房地產行業(yè)銷售計劃書x

1、（1）購買者地域分布；（2）購買者動機（3）功能偏好（外觀、（4）購買時機、季節(jié)性（5）購買反應（價格、（6）購買頻度6，結論二、項目環(huán)境調研1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質規(guī)劃、地點等）3，4，5,2，3，4，5，6，娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7，一、市場調研：1，前言本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；2，市場分析（1）當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）近期房地產的有關政策、法規(guī)、金融形勢 競爭個案項目調查與分析消費者分析：面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）地塊本身的優(yōu)劣勢地塊周圍景觀

2、（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安） 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通） 公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析） 三、項目投資分析1，投資環(huán)境分析 （1）當前經濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開（2）房地產的政策法規(guī)（3）目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分 析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照） 2， 土地建筑功能選擇（見下圖表）3,現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）4， 土地延展價

3、值分析判斷（十種因素）5,成本敏感性分析 （1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤6，投入產出分析 （1）成本與售價模擬表（2）股東回報率7，同類項目成敗的市場因素分析四，營銷策劃（一）市場調查1項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2建筑規(guī)模與風格3建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、 管道布線等）4裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）5功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）7發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質）8結論

4、和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）（二）、目標客戶分析1、經濟背景?經濟實力?行業(yè)特征 公司（實力、規(guī)模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)） 家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）、價格定位1理論價格（達到銷售目標）2成交價格3租金價格4價格策略（四）、入市時機、入市姿態(tài)（五）、廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現4廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略1媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費用估算（七）、推廣費用1現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放五

5、、概念設計1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2，小區(qū)容積率的敏感性分析3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）4，小區(qū)公共配套布局安排（學校、會所、購物等）5,小區(qū)建筑風格的形式及運用示意6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意7，小區(qū)戶型比例的搭配關系8，小區(qū)經典戶型的功能判斷及其面積劃分9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意六、識別系統(tǒng)（一J核心部分1，名稱2，標志3，標準色4，標準字體（二J 運用部分1，現場?工地圍板?彩旗?掛幅?歡迎牌2，營銷中心?形象墻?門楣標牌?指示牌?展板規(guī)范?胸卡?工作牌?臺面標牌3, 工地辦公室?經理辦公室?工程部?保安部?財務部4，功能標牌?請勿吸煙?

6、防火、防電危險?配電房?火警119?消防通道?監(jiān)控室1?建筑規(guī)模與風格；2?建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）；3?裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；4?功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；5?物業(yè)管理（收費水平、管理內容等）；6?發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質）；7?結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。二、主力客戶群定位及其特征描述三、價格定位1 .理論價格（達到銷售目標）2 實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）3. 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）4. 價格策略入市時機入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么 時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到圭寸頂再賣， 是搶到 競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。五、廣告策略1 廣告的階段性劃分（準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）2 階段性的廣告主題3.階段性的廣告創(chuàng)意表現4 .廣告效果監(jiān)控六、媒介策略1