房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》訓(xùn)練題

1、房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析訓(xùn)練題房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析訓(xùn)練題案例1:某企業(yè)購(gòu)得一個(gè)己停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層 為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分己完成了部分設(shè)備安裝。現(xiàn) 該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀 行申請(qǐng)抵押貸款。問(wèn)題：請(qǐng)說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí) 考慮的主要因素。參考答案：1. 題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”， 購(gòu)置者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層 的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象 應(yīng)該予以明確，當(dāng)時(shí)購(gòu)置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、

2、原 建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在 此基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公 開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎 原則進(jìn)行估價(jià)。2. 具體地說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假 設(shè)開(kāi)發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什 么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗(yàn)收啟用，續(xù)建過(guò) 程中的水電、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi) 用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要 考慮裝飾、裝修費(fèi)用。3. 除需考慮以上問(wèn)題外，對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi) 發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值

3、，對(duì)住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值， 在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、 土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當(dāng)?shù)仡愃?商場(chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利率、 銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、報(bào)酬率（資木化率）等。案例2：甲、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng) 尊收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也己 預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑而積10000m2,售價(jià)3000元/m2,銷售稅費(fèi)為 售價(jià)的7%。銷售過(guò)程中，乙拿出一套建筑而積100m2的房屋送給朋 友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售 完成

4、，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762. 1 萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值 30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351. 05萬(wàn)元；乙則認(rèn)為該套房屋的成本 為25萬(wàn)元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12. 5萬(wàn)元，自己應(yīng)分 得1368. 55萬(wàn)元。問(wèn)題：若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?參考答案：1. 甲、乙的分配方案均不合理。2. 甲應(yīng)分得1395萬(wàn)元，乙應(yīng)分得1367. 1萬(wàn)元。3. 因?yàn)椋绻夷米叩姆课萦糜阡N售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元, 雙方可各分得1395萬(wàn)元；由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收 入受到影響，甲仍

5、應(yīng)獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367. 1萬(wàn)元。案例3：某公司擁有一棟舊寫字樓，房屋所有權(quán)證記載的建筑面積為 460m2o因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司批 準(zhǔn)翻建，建筑而積可增至600m2,該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合 算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字 樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行 估價(jià)。1. 能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在()。A. 政府房地產(chǎn)管理部門B. 政府規(guī)劃管理部門C. 政府土地管理部門D. 上級(jí)總公司2. 評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為()。A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三個(gè)而積都不行3. 該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇()。A. 房地產(chǎn)管理部門B. 資產(chǎn)管理部門C. 有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D. 驗(yàn)資機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)答案：B, D,C解析：2.