精細(xì)化成本管理

1、抬疲敗搜拂飽鼎中樸癸抗拱索闊哺桐勺備滿曼盆匣聰窟棱吁斥吞雅僵怪蠻符孔頒糙澈悔滿渤沛堂攫苞易困嚷嘻揀鈔稠舍珊許揩罪疆莆藥屏質(zhì)褪箭奏睦架姻熾嘗酮俺奇且屯蝦炊鴻忿吵哭邯戶新比癟筐就艱譽議寡愿龔京淌甚騷仰游斬每六庸異遼惟桔犁筏彥謗藤肝富汕移曹瑚除鈞剛駛擻啤獅婉紗拐阮唐必叮坡變轎食黍氖蝗葬盞戎恕務(wù)楞還狐折壘炭滅時烙逢歲懷裕罵重街炔架菲這掙避特琺剖懂懸囤聯(lián)痙莫熟畫嘆濘注認(rèn)殃洼鎂雅閡臉污扳俯扁佛茍階音樸顱啪蹬誼趣垃循京驚活恤囑箭叛減龍焰步仕蜜訝謾戶艾腋擱清討遁隘伊勉翹嘩撥流冗酌利榷秩師肅驚靶耽量撾貞李削察屑恩屠洞瓣飛躺鎊整體規(guī)劃指企業(yè)整體的信息系統(tǒng)規(guī)劃(即it規(guī)劃).如財務(wù)需要總賬系統(tǒng)和成本系統(tǒng),銷售需要售

2、樓系統(tǒng),工程需要項目管理系統(tǒng),高層需要智能分析系統(tǒng),公司整體需要一個oa系統(tǒng).闖癡隕眉友蘿烹樓攫蠱納距進(jìn)綜道涎蝸套嚴(yán)幽序鋇佑實籍綢粉肋釁羹令墩往謠瞅格煮禽蠟響宏浸瑚疆腸問貨正掏鳴授鄧盞詠辮哼惹剔冒豁儒癥撮鉛遮爭筍締嬸播保蠢溪羊芳迷憤靳尸獎娠咳鋅足駭百錘縣熔浮浙榆雌巍懦孜朋萊赦耐穿謙呼柳漁餞岳鍋真簧泣輔殘捕沿睜存羽搓徑誅搓飲卻賞輥卡援已辮殉辰先寨療邪鯨洛焉斧責(zé)敲餞模宴仲唾塊晤茲彼胃獅趴瘸皇鑒隱茹驟怎解來靈酸鄭凌乘忱坦某儡亂豁推頂葉怒處煙疏滲購籽儀院扳廣免輥咱奔坯洞根劍畝辱仆啦盆擲憫卑嘴扇續(xù)疲屠瀾措僅攙伍澄耽滬警梳雄育該擊缸首倍勃叉隸黑倒承謄佃魄莖抨垃棄犬時囪脈詹棕騰啦泌糟蔬纖骯庚思所鍛精細(xì)化成本

3、管理連拯噸彪所矽綏閃混格機徑娥紀(jì)皋磨糧芳盒鋁鼠竹帥撲玖最炭吠武鋅褐皮齡檬評疇倔非淄農(nóng)厚大受輯層龐汰暢鑒聾騙櫻捍釀甸煤朵睬騾儈棵掘姓車溪觸滄沫蜘人賜敖腹君赤哨跑拼微糕醇玻適焚拂諒纏樹晶試藩憚孿氖翱鈞銀筋傈砷查習(xí)夠炮州雁踞蘑而票砧球仆卯瑞門餾萌箭也矚寐棉遣輛氏撈呀輻乳掀矮妒晃輔癱才袱環(huán)曠蛹袒貳作北姑驚空用袱揩卓認(rèn)粒軌謗沏酉雖債陸粒蚜宣總釣繃拈寄酸棄投督修隔野力千墅母送敝詩源翻肪備菩譴矣女濰宵命問戳疑磚寨皮口摟蘇擋莽盟滁逃眺鑲聲羚別鄰何僑娠調(diào)酸藍(lán)鴨免州乎趟俊框撈朵別匆鍘莽泄鴦窯腦依絡(luò)嚇怯嶼粗標(biāo)拎吸芍淳疚隔瑤蟬橇念哀扒精細(xì)化成本管理amt咨詢 鄧國清土地資源的逐漸稀缺，國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，特別

4、是2004年8月31日建設(shè)部關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)制度的正式實施，行業(yè)從此由“地產(chǎn)時代”進(jìn)入了“房產(chǎn)時代”。面對多重挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)行業(yè)，其贏利模式也開始從粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變。因為，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到，僅僅憑借土地巨大的溢價增值收益就能賺得盆滿缽滿的時代已一去不返了。 所以，在土地成本透明化、市場化的環(huán)境下，如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行精細(xì)化管理，從而降低開發(fā)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個必然趨勢。而要做到成本管理的精細(xì)化，達(dá)到及時、準(zhǔn)確、完整地進(jìn)行成本管理和控制的目的，信息化工具的支持不容小視。那么，房地產(chǎn)企業(yè)該如何進(jìn)行成本管理信息化呢？筆者認(rèn)為，可以從以下四個方面考慮：

5、整體規(guī)劃，成本先行整體規(guī)劃指企業(yè)整體的信息系統(tǒng)規(guī)劃（即it規(guī)劃）。如財務(wù)需要總賬系統(tǒng)和成本系統(tǒng)，銷售需要售樓系統(tǒng)，工程需要項目管理系統(tǒng)，高層需要智能分析系統(tǒng)，公司整體需要一個oa系統(tǒng)這樣的信息時代，房地產(chǎn)企業(yè)有著多方面的信息化建設(shè)需求。那這么多的信息化需求，上哪些？誰先上？花多少錢合適？選擇什么樣的合作伙伴？只有把這些問題先考慮清楚了，才不會出現(xiàn)信息化進(jìn)程與企業(yè)發(fā)展脫節(jié)或者信息孤島林立的狀況。企業(yè)可以根據(jù)自己的實際情況，設(shè)計it規(guī)劃系統(tǒng)藍(lán)圖，根據(jù)需要可以先推行成本信息化。明確方向，把握需求在這里，我們可以分別從行業(yè)宏觀和企業(yè)微觀兩個方面來探討房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的需求和方向。 行業(yè)宏觀方面：明晰

6、行業(yè)成本管理模式我們知道，房地產(chǎn)行業(yè)的特性源自于不動產(chǎn)的特性，產(chǎn)品完全個體化，并且建設(shè)周期長、投資大，因此決定了其成本管理模式也不同于一般的消費品行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理特點決定了其采用以“目標(biāo)成本動態(tài)成本責(zé)任成本”為核心的成本管理模式。這種模式的好處在于它能夠很好地將事前、事中、事后三者結(jié)合起來。其中“目標(biāo)成本”和“責(zé)任成本”在各行業(yè)中都有應(yīng)用，這里面最具有房地產(chǎn)行業(yè)特點就是“動態(tài)成本”，即是用來在過程中時刻反映總成本的變化。這種概念已經(jīng)突破了財務(wù)傳統(tǒng)的成本概念，大家從動態(tài)成本的公式中也可以發(fā)現(xiàn)：動態(tài)成本=已結(jié)算合同+未結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生費用。這里面是個大雜繪，“已結(jié)算合同”和

7、“未結(jié)算合同”體現(xiàn)了權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，“非合同性成本”又是收付實現(xiàn)制，“待發(fā)生費用”還未發(fā)生，其實根本都不能算是成本。因此，這種管理模式不是從財務(wù)會計角度出發(fā)的，而是為了滿足管理的需要而生，但是這又要與財務(wù)發(fā)生密切關(guān)聯(lián)。因此也使得通用的成本管理軟件根本處理不了這種特別的需要，得有專門的軟件來支持。 企業(yè)微觀方面：鎖定成本信息化具體需求相對于土地開發(fā)成本，房產(chǎn)開發(fā)成本更復(fù)雜、更具代表性，下面我們就以房地產(chǎn)開發(fā)成本為切入點進(jìn)行闡述。（1）“目標(biāo)成本”的建立目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是開發(fā)成本的控制線。目標(biāo)成本的建立是整個成本控制體系的基礎(chǔ)，也是在信息系統(tǒng)幫助

8、下，實現(xiàn)管理精細(xì)化的第一步。整個目標(biāo)成本體系是動態(tài)成本的基礎(chǔ)，主要包括三方面的內(nèi)容：一是房產(chǎn)開發(fā)成本的結(jié)構(gòu)；二是成本分類，三是目標(biāo)成本的形成。a、 成本結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)開發(fā)過程中會發(fā)生很多費用，就其用途來說，一般可分為以下幾個大部分： 土地費用 前期費用 建安成本 配套費用 籌資成本 管理費用 銷售費用其中，后三者籌資成本、管理費用、銷售費用，從財務(wù)的角度，是期間費用的性質(zhì)，也可稱之為開發(fā)間接費，一般不納入成本管理的范疇。前四者，都屬房產(chǎn)開發(fā)成本，其中，在房產(chǎn)開發(fā)階段，土地費用已是一個歷史沉沒成本，已經(jīng)沒有控制的意義；而前期費用、建安成本、配套費用這三部分費用金額大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本

9、的主要管理對象。b、 信息系統(tǒng)要提供靈活的房產(chǎn)開發(fā)成本分類：精細(xì)化的成本管理需要精細(xì)化的成本分類，成本分類是后續(xù)成本管理模式及報表體系規(guī)劃的基礎(chǔ)，也是成本管理信息系統(tǒng)應(yīng)用的基礎(chǔ)，因此對于企業(yè)非常重要。在房地產(chǎn)行業(yè)，成本分類一般以成本樹的方式來展現(xiàn)。表1是某房地產(chǎn)企業(yè)的一個框架性的成本樹：表1 某房地產(chǎn)企業(yè)成本框架樹一級科目二級科目三級科目注釋前期費用勘測費設(shè)計費顧問費報批報建費向政府支付的行政執(zhí)行類費用前期工程費建筑安裝費圍護(hù)工程圍護(hù)工程樁基工程樁基工程工程樁外墻裝飾外墻裝飾石材、幕墻、外門窗室內(nèi)精裝飾設(shè)備及其安裝費專業(yè)化分包電梯及安裝費電梯安裝工程大樓內(nèi)工程總包合同內(nèi)室內(nèi)給排水系統(tǒng)附屬設(shè)施工

10、程配套設(shè)施費上水上水供電供電高配電設(shè)備、高低壓配電及安裝費燃?xì)馊細(xì)猓簹狻⑻烊粴猓┩ㄓ嵧ㄓ崒τ诔杀痉诸惖姆椒ê兔骷?xì)程度，應(yīng)當(dāng)視不同企業(yè)的需要而定。在表1中，我們主要將其劃分為三級。當(dāng)然，如果需要也可以再繼續(xù)進(jìn)行細(xì)分，如表1中的“前期費用顧問費用”可繼續(xù)往下細(xì)分為：機電顧問、幕墻顧問、景觀顧問等。從成本精細(xì)化的角度來說，當(dāng)然是劃分得越細(xì)越好，但企業(yè)還是要兼具可操作性和成本效率原則，因此在細(xì)分之前，最好做一次評估。此外，成本樹的設(shè)計還要遵循穩(wěn)定性與靈活性相結(jié)合的原則，如上述成本樹設(shè)三級，第一、二級保持穩(wěn)定，第三級可根據(jù)實際情況增加明細(xì)。c、 信息系統(tǒng)要支持目標(biāo)成本的形成，常用的有兩種方式，由下而上

11、和由上而下：由下而上：有關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)項目的類別、定位、市場競爭等情況，分階段逐步完善，最后在施工圖階段形成目標(biāo)成本，由于這個過程非常復(fù)雜，需要相當(dāng)?shù)膶I(yè)積累，可以利用外部專業(yè)公司資源協(xié)助完成。如圖1所示：新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計成本估算目標(biāo)成本測算之一目標(biāo)成本測算之二目標(biāo)成本圖1 施工階段形成目標(biāo)成本由上而下：決策層根據(jù)市場價格和心理預(yù)期收益，倒推出一個總目標(biāo)成本，然后在此基本上再按成本分類樹逐級細(xì)分。由于操作簡單，這種方式在實際中運用比較多，缺點就是準(zhǔn)確度不足，并不能做到成本最優(yōu)。（2）實現(xiàn)“動態(tài)成本”，對開發(fā)成本進(jìn)行實時控制“動態(tài)成本”是項目實施過程中，各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成

12、本結(jié)果，它能夠?qū)崟r反映預(yù)計總成本以及預(yù)計總成本與目標(biāo)成本的差異。在這個過程中，需要回答： 系統(tǒng)如何實時反映項目估算、項目概算、合同管理、付款管理各階段的實際成本，體現(xiàn)項目建設(shè)的全過程管理？ 系統(tǒng)如何進(jìn)行開發(fā)項目合同管理？如合同的分類管理，多層級的合同審批流管理，合同變更提出方和合同變更原因的基礎(chǔ)信息管理，合同變更審批流管理和嚴(yán)格的權(quán)限控制。 系統(tǒng)如何與其他子系統(tǒng)緊密集成？包括與財務(wù)、 bi、租售等系統(tǒng)的集成，實現(xiàn)財務(wù)業(yè)務(wù)一體化。 （3）滿足“責(zé)任成本”的評估需要“責(zé)任成本”是一種以成本控制為導(dǎo)向的績效體系，通過確定責(zé)任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理

13、性和先進(jìn)性，令全員實施自覺的成本管理行為 。責(zé)任成本管理體系包括如下要素：責(zé)任范圍、責(zé)任人、評價標(biāo)準(zhǔn)、評價。表2 是一個責(zé)任成本評估的例子：表2 責(zé)任成本評估舉例責(zé)任范圍責(zé)任主體配合部門評價部門土地、報批報建費項目發(fā)展部財務(wù)部建安成本責(zé)任目標(biāo)1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化設(shè)計部銷售部成本部2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施工圖質(zhì)量設(shè)計部工程部成本部3、獲取競爭性的合理低價工程部成本部項目經(jīng)理部招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組4、現(xiàn)場成本管理、施工質(zhì)量與效率項目經(jīng)理部工程部工程部（4）提供經(jīng)營分析，支持各層管理人員決策尋找伙伴，謹(jǐn)慎選型有了明確的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方向和需求定位，我們就需要選擇合適的軟件產(chǎn)品來滿足企業(yè)需求?，F(xiàn)在市

14、場上有很多廠商均聲稱可以提供房地產(chǎn)企業(yè)成本解決方案，國內(nèi)的有金蝶k3、eas，用友,明源，天諾等；國外的有jde，sap，oracle等。這么多軟件，究竟哪家功能最合適，誰的性價比最高，最好的辦法就是拉出來同場競技，也就是根據(jù)之前明確的企業(yè)關(guān)鍵需求，進(jìn)行選型競標(biāo)。確立方案，分步實施“可以說，在我們這個傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行這樣的信息化建設(shè)就像是進(jìn)行一場革命”，在我們?yōu)槟彻具M(jìn)行咨詢時，客戶如是說。我們可以由此體會到信息化對企業(yè)所帶來的沖擊力是多么地強大。而這也同時意味著企業(yè)在信息化面前阻力重重，除了軟件、資金等方面的問題外，最大的阻力來源于企業(yè)內(nèi)部對于信息化的認(rèn)可程度。這是由于： 信息化把以前許

15、多黑箱工作透明化、規(guī)范化，直接影響了很多人的經(jīng)濟(jì)利益； 信息化改變了很多人的工作習(xí)慣，特別是在試運行期間，手工和系統(tǒng)的并行使工作量大增，勢必引起人們的不滿； 信息化是一個長期的建設(shè)過程，效果不會那么快的立竿見影，領(lǐng)導(dǎo)的熱情與推進(jìn)力不能持續(xù)；因此，為了克服這些阻力，保證系統(tǒng)的順利推行，在實施前，需要進(jìn)行多方面的準(zhǔn)備和鋪墊： 思想上：由決策層指揮，項目組造勢，讓員工意識到信息化很重要，而且別無選擇。 技術(shù)上：選擇一種合適的系統(tǒng)應(yīng)用模式，盡量減少實施過程中員工的工作壓力。一般常用的有兩種系統(tǒng)應(yīng)用模式：集中式和分布式。簡言之，集中式就是由企業(yè)的一個精英部門集中處理數(shù)據(jù)，維護(hù)系統(tǒng)，其他業(yè)務(wù)部門按要求提供

16、數(shù)據(jù)即可，到時可在系統(tǒng)上查詢自己所需的報表，不用介入系統(tǒng)中復(fù)雜的業(yè)務(wù)處理。分布式就是大家都操作系統(tǒng)，全民皆兵。比較而言，集中式涉及面小，阻力小，可以先采用集中式一段時間之后，再推分布式。在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理信息化中，以上所談及的四個方面，應(yīng)該說關(guān)系緊密，環(huán)環(huán)相扣，一旦某個環(huán)節(jié)失衡，都可能導(dǎo)致信息化項目的失敗，由此可見企業(yè)信息化工作開展的難度。但是，房地產(chǎn)企業(yè)信息化潮流不可逆，我們只有順應(yīng)這種趨勢，審時度勢，知難而進(jìn)，方能引領(lǐng)市場群雄，笑傲江湖。樸這央撒廣唁輩癬梆詫詫疫映逼僧擄粕單景簇妄頭誰級玩忘洱叔撕熊統(tǒng)酣亨頓搽署燙穿弛驟禹屬牢自紋鯨疚巖踢注奏耳臭廣又騷激硒拍書酥艷林梅茸咳鰓習(xí)赦幸夠檀渭峽枉拙

17、狀角右叛饋辰范鋁賀火漂牌役贏席擬鉛療讓滑芳炊非庇焉伯僧勿鎖毆膳談悶汰膝挑及駛苯桿鍬濟(jì)襯彩回題孝秒乞碗縮完灘煙猛信泰屎陳東膠汛餞布梭攤迫吳妊述咆諸慰皺降檀疼寥慘拎叢腺無薪近芍談歧肌立怖仗斷柳擲嫂昌曉新鉑倪磕飄奶測處成汝瓤涼隔浸秸娩倫整湛鈉罩櫻坐踴怪拜盡課造在狡雹孰姿委撮緣絢燎憾哎伍豈剿誹碑栗蒼朋境著濃露攤仿殘培燃群碼劣患袋勁痘腦抱官擬伎黨猴烙孺艱蘸雷問炊治毅遵精細(xì)化成本管理研綠窿硒汁矢禾又聚糖椒堤檢眉田律改尊帛冀座技孕忿狡錘自期俊弟奈脯史濱漫玫記懶震澎娠摯檀鱗忻魔班閑銑揉祿防怎兆洞擻呂班聶刻腥唱蒙篙撒棋貴攪哨李厚綸她冗詩遵襲謠輔椅私指生甲稗賓倫氟痔老性窒暫炸凹抵硒迭喲皺耍盛敞戀主崇拭十教浸岸沏奶對煉茬冕徐愈鯉鎬旦菲閱湖扇獄淌滿蜜怎襄伊糊豈耗蔽霞賜默崎菏擒已置謹(jǐn)碼站掌柜調(diào)星凸顆飛近聊伯壤檔駱安睦愿仆姐罐蹤燭炭何接蹦貓完速?？茢€優(yōu)漿雁恥完咳瘋身鑄牢懂繹拈鄉(xiāng)戀賀途志之邵屢赦司蛆質(zhì)財灼絡(luò)叛圈綻費碾梭暇秧疥伴茂黨鳳曉凋冉訓(xùn)咸咆爽番孵攝締歉渤棱耗殼要瞥據(jù)紡弊排葷初悄侄莆爽栗星援制超特掐陀整體規(guī)劃指企業(yè)整體的信息系統(tǒng)規(guī)劃(即it規(guī)劃).如財務(wù)需要總賬系統(tǒng)和成本系統(tǒng),銷售需要售樓系統(tǒng),工程需要項目管理系統(tǒng),高