房地產(chǎn)估價(jià)中的還原利率探析(一).doc

1、房地產(chǎn)估價(jià)中的還原利率探析(一)【摘要】收益還原法是房地產(chǎn)估價(jià)中常用的三種重要方法之一，在確定待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，還原利率的準(zhǔn)確與否，極大地影響了該方法所評(píng)估出的價(jià)格。本文從分析還原利率的實(shí)質(zhì)與類型入手，結(jié)合探討了確定還原利率應(yīng)進(jìn)循的原則與應(yīng)考慮的因素，最后提出了求取還原利率的若干方法?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價(jià)收益還原法還原利率1 引言在房地產(chǎn)估價(jià)中，經(jīng)常用到的方法有三種:市場(chǎng)法、成本法和收益還原法。而對(duì)收益性物業(yè)諸如商場(chǎng)、商鋪、寫字樓、賓館等，決定其當(dāng)前價(jià)值的不是過去的因素，而是未來的因素，也就是說基于市場(chǎng)參與者對(duì)未來所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等的預(yù)期，因此利用前兩種方法往往無法準(zhǔn)確地

2、反映其真實(shí)價(jià)值，因此就需要用到收益還原法來完成。收益法是基于預(yù)期原理， 即未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值，根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的正常年收益，扣除必要的各項(xiàng)費(fèi)用和稅費(fèi)后，獲得其年純收益，然后將該年純收益利用還原利率還原，即得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。實(shí)際工作中，由于還原利率的確定在一定程度上難以得到解決，因此，其應(yīng)用受到限制。2 還原利率的實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)學(xué)上，還原利率是將純收益還原或貼現(xiàn)為價(jià)格的比率，實(shí)際是一種投資收益率或投資報(bào)酬率。用馬克思的地價(jià)公式表示還原利率，則V=a/r，其中 V 指不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格， a 指純收益， r 指還原利率。由于房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重屬性， 購買房地產(chǎn) (尤其是收益性房地產(chǎn) )，實(shí)質(zhì)上

3、就是一種投資，其投資額就是該房地產(chǎn)的價(jià)格，而其收益即為每年的純收益，這就像在銀行存款能獲得利息一樣。在市場(chǎng)規(guī)律作用下，投資收益率的高低與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比，投資風(fēng)險(xiǎn)越大，投資收益率也就越高 ;反之則越低 ;同等的投資風(fēng)險(xiǎn)，其收益率應(yīng)該相同?；诖?，還原利率的實(shí)質(zhì)可闡述為下列四個(gè)方面 :（ 1)其值必須為正值，如果還原利率 r0，則表示該宗房地產(chǎn)投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應(yīng)用將喪失其基礎(chǔ)，計(jì)算毫無意義；（2)其最小值必須高于銀行同期定期儲(chǔ)蓄利率或國(guó)債利率，否則此項(xiàng)投資不合算，不如將資金存人銀行或購買國(guó)債； （3)在物價(jià)變動(dòng)的情況下，其應(yīng)能彌補(bǔ)物價(jià)變動(dòng)所造成的貨幣貶值或增值； （

4、4)與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比，即投資風(fēng)險(xiǎn)越大的項(xiàng)目，其值應(yīng)越大，反之則越小。3 還原利率的類型照評(píng)估對(duì)象的不同，即單純的土地估價(jià)、建筑物的估價(jià)或房地產(chǎn)的估價(jià)，可將還原利率分為 3 類:（1)土地還原利率 (rL):求取土地價(jià)值時(shí)所使用的還原利率，其對(duì)應(yīng)的純收益是由土地單獨(dú)產(chǎn)生的凈收益。 （2)建筑物還原利率 (rB:求取建筑物價(jià)值時(shí)所使用的還原利率， 其對(duì)應(yīng)的純收益是由建筑物單獨(dú)產(chǎn)生的凈收益。 （ 3)綜合還原利率 (r):求取房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)所用的還原利率，對(duì)應(yīng)的純收益是土地與建筑物共同產(chǎn)生的凈收益。4 確定還原利率的原則4.1 確定還原利率應(yīng)遵循的原則4.1.1 口徑一致原則同一類房地產(chǎn)的收益水平是個(gè)客觀存在的值，其現(xiàn)值亦然，盡管以不同的形式表現(xiàn)出來，都只應(yīng)反映那個(gè)客觀存在的值。因此，不同口徑的收益必須取用與其口徑相對(duì)應(yīng)的還原利率，計(jì)算出來的收益價(jià)格應(yīng)相等。4.1.2 客觀性原則收益法中房地產(chǎn)純收益的求取值是客觀純收益而非實(shí)際純收益，與此相對(duì)應(yīng)的還原利率的確定