商業(yè)管理公司自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅務(wù)籌劃專項(xiàng)方案

1、商業(yè)管理公司自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅務(wù)籌劃專項(xiàng)方案商業(yè)管理企業(yè)自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅務(wù)計(jì)劃方案 一、概況： 泰發(fā)祥實(shí)業(yè)集團(tuán)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)面積334200平方米： 二、自營(yíng)物業(yè)應(yīng)交稅費(fèi)種類： 1、營(yíng)業(yè)稅及附加：按租金收入5.60%； 2、印花稅：按租金收入0.1%； 3、水利基金：按租金收入0.08%； 4、房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對(duì)象，對(duì)產(chǎn)權(quán)全部些人就其房屋原值或租金收入征收一個(gè)財(cái)產(chǎn)稅。自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅，出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅計(jì)算分從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種，從租計(jì)征稅負(fù)重，從價(jià)計(jì)征稅負(fù)輕。具體要求以下： 4.1 房產(chǎn)稅暫行條例第三條：房產(chǎn)稅依據(jù)房產(chǎn)原值一次性

2、減除至后余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府要求。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。 4.2 房產(chǎn)稅暫行條例第四條：房產(chǎn)稅稅率，依據(jù)房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為1.2；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12。 4.3 房產(chǎn)稅施行細(xì)則第四條房產(chǎn)稅稅額計(jì)算公式以下： 4.3.1 以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)，整年應(yīng)納稅額房產(chǎn)原值1-301.2； 4.3.2 以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，整年應(yīng)納稅額整年租金收入12。 5、所得稅：房產(chǎn)是企業(yè)全部，按企業(yè)利潤(rùn)交納25%企業(yè)所得稅，房產(chǎn)屬于個(gè)人全部按 租金收入交納1%個(gè)人所得稅。 國(guó)家稅

3、務(wù)總局相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題通知要求： 5.1開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，其租賃期間取得價(jià)款應(yīng)按租金確定收入實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確定收入實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，其租賃期間取得價(jià)款應(yīng)按租金確定收入實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確定收入實(shí)現(xiàn)。 5.2開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職員福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它企機(jī)關(guān)和個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品全部權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確定收入或利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。確定收入或利潤(rùn)方法和次序?yàn)椋?5.2.1按本企業(yè)近期或本年度最近月

4、份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； 5.2.2由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； 5.2.3按開發(fā)產(chǎn)品成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體百分比由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 5.3 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，可按稅收要求扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，不得扣除折舊費(fèi)用。(國(guó)稅發(fā)31號(hào))房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理措施要求：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)不再視同銷售，第二十四條要求：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超出12個(gè)月又銷售，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 5.4 從以上稅法要求能夠看出，視同銷售行為有兩種情形： 5.4.1 行為發(fā)生時(shí)即可取得全部利益，包涵：將

5、開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職員福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它企機(jī)關(guān)和個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)等行為。這類行為特點(diǎn)和實(shí)際銷售行為是一致，全部能夠在很短時(shí)間內(nèi)取得全部經(jīng)濟(jì)利益，而且，經(jīng)濟(jì)利益大小是確定能夠?qū)崿F(xiàn)。 5.4.2行為發(fā)生后長(zhǎng)期取得利益，包涵：將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于對(duì)外投資。這類行為和實(shí)際銷售行為存在著不一樣特點(diǎn)：一是行為發(fā)生時(shí)不能全部取得經(jīng)濟(jì)利益；二是產(chǎn)權(quán)通常不發(fā)生轉(zhuǎn)移；三是持有開發(fā)產(chǎn)品階段收益含有不確定性。這種和實(shí)際銷售行為有顯著不一樣特征特征，為企業(yè)進(jìn)行合理稅務(wù)計(jì)劃提供了可能。 6、土地使用稅：以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占 用

6、土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按要求稅額對(duì)使用土地單位和個(gè)人征收。其稅額標(biāo)準(zhǔn)按大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別確定，在每平方米0.6元至30元之間。土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。租賃房產(chǎn)土地使用稅按租賃房產(chǎn)占用土地使用面積征收。 6.1開發(fā)區(qū)每平方米土地使用稅稅額為6.00元。 6.2東沙泰祥家苑每平方米土地使用稅為4.00元。 6.3望湖星城每平方米土地使用稅為元。 三、納稅計(jì)劃思緒： 從以上自營(yíng)物業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)狀況分析能夠看出，自營(yíng)物業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)關(guān)鍵來自房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，所以我們計(jì)劃思緒關(guān)鍵從降低這兩個(gè)稅種負(fù)擔(dān)出發(fā)合計(jì)。 1、改出租為轉(zhuǎn)租計(jì)劃 1.1、組建商業(yè)管理企業(yè)可實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅人

7、資格優(yōu)化。 1.2、政策依據(jù)：中國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例第二條要求，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)全部些人繳納。組建商管企業(yè)只是管理機(jī)構(gòu)而不是產(chǎn)權(quán)全部些人，所以不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。 1.3、第一道租金占總租金百分比為在67.49%以下才可節(jié)稅，越小節(jié)稅越多。該方案多出一道營(yíng)業(yè)稅M5%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅H-M12%，只有當(dāng)H1.47M時(shí)，該計(jì)劃方案才可行假設(shè)直接租賃租金為H，轉(zhuǎn)租第一道租金為M。 1.3.1 置業(yè)企業(yè)-100萬-租戶 1.3.2 置業(yè)企業(yè)-67.49萬-商業(yè)運(yùn)行企業(yè)-100萬-租戶 假設(shè)：直接租賃租金H=100萬元，轉(zhuǎn)租第一道租金為M 即有：100*5.78%+12%=M*5.78%+12%+100*5.

8、78% 17.78%M=12 經(jīng)過以上計(jì)算可知：轉(zhuǎn)租賃時(shí)當(dāng)?shù)谝坏雷饨鹫伎傋饨鸢俜直冗_(dá)成67.49%時(shí)，兩種方法稅負(fù)相等，也就是說轉(zhuǎn)租賃時(shí)第一道租金百分比最大不能超出67.49%，不然適得其反，原因是轉(zhuǎn)租賃時(shí)第一道租金多交了一道5.78%稅金。 1.4、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)： 1.4.1 本例置業(yè)企業(yè)將房產(chǎn)出租給商業(yè)運(yùn)行企業(yè)應(yīng)該依據(jù)正常交易價(jià)格收取租金，假如置業(yè)企業(yè)為了降低稅收負(fù)擔(dān)，向商業(yè)運(yùn)行企業(yè)收取租金顯著偏低且無正當(dāng)理由，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依據(jù)稅收征管法等相關(guān)要求進(jìn)行調(diào)整。 1.4.2、商業(yè)運(yùn)行企業(yè)經(jīng)過轉(zhuǎn)租行為取得了最少32萬元利潤(rùn)，假如商業(yè)運(yùn)行企業(yè)沒有足夠成本費(fèi)用沖抵利潤(rùn)，就要按利潤(rùn)繳納25%企業(yè)所得稅

9、。 1.4.3、因?yàn)槌鲎夥亢唾Y產(chǎn)管理企業(yè)是關(guān)聯(lián)企業(yè)，她們之間出租行為是關(guān)聯(lián)交易，肯定要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)房屋出租最低租金計(jì)稅價(jià)格制約，即使當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)沒有這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)肯定也要進(jìn)行對(duì)應(yīng)調(diào)整，這種方案就不一定會(huì)成功，還會(huì)帶來了很大不確定性風(fēng)險(xiǎn)。不過，假如出租人是準(zhǔn)備對(duì)擬出租房屋進(jìn)行翻新、裝修改造后重新出租話，出租人能夠先將未改造房屋先出租給資產(chǎn)管理企業(yè)，然后由資產(chǎn)管理企業(yè)對(duì)租入房產(chǎn)進(jìn)行裝修改造后再轉(zhuǎn)租，這種方案避稅是比較合理正當(dāng)，計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)很低。 2、改變租金收取方法計(jì)劃 2.1、將租金收取方法變?yōu)樽饨鸺庸芾碣M(fèi)組合收取方法，實(shí)現(xiàn)納稅基數(shù)優(yōu)化。 2.2、政策依據(jù)：中國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例要求，房產(chǎn)稅是對(duì)產(chǎn)權(quán)

10、全部些人就其房屋原值或租金收入征收一個(gè)稅費(fèi)。 2.3、經(jīng)營(yíng)模式對(duì)照。租金和管理費(fèi)百分比應(yīng)合適，不能一味擴(kuò)展管理費(fèi)用百分比。 2.3.1 置業(yè)企業(yè)-100萬-租戶 租金60萬元 2.3.2 置業(yè)企業(yè)- -租戶 管理費(fèi)用40萬元 2.3.3 假設(shè)管理費(fèi)用為M，則節(jié)省稅金為12%M。 2.4、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)： 行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金和管理費(fèi)，且收入劃分顯著不合理，造成少繳房產(chǎn)稅，適用征管法第六十三條“進(jìn)行虛假納稅申報(bào)處理。 3、消除免租期計(jì)劃 3.1、分析：免租期只會(huì)增加企業(yè)房產(chǎn)稅稅負(fù)。按年租金120萬，3個(gè)月免租期，假設(shè)房產(chǎn)原值1.5億，可降低稅金26.40萬元。 3.2、政策依據(jù)： 3.

11、2.1 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，對(duì)產(chǎn)權(quán)全部些人就其房屋原值或租金收入征收一個(gè)稅費(fèi)。 3.2.2 假設(shè)協(xié)議中要求了免租期，稅務(wù)解釋即為在“免租期內(nèi)應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)原值納稅，在“非免租期內(nèi)依據(jù)租金收入納稅 3.2.2.1 置業(yè)企業(yè)-3月免租期9月租金120-租戶，房產(chǎn)稅為15000*1-20%*1.2%*3/12+120*12%=50.00萬元； 3.2.2.2 置業(yè)企業(yè)-12月租金120萬月租金10萬-租戶，房產(chǎn)稅為120*12%=2 4.00萬元； 3.2.3 協(xié)議中“免租期，并不意味著稅法“免稅，而要多交房產(chǎn)稅26.00萬元。 3.3、注意事項(xiàng)：只必須要在協(xié)議中不出現(xiàn)免租字眼，以整年租金或整年平均租金出現(xiàn)，無稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 4、租賃房屋交付時(shí)間計(jì)劃 4.1 假設(shè)出租協(xié)議交付時(shí)間簽署為月初，應(yīng)修改為上月底交付，可降低30天從房產(chǎn)原值計(jì)稅繳納房產(chǎn)稅。按原值15000萬，月租金10萬元計(jì)算，稅負(fù)降低10.80萬元。 4.2 政策依據(jù)： 4.2.1 自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。 4.2.2 出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。 4.3 模式比較： 4.3.1 置業(yè)企業(yè)-交付日7月1日-租戶1-7月按原值交