中海地產(chǎn)合約策劃報(bào)告編制工作指引

1、中海地產(chǎn)合約策劃報(bào)告編制工作指引中海地產(chǎn)合約策劃報(bào)告編制工作指引明源地產(chǎn)研究院官方微信編輯整理中海合約策劃報(bào)告是子公司在具體項(xiàng)目開工前，總體策劃合約體系構(gòu)建、合約安排和設(shè)置建安成本控制目標(biāo)從而保障項(xiàng)目合約工作高效、有序進(jìn)行的綱領(lǐng)性文件。以下為合約策劃報(bào)告具體內(nèi)容：一、項(xiàng)目概述中海項(xiàng)目位于市地區(qū)，項(xiàng)目占地9189m2，總建筑面積90247m2，擬開發(fā)一棟地下三層、地上三十二層的5a級(jí)智能化辦公樓。本項(xiàng)目計(jì)劃開工日期為年月日，竣工日期為年月日，總發(fā)展時(shí)間歷時(shí)年零個(gè)月。二、合約策劃綜述（一）目的相對(duì)于住宅項(xiàng)目而言，高等級(jí)寫字樓具有技術(shù)性強(qiáng)、系統(tǒng)復(fù)雜、標(biāo)準(zhǔn)高、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，由于項(xiàng)目工程內(nèi)容復(fù)雜，項(xiàng)目

2、管理要求高，為預(yù)控、指導(dǎo)下一步的工程管理，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本管理工作，有必要在項(xiàng)目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計(jì)劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。（二）合約管理架構(gòu) 見圖1：中海項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖。 （三）合約分判總體思路本項(xiàng)目擬采用不完全總承包模式。為控制成本，可能有較多的專業(yè)分包單位和供貨商，而土建總承包需完成主體結(jié)構(gòu)施工內(nèi)外粗裝飾施工，并承擔(dān)現(xiàn)場(chǎng)全面管理的責(zé)任。所有指定專業(yè)分包，需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù)。鑒于以往存在總包單位在簽訂三方合同的工作中不予支持的情況，合約部將在項(xiàng)目土建總包合約中加入相應(yīng)約束條款。招標(biāo)報(bào)價(jià)模式

3、多采用二次、三次報(bào)價(jià)，以篩選出優(yōu)秀的承包商。對(duì)于工程將招標(biāo)范圍進(jìn)行拆分，選取相應(yīng)范圍內(nèi)報(bào)價(jià)最低單位，以達(dá)到總標(biāo)段合約成本最低。對(duì)于已出圖工程合約價(jià)款形式采用總價(jià)包干，對(duì)于無圖的暫定量工程和物資采購(gòu)合同采用單價(jià)包干。除土建總包以外，專業(yè)工程（特別是機(jī)電安裝系統(tǒng)）分項(xiàng)較多。具體而言，中海項(xiàng)目在土建結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程方面，即包括以下專業(yè)分包：樁基工程、深基坑圍護(hù)及支撐、土方工程、幕墻工程、室內(nèi)高等級(jí)裝飾工程、外總體硬景及綠化工程等；在機(jī)電安裝方面則涉及強(qiáng)弱電系統(tǒng)、電梯（包括扶梯）工程、通信系統(tǒng)、中央空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、污水處理工程及擦窗機(jī)等，其中尚有大量的甲供設(shè)備及物料。（四）

4、標(biāo)段劃分 由于中海項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間緊迫，設(shè)計(jì)目前正處于前期擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，眾多因素尚未確定，圖紙出圖時(shí)間無法保證一次性確定總承包單位（含上蓋部分）的需要，為保證項(xiàng)目按期開工，我們擬分兩階段進(jìn)行總承包工程招標(biāo)，即0.00以下總承包工程、0.00以上總承包工程。其它分包按照專業(yè)劃分標(biāo)段。 （五）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路本項(xiàng)目工期較緊，對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求較高，同時(shí)合約分判計(jì)劃又受到設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃的制約。因此，本項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制原則是以工程發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃為根本控制點(diǎn)，根據(jù)設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃安排具體的合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。在工作開展之前與設(shè)計(jì)部、發(fā)展管理部等部門進(jìn)行良好的溝通，對(duì)彼此制定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)

5、計(jì)劃之間的沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；在工作開展過程中，要隨實(shí)際項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，并要求嚴(yán)格執(zhí)行。一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，要及時(shí)分析原因，尋找補(bǔ)救對(duì)策，盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項(xiàng)目發(fā)展。（六）工程量清單編制原則鑒于本項(xiàng)目的特點(diǎn)和合約關(guān)系的復(fù)雜性，計(jì)劃聘請(qǐng)工料測(cè)量師行進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的工程量核算?？紤]到一般工料測(cè)量師行對(duì)鋼筋、砼等會(huì)做總體計(jì)算，為了成本拆分歸集的方便，要求將本大廈的主體工程的工程量按照地上、地下對(duì)結(jié)構(gòu)、建筑等進(jìn)行分別計(jì)算，對(duì)專業(yè)分包的工程量按照中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本科目（2005年11月修訂版）的科目分類進(jìn)行分類計(jì)算。（七）工程價(jià)款支付 本項(xiàng)目工程價(jià)款按月

6、支付，不予支付預(yù)付款。為了能夠及時(shí)掌握建安成本實(shí)際變動(dòng)情況，良好的控制建安成本，我們計(jì)劃對(duì)設(shè)計(jì)變更和工程簽證的工程量進(jìn)行即時(shí)審核確認(rèn)，對(duì)變更價(jià)款在一個(gè)月內(nèi)審定，款項(xiàng)在次月的中期付款中支付。 工程結(jié)算在無特殊情況下，主包工程在具備結(jié)算條件后三個(gè)內(nèi)完成結(jié)算工作，分包工程在具備結(jié)算條件后一個(gè)內(nèi)完成結(jié)算工作。（八）前置工程合約分判本項(xiàng)目的地上第一層將作為銷售中心，第四層作為樣板展示區(qū)，由于資金回籠的要求，按照項(xiàng)目銷售計(jì)劃，在本大廈主體封頂前須先將第一層外立面、內(nèi)部精裝修和第四層樣板房裝修完成。為配合營(yíng)銷宣傳和客戶積累，銷售中心、樣板展示區(qū)及大堂入口兩側(cè)綠化帶部分將爭(zhēng)取盡早施工。其中，涉及到銷售中心立面

7、石材或幕墻施工、空調(diào)工程、室內(nèi)精裝飾及示范區(qū)景觀工程將進(jìn)行單獨(dú)分判。本售樓準(zhǔn)備工程的分判價(jià)款形式先采用單價(jià)包干形式，在工程發(fā)標(biāo)后60個(gè)工作日內(nèi)完成工程量清單的計(jì)算，并在施工單位確認(rèn)后將合同價(jià)款更改為總價(jià)包干。該工程價(jià)款的支付、結(jié)算依據(jù)項(xiàng)目整體的工程價(jià)款支付原則執(zhí)行。（九）不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施本項(xiàng)目定位較高，工程技術(shù)性強(qiáng)、系統(tǒng)復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)，加上工期較緊，對(duì)合約分判的速度和質(zhì)量要求較高，在合約人員有限的情況下，如何促使團(tuán)隊(duì)在測(cè)量師行的配合下快速、有效的運(yùn)作將是面臨的最大困難。對(duì)此，我們將對(duì)項(xiàng)目的合約安排在事前做出盡可能詳盡的統(tǒng)籌計(jì)劃，并調(diào)用合約部的主要業(yè)務(wù)力量按工程性質(zhì)進(jìn)行職責(zé)分?jǐn)?，使?zé)任到人

8、。每周須召開合約協(xié)調(diào)例會(huì)，檢討本周工作，將本周內(nèi)遇到的需要配合協(xié)調(diào)的問題在會(huì)議中進(jìn)行及時(shí)溝通解決。 三、招標(biāo)分判 （一）招標(biāo)分判概述計(jì)劃是指導(dǎo)項(xiàng)目有序、有效實(shí)施的指導(dǎo)性文件，前述內(nèi)容中對(duì)本項(xiàng)目的主要合約安排思路做了概述，下面將詳述主要工程合約分判計(jì)劃和時(shí)間計(jì)劃，該計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展總計(jì)劃編制，并將在每月月底根據(jù)調(diào)整的項(xiàng)目發(fā)展總計(jì)劃相應(yīng)調(diào)整時(shí)間安排。中海項(xiàng)目的分判計(jì)劃和招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃分別見表1、表2。表1：中海項(xiàng)目合約分判計(jì)劃表備注：付款方式a類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價(jià)的90%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；b類：材料類合同，每批材料到場(chǎng)

9、并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收合格后支付該批材料價(jià)值的80%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；c類：設(shè)備類合同，每批材料到場(chǎng)并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收、調(diào)試合格后支付該批材料價(jià)值的80%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；d類：其它合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；e類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至95，留5%保修金；*號(hào)：表示有預(yù)付款。表2：中海項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 （二）招標(biāo)分判詳述 1、主包工程分判根據(jù)政府相關(guān)部門要求，項(xiàng)目開發(fā)總承包管理原則上最多可分兩階段進(jìn)行，即0.00以下總承包及0.00以上總承包，各自單獨(dú)辦

10、理政府施工報(bào)建、招標(biāo)手續(xù)。由于中海項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間緊迫，設(shè)計(jì)目前正處于前期擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，眾多因素尚未確定，圖紙出圖時(shí)間無法保證一次性確定總承包單位（含上蓋部分）的需要，為保證項(xiàng)目按期開工，我們擬分兩階段進(jìn)行總承包工程招標(biāo)，即0.00以下總承包工程、0.00以上總承包工程。有關(guān)具體操作事項(xiàng)規(guī)劃如下：（1）有關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)出圖時(shí)間樁基施工圖計(jì)劃出圖時(shí)間：年月日；0.00以下工程施工圖計(jì)劃出圖時(shí)間：年月日；0.00以上工程施工圖計(jì)劃出圖時(shí)間：年月日。工程進(jìn)度計(jì)劃節(jié)點(diǎn)時(shí)間樁基及圍護(hù)工程：年月日至月日；除樁基以外的0.00以下工程：年月日至月日；0.00以上工程開始時(shí)間：年月日。招標(biāo)計(jì)劃時(shí)間（內(nèi)部招標(biāo)） 0

11、.00以下總承包工程：年月日至月日，為使本項(xiàng) 目按期開工，其中的樁基及圍護(hù)指定分包工程可先招標(biāo)定標(biāo)；0.00以上總承包工程：年月日至月日。政府招投標(biāo)手續(xù)辦理時(shí)間在公司內(nèi)部完成招標(biāo)工作并確定單位后到區(qū)辦理招投標(biāo)手續(xù)，時(shí)間約1個(gè)月。0.00以下總承包工程：年月日至年月日，其中樁基及圍護(hù)指定分包工程應(yīng)在定標(biāo)后1個(gè)月內(nèi)（計(jì)劃年月前）自行辦理政府中標(biāo)手續(xù)，以確保項(xiàng)目先開工；0.00以上工程：年月日至年月日。（2）總包單位的招標(biāo)（內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)，分兩階段）0.00以下土建總承包工程單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績(jī)、項(xiàng)目管理能力強(qiáng)、合約意識(shí)強(qiáng)的施工單位。投標(biāo)單位：有限公司；有限公司；有限公司；有限公司；

12、有限公司?？疾鞎r(shí)間：年月。計(jì)劃招標(biāo)時(shí)間：年月日至月日。合約形式：包干總價(jià)，除有設(shè)計(jì)變更外；工程量清單形式?？們r(jià)確定原則：按量?jī)r(jià)分離原則，根據(jù)工程量清單和綜合單價(jià)費(fèi)率尋找相關(guān)單位報(bào)價(jià)，按市場(chǎng)公平合理單價(jià)體系確定承包總價(jià)及暫定金額。內(nèi)部定標(biāo)時(shí)間（暫定）：年月日。招投標(biāo)手續(xù)辦理：30天。說明：a.以上招標(biāo)時(shí)間均為初步計(jì)劃時(shí)間，視招標(biāo)圖出圖時(shí)間而定。如出圖時(shí)間延后，則招標(biāo)、定標(biāo)等時(shí)間相應(yīng)順延；b.機(jī)電預(yù)留預(yù)埋：地下工程中機(jī)電工作主要是預(yù)留、預(yù)埋，限于圖紙?jiān)?，機(jī)電指定分包單位暫無法確定，建議此項(xiàng)工作應(yīng)由總包單位完成；但預(yù)留預(yù)埋涉及到 今后與機(jī)電指定分包單位的交接、驗(yàn)收、使用，所以招標(biāo)圖紙中此部分內(nèi)容應(yīng)

13、設(shè)計(jì)清楚。 c.除結(jié)構(gòu)外的其他土建工程：根據(jù)工程進(jìn)度要求，在地下結(jié)構(gòu)工程完成后即進(jìn)行上部結(jié)構(gòu)施工，所以下部的其他土建工程在合約劃分上將劃分為上部總包單位的工作內(nèi)容，即下部總包單位僅負(fù)責(zé)砼結(jié)構(gòu)工程。0.00以上總包單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績(jī)、項(xiàng)目管理能力強(qiáng)、合約意識(shí)強(qiáng)的施工單位。投標(biāo)單位：有限公司；有限公司；有限公司；有限公司；有限公司?？疾鞎r(shí)間：年月。計(jì)劃招標(biāo)時(shí)間：年月日至月日。合約形式：包干總價(jià)，除有設(shè)計(jì)變更外；工程量清單形式?？們r(jià)確定原則：按量?jī)r(jià)分離原則，根據(jù)工程量清單和綜合單價(jià)費(fèi)率尋找相關(guān)單位報(bào)價(jià)，按市場(chǎng)公平合理單價(jià)體系確定承包總價(jià)及暫定金額。內(nèi)部定標(biāo)時(shí)間：年月日。招投標(biāo)手續(xù)

14、辦理：30天。說明：a.以上招標(biāo)時(shí)間均為初步計(jì)劃時(shí)間，視招標(biāo)圖出圖時(shí)間而定。如出圖時(shí)間延后，則招標(biāo)、定標(biāo)等時(shí)間相應(yīng)順延；b.分判體系：上部總包在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，即承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目總包的職責(zé)，包括下部總包未完成的工作。在合約體系上，所有的其他專業(yè)單位都為它的指定分包單位。c.總包的合約內(nèi)容：為報(bào)建手續(xù)計(jì)，總包內(nèi)容理論上應(yīng)包含本工程全部?jī)?nèi)容，即應(yīng)包括結(jié)構(gòu)、粗裝飾、精裝飾指定分包、幕墻指定分包、綜合機(jī)電指定分包（又分弱電、電梯、污水處理等）、總體工程指定分包等。d.指定分包：由業(yè)主方在招標(biāo)時(shí)明確指定分包工程內(nèi)容，同時(shí)招標(biāo)時(shí)以暫定金額形式計(jì)入總包合同總價(jià)，總包根據(jù)指定分包合約金額收取照管費(fèi)，并申報(bào)照管費(fèi)比例。

15、在總包確定后，根據(jù)設(shè)計(jì)情況及工程進(jìn)度，完成各指定分包單位的招標(biāo)。（各指定分包單位的詳細(xì)分判本節(jié)略）。e.指定供貨：如木門、裝修材料等，視情況而定，可于招標(biāo)時(shí)以暫定金額形式計(jì)入總包合同總價(jià) f.總包的職責(zé)：總包須負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、質(zhì)量，業(yè)主方主要管理、督促、協(xié)調(diào)總包，所有指定分包單位的工作都必須經(jīng)過總包申報(bào)給業(yè)主方，做到歸口統(tǒng)一，減少扯皮。 g.資金控制：為確保工程順利開展，總包及各指定分包應(yīng)建立?？顚Ｓ脦?，指定分包工程款的支付通過總包支付，審核由業(yè)主方完成。為確保總包不任意扣押指定分包工程款，在合約中制定嚴(yán)格管理措施。h.對(duì)總包的要求：由于總包擔(dān)負(fù)起整個(gè)項(xiàng)目的管理、協(xié)調(diào)，總包單位必須在

16、現(xiàn)場(chǎng)組建經(jīng)驗(yàn)豐富、管理能力強(qiáng)的項(xiàng)目管理班子。（3）招投標(biāo)手續(xù)的辦理在設(shè)計(jì)圖紙達(dá)到招標(biāo)要求時(shí)，我們即展開各階段總包內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)。在內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)完成并確定施工單位后，選擇能力較強(qiáng)的招標(biāo)代理公司完成政府部門要求的招標(biāo)手續(xù)工作。由于本項(xiàng)目屬國(guó)有資產(chǎn)投資項(xiàng)目，有關(guān)的招標(biāo)手續(xù)辦理較為嚴(yán)格，為此，選擇優(yōu)質(zhì)、能力強(qiáng)的招標(biāo)代理公司較為重要。我們擬選擇多家（3家或3家以上）代理公司進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，視報(bào)價(jià)情況和本身綜合實(shí)力擇優(yōu)定標(biāo)。2、分包工程分判（包括指定分包）（1）土建類指定分包樁基及圍護(hù)指定分包單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績(jī)、項(xiàng)目管理能力強(qiáng)、合約意識(shí)強(qiáng)的施工單位。投標(biāo)單位：擬3-5家?？疾鞎r(shí)間：年月。計(jì)劃招

17、標(biāo)時(shí)間：年月底前。合約形式：包干總價(jià)，除有設(shè)計(jì)變更外；工程量清單形式。 招投標(biāo)手續(xù)辦理：如設(shè)計(jì)圖紙跟不上現(xiàn)場(chǎng)開工進(jìn)度要求，而項(xiàng)目又必須開工，則由樁基及圍護(hù)指定分包單位負(fù)責(zé)辦理政府中標(biāo)手續(xù)及有關(guān)施工許可手續(xù)，以確保項(xiàng)目按期開工。 說明：a.以上招標(biāo)時(shí)間均為初步計(jì)劃時(shí)間，視招標(biāo)圖出圖時(shí)間而定。如出圖時(shí)間延后，則招標(biāo)、定標(biāo)等時(shí)間相應(yīng)順延；b.圍護(hù)工程：由于本項(xiàng)目為深基坑開挖，施工過程中又影響到周邊地鐵運(yùn)營(yíng)線路（2號(hào)線、4號(hào)線），圍護(hù)工程方案將會(huì)受到政府部門的嚴(yán)格審查，為審慎起見，建議預(yù)先確定好圍護(hù)方案。故，我們擬邀請(qǐng)2-3家有資質(zhì)的地下工程設(shè)計(jì)院進(jìn)行圍護(hù)設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，在綜合考慮性價(jià)比后先確定圍護(hù)方案

18、，再將圍護(hù)方案與樁基工程捆綁式進(jìn)行樁基及圍護(hù)指定分包工程施工招標(biāo)。c.樁基單位在0.000以下總包單位確定后即納入總承包管理體系內(nèi)，全面接受并服從總包單位的管理。土方指定分包工程由于該工程涉及，需有一定政府背景的單位方可承擔(dān)施工。該項(xiàng)工程由業(yè)主方直接招標(biāo)并作為總包單位的指定分包單位。招標(biāo)工作擬在年月日前完成。幕墻指定分包工程：本項(xiàng)工程預(yù)計(jì)投資萬，由于幕墻體系設(shè)計(jì)基本為整體式，為確保工程質(zhì)量，較難將本工程劃分標(biāo)段，為選擇優(yōu)秀施工單位及降低工程成本，需做到以下幾點(diǎn)：a.資格預(yù)審及考察：選擇資質(zhì)一級(jí)、具有當(dāng)?shù)厣a(chǎn)或加工能力、同類工程施工的單位考察，并選擇10-12家單位考察，考察工作將在年月前完成。b.投標(biāo)單位：7-8家。c.成本控制建議：目前設(shè)計(jì)幕墻為單元式幕墻，幕墻玻璃是幕墻體系中成本主要的一塊，如果選用進(jìn)口玻璃必將超出預(yù)計(jì)投資，同時(shí)進(jìn)口玻璃供貨煩瑣，而目前國(guó)內(nèi)大的玻璃廠商生產(chǎn)的玻璃也能滿足高檔寫字樓要求（如耀皮、南玻）。由于為單元式幕墻，同時(shí)項(xiàng)目形式呈上發(fā)生形體動(dòng)態(tài)變化，所以在部分位置對(duì)玻璃的要求較高，如果在施工過程中因放線尺寸而導(dǎo)致加工錯(cuò)誤，如選用國(guó)產(chǎn)玻璃則可降低對(duì)工期的影響。d.施工單位的確定時(shí)間：上部結(jié)構(gòu)在年月開始，結(jié)構(gòu)開始即開始預(yù)埋工作，為預(yù)留充足的埋件設(shè)計(jì)、制作時(shí)間，本工程定標(biāo)預(yù)計(jì)于年月底前確定。室內(nèi)精裝修指定分包