiàn)綜述針對(duì)這一問題，我國(guó)學(xué)者彭峰(2014)在其劉尚希：需對(duì)中小企業(yè)減稅中強(qiáng)調(diào)為了大力促進(jìn)中小企業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，需要對(duì)中小企業(yè)進(jìn)行減稅，從而可以增加就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需，并成為最終避免世界金融危機(jī)影響的關(guān)鍵等等。從“營(yíng)改增”的目的和必要性方面來看，大多數(shù)學(xué)者和專家是支持和贊同的。許卉林(2016)在“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響-以上海市為例一文中指出可以從不同角度看待“營(yíng)改增”:一是認(rèn)為這次稅制改革體現(xiàn)了國(guó)家有針對(duì)性地放寬部分行業(yè)限制的政策意圖，尤其表現(xiàn)在擴(kuò)大減半征收企業(yè)所得稅的范圍

12、并拉長(zhǎng)減半征收企業(yè)所得稅的期限，提高營(yíng)業(yè)稅和增值稅起征點(diǎn)以及減免小微企業(yè)的行政性收費(fèi)等舉措上;二，此次“營(yíng)改增”試點(diǎn)除了是為了增值稅擴(kuò)圍之外，主要還是促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是服務(wù)業(yè)的發(fā)展;最后一點(diǎn)是認(rèn)為“營(yíng)改增”有利于完善我國(guó)長(zhǎng)期存在重復(fù)征稅矛盾的稅制結(jié)構(gòu)問題?？紫橐唬?016）在“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析中強(qiáng)調(diào)，稅收是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段，近幾年的“營(yíng)改增”的改革，已經(jīng)蔓延至全行業(yè)，房地產(chǎn)作為“營(yíng)改增”的改革對(duì)象必然會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)指出，“營(yíng)改增”是一個(gè)稅收制度完善的過程，其消除了最終消費(fèi)前的重復(fù)征稅，使社會(huì)分工更加合理。而且，“營(yíng)改增”可以幫助政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)方面

13、起到調(diào)節(jié)作用，使消費(fèi)者避免了重復(fù)征稅，減少了稅收負(fù)擔(dān)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)合理定價(jià)，規(guī)范房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展?！盃I(yíng)改增”在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來機(jī)遇的同時(shí)也伴隨著挑戰(zhàn)，“營(yíng)改增”后企業(yè)的賬務(wù)處理難度增加，計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)增值稅，需要計(jì)算房地產(chǎn)所包含的各個(gè)板塊的進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅，大大增加了計(jì)算的難度。此外，稅制的改革對(duì)財(cái)務(wù)人員也有著巨大的考驗(yàn)，要求財(cái)務(wù)人員對(duì)政策有全面的理解，規(guī)避財(cái)務(wù)核算不合格帶來的納稅申報(bào)不準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)。而企業(yè)實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”后，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，企業(yè)預(yù)計(jì)節(jié)稅達(dá)到9000億元人民幣，但林敏（2016）在全面實(shí)施“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析中指出，大部分企業(yè)稅負(fù)有所減輕，但是個(gè)別企

14、業(yè)稅負(fù)反而會(huì)加重。這都是關(guān)注研究的重點(diǎn)方向。第三章 營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響（一） 營(yíng)改增的概念與作用具體而言，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增”主要包括四個(gè)方面的內(nèi)容:第一，出臺(tái)二手房交易的具體規(guī)定。個(gè)人出售2年(包括2年)以上的自有住房免征增值稅，出售不足2年的自有住房按5%的稅率繳納增值稅。北上廣等區(qū)域?qū)τ谄胀ㄗ》恳策m用此項(xiàng)規(guī)定，但對(duì)于非普通住房，要求以銷售收入減去購(gòu)房款后的差額再按照5%的征收率繳納增值稅。第二，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過渡性政策。如果一般納稅人在經(jīng)營(yíng)中獲得以下收入可以按照簡(jiǎn)易征收辦法納稅，適用5%-的征收率:1,銷售2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)該以銷售得到的全部?jī)r(jià)款加上價(jià)

15、外費(fèi)用減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)支付的對(duì)價(jià)的余額為銷售額。2、如果是2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，則應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額。3、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目或是出租其在2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，也適用簡(jiǎn)易征收辦法。第三，不將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本計(jì)入銷售額。也就是說，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中購(gòu)進(jìn)的機(jī)器設(shè)備、辦公用品、不動(dòng)產(chǎn)等都可以進(jìn)行抵扣，不把它計(jì)入銷售額，這樣計(jì)算得出的銷項(xiàng)稅額會(huì)相應(yīng)減少，尤其是企業(yè)的土地成本，通常占到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的30%，如果此項(xiàng)成本不計(jì)人銷售額，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約一大筆支出。第四，不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置成本也要納入抵扣范圍。

16、新購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的成本分2年抵扣：第一年抵扣比例為60%-，第二年抵扣比例為40%二這項(xiàng)措施將給所有新增不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)帶來利好。（二） 營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的影響因房地產(chǎn)行業(yè)是最終的產(chǎn)成品完成環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的前提是為房地產(chǎn)行業(yè)提供勞務(wù)、施工等行業(yè)必須首先也是營(yíng)改增的行業(yè)，否則房地產(chǎn)行業(yè)就無法獲得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。因營(yíng)改增后，計(jì)稅基數(shù)原來是價(jià)內(nèi)稅變成了價(jià)外稅，所以它又影響了到土地增值稅與所得稅，所以房地產(chǎn)的營(yíng)改增比其它行業(yè)的營(yíng)改增更加復(fù)雜，從房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)可清楚到房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增實(shí)質(zhì)上也是規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)。其一，土地成本能否有稅款抵扣。土地成本能否抵扣稅款直接影響著房地產(chǎn)

17、企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。土地成本的稅款抵扣有三種方式:一是定率抵扣，即按照一個(gè)固定的比率簡(jiǎn)易征收;二是邊繳邊扣，即土地出讓時(shí)國(guó)家征收稅款，稅款繳到國(guó)庫(kù)，企業(yè)拿到土地時(shí)可以抵扣稅款，推動(dòng)出讓價(jià)款為含稅價(jià);三是不繳不扣，即國(guó)家不征收土地出讓環(huán)節(jié)增值稅，企業(yè)拿到推動(dòng)價(jià)也不抵扣稅款。其二，融資成本能否有稅款抵扣。因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)商的資金來自金融機(jī)構(gòu)，如果沒有同時(shí)開始營(yíng)改增，會(huì)對(duì)上下游鏈條的抵扣造成一定壓力。利息成本是其主要成本，利息成本能否抵扣也就成為稅款抵扣的難題之一其三，建筑安裝成本的稅款抵扣。建筑業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的上游行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果索要發(fā)票的話一定是“羊毛出在羊身上”，增加取得發(fā)票的成

18、本。建筑企業(yè)本身的行業(yè)獲利習(xí)慣和行業(yè)利潤(rùn)率不會(huì)允許他消化由以前的營(yíng)業(yè)稅低稅率到增值稅高稅率的自身消化。如果向原材料供應(yīng)商等上游轉(zhuǎn)移索取增值稅發(fā)票的話，也肯定是會(huì)被攤銷在商品當(dāng)中的隨之轉(zhuǎn)嫁。更往上推的話，很多建材生產(chǎn)企業(yè)也是不具備開具增值稅票資質(zhì)的，或者不愿意開具增值稅發(fā)票的。 建筑工程人工費(fèi)占工程總造價(jià)的20%- 30%，而勞務(wù)用工主要來源于成建制的勞務(wù)公司及零散的農(nóng)民工。建筑勞務(wù)公司為施工企業(yè)提供專業(yè)的勞務(wù)服務(wù)，原來按3%支付營(yíng)業(yè)稅，而實(shí)行“營(yíng)改增”之后，稅率將大幅提高，但沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，在當(dāng)今人工成本不斷上漲的趨勢(shì)下，作為微利企業(yè)的勞務(wù)公司或是走向破產(chǎn)或是將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到施工企業(yè)，另外，零

19、散的農(nóng)民工提供勞務(wù)所產(chǎn)生的人工費(fèi)也沒有增值稅發(fā)票，亦無可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，勢(shì)必加大建筑施工企業(yè)人工費(fèi)的稅負(fù)。以上兩方面導(dǎo)致成本增加也必然被攤銷在商品當(dāng)中隨之轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)商。（三） 營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響1.對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的影響。從房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來看，建筑行業(yè)屬于企業(yè)的上游，其對(duì)房地產(chǎn)的影響也最為深刻，聯(lián)系最為緊密?！盃I(yíng)改增”實(shí)施后一定程度上使得建筑行業(yè)的稅負(fù)上升，這會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的成本：首先，建筑業(yè)的材料成本上升。在“營(yíng)改增”之前，建筑業(yè)按3%征收營(yíng)業(yè)稅，改革之后，其按照11%征收增值稅銷項(xiàng)稅并按6%進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。對(duì)建筑業(yè)購(gòu)進(jìn)的主要的原材料來說，在一定程度

20、上提高了其成本，而這些成本的上升又會(huì)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)上面，增加其成本。其次，建筑業(yè)人工成本不可作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣。對(duì)于建筑行業(yè)來說，其中人工成本也占其總成本的大部分并呈現(xiàn)出逐年上漲的趨勢(shì)，來源也主要是一些農(nóng)民工人或者勞務(wù)公司的工人，但是人工成本并不像原材料那樣有增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，這就會(huì)增加建筑行業(yè)的勞務(wù)成本，并會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。最后，建筑業(yè)的其他成本費(fèi)用也不斷增加；除了材料和人工成本之外，現(xiàn)在的建筑業(yè)都在陸續(xù)引進(jìn)較為先進(jìn)的機(jī)械設(shè)備，或者從其中間企業(yè)租賃，但是有形動(dòng)產(chǎn)租賃在經(jīng)過“營(yíng)改增”之后的增值稅稅率為17%，在能取得可抵扣增值稅發(fā)票的情況下，較之改革之前企業(yè)的稅負(fù)有提升的趨勢(shì)，

21、如果企業(yè)在糟糕的情況下不能取得抵扣發(fā)票的話，企業(yè)的稅負(fù)會(huì)更加高，因此，企業(yè)的這部分成本的上升也會(huì)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)企業(yè)中。綜上可以看出，由于連鎖效應(yīng)的存在，“營(yíng)改增”對(duì)建筑業(yè)成本的影響會(huì)波及到房地產(chǎn)行業(yè)，提升其成本。2.對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的資金了流動(dòng)以及利潤(rùn)的影響。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收依賴性較大，這是因?yàn)槠錉I(yíng)業(yè)收人以及凈利潤(rùn)較高，這使得營(yíng)業(yè)稅金及附加、企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅等也比較高。但是，近幾年土地出讓金呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，這就使得政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管工作，加大其稅收清算的力度，這在一定程度上會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和財(cái)務(wù)方面的壓力，使其成本上升，因此房地產(chǎn)業(yè)會(huì)更難實(shí)現(xiàn)超額的利潤(rùn)。而對(duì)于現(xiàn)金

22、流方面，國(guó)家稅制改革的目的是減低企業(yè)的稅負(fù)水平，雖然會(huì)出現(xiàn)一定時(shí)段的稅負(fù)水平扭曲的現(xiàn)象，但是隨著改革的逐步推進(jìn)企業(yè)的稅負(fù)降低勢(shì)在必然。從這一方面來看，房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)隨著企業(yè)稅負(fù)水平的降低而得以改善。3.對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響?！盃I(yíng)改增”后，房地產(chǎn)業(yè)適用11%的增值稅稅率代替5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，這很可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生各種影響，包括定價(jià)、市場(chǎng)情緒等。大多數(shù)人希望“營(yíng)改增”能夠有效的抑制房?jī)r(jià)，從理論來看或許有一定的幫助，但影響房?jī)r(jià)的因素太多，單靠營(yíng)改增”來調(diào)控房?jī)r(jià)的方式不太現(xiàn)實(shí)。營(yíng)改增”實(shí)施后，企業(yè)可以新增不動(dòng)產(chǎn)抵扣稅務(wù)，就會(huì)出現(xiàn)大批企業(yè)通過房產(chǎn)投資來抵扣稅收上繳，這也從實(shí)質(zhì)上推高了一二線城市的

23、房?jī)r(jià)?！睜I(yíng)改增的實(shí)施雖然降低了人們繳納的稅額，但這必然導(dǎo)致爭(zhēng)相搶購(gòu)的熱潮，而從市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，供求關(guān)系更加決定著房?jī)r(jià)的未來，如果供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲，那么稅負(fù)實(shí)質(zhì)是變換形式后加注到了購(gòu)買者身上，長(zhǎng)此以往普通民眾會(huì)逐漸喪失營(yíng)改增”為購(gòu)房帶來優(yōu)惠的信心。第四章 營(yíng)改增的優(yōu)化建議（一） 完善稅率結(jié)構(gòu)，適當(dāng)降低稅負(fù)按照現(xiàn)行增值稅相關(guān)政策規(guī)定，只有取得增值稅專用發(fā)票才能抵扣稅款。房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成有其特殊性，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中土地成本比重較大，對(duì)“營(yíng)改增”后的稅收負(fù)擔(dān)影響較大，但根據(jù)現(xiàn)行政策，房地產(chǎn)企業(yè)通過拍賣從政府部門取得的土地，由于不能取得增值稅發(fā)票而無法抵扣稅款，這可能導(dǎo)致“營(yíng)改增”后企業(yè)稅負(fù)的增加。

24、因此，建議國(guó)家制定政策措施將外購(gòu)?fù)恋丶{入抵扣稅款的范圍。通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的，可以根據(jù)土地成交價(jià)格及相關(guān)規(guī)費(fèi)的金額，憑政府部門開具的合法憑證按照一定比例扣除稅款。而且，隨著增值稅抵扣鏈條完整，以及發(fā)票管理等各方面的稅收征收管理的完善，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看建筑業(yè)的行業(yè)稅負(fù)將逐步降低。對(duì)于地方財(cái)政收入而言，營(yíng)改增的逐步推行能夠避免財(cái)政收入大幅波動(dòng)，避免因地方財(cái)政收入減少而影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。同時(shí)，隨著征收管理水平的提高與完善，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，營(yíng)改增有利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著行業(yè)產(chǎn)值增加，地方財(cái)政收入將有所回升。因此，綜合考慮地方政府、企業(yè)以及居民的多方的利益，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)考慮選擇合適的稅率，且使得整個(gè)稅

25、率結(jié)構(gòu)愈加完善。此外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講，人工費(fèi)用不可抵扣是客觀存在的現(xiàn)象，也不可能因?yàn)椴荒艿挚鄱鴾p少或是消除。因此，國(guó)家在制定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)改增”政策時(shí)，應(yīng)將這一因素考慮進(jìn)去，降低該行業(yè)的增值稅稅率，定一個(gè)較低的稅率水平。其次，政府也可以采取向房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)貼的形式幫助其渡過“營(yíng)改增”的過渡時(shí)期政策。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身來說，應(yīng)該及時(shí)了解政府制定的政策，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部員工的培訓(xùn)工作。增值稅政策相比較其他稅種來說，存在著一定的復(fù)雜性，使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員了解改革的要點(diǎn)以及征收流程，能夠使企業(yè)加快政策改革的適應(yīng)過程。（二） 提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)票會(huì)計(jì)核算等稅務(wù)管理 “營(yíng)改增”涉及到房地產(chǎn)企業(yè)管理的方方面面

26、，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員積極應(yīng)對(duì)，做好相應(yīng)的謀劃，以消除營(yíng)改增對(duì)本企業(yè)的不利影響。首先，需要進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作，使財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)性工作更加扎實(shí)，企業(yè)內(nèi)控水平不斷提升。尤其要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平，財(cái)務(wù)管理人員要不斷提高納稅意識(shí)，加強(qiáng)原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)的發(fā)票管理，特別是工程決算的發(fā)票管理;在會(huì)計(jì)核算中，要做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù)，對(duì)于沒有正確發(fā)票的，堅(jiān)持不得付款，以保障會(huì)計(jì)核算的正確性。通過優(yōu)化會(huì)計(jì)核算管理，降低企業(yè)的剛性成本。組織專業(yè)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)與合理利用避稅方式，降低企業(yè)的稅負(fù)水平。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該做到嚴(yán)控涉稅環(huán)節(jié)，做好基礎(chǔ)工作。針對(duì)“營(yíng)改增”后，建筑業(yè)把成本費(fèi)用的提升

27、轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象，企業(yè)應(yīng)采取的措施有以下幾點(diǎn):第一，企業(yè)在選取建筑企業(yè)為其提供施工以及為其提供材料的供應(yīng)商時(shí)，應(yīng)通過公開招標(biāo)的方式進(jìn)行二公開招標(biāo)的方式，有利于企業(yè)選擇那些比較有資質(zhì)的建筑商和供應(yīng)商進(jìn)行合作，從而能夠保證工程的質(zhì)量。第二，企業(yè)在對(duì)供應(yīng)商的原材料進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，商品的質(zhì)量和規(guī)格無疑要作為重要的考慮因素，但是由于“營(yíng)改增”后，存在著增值稅稅款可以抵扣的現(xiàn)象，因此，企業(yè)也應(yīng)向供應(yīng)商索取原材料的發(fā)票作為抵扣憑證，以保證企業(yè)的利益。第三，企業(yè)應(yīng)杜絕在采購(gòu)材料等方面貪圖小便宜的行為，不向供貨方索取增值稅發(fā)票能以低價(jià)購(gòu)進(jìn)材料，但是會(huì)造成企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣的問題存在，從而避免會(huì)因小失大的問題

28、出現(xiàn)。（三） 房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)加強(qiáng)勞務(wù)管理與產(chǎn)品調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，通常會(huì)涉及園林綠化、景觀、圍墻等方面的勞務(wù)問題，承擔(dān)這些勞務(wù)的公司或施工隊(duì)往往不具有增值稅一般納稅人身份，無法開具增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致外購(gòu)勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額無法實(shí)現(xiàn)抵扣。在這種情況下，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)包勞務(wù)時(shí)首先選擇具有一般納稅人身份的勞務(wù)公司。如果承擔(dān)勞務(wù)的公司是小規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)可以要求勞務(wù)公司到稅務(wù)部門開具增值稅專用發(fā)票，以便用于進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。而且，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，大多可以分為“清水房”和“精裝修房”兩類。相比較而言，精裝修房需要外購(gòu)裝飾材料、廚衛(wèi)設(shè)施、燈具，并外包裝飾勞務(wù)，這些外購(gòu)材料和勞務(wù)，如果

29、能夠取得增值稅專用發(fā)票，就可以在繳納增值稅時(shí)作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。抵扣項(xiàng)目和金額越多，增值稅的稅負(fù)就越低。因此，可以鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更多地開發(fā)建設(shè)精裝修房。第五章 結(jié)論國(guó)家實(shí)施“營(yíng)改增”的稅制改革，無疑標(biāo)志著我們的稅收征管工作又向更高的水平邁出了重要的一步，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來的積極的影響和難得的發(fā)展機(jī)遇。一方面它對(duì)稅收的征管工作進(jìn)行了規(guī)范，抑制了稅收違法行為，從而降低了企業(yè)該方面的風(fēng)險(xiǎn)水平，另一方面它有效解決了重復(fù)征收的間題，促進(jìn)了企業(yè)的生產(chǎn)分工提高了經(jīng)濟(jì)效益。但是，我也應(yīng)注意到“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不利影響。比如說，加重了企業(yè)的成本費(fèi)用、提高了企業(yè)的稅負(fù)水平以及使得企業(yè)的利潤(rùn)留存減少等等，在一定程度上也抑制了企業(yè)的發(fā)展和生產(chǎn)的積極性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及早注意到這些間題未雨綢繆，提前制定出應(yīng)對(duì)過渡時(shí)期的計(jì)劃和方案，積極改進(jìn)其生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的模式二從政府方面來說，在新的政策實(shí)施之前，應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度，及時(shí)做好對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行先關(guān)法律、法規(guī)的培訓(xùn)工作。參考文獻(xiàn)：1 Brian Pearce. The state of air transport markets and the airline industry after the great recession.J.Journal of Air Transport Management. Vo