商圈分析與選址分析.doc

1、商圈分析與選址分析鄞州萬達商圈分析與選址分析一、商圈形態(tài)鄞和人口、資源聚集，并使之成為繼天一商圈之后寧波市的又一商業(yè)中心。鄞州萬達屬于商業(yè)區(qū)。商業(yè)行為集中之區(qū)，其特色為商圈大、流動人潮多、熱鬧、各種美容院林立。如：一些商業(yè)廣場，城市主要商業(yè)街，其消費習性具有快速、流行、娛樂、享受及消費額不低等特色。一個新的商圈有望形成萬達 MALL 的服務對象主要是鄞州中心區(qū)，它的建成可以改善鄞州區(qū)缺乏大型商業(yè)區(qū)的現狀，同時減輕天一廣場、 三江口地區(qū)的服務及交通壓力，分流作用將不可忽視。近 20 萬平方米的商業(yè)用地， 20 多億元的投入，多種業(yè)態(tài)的進入，一個新商圈有望形成。而且，根據萬達的規(guī)劃，在沃爾瑪、百勝

2、等名店旁邊，將開發(fā)幾百家小型商鋪出售。 只要商家入駐這些店鋪， 更濃的商業(yè)氛圍就會出現。 從萬達在其他城市的發(fā)展來看， 這些臨街商鋪都非常搶手，在長春，最高賣到了每平方米 6.68 萬元。對此，寧波市經濟研究中心有關專家表示，以現在寧波市的狀況來看，萬達 MALL 的服務對象主要是鄞州中心區(qū)。 它的建成可以改善鄞州區(qū)缺乏大型商業(yè)區(qū)的現狀， 提升鄞州區(qū)乃至寧波市的城市檔次，有利于寧波城市平衡發(fā)展。 同時，滿足鄞州區(qū)以及寧波南城地區(qū)居民日常購物、 休閑的需求，減輕天一廣場、 三江口地區(qū)的服務及交通壓力，分流作用將不可忽視。在寧波，天一廣場、萬達 MALL 以及太平鳥集團籌建的時尚中心 (計劃建于寧

3、波客運中心站附近 )都是以 “MALL” 為發(fā)展理念的，從地理位置上看似呈鼎足之勢。 對此，浙江萬里學院金融系陳主任認為，寧波市 展是滯后的，與寧波 GDP 以及人口總數相仿的蘇州，大小商業(yè)圈便有 3 個，所以，隨著寧波城市化的發(fā)展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。商家希望寧波出現第二商圈天一廣場的成功運作讓寧波的商家們嘗到了商圈的甜頭， 但現在，天一商圈附近幾乎已經沒有什么地方能容納新的商鋪了， 很多商圈之外的商家在無法擠進天一的情況下， 都希望寧波能夠形成另一個商圈， 讓自己在集聚效應中分得一杯羹。在天一商圈，樂購超市打破超市一年內無法收回成本的常規(guī)管理， 當年就實現贏利； 屈臣氏雖然面

4、積不大，但每日過往的客流讓它在不長的時間內鼓起了錢袋；蘇寧、永樂、國美三家家電大賣場的進入， 更是把天一做成了寧波最大、 最集中的家電商圈，家電市場 90% 的份額被吸引在這里；其他一些大大小小的品牌專賣店， 生意也遠比天一商圈外的地方興旺。但現在，天一商圈附近幾乎已經沒有什么地方能容納新的商鋪入住了， 讓自己在集聚效應中分得一杯羹。 “萬達 MALL” 簽約鄞州的消息一傳出，在寧波商家中就引起了巨大反響。目前，有的已開始行動，有的還在觀望。新江廈商場是已經開始行動的代表者，商場總經理胡安康告訴記者，新江廈打算在 “萬達 MALL” 對面建第二個商場，按照設想，新江廈將全力打造一個集百貨、 農

5、貿超市、圖書于一體的百貨商場。據胡總經理介紹， 將要建的新江廈商城， 面積為 24000 平方米，底樓是大賣場， 二三樓為日用百貨，四樓經營圖書， 上面的主要用作商務辦公樓。之所以在鄞州建第二個商城，多少與 “萬達 MALL” 有關，胡安康說，做沃爾瑪的鄰居對于商場來說獲益匪淺， 從商業(yè)業(yè)態(tài)來說， 百貨和超市是相輔相成的， 超市吸引人氣， 百貨提升生活品質，以沃爾瑪這樣的大型賣場來說， 開張后能夠帶動的客流量一定非同小可， 人流又是百貨最需要的，估計到新江廈商城鄞州店開業(yè)、 “萬達 MALL” 落成之后，這塊地方的商業(yè)價值必然看漲，迅速形成商圈不是問題。二、人口規(guī)模及特征鄞州中心城區(qū)目前的人口

6、密度還不高， 尚達不到支撐萬達廣場所需的市場容量。三、經濟基礎和購買力分析萬達項目定位中高消費群體，地理位置很好，經濟也發(fā)達， 鄞州萬達廣場目前針對的主要還是鄞州中心城區(qū)及海曙、江東的部分消費者，購買力不大。四、競爭狀況分析萬達廣場整體開業(yè)后， 將成為繼三江口商圈之后的第二大商圈。與天一廣場競爭不可避免，萬達寧波項目與寧波傳統核心商業(yè)天一廣場相隔不遠，兩個商業(yè)體競爭是不可避免的。 從位置上來說，萬達項目要差一些， 萬達項目定位中高消費群體，天一廣場以中低端消費為主。 按照萬達的定位， 15 萬平方米的購物中心的服務半徑是周圍 10 公里之內，覆蓋人口 50 萬左右。萬達對項目做好兩年培育期的心

7、理準備。集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游于一體的天一廣場，被譽為了寧波的 “商業(yè)航母 ” 。除天一廣場外，寧波老外灘、和義路濱江休閑廣場，是繼天一廣場之后寧波市政府的兩個大型舊城改造項目，均處于沿江濱水區(qū)域， 是寧波市政府打造 “三江六岸，百里長廊 ”的中心地塊，與寧波天一廣場一起，構成三江口精品消費商圈。從萬達廣場開車至市中心， 普通時速的情況下，大約要 20 分鐘左右。這 20 分鐘的車程，在萬達廣場 “新鮮勁 ”過去后，就阻擋了不少消費者的腳步。此外，萬達廣場原先一直希望 “籠絡 ” 的縣 (市)、區(qū)居民，忠誠度明顯不高。對于很多縣(市)、區(qū)居民而言，來寧波市中心的方便程度與萬達廣場

8、相差不大，而由于市中心交通發(fā)達，有時候去天一廣場更為方便。從硬件上看，萬達廣場的規(guī)模和投入絲毫不遜色于天一廣場，作為商業(yè)主要支撐的 9 家主力店均擁有濃厚的品牌背景。 但人氣與氛圍， 天一商圈目前的消費群體并不僅限于市三區(qū)人口，而是已經輻射到了周邊縣 (市)、區(qū)。但萬達廣場目前針對的主要還是鄞州中心城區(qū)及海曙、 江東的部分消費者，且鄞州中心城區(qū)目前的人口密度還不高，尚達不到支撐萬達廣場所需的市場容量。可以說，今后決定其成敗與否的關鍵，還是人氣問題。五、基礎設施狀況分析寧波萬達廣場位于寧波新城區(qū) 鄞州區(qū)核心位置；項目總占地面積 21 萬平方米，總建筑面積為 52 萬平方米，產品組合為大型城市綜合

9、體。鄞州區(qū)總面積 1380 平方公里，東南西三面緊依寧波中心城區(qū)，形成了典型的 “荷包蛋 ” 結構 “蛋白 ”是鄞州， 工業(yè)發(fā)達，綜合實力較強，但是前幾年服務業(yè)的貢獻幾乎可以忽略不計，地域雖然廣袤，但是城市化水平低； “蛋黃 ” 是寧波市區(qū)，經濟高速發(fā)展，空間幾近飽和。在鄞州打造寧波南部中心， 成為寧波城市發(fā)展的必然選擇。六、城市發(fā)展規(guī)劃根據寧波中心城的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃， 以萬達廣場為核心的鄞州商業(yè)中心將建設成為全市的商業(yè)副中心。 而大型百貨商場在城市商業(yè)中心的戰(zhàn)略布局中扮演著平衡商業(yè)結構、 吸引消費人流的核心角色。 隨著銀泰萬達店的開張， 鄞州商業(yè)中心的業(yè)態(tài)組成將更加完善。外墻、商場環(huán)境等硬件設

10、施， 也包括品牌的調整，將引進一批國際二線、 國內一線的時尚品牌。步行街的發(fā)展有利于聚攏人氣， 并能借此完善新城區(qū)的商業(yè)氛圍。沃爾瑪選址策略一、客流規(guī)律寧波鄞州萬達廣場位于寧波市鄞州中心區(qū)，是寧波新的商業(yè)中心， 總建筑面積 60 萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積 35 萬平方米。寧波萬達廣場位于寧波市鄞州中心區(qū)， 是寧波新的商業(yè)中心，也是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項目。項目總建筑面積 55 萬平方米，其中商業(yè)廣場面積27 萬平方米。主力店：沃爾瑪、百安居、 HOLA特力屋、銀泰百貨、萬達國際影城、喜百度、蘇寧電器、大歌星 KTV、石浦酒樓、神采飛揚電玩城開業(yè)時間：

11、 2006 年 12 月 22 日開業(yè)時招商滿場率： 100目前日客流量： 10 萬人二、周邊商店聚集狀況寧波萬達廣場位于鄞州中心核心區(qū)， 東面緊臨城市主干道天童北路、 北靠四明中路、 南依貿城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、 西至寧南北路， 由國際購物廣場、國際商務酒店、 高級城市公寓三大功能板塊構成的大型城市建筑綜合體。主力面積150160，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項目。項目的總建筑面積 55 萬平方米，其中商業(yè)廣場面積 27 萬平方米，引入沃爾瑪、百安居、 HOLA 特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚電玩城、大歌星 KTV、萬達國際影城、銀泰百貨等 11 家

12、主力店。三、競爭對手分析萬達廣場整體開業(yè)后， 將成為繼三江口商圈之后的第二大商圈。 萬達寧波項目與寧波傳統核心商業(yè)天一廣場相隔不遠， 兩個商業(yè)體競爭是不可避免的。從位置上來說， 萬達項目要差一些， 萬達項目定位中高消費群體， 天一廣場以中低端消費為主。按照萬達的定位， 15 萬平方米的購物中心的服務半徑是周圍 10 公里之內，覆蓋人口 50 萬左右。萬達對項目做好兩年培育期的心理準備。集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游于一體的天一廣場， 被譽為了寧波的 “商業(yè)航母 ” 。除天一廣場外， 寧波老外灘、 和義路濱江休閑廣場，是繼天一廣場之后寧波市政府的兩個大型舊城改造項目， 均處于沿江濱水區(qū)域，

13、 是寧波市政府打造 “三江六岸，百里長廊 ”的中心地塊，與寧波天一廣場一起，構成三江口精品消費商圈。 從萬達廣場開車至市中心，普通時速的情況下，大約要 20 分鐘左右。這 20 分鐘的車程，在萬達廣場 “新鮮勁 ”過去后，就阻擋了不少消費者的腳步。此外， 萬達廣場原先一直希望 “籠絡 ”的縣(市)、區(qū)居民，忠誠度明顯不高。對于很多縣 (市)、區(qū)居民而言，來寧波市中心的方便程度與萬達廣場相差不大， 而由于市中心交通發(fā)達， 有時候去天一廣場更為方便。鄞州萬達沃爾瑪與天一廣場樂購同為超市，同在兩大廣場內， 他們的競爭力就體現在萬達廣場與天一廣場的競爭。四、交通地理條件寧波萬達廣場位于鄞州中心核心區(qū)，

14、 東面緊臨城市主干道天童北路、 北靠四明中路、 南依貿城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、 西至寧南北路， 總占地面積 21.09 公頃，由國際購物廣場、國際商務酒店、高級城市公寓三大功能板塊構成的大型城市建筑綜合體。寧波萬達廣場屬萬達第三代商業(yè)地產的代表之作。 經過短短 3 年的發(fā)展，寧波萬達廣場商圈已發(fā)展成為寧波第二大商圈。位于萬達廣場東北側的國際商務酒店區(qū)， 它隔河與國際購物中心相望， 總建筑面積超過 9 萬平方米，包含了國際著名酒店、酒店式公寓、高檔寫字樓。國際購物中心位于萬達廣場西北部，總建筑面積近 26 萬平方米，是迄今為止萬達開發(fā)的最大規(guī)模的商業(yè)廣場，包含了大型超級市場、建材超市、數碼廣場、娛

15、樂廣場、電影美食廣場、家居廣場、國際百貨等多種商業(yè)形態(tài)，匯集了沃爾瑪、百安居、 HOLA 特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦大酒店、神采飛揚游樂園、大歌星 KTV 、萬達國際影城、銀泰百貨、吉盛偉邦家居等 11 家主力店，還有美國百勝餐飲集團下屬的必勝客、肯德基以及麥當勞等近 200 家境內外知名品牌店?！叭f達廣場 48 克拉 ”是一幢總高 159 米，總層數為 48 層的超高層精裝 MINI 公館。位于萬達商業(yè)廣場東側， 西南面是已經交付入住的萬達廣場公寓，與五星級索菲特萬達大酒店共同組成萬達廣場酒店商務區(qū)， 是萬達廣場的重要組成部分。項目總占地面積為 30378 平方米，總建面積為 70000

16、 平方米左右，總套數為1148 套。項目產品規(guī)劃為，主力面積 50 平方米左右的精裝 MINI 公館。五、周圍環(huán)境1) 萬達廣場位置突出， 整體商業(yè)氛圍較好，人流量大。綜合體內商務樓、 寫字樓上班人群，對綜合體內的底商形成很強的消費支撐。2) 前來萬達廣場逛街的人流，很大一部分為沃爾瑪大賣場所吸引。此外， 26 萬平方米商務港的上班族和周邊高檔住宅住戶也是最大的客群來源。3) 沃爾瑪的大賣場與新世界百貨業(yè)態(tài)吸引的消費人群存在差異， 人流對百貨業(yè)態(tài)不能形成有利支撐。百貨消費人群以周邊高檔社區(qū)和CBD 工作白領為主， 新世界百貨經營狀況一般。4) 萬達影院為北京最好的影院之一，“吸客”能力較強，客

17、群與新世界百貨定位接近，業(yè)態(tài)組合形成互動。5) 二期西區(qū)的商業(yè)主體仍大面積空置，主力店在招商進行中。6) 萬達索菲特酒店為北京高端五星級酒店，對萬達廣場地標性建筑的形成提供很大支持，但入住人群對商業(yè)部分的業(yè)態(tài)消費定位差異性較大。7) 萬達廣場周邊城市道路配套建設情況較好，與周邊項目對比優(yōu)勢明顯。 但萬達廣場整體停車位緊張，與一期住宅立項改為辦公有關。六、物業(yè)成本沃爾瑪最為全球商界稱贊的成功之道莫過于“成本控制 ”，幾乎每一家沃爾瑪超市都貼有“天天廉價 ”的大標語。沃爾瑪方面有關人士透露，為最大限度地降低流通和倉儲成本，超市將可能向本地企業(yè)采購價廉物美的產品。有服裝企業(yè)主稱，非常希望進入沃爾瑪這樣的品牌大賣場， 這將