商管公司方案

1、曙光國際五金建材家居博覽城曙光國際五金建材家居博覽城 商商業(yè)管理公業(yè)管理公司基本運營模式司基本運營模式 主講：李俊卿 目目 錄錄 一、前言一、前言 二、商管公司職責二、商管公司職責 三、商管公司管理模式三、商管公司管理模式 四、商管公四、商管公司運營模司運營模式式 五、商管公司工作階段及收益來源五、商管公司工作階段及收益來源 一、前一、前 言言 商業(yè)地產項目只有通過良好的整體運營，才能體現(xiàn)真正的商 業(yè)價值，本項目這種先招商旺市及后續(xù)銷售結合的商業(yè)地產項 目，因為其開發(fā)盈利模式以招商銷售為主，運營管理過程中牽 涉的關系和環(huán)節(jié)都比較復雜，體現(xiàn)了開發(fā)商、管理者、投資者、 經營者、消費者等方面的利益關

2、系。商業(yè)運營管理公司組建的 重要意義，就是要代理協(xié)調各種復雜關系，代理產權不同歸屬 的物業(yè)進行運營，整合各種內外的資源進行利用，使所管理的 商業(yè)物業(yè)在整體上往良性循環(huán)和升值的方向邁進。 二、商管公司職責二、商管公司職責 在曙光國際五金建材家居博覽城的整個開發(fā)進程后期，項目的 整體運營必須由統(tǒng)一的商管公司進行經營管理，以及產權資產及 無產權資產成為開發(fā)商遺留資產須由商管公司經營，這些資產如 下所示： 1、已建成的所有商鋪。 2、市場內外廣告位等無產權資產 3、室外停車場等有產權資產 4、室內外部分公共區(qū)域各類多種經營點的設立和租賃，以上都是 在開發(fā)本項目中產生的有價資產，這些資產只能靠商管公司進

3、行 運營和管理，所以必須要組建專門的商業(yè)運營管理公司，來為這 些資產進行運營管理。 （一）、整體運營與資產價值的交接與核算（一）、整體運營與資產價值的交接與核算 項目招商與銷售的成功，遠遠不是結束，相反，只是一個開 始，必須要通過精心的籌劃運營管理，使曙光國際五金建材家居 博覽城在開業(yè)后穩(wěn)定運營，走向興旺之道，并且能夠進行持續(xù)的 發(fā)展，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、運營者等多贏的目標。 項目后期銷售后，因產權分散，在開發(fā)運營過程中牽涉的關 系和環(huán)節(jié)很復雜，體現(xiàn)了開發(fā)商、管理者、投資者、運營者和消 費者等多個方面的利益關系，其整體的運營管理將會遇到不少問 題，需要成立專門的運營管理公司，協(xié)調和調控好各方面

4、的關系 ，才能把商業(yè)物業(yè)整體的運營帶動起來。 （二）、確保項目的運營興旺和持續(xù)發(fā)展及各方關系的協(xié)調（二）、確保項目的運營興旺和持續(xù)發(fā)展及各方關系的協(xié)調 1 1、令物業(yè)、令物業(yè)“保值、增值保值、增值”，盤活開發(fā)商的固定資產。，盤活開發(fā)商的固定資產。 要解決商業(yè)物業(yè)如何“保值、增值”，吸納有全盤規(guī)劃和商業(yè)專業(yè)知識 的人才，實行專業(yè)運營管理，有利于商業(yè)項目持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，盤活公司 的固定資產。 2 2、運營管理公司和開發(fā)公司分工明確，發(fā)揮各自專長、運營管理公司和開發(fā)公司分工明確，發(fā)揮各自專長 運營管理公司負責運營管理，開發(fā)公司負責開發(fā)，分工明確，能發(fā)揮各 自專長。優(yōu)化資源配置，項目才能走專業(yè)化發(fā)展道

5、路。 3 3、增加資金運作途徑、增加資金運作途徑 運營公司專業(yè)運營商業(yè)物業(yè)，為項目后期發(fā)展打造好產業(yè)鏈中的物業(yè)運 營一環(huán)，同時增加了資金運作的新途徑。 4 4、專職處理商業(yè)物業(yè)問題、專職處理商業(yè)物業(yè)問題 運營公司專業(yè)運營商業(yè)物業(yè)，處理可能發(fā)生的各種問題，避免房地產公 司直接面對購房業(yè)主及商業(yè)物業(yè)的問題，使房地產公司在后期開發(fā)中輕裝 前進。 5 5、商業(yè)領域的長遠發(fā)展、商業(yè)領域的長遠發(fā)展 運營公司專業(yè)性強，專職于招商、運營管理，能給商鋪投資者和租賃客 戶信心，使商業(yè)項目能持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，有利于公司在商業(yè)領域的長遠發(fā) 展。 （三）、開發(fā)商自身可持續(xù)發(fā)展的需要（三）、開發(fā)商自身可持續(xù)發(fā)展的需要 三、

6、商管公司管理模式三、商管公司管理模式 開發(fā)公司開發(fā)公司 業(yè)主業(yè)主 商業(yè)管商業(yè)管 理公司理公司 租賃經營者租賃經營者 委托合同委托合同 租賃合同租賃合同 委托合同委托合同 返租合同返租合同 管 理 模 式 的 五 個 統(tǒng) 一 統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一物業(yè)管理 即統(tǒng)一進行項目建筑內外空間、環(huán)境管理及設備設施的 維護保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境 統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一營銷管理 統(tǒng)一經營主題統(tǒng)一經營主題 統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一招商管理 統(tǒng)一服務管理統(tǒng)一服務管理 即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷活動，營造氣氛吸引客流， 舉辦大量的有文化內涵并特聚人氣的活動，使市場成為 傳播商貿資訊的平臺 即實現(xiàn)項目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，

7、統(tǒng)一品 牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內容。 即為商戶提供專業(yè)的服務咨詢；統(tǒng)一設立總服務臺，幫 助客戶提升項目服務水平；代行部分工商行政職能，對 商戶經營行為、商品和服務質量進行必要監(jiān)督，保持良 好經營秩序，并以此提升項目認知度。 即統(tǒng)一項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局。 重點工作流程重點工作流程 商鋪交驗流程（交房驗收） 商戶進場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理） 商戶開業(yè)申報管理流程（開業(yè)時間、地點、活動規(guī)模和形式等） 商戶促銷活動申請流程（商家促銷活動審核、風險預防） 商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等） 公關活動流程（公關活動策劃、組織、實施、監(jiān)控） 投訴處理流程（消費者投訴問題

8、的受理，處置、反饋等） 退換貨流程（消費者貨物退換的受理、處置、反饋等） 重點管理制度重點管理制度 商業(yè)業(yè)主公約與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質文件 商戶服務手冊涵蓋從商戶進場裝修到開門營業(yè)的各個環(huán)節(jié) 委托經營管理合同與銷售合同捆綁的業(yè)主返租協(xié)議 經營管理公約對商戶日常經營行為進行規(guī)范化管理 商戶經營承諾書要求商戶針對經營管理公約和業(yè)主公約進 行承諾確認 消費者投訴管理制度結合相關工商規(guī)定執(zhí)行 消防安全管理制度結合相關消防規(guī)定執(zhí)行 四、商管公四、商管公司運營模司運營模式式 商管公司兩大工作內容商管公司兩大工作內容 1 1、物業(yè)管理、物業(yè)管理 曙光國際物業(yè)的硬件設施進行管理維護，包括建筑硬件設 施

9、、設備和水、電、工程等機電設備的維護和保養(yǎng) 商戶裝飾與裝修過程的管理 安保和消防系統(tǒng)工作的管理 清潔、綠化及其他維護等一系列工作 物業(yè)服務的相關工作 2 2、運營管理、運營管理 曙光國際的日常管理服務工作 建立和完善商業(yè)經營的各種流程和秩序 商戶的維系和租賃調整 曙光國際的形象包裝和推廣 租賃費用的催繳和業(yè)主的維系服務工作 政府相關職能部門的維系及協(xié)調 在項目的運營管理中，物業(yè)管理是運營管理開展的前提，運營 管理是物業(yè)管理的提升、發(fā)展和利潤體現(xiàn)。在實際運營管理中，兩 部分是緊密聯(lián)系，不可分離，如項目的日常服務管理工作，既體現(xiàn) 了物業(yè)管理的內容，又體現(xiàn)了運營管理的要點，物業(yè)管理中處處滲 透了運營

10、管理的特征，此點與單純的住宅物業(yè)管理有很大差異。 以上兩大部分內容中，運營管理是核心，物業(yè)管理是圍繞運營 管理來服務的，從功能配置上從屬于運營管理。為了確保曙光國際 五金建材家居博覽城商業(yè)運營管理的工作開展目標的一致性和統(tǒng)一 性，在運營原則上，不能把商業(yè)運營和物業(yè)管理兩大部分的職能相 互獨立開來，而應該在一個運營管理公司的基礎上，圍繞物業(yè)運營 作為主體，物業(yè)管理為輔助，并設置其它配套功能。 商管公司兩大工作內容商管公司兩大工作內容 商管公司的職能界限商管公司的職能界限 商管公司開展工作針對的對象為經營者、投資者、消費者，所以運營管理的 職能上有四重關系： 1、為開發(fā)商服務，盤活開發(fā)商自有物業(yè)資

11、產，打造曙光國際這一全新商業(yè)品 牌； 2、為經營者服務，引導經營者共同做曙光國際五金建材家居博覽城； 3、為投資者服務，為投資者提供租賃及租金回報服務，做旺曙光國際五金建 材家居博覽城，使投資者的產業(yè)升值 4、為消費者服務，提供良好的購物環(huán)境和服務，吸引消費者前來購物消費。 從職能界限本質來說，商管公司不牽涉開發(fā)商的業(yè)務發(fā)展和內部管理，是相 對獨立預算的企業(yè)體；同樣，在適當整體調控的基礎上，運營管理公司也不會介 入曙光國際五金建材家居博覽城里經營戶內部經營事務，只是作為一個引導者， 擴大經營戶的經營范圍與提升其經營實力，經營戶是相對獨立開展自身經營的， 這就是：統(tǒng)一管理，獨立經營。 五、商管公

12、司工作階段及收入來源五、商管公司工作階段及收入來源 工作階段工作階段 前期介入階段前期介入階段 正常管理階段正常管理階段 跟進控制階段跟進控制階段 商管工作三個階段商管工作三個階段 前期介入階段前期介入階段 商業(yè)經營管理調查商業(yè)經營管理調查 （招商促進和項目提升）（招商促進和項目提升） 商鋪交驗商鋪交驗 業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化 后期商業(yè)經營管理定位、商家公約、管理制度后期商業(yè)經營管理定位、商家公約、管理制度 經營管理咨詢和答疑（招商促進）經營管理咨詢和答疑（招商促進） 人員組織控制等各項事宜人員組織控制等各項事宜 主要工作內容主要工作內容 正常管理階段正常管理階段 曙光國際內曙光國際內部的升級管理部的升級管理 曙光國際經曙光國際經營的市場分析、評估營的市場分析、評估 曙光國際的曙光國際的商家管理、調整商家管理、調整 曙光國際的曙光國際的日常管理日常管理 主要工作內容主要工作內容 工作階段工作階段 跟進控制階段跟進控制階段 管理工作質量的監(jiān)控管理工作質量的監(jiān)控 管理品質的評估及創(chuàng)新管理品質的評估及創(chuàng)新 主要工作內容主要工作內容 商管公司后期經營營收渠道主要有以下幾個方面：商管公司后期經營營收渠道主要有以下幾個方面： 管理費 廣告位發(fā)布費（外立面和市場內部廣告位） 場