金地集團沈陽公司方案全案工作流程

1、金地集團沈陽公司項目全案工作流程A、項目前期發(fā)展策劃目標：1、充分了解項目所在地的市場狀況、人文狀況并作出分析。2、挖掘項目潛在價值，確定核心價值，引出主題定位、形象定位。3、鎖定目標客戶群。4、建立利潤保障發(fā)展模式，使核心價值最大化地體現(xiàn)在利潤上，使利潤最大化。基本流程1、初步市場情況調(diào)查2、確定可類比區(qū)域與可類比項目并進行深入調(diào)研3、進行 SWOT 分析并初步提出總體策劃思路4、分析項目潛在價值5、確定核心價值體系及總體策劃思路6、項目目標客戶群鎖定及分析7、項目開發(fā)主題及形象定位8、對項目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃作出建議、建設(shè)并期及建設(shè)期的顧問與應(yīng)對方案目標：1、協(xié)助開發(fā)商解決有關(guān)

2、問題，使項目的開發(fā)按既定進度展開。2、通觀全局，就可能發(fā)生的問題，對開發(fā)商提出預(yù)警性提示，以保證項目的順利開發(fā)。3、開始著手提升項目知名度和企業(yè)品牌?；玖鞒?、制訂投資分析報告2、評審規(guī)劃設(shè)計方案3、擬定工地形象包裝方案4、制定前期推廣策略5、策劃各類公關(guān)宣傳活動。C、項目營銷策劃目標：1、通過策劃各種公關(guān)和促銷活動，聚積項目的銷售能勢。2、制定兼具市場沖擊力和最大利潤的價格，控制銷售節(jié)奏。3、會面提升項目知名度、美譽度，樹立開發(fā)商良好形象。基本流程 1、可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析2、確定推廣銷售策略21、推廣定位。 A 核心價值體現(xiàn) B 形象定位 C 價格定位22、推廣策略。 A

3、 廣告及媒介策略 B 推廣主題 C 市場推廣進度設(shè)計 3、細化項目營銷思路31營銷思路體現(xiàn)A客戶群再分析B賣點挖掘和提示32 銷售策略33 營銷環(huán)境營造 A 售樓部設(shè)計 B 示范單位設(shè)計4、制定市場進入方案41 入市時機選擇42 價格策略43 模擬方案演示D、項目銷售期代理及善后期顧問目標：1 、保障項目的銷售目標如期完成，確保開發(fā)商利潤的獲得。2、力爭縮短銷售周期，使資金快速回籠，以保障下期工程或下一個項目的再投資。3、盡量延長旺銷期。4、全面樹立項目和開發(fā)商品牌。基本流程1 、劃分銷售周期并確定各周期工作內(nèi)容。2、協(xié)助開發(fā)商制訂售樓工具及資料3、培訓(xùn)銷售人員4、舉行各種促銷假活動5、尾盤銷

4、售6、協(xié)助開發(fā)商交樓7、提供物業(yè)管理建議。一、前期發(fā)展策劃綱要 步驟一：項目所在地初步市場情況調(diào)查 階段 A ：宏觀環(huán)境分布1、經(jīng)濟環(huán)境2、政策環(huán)境3、行業(yè)環(huán)境 包括城市規(guī)劃、行業(yè)管理規(guī)劃、 家庭結(jié)構(gòu)及人口遷移特征4、人口環(huán)境5、文化環(huán)境6、技術(shù)環(huán)境 新技術(shù)條件下人的需求變化 新技術(shù)條件下的生產(chǎn)關(guān)系變化 區(qū)域、場所、空間、時間等概念的變化 物業(yè)功能的變化 項目街區(qū)功能、商業(yè)功能、增值功能、投資功能階段B :項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析第一、 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。第二、 市場現(xiàn)狀剖析。第三、 未來走勢預(yù)測。階段C :項目所在地板塊市場分析第一、板塊總體規(guī)劃。第二、板塊功能定位。第三、板塊開發(fā)

5、動態(tài)。第四、板塊物業(yè)價格水平分析。步驟 2:確定可類比項目，對可類比項目進行調(diào)研階段 A :確定可類比項目并作深入的調(diào)查與分析階段B :對可類比項目進行全面分析步驟 3:項目的 SWOT 分析及總體策劃思路擬定階段A :項目的SWOT分析。從區(qū)位、時機、及經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利 用資源等對項目進行優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析階段 B :項目的總體策劃思路擬定第一、 戰(zhàn)略部署。制訂項目的戰(zhàn)略目標及劃分實施步驟。 第二、 軟件平臺的構(gòu)筑。達致項目戰(zhàn)略目標所需的軟件平臺“營銷 大環(huán)境”的構(gòu)筑，應(yīng)從項目的規(guī)劃分階段就開始著手。第三、 硬件功能的配置。包括項目自身應(yīng)實現(xiàn)的功能定位及項目結(jié)合周 邊配套

6、等所應(yīng)實現(xiàn)的功能定位。步驟 4:項目核心價值體系的建立第一、 挖掘項目先天的最大價值。從市場時機、自身條件及區(qū)域價值等 方面入手。第二、 賦予其適當(dāng)且最大化的后天價值。步驟 5：項目的目標客戶群鎖定及分析第一、 哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？第二、 買家要買什么的房？第三、 買家為什么要買這些房子？第四、 誰參與了買家的購買行動？第五、 買家以什么樣的方式買房？第六、 買家什么時候買房？第七、 買家在哪里買房？綜述：要為買家畫一幅“素描” ，這幅“素描”要對買家的文化特征、社 會特征、個人特征和心理特征進行最全面、最準確的描繪。步驟 6：項目開發(fā)主題定位及形象定位階段 A ：項目開發(fā)主題

7、定位為項目建立領(lǐng)先的、策略型的市場主題概念體系：A :該體系不僅是一個主題概念的提出；B:該體系緊扣項目與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的大勢與機會點：C:立足于該項目資源優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢之上；D:具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項目的最大價值，包容項目的核心優(yōu)勢與一系列賣點；E:該體系能夠為項目及開發(fā)公司積累領(lǐng)先的市場聲望；F:該體系的深度能夠使項目輸出持續(xù)的價值，從而保證大型項目的持續(xù) 旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴張埋下伏筆。G:該體系能夠與項目的建設(shè)與分期開始節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實現(xiàn)脈動狀的市場推動功能。階段B :項目形象定位圍繞項目的開發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項目進行形

8、象 定位。步驟 7:項目的產(chǎn)品策略建議階段 A:土地開發(fā)總平面規(guī)劃階段B:交通道路規(guī)劃建設(shè)階段C:戶型設(shè)計建議階段D:建筑設(shè)計建議階段E:園林景觀規(guī)劃階段F:智能化系統(tǒng)設(shè)計建議項目營銷策劃綱要步驟 1、可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析階段 A 、可類比項目營銷策略分析第一、 項目概況第二、 市場定位第三、 售樓價格 第四、 銷售政策措施 第五、 廣告推廣手法 第六、 主要媒體應(yīng)用及投放頻率 第七、 公關(guān)促銷活動 第八、 其他特殊賣點和銷售手段階段B、重點競爭對手營銷策略分析 除了上述八點，還應(yīng)對其總體營銷布署的跟蹤與分析，同時也提出我方的 初步因應(yīng)方案。步驟 2、推廣策略之定位第一、 項目核心競爭力的傳播構(gòu)思1、項目主要賣點薈萃2、項目強勢、弱勢分析與對策 第二、 目標客戶群定位分析1、項目所在地人口總量及地塊分布情況2、項目所在地經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情況