蘇州城市建設(shè)與房地產(chǎn)市場發(fā)展研究任務(wù)書

1、 蘇州城市建設(shè)與房地產(chǎn)市場發(fā)展研究摘要近年來，隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，快節(jié)奏的城市建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展。2013年，各地一二線城市的樓市一路飆升，長期處于“高燒”狀態(tài)，而作為全國重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市之一的蘇州，其房地產(chǎn)市場，在國家政策的宏觀調(diào)控下，從遭遇新“國五條”的恐慌到井噴式成交后的相持，直至政策威力過后的破局。一年多的經(jīng)歷可謂跌宕起伏。本課題則主要以2013年蘇州市城市與房地產(chǎn)市場為研究對象，從宏觀、中觀、微觀三個層面入手，對蘇州城市建設(shè)、房地產(chǎn)市場的特征、特性進(jìn)行了較為客觀地分析，并對其發(fā)展階段和發(fā)展趨勢進(jìn)行了簡要的闡述。此外，本文還對該地房地產(chǎn)方面的相關(guān)政策和房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力作

2、了簡要的分析，通過對本地一些代表性房產(chǎn)企業(yè)的介紹，較為客觀地總結(jié)出了蘇州房地產(chǎn)市場所具有的投資價值，以期能夠引起人們對蘇州房產(chǎn)的正確認(rèn)識和關(guān)注。關(guān)鍵詞，城市建設(shè) 房地產(chǎn)市場 發(fā)展研究 城鎮(zhèn)化AbstractIn recent years , with the continuous progress of urbanization , fast-paced urban development to promote the rapid development of the real estate market . 2013 , a second-tier cities throughout the

3、 property soared, a long period of high state , but as a national key scenic tourist city of Suzhou , one of its real estate market in the national macro-control policies , from the experience of new five countries stalemate panic to spurt deal after breaking until after the power policy . Can be de

4、scribed as a year of experience ups and downs . The topics are mainly in 2013 in Suzhou City and the real estate market as the research object , from the macro , meso and micro levels start construction of Suzhou city , the real estate market features, characteristics for a more objective analysis ,

5、 and its stage of development and trends are briefly described. In addition, we also compete in the relevant policy aspects of real estate and real estate companies masterpiece brief analysis , through the introduction of a local representative of some real estate companies , more objectively summed

6、 up the investment value of the real estate market in Suzhou has a view to can cause people to correctly understand and focus on the Suzhou listing.Keyword，urban construction the property market development urbanization目錄摘要11城市建設(shè)基本面研究41.1城市基本概述41.2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況51.3城市建設(shè)與城鎮(zhèn)化水平與進(jìn)程72 房地產(chǎn)市場研究92.1房地產(chǎn)市場分析92.2土地

7、市場分析92.3住宅市場分析112.4辦公樓市場分析132.5商業(yè)市場分析143 房地產(chǎn)政策分析163.1全國性政策分析163.2地方性政策分析164 房地產(chǎn)競爭企業(yè)分析174.1開發(fā)企業(yè)構(gòu)成174.2重點(diǎn)企業(yè)分析184.3房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)構(gòu)成195 結(jié)論21參考文獻(xiàn)22致謝231城市建設(shè)基本面研究 1.1城市基本概述區(qū)位分析蘇州坐落在長江三角洲地區(qū)的中心位置，占據(jù)了十分優(yōu)勢的地理位置，被視作江蘇省的東南門戶，上海的咽喉。整個市區(qū)占地面積達(dá)到1650平方公里。據(jù)悉，截止2010年底，全市戶籍總?cè)丝跀?shù)達(dá)到638萬，其中市區(qū)戶籍人口占人口總數(shù)的38%左右，已登記的暫住人口約占全市人口數(shù)量的74%。2

8、012年城市建成區(qū)的面積約為494平方公里，在全國排名中占第11位。蘇州是我國重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市，也是我國首批被評定為歷史文化名城的城市之一。全市由6個市轄區(qū)組成，分別是，被定為國家歷史文化名城保護(hù)區(qū)的姑蘇區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的姑蘇區(qū)，吳中區(qū)，相城區(qū)，吳江區(qū)和中國新加坡蘇州工業(yè)園區(qū)。此外，蘇州海代管了昆山市、常熟市、張家港市和太倉市等四個縣級市。交通分析蘇州形成了集航空、鐵路、水運(yùn)和公路四位一體的立體式、內(nèi)外開放式交通大體系。對外：在航空方面，在省政府的支持下，蘇州市聯(lián)合無錫市共同建設(shè)了南碩放國際機(jī)場，可直飛東京、大阪、曼谷、新加坡和港澳臺等地。對內(nèi)：鐵路運(yùn)輸中，分別設(shè)立了京滬、滬寧和京滬三條線

9、路。在水運(yùn)方面，在京杭大運(yùn)河的蘇杭段，蘇州市設(shè)置了專門的航線往返客運(yùn)船，游客購票方便快捷。在公路運(yùn)輸上，蘇州有江蘇省東南門戶之稱，僅僅通往浙江和上海方向的長途客運(yùn)站就有4個，票價、車程及停車地區(qū)等都針對旅客的要求有較為合理的安排。配套分析蘇州市在城市建設(shè)規(guī)劃方面，主要推行“一核四城”建設(shè)模式，不斷完善市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1。在商業(yè)配套設(shè)置上，主要以開發(fā)商品住宅房和辦公樓為主，住宅房和辦公樓約占城市樓房的一半左右。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，樓市價格一直居高不下，導(dǎo)致樓市的開發(fā)進(jìn)度加快，開發(fā)商為了過分追求速度和利益，導(dǎo)致房屋質(zhì)量下降的情況時有發(fā)生，這些應(yīng)該引起相關(guān)部門的注意。在教育配套上，基本每處樓市

10、都會和相應(yīng)的學(xué)校配套。但是在現(xiàn)實生活中，城市建設(shè)在教育配套方面存在較大問題。由于教育配套不完善引起的糾紛也是頻繁發(fā)生。此外，在醫(yī)療配套上，隨著人們對健康的不斷關(guān)注，城市建設(shè)將醫(yī)療建設(shè)放在了重要位置?；久總€社區(qū)都會配備一到兩個社康中心，每個區(qū)也會有相應(yīng)的區(qū)醫(yī)院，所以醫(yī)療配置還算可以，但是在醫(yī)護(hù)人員配備上卻嚴(yán)重不足，一人多用的現(xiàn)象在社康中心隨處可見。蘇州市還應(yīng)加強(qiáng)對醫(yī)護(hù)人員的配備。1.2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況地區(qū)生產(chǎn)總值分析一直以來，蘇州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈上升趨勢。且先后進(jìn)入“全國相對富裕地區(qū)排行榜”，國內(nèi)生產(chǎn)總值在全國排名居前列。從2009年起，蘇州市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到7740多億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值約為

11、7.3萬元，地方一般預(yù)算收入達(dá)到745億元。到2010年，蘇州市地區(qū)生產(chǎn)總值約為9230億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值約為8.8萬元，地方一般預(yù)算收入約900億元。截止2013年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值約13015億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值約為12.4萬元，地方一般預(yù)算約3400億元。歷經(jīng)4年的時間，蘇州市地區(qū)生產(chǎn)總值增長率達(dá)到68%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率為70%，地方一般預(yù)算足足增長了4倍多?？梢姡陙硖K州經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已經(jīng)高于全國平均水平。此外，在2010年12月公布的“全國第三屆地市州盟相對富裕程度與統(tǒng)籌發(fā)展監(jiān)測評價報告”中，蘇州市位列“第三屆全國相對富裕地區(qū)”第三。產(chǎn)業(yè)分析 隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，蘇

12、州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度迅猛，很快就形成了形成了以紡織、IT和機(jī)械制造等企業(yè)共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)模式2。其中，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度不斷上升，已經(jīng)成為推動蘇州整個經(jīng)濟(jì)快速增長的主要力量。蘇州產(chǎn)業(yè)分布具體情況，可看圖1-1，圖1-1：蘇州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例城市資金實力近年來，蘇州市整個城市資金實力已經(jīng)有了大幅度的提高，截止2013年，全市所擁有的固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到5457.1多億元，與去年相比，增長率為13.2%。全市在工業(yè)方面的投資總額達(dá)到2223.2億元，同比增長了10.3%。全市財政收支比較平衡，全市公共財政收入達(dá)到1209.3億元，其中稅收收入為1035.4億元，與去年相比分別增長了10.6%、11.3

13、%，其中，在稅收方面的收入是全市公共財政收入的主要來源，占總比重的85.6%。全市公共財政支出959.7億元，同比增長約為6.7%，其中約有515.4億元被作用民生方面發(fā)展支出，同步增長8.4%。此外，蘇州在對外貿(mào)易方面，實實際利用外資570.8億美元，同比上年增長了百分之37個點(diǎn)。隨著全社會固定資產(chǎn)投資的迅猛增長，蘇州市房地產(chǎn)所占的比重也呈快速增長狀態(tài)。詳細(xì)資料如圖1-2，圖1-2：2013年蘇州市相關(guān)城市資金情況居民生活水平蘇州市隨著旅游事業(yè)的不斷發(fā)展，其消費(fèi)品市場的繁榮度逐漸增加。2013年全年，蘇州市社會消費(fèi)品零售總額與上一年相比，增加了約12.8%，金額達(dá)到3283.5億元。其中包含

14、了住宿和餐飲業(yè)零售額（383.8億元），批發(fā)和零售業(yè)的零售額（2899.6億元），與2012年相比，分別增加12.9%和12.1%。此外，隨著城鎮(zhèn)化的逐步推進(jìn)，蘇州的城市建設(shè)也有了長足發(fā)展，2013年城鄉(xiāng)市場同步發(fā)展零銷售額，同比分別增長12.8%和13.0%。人均可支配收入總體呈一種緩慢增長態(tài)勢，年平均增長率為4.8%。由于全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各地樓盤的價格都發(fā)生了一系列的變化和調(diào)整，蘇州雖然是江蘇省的重要城市，但是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人均可支配收入仍然與京滬廣深等一線城市之間還存在著一定的差異。圖1-3：2011年2013年蘇州人均可支配收入和消費(fèi)性支出1.3城市建設(shè)與城鎮(zhèn)化水平與進(jìn)程 隨著

15、城市經(jīng)濟(jì)體制的深化改革，國有經(jīng)濟(jì)也打破常規(guī)開始走向優(yōu)化重組的新道路，隨著國有企業(yè)的制度改革，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已經(jīng)不具備原先的比較優(yōu)勢3。1992年，鄧小平南方談話后，蘇州逐漸將區(qū)域經(jīng)濟(jì)的生長點(diǎn)和對外開放的重點(diǎn)放在了新區(qū)和開發(fā)區(qū)，逐漸走上了外放型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展道路。而蘇州的城鎮(zhèn)化也一改先前“蘇南城鎮(zhèn)化模式”，開始注重經(jīng)濟(jì)的外放，借助外資來推動全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。蘇州在民生工程方面，始終推行城鄉(xiāng)一體化模式，而這種改革模式確實也給當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民帶來了巨大的收益。據(jù)悉，截止2013年底，蘇州農(nóng)民人均純收入約2.16萬元，城鄉(xiāng)收入比例在全國發(fā)達(dá)城市中屬于差距最小的一個城市，為1.9:1.0。此外，隨著蘇州工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，進(jìn)

16、入工業(yè)園的農(nóng)村工業(yè)企業(yè)約占全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的92%。農(nóng)民們的思想隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展也發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，有近91%的農(nóng)民承包了耕地，進(jìn)行規(guī)模性的經(jīng)營。據(jù)了解，2013年，蘇州農(nóng)村集體總資產(chǎn)達(dá)到1350億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到2.1萬元；村股份合作公司約有4200多家，其中有96%的持股者為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。這一系列的數(shù)據(jù)都體現(xiàn)了蘇州城鄉(xiāng)之間的發(fā)展差距已經(jīng)逐漸縮小。蘇州在城鎮(zhèn)化方面，一直被視作“試點(diǎn)城市”，先是江蘇省城鎮(zhèn)化試點(diǎn)城市，隨即又成為全國城鎮(zhèn)化試點(diǎn)城市，其首推的城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，受到全國其他城市的認(rèn)可和推崇4。在國際上曾經(jīng)有一個不成文的慣例，那就是當(dāng)一個地區(qū)的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)

17、到4000美元以上的時候，就證明這個城市的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了高速發(fā)展的階段。隨著蘇州全市人均可支配收入的不斷增加，居民們對房屋的需求量也隨即增加，為蘇州的房地產(chǎn)市場帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。2 房地產(chǎn)市場研究2.1房地產(chǎn)市場分析市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值的增加，導(dǎo)致人們有了更多的可支配收入。眾多居民購買樓房不僅僅是為了滿足居住需求，更多的則是將房產(chǎn)當(dāng)作一種投資，從而獲得巨大的利益5。居民的高度購買需求，讓蘇州的樓市一直處于高激烈競爭態(tài)勢，雖然國家針對房價過高而進(jìn)行了政策上的宏觀調(diào)控，但是收效甚微。據(jù)悉，2013年蘇州市區(qū)的樓盤在國家宏觀政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場的成交量雖然有了小許的下降，但是成

18、交價格卻始終處于上漲形勢。圖2-1：2013年蘇州房地產(chǎn)市場成交情況由圖2-1可以得知，2013年，蘇州市區(qū)總共成交的住宅類房源約69865套，和去年相比，下降了35.7%；成交面積約8108445.12平方米，同比下降了32.9%。但是成交的住宅均價和去年相比卻增長了13.1%，達(dá)到11397元/的高價，相較于一線城市的某些區(qū)還要高一些?？偟膩碚f，2013年蘇州的房地產(chǎn)市場還是不錯，雖然受到國家政策宏觀調(diào)控的影響，但是房價卻依舊呈上漲趨勢。2.2土地市場分析成交量和成交金額分析與房地產(chǎn)成交量的下滑相比，蘇州市近幾年來的土地成交量卻是一路飆升，可謂風(fēng)光不已。圖2-2為2013年蘇州市區(qū)土地成交

19、總匯，我們可以看出蘇州市土地成交總面積約達(dá)574.5萬方，年度土地總出讓金額為436.3億元，與去年相比分別增加了2.7%和34.7%。所以，蘇州的土地市場近年來一再地出現(xiàn)了土地高于樓盤的現(xiàn)象，很多房企也將更多的目光放在了土地交易上。從整體上來說，蘇州房地產(chǎn)市場隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)了增長態(tài)勢。圖2-2：2013年蘇州土地成交情況土地成交同比及土地成交屬性分析2013年度的土地拍賣出現(xiàn)了相對集中的特征，每次拍賣會上，都有10宗及以上的土地共同拍賣，而這些拍賣的土地中，最搶手的卻是商業(yè)住宅混合地塊，許多賣家都不惜重價購買該種類型的土地，甚至出現(xiàn)千金難求的狀況。不過，雖然房價一再飄升，但是純住宅用地的

20、市場出讓前景并不樂觀。圖2-3：2012年-2013年蘇州土地成交同比分析由圖2-3可以看出，2013年蘇州市純住宅用地出讓面積為175.3萬方，與去年相比增長了28.7%。最受歡迎的是商業(yè)住宅混合用地，市場對其的需求量達(dá)到了一個高潮，成交面積達(dá)到了238.8萬方，與去年相比增加了30.7萬方，增長率為14.7%。此外，商業(yè)服務(wù)型用地的成交量居中，但是相比去年卻下降了25.3%，成交面積為160.4萬方。 但是從總體來看，純住宅用地的成交金額雖然比不上商業(yè)住宅混合用地，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了商業(yè)服務(wù)用地。純住宅用地的出讓價格為134.8億元，超過總數(shù)的31%。由此可以看出，住宅的成交才是房地產(chǎn)市場主要的交易項目。商業(yè)服務(wù)地產(chǎn)卻出現(xiàn)了庫存過大，不好出手的弊端，所以，對于開發(fā)商來說，選擇純住宅用地的風(fēng)險相較要小一些。 商業(yè)住宅混合用地不管是在成交面積上還是成交金額上都占據(jù)著絕對的優(yōu)勢。主要是由于商業(yè)和住宅兩用功能，不管是在用于商業(yè)服務(wù)還是用于住宅在業(yè)態(tài)上是可以互補(bǔ)的，兩種功能相互輔助，在成交后期的客戶引導(dǎo)和房源去化上都具有很大的優(yōu)勢。所以，在2013年，