酬金制物業(yè)項目所得稅納稅.doc

1、。（ 1）酬金制下，代管的物業(yè)服務(wù)費確認為主營業(yè)務(wù)收入。從會計記賬角度出發(fā)，收入是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻臅?dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。這里的營業(yè)收入是指企業(yè)從事物管和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入。實行物業(yè)服務(wù)酬金制， 真正意義上的物管企業(yè)經(jīng)營收入主要是服務(wù)合同中約定的酬金部分。就服務(wù)費的性質(zhì)而言，在酬金制下物管企業(yè)收取的服務(wù)費屬于“代管 ”性質(zhì)，并非物管企業(yè)的收入，不應(yīng)計入物管企業(yè)的營業(yè)收入。但在物業(yè)管理實踐中，稅務(wù)部門要求物業(yè)服務(wù)費的收取必須由物業(yè)企業(yè)開具由地方稅務(wù)局統(tǒng)一監(jiān)制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。為避免政策風(fēng)險， 許多采用酬金制收取服務(wù)費的物管企業(yè)不得不把物業(yè)

2、服務(wù)費計入企業(yè)的營業(yè)收入。例 1：2007 年 12 月末， 物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)期向業(yè)主收取代管服務(wù)費30 萬元。賬務(wù)處理如下：借：銀行存款現(xiàn)金30 萬貸：主營業(yè)務(wù)收入- 物業(yè)管理收入30 萬物業(yè)管理企業(yè)受托進行物業(yè)管理， 嚴格按合同約定提供服務(wù)， 每筆支出賬目分明， 但由于現(xiàn)行稅法的規(guī)定， 不得不將收取的服務(wù)費計入營業(yè)收入， 這與會計原理中收入的內(nèi)涵不符。（ 2）成本、費用核算。營業(yè)稅的會計處理。稅法規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營施工生產(chǎn)以外的其他業(yè)務(wù)所取得的收入， 按規(guī)定應(yīng)交營業(yè)稅。 會計處理通過 “營業(yè)稅金及附加 ”和“應(yīng)交稅費- 應(yīng)交營業(yè)稅 ”科目核算。例 2：接上例，計算并交納當(dāng)期營業(yè)稅，該企業(yè)營

3、業(yè)稅率5%.賬務(wù)處理如下：應(yīng)納稅額 =主營業(yè)務(wù)總額 5%=3000005%=15000（元）計提應(yīng)交稅金借：營業(yè)稅金及附加15000貸：應(yīng)交稅費- 應(yīng)交營業(yè)稅15000實際繳納借：應(yīng)交稅費- 應(yīng)交營業(yè)稅15000貸：銀行存款15000這是一個長期困擾物管財務(wù)人員的問題。除傭金外， 其余的屬于業(yè)主暫交的資金屬于廣大業(yè)主所有，并非物管企業(yè)的收入，但這部分錢同樣也要繳稅。既然是在酬金制下，營業(yè)稅理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)， 這樣也加大了業(yè)主的負擔(dān)。希望國家有關(guān)主管部門盡快解決物管企業(yè)財務(wù)人員在會計核算時所遇到的障礙，從根本上解決物業(yè)管理法規(guī)、稅務(wù)法規(guī)和會計法規(guī)的矛盾。1。物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的暖氣費、水費

4、、電費、燃（煤）氣費、有線電視收視費、維修基金、房租的行為，屬于代收代付業(yè)務(wù)，不計征營業(yè)稅。但從事此類代理業(yè)務(wù)向委托方收取的手續(xù)費按服務(wù)業(yè)中代理業(yè)類5%的稅率計征營業(yè)稅。經(jīng)營成果核算， 繳納所得稅。計提和繳納所得稅，區(qū)分業(yè)主和管理企業(yè)各自承擔(dān)部分。會計期間結(jié)束，物管企業(yè)進行財務(wù)成果核算，所有的收支項目轉(zhuǎn)至“本年利潤 ”科目歸集，計繳所得稅。 酬金制下， 物管企業(yè)本年利潤中的服務(wù)費結(jié)余部分計繳的企業(yè)所得稅，稅金由業(yè)主負擔(dān)。其企業(yè)所得稅的計算和會計處理如下：物業(yè)企業(yè)各管理處應(yīng)納企業(yè)所得稅額=（管理處的服務(wù)費結(jié)余調(diào)整的應(yīng)納稅所得額）適用稅率物業(yè)公司本身應(yīng)計提應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納企業(yè)所得稅額- 各管

5、理處應(yīng)納企業(yè)所得稅額對于酬金制下物管企業(yè)而言，物業(yè)管理服務(wù)費的收支是代收代付性質(zhì)，不應(yīng)計入企業(yè)收入成本。但是因為稅法的規(guī)定，代收服務(wù)費計入收入，代付的支出計入成本費用，相應(yīng)的物管服務(wù)費結(jié)余并入物管企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，交納所得稅， 這部分稅金也應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。而屬于物管企業(yè)自負盈虧結(jié)余部分所交納的所得稅則由企業(yè)承擔(dān)，會計記賬所用的科目和方法同上。2。3。酬金制下物管行業(yè)的會計處理一、現(xiàn)階段我國物管行業(yè)的現(xiàn)狀1、酬金制是物業(yè)管理服務(wù)費的發(fā)展方向。中國的物業(yè)管理始于80 年代初。 2007 年 3 月 16 日，十屆全國人大五次會議通過物權(quán)法，并于 10 月 1 日起正式實施； 2007 年 10 月

6、 17 日深圳市人大常委會修訂深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例，于 2008 年 1 月 1 日起實施。一系列法律法規(guī)的頒布解決了物管行業(yè)內(nèi)許多長期懸而未決的問題，對中國物管行業(yè)未來的發(fā)展具有重要而深遠的影響。法規(guī)中明確： 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以約定物業(yè)管理服務(wù)收費采取酬金制或者包干制的形式。其中，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。采用酬金制，物業(yè)管理的成本費用取決于物業(yè)本身，不受物管企業(yè)的操作。物管企業(yè)在收取合理的酬金后，也不再考慮如何采用隱瞞的辦法增加利潤，減少與業(yè)主之間的摩擦。

7、業(yè)主選聘物管企業(yè)時主要考慮企業(yè)的管理、效率和誠信度，而并非看哪家企業(yè)的收費低。只有這樣，物管企業(yè)之間的競爭才算公開公正，物管行業(yè)才能操作規(guī)范，才能發(fā)展壯大。相對于包干制而言，酬金制具有先進性。酬金制的財務(wù)運作更加透明，是物業(yè)服務(wù)收費方式的發(fā)展方向，是推動物業(yè)行業(yè)市場化進程的重要舉措。目前高檔住宅、別墅、寫字樓選擇酬金制物業(yè)管理收費方式的較多，特別是北京、深圳、廣州、上海等經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)。2、國家現(xiàn)行的相關(guān)稅收政策?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，物管行業(yè)需要繳納的稅費主要有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅和印花稅，其中營業(yè)稅是對提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人征收的一種稅。物管行業(yè)營業(yè)稅的

8、計稅依據(jù)是物管企業(yè)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 價外費用包括除代理服務(wù)以外向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費等各種性質(zhì)的價外收費。營業(yè)稅按服務(wù)業(yè)中其他服務(wù)業(yè)類 5%的稅率計征。物管企業(yè)從事物管服務(wù)取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務(wù)局統(tǒng)一監(jiān)制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。營業(yè)稅計算公式為：應(yīng)納稅額=營業(yè)額 稅率。4。物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視收視費、維修基金、房租的行為，屬于代收代付業(yè)務(wù)，不計征營業(yè)稅。但從事此類代理業(yè)務(wù)向委托方收取的手續(xù)費按服務(wù)業(yè)中代理業(yè)類 5% 的稅率計征營業(yè)稅。二、現(xiàn)階段我國物管行業(yè)酬金制的會計處理和困惑1、訂

9、立的物業(yè)合同書是酬金制物業(yè)管理會計核算的起點。酬金制下物管企業(yè)的運作過程是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中扣除約定比例的傭金后，按物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)項目進行物業(yè)管理，所以物管企業(yè)與業(yè)委會之間訂立的物業(yè)合同書是酬金制物業(yè)管理會計核算的起點。物業(yè)合同書涉及的等級標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容越詳細，合同雙方的權(quán)利義務(wù)就越具體，日后兩者之間的糾紛就越少，這樣會計核算就更加有理有據(jù)。例如簽訂合同時明確規(guī)定：小區(qū)每天要掃幾遍地，需雇用多少保潔人員，工資多少；幾分鐘巡邏一次，雇多少保安，工資多少；需種幾棵樹幾株花，花費多少； 電梯多久維護一次，費用多少； 物管人員的工資及福利將涉及的情況盡可能地列舉出來，事無巨細。在隨后的物業(yè)服務(wù)中，

10、管理有沒有達到標(biāo)準(zhǔn)，就一目了然了。2、每個小區(qū)管理處應(yīng)單獨設(shè)置賬號。酬金制下，物管企業(yè)只是一個代管機構(gòu)，每筆支出都必須嚴格按物業(yè)服務(wù)合同書執(zhí)行，支出的最終支配權(quán)在業(yè)主手中。但在實踐操作中，由于業(yè)主都很忙，沒有專門的人來做賬，目前普遍采用的做法是：業(yè)委會授權(quán)物管企業(yè)預(yù)收物業(yè)服務(wù)費，物管企業(yè)充當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人來管理這筆資金，并對日常支出進行賬務(wù)處理。物管企業(yè)每年不少于一次向全體業(yè)主公開其收支賬目，業(yè)委會派專人審計監(jiān)督。作為物管企業(yè)，應(yīng)對每個小區(qū)管理處單獨設(shè)置賬號，獨立核算某小區(qū)的經(jīng)濟事項。既不能與別的管理處共用一個賬號，也不能與物管企業(yè)本身費用開支的賬號混淆，必須保持賬號的獨立性，會計核算清晰、明了，

11、也方便業(yè)委會日后的審計和監(jiān)督。3、日常賬務(wù)處理。（ 1）酬金制下，代管的物業(yè)服務(wù)費確認為主營業(yè)務(wù)收入。從會計記賬角度出發(fā)，收入是指企業(yè)在日常活動中形成的會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。這里的營業(yè)收入是指企業(yè)從事物管和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入。實行物業(yè)服務(wù)酬金制，真正意義上的物管企業(yè)經(jīng)營收入主要是服務(wù)合同中約定的酬金部分。就服務(wù)費的性質(zhì)而言，在酬金制下物管企業(yè)收取的服務(wù)費屬于“代管 ”性質(zhì)，并非物管企業(yè)的。5。收入， 不應(yīng)計入物管企業(yè)的營業(yè)收入。但在物業(yè)管理實踐中，稅務(wù)部門要求物業(yè)服務(wù)費的收取必須由物業(yè)企業(yè)開具由地方稅務(wù)局統(tǒng)一監(jiān)制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。 為避免政策

12、風(fēng)險， 許多采用酬金制收取服務(wù)費的物管企業(yè)不得不把物業(yè)服務(wù)費計入企業(yè)的營業(yè)收入。例 1： 2007 年 12 月末， 物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)期向業(yè)主收取代管服務(wù)費30 萬元。賬務(wù)處理如下：借：銀行存款現(xiàn)金30 萬貸：主營業(yè)務(wù)收入- 物業(yè)管理收入30 萬物業(yè)管理企業(yè)受托進行物業(yè)管理，嚴格按合同約定提供服務(wù)，每筆支出賬目分明，但由于現(xiàn)行稅法的規(guī)定，不得不將收取的服務(wù)費計入營業(yè)收入，這與會計原理中收入的內(nèi)涵不符。（ 2）成本、費用核算。營業(yè)稅的會計處理。稅法規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營施工生產(chǎn)以外的其他業(yè)務(wù)所取得的收入，按規(guī)定應(yīng)交營業(yè)稅。會計處理通過“營業(yè)稅金及附加”和 “應(yīng)交稅費 - 應(yīng)交營業(yè)稅 ”科目核算。例

13、2：接上例，計算并交納當(dāng)期營業(yè)稅，該企業(yè)營業(yè)稅率5%.賬務(wù)處理如下：應(yīng)納稅額 =主營業(yè)務(wù)總額 5%=3000005%=15000（元）計提應(yīng)交稅金借：營業(yè)稅金及附加15000貸：應(yīng)交稅費- 應(yīng)交營業(yè)稅15000實際繳納。6。借：應(yīng)交稅費- 應(yīng)交營業(yè)稅15000貸：銀行存款15000這是一個長期困擾物管財務(wù)人員的問題。除傭金外， 其余的屬于業(yè)主暫交的資金屬于廣大業(yè)主所有，并非物管企業(yè)的收入，但這部分錢同樣也要繳稅。既然是在酬金制下，營業(yè)稅理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，這樣也加大了業(yè)主的負擔(dān)。希望國家有關(guān)主管部門盡快解決物管企業(yè)財務(wù)人員在會計核算時所遇到的障礙，從根本上解決物業(yè)管理法規(guī)、稅務(wù)法規(guī)和會計法規(guī)的矛盾

14、。提供維修、 管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各項支出。實行物業(yè)管理服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理服務(wù)費的支出范圍包括物業(yè)管理服務(wù)成本和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成包括：管理服務(wù)人員的工資、社保和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；清潔衛(wèi)生費用；綠化養(yǎng)護費用；秩序維護費用；物業(yè)管理處辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險費用及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用。例 3： 2007 年 12 月末， 物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)期在物業(yè)管理服務(wù)中發(fā)生的人員工資3 萬、輔助材料1 萬，間接費用 0.5 萬和管理費用1.5 萬。賬務(wù)處理如下：借

15、：營業(yè)成本4 萬營業(yè)間接費用0.5 萬管理費用1.5 萬貸：應(yīng)付工資3 萬庫存材料1 萬。7。銀行存款等2 萬分配間接費用借：營業(yè)成本管理費用等科目0.5 萬貸：營業(yè)間接費用0.5 萬物管企業(yè)本身發(fā)生的費用是真正意義上的成本，而按物業(yè)服務(wù)合同書約定的各項支出是代收代付，不屬于會計意義上的成本。由于代管服務(wù)費計入收入，所以相應(yīng)地把該部分支出也納入成本費用核算，這樣收入成本才能配比。代收的水電費、燃（煤）氣費、有線電視收視費、維修基金、房租等屬于代收項目，不能進行收入成本核算。例 4： 2007 年 12 月末， 物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)期代供電局收取電費5 萬元，按代收總金額1%收取手續(xù)費。收取代收電費借

16、：銀行存款5 萬貸：代收款項- 電費 5 萬轉(zhuǎn)付委托單位，收取手續(xù)費借：代收款項- 電費 5 萬貸：銀行存款4.95 萬其他業(yè)務(wù)收入- 手續(xù)費 0.05 萬。8。（ 3）經(jīng)營成果核算，繳納所得稅。計提和繳納所得稅，區(qū)分業(yè)主和管理企業(yè)各自承擔(dān)部分。會計期間結(jié)束，物管企業(yè)進行財務(wù)成果核算，所有的收支項目轉(zhuǎn)至 “本年利潤 ”科目歸集，計繳所得稅。酬金制下，物管企業(yè)本年利潤中的服務(wù)費結(jié)余部分計繳的企業(yè)所得稅，稅金由業(yè)主負擔(dān)。其企業(yè)所得稅的計算和會計處理如下：物業(yè)企業(yè)各管理處應(yīng)納企業(yè)所得稅額=（管理處的服務(wù)費結(jié)余調(diào)整的應(yīng)納稅所得額）適用稅率物業(yè)公司本身應(yīng)計提應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納企業(yè)所得稅額- 各管理處

17、應(yīng)納企業(yè)所得稅額例 5： 2007 年 12 月末， 物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)費盈余 5 萬，適用稅率 15%，計提并繳納企業(yè)所得稅，賬務(wù)處理如下：計提所得稅借：所得稅7500貸：應(yīng)交稅費- 企業(yè)所得稅7500結(jié)轉(zhuǎn)所得稅借：本年利潤7500貸：所得稅7500繳納所得稅借：應(yīng)交稅費- 企業(yè)所得稅7500。9。貸：銀行存款7500對于酬金制下物管企業(yè)而言， 物業(yè)管理服務(wù)費的收支是代收代付性質(zhì)， 不應(yīng)計入企業(yè)收入成本。 但是因為稅法的規(guī)定， 代收服務(wù)費計入收入， 代付的支出計入成本費用， 相應(yīng)的物管服務(wù)費結(jié)余并入物管企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，交納所得稅， 這部分稅金也應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。 而屬于物管企業(yè)自負盈虧結(jié)余部分

18、所交納的所得稅則由企業(yè)承擔(dān)，會計記賬所用的科目和方法同上。財務(wù)成果核算，管理服務(wù)費結(jié)轉(zhuǎn)余額，不分配。酬金制下，除了物業(yè)服務(wù)合同中約定的酬金部分外，其余收支均為代收代付性質(zhì)，所以扣除物業(yè)合同約定的成本費用支出后的結(jié)余，并非物管企業(yè)的經(jīng)營成果，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，利潤總額中的管理費結(jié)余部分不參加利潤分配，不能分配給物管企業(yè)股東。各獨立核算單位的管理費結(jié)余扣除計提的所得稅費用后的余額，從未分配利潤項目轉(zhuǎn)至相應(yīng)的負債項目，轉(zhuǎn)入下一年度物業(yè)服務(wù)費中或轉(zhuǎn)為專項維修資金。如物業(yè)服務(wù)費不足使用，物管企業(yè)應(yīng)提前告知業(yè)委會，并告知不足的數(shù)額、原因和建議的補足方案。例 6： 2007 年 12 月末， 物業(yè)管理企業(yè)一管理處管理費結(jié)余1 萬，賬務(wù)處理如下：借：未分配利潤1 萬貸：其他應(yīng)付款- 管理費結(jié)余1 萬三、結(jié)論與建議1、社會法制化是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展的瓶頸。酬金制的推行實際是業(yè)主服務(wù)費實報實銷制。物管企業(yè)作為一個服務(wù)機構(gòu)，從中收取合理的酬金，在小區(qū)物業(yè)管理中起到職業(yè)經(jīng)理人的作用。酬金制的實施減少了物管企業(yè)與業(yè)主之間的摩擦， 使物管企業(yè)有序健康的發(fā)展。 酬金制的推廣要有比較先進的法律法規(guī)體系， 要有完善的市場環(huán)境，要有誠實守信的企業(yè)行為等等，顯然這些條件目前我國尚未普遍具備。所以，社會法制化已經(jīng)成為物管行業(yè)規(guī)范和發(fā)展的瓶頸。 國外和港臺地區(qū)物