房產估價師考試《理論與方法》模擬試題答案

1、房產估價師考試理論與方法模擬試題答案2017房產估價師考試理論與方法模擬試題答案1、答案：B解析：估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來 要求估價的誤差標準，估價是門藝術，關于誤差的標準確認，沒有 這么客觀。2、答案：B解析：房地產估價師和房地產估價機構除了從事傳統(tǒng)價值評估業(yè) 務（即為了各種估價目的，對各種房地產的各種價值進行評估），通 常還從事房地產估價衍生業(yè)務和咨詢業(yè)務，如價值分配業(yè)務、價值 減損評估業(yè)務、價值提升評估業(yè)務、相關經濟損失評估業(yè)務和房地 產咨詢業(yè)務。3、答案：D解析：不同估價師對同一估價對象的評估價值會存在差異。4、答案：B解析：房地產估價是提供價值意見而不是作價

2、格保證。5、答案：C解析：估價的基木條件。6、答案：C解析：木質區(qū)別除ABD外還有專業(yè)估價機構提供的是專業(yè)意見、 具有公信力。7、答案：C解析：該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費用, 二是損失租金。都要折算到現在時點。50000X1.005-1. 5+3000X0. 9/0. 005 X (1-1. 005-6)。8、答案：D解析：前三個都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據占地面積乘以 相應的納稅稅率計算的，不需要進行房地產估價。但是如果是房產 稅，就需要了，因為計稅依據和房地產價值有關。本題的綜合性較 強。9、答案：D解析：在保險事故發(fā)生后，房地產保險需要評估所遭受的財產損 失，以

3、為確定賠償金額提供參考依據。10、答案：A解析：征收征用都應給予補償BD錯，征用的范圍不僅限于房地 產,C錯。11、答案：C解析：除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應按面積和稅額標準征 收不需要房地產估價提供有關服務之外，其他我國現行的房地產稅 收和與房地產相關的稅收都需要房地產估價提供有關服務12、答案：D解析：損失之和二污染治理費用+損失的租金凈收益的現值租金凈收益現值=3000X (1-15%)/0. 5%X l-(l+0. 5%)-3 =7574損失之和二5000+7574=12574。參見教材P22。13、答案：B解析：估價時點是不可以隨意確定的，應當根據估價目的來確定。 估價時點從木質

4、上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定 的，而是由估價目的決定的。參見教材P31。14、答案：D解析：一個估價項目中的估價目的，本質上是由估價委托人的估 價需要決定的。參見教材P29。15、答案：B解析：商品住宅可同時采用市場法、收益法和成本估價法估計， 以相互驗證，但不互相替代。16、答案：A解析：如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素 的影響，應視為無租約限制的房地產來估價。17、答案：B解析：房地產估價機構的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務的合伙人 是注冊后從事房地產估價工作3年以上的房地產估價師。18、答案：B解析：估價師對于感到自己的專業(yè)知識和經驗所限而難以評估出 合理的

5、價值的，不應當承接19、答案：C解析：C項沒有規(guī)定，排除法。20、答案：C解析：C應為擬定并推行房地產估價、房地產經紀技術標準和執(zhí) 業(yè)規(guī)則。二、多項選擇題1、答案：AD解析：2、答案：ADE解析：房地產估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定 價，B錯誤;房地產估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。3、答案：ACD解析：專業(yè)估價與非專業(yè)估價的五大不同。4、答案：AB解析：5、答案：ABC解析：租賃時需要確定租金，但是不需要確定抵押價值。6、答案：ABC解析：前三者都是需要的，處置抵押房地產和租賃抵押房地產不 需要進行評估抵押價值7、答案：ABC解析：房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃、

6、土地使用權租賃。8、答案：ABCD解析：E是專門針對房地產設置的稅種。9、答案：CDE解析：合理且有依據地說明估價假設反映了估價師的能力和職業(yè) 道德，但是其最終作用在于風險防范與控制。10、答案：ACE解析：B超越自己業(yè)務能力的估價項目是不可以承接的，對于部 分超越了估價機構專業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請專家的方 式提升自己的專業(yè)能力;D不能收取任何額外費用11、答案：ACDE解析：估價原則除ACDE外，還有評估時點原則。12、答案:ABCD解析：估價目的不同會影響估價報告的用途。13、答案:ABCD解析：房地產估價機構資質等級可分為暫定期內的三級資質、三 級資質、二級資質、一級資質。14

7、、答案：ADE解析：A因為存在利益相關關系，應該回避;D迎合了委托人的估 價結果要求;E允許他人使用自己的名義。15、答案：BCDE解析：16、答案：BCDE解析：除BCDE外還有總則、術語、估價方法、不同估價目的下 的估價、估價結果。三、判斷1、答案：Y解析：2、答案：N解析：判斷題可以用舉反例進行判斷。如借款人的抵押價值評估, 借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出 現“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯誤的。3、答案：Y解析：4、答案：N解析：也包含無形資產，比如特許經營權等。P31最后一段 P32第一段內容5、答案：Y解析：6、答案：Y解析：估價目的是基礎，決定估價的其它方面。參見教材P29。7、答案：Y解析：房地產估價機構可以在其資質等級范圍內從事估價業(yè)務， 不受地域范圍限制。8、答案：Y9、答案：N解析：如果為房地產買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產價 值，就應考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響，特別是 對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約