旅游地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)景觀環(huán)境保護

1、旅游地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)景觀環(huán)境保護 發(fā)布時間：2013-10-31 旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)到一定時期的產(chǎn)物，是在城市中心及周邊用地條件較好的土地已基本開發(fā)完畢后，地產(chǎn)開發(fā)向遠郊區(qū)發(fā)展大趨勢的一種表現(xiàn)。該類地產(chǎn)或依托較好的自然風景資源；或依托自然風景加人文景觀兩方面資源；或是發(fā)展商自己投資，建設一種獨具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤來推動房地產(chǎn)開發(fā)。這一類地產(chǎn)的開發(fā)和一般樓盤有所不同，表現(xiàn)為三方面的利益牽制或動力因素，即社會效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟效益：首先，由于項目位于風景區(qū)周圍，受到政府嚴格的規(guī)劃控制，因而規(guī)劃目標要體現(xiàn)社會效益；其次，由于生態(tài)體系通常相當脆弱，因而保護和完善生態(tài)景觀體系是規(guī)劃的主導因

2、素；最后則是發(fā)展商自身利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，如何將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為開發(fā)建設的經(jīng)濟效益。開發(fā)旅游地產(chǎn)首先要調(diào)整和完善現(xiàn)存敏感生態(tài)體系，達到一種良性循環(huán)。良好的環(huán)境建設是地產(chǎn)增值的保證；同時，優(yōu)化并發(fā)揮生態(tài)風景資源優(yōu)勢，限制過度開發(fā)，達到地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展是旅游地產(chǎn)長期升值的法寶。急功近利或竭澤而漁只能適得其反。下文結合實例，分析地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)景觀保護的關系。長春蓮花山國際中央休閑區(qū)、山東影視傳媒集團威海呼雷湯溫泉及影視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、福清福文化旅游綜合體，這些項目分別代表了不同的自然條件、景觀條件和環(huán)境條件下地產(chǎn)開發(fā)的幾種方式。長春蓮花山國際中央休閑區(qū)長春蓮花山國際中央休閑區(qū)位于長春

3、市二道區(qū)蓮花山生態(tài)旅游度假區(qū)內(nèi)，龍雙公路以東，石頭口門水庫二級保護區(qū)以西，長吉南線公路以北，距離長春市區(qū)38公里，距離龍嘉國際機場僅20公里，總用地約7.1平方公里用地。本案地處層巒疊嶂的大黑山脈中，呈東北高，西南低之勢，海拔213-356米，相對高差約143米，坡度大多較為平緩，以東南、南、西、西北向坡居多。山場資源豐富，植被覆蓋茂密。群山環(huán)繞、風景秀麗。規(guī)劃技術路線在傳統(tǒng)的以空間控制為主的概念規(guī)劃設計中，加入生態(tài)規(guī)劃的部分內(nèi)容，樹立生態(tài)建設目標，增強項目的可實施性和可操作性，堅持可持續(xù)發(fā)展。我們在進行多方案的比選后，對蓮花山地區(qū)的項目發(fā)展進行綜合配置，并最終落實到建設用地選擇和項目布局上。

4、建設用地的選擇基于gis軟件對于項目用地高程、坡度、坡向的分析以及1：500地形圖中測量的林地范圍。通過以上圖紙的疊加，去除不可建設用地329公頃，其中包括林地221公頃，剩余可建設用地381公頃，再去除體育訓練場地和比賽場地用地，最終選擇了170公頃用地進行建設，約占總規(guī)劃用地的24%。通過空間管制，科學確定可建設用地的位置，實現(xiàn)了對生態(tài)環(huán)境的保護，道路選線盡可能的依山就勢和利用原有道路的路基，避免重復建設；景觀系統(tǒng)的建設以原有的山地景觀和林地景觀為基礎，以開闊性自然景觀為主。為了創(chuàng)建低碳的生態(tài)休閑度假區(qū)，在規(guī)劃設計的每一個環(huán)節(jié)均考慮實用性生態(tài)技術的應用，具體包括以下幾點：1、豐富的林地資源

5、是本次規(guī)劃用地的最大特征，規(guī)劃將嚴格保護原有自然林地，并在此基礎上，通過植被增補的措施，來實現(xiàn)百草豐茂、層林盡染的良好景觀效果；2、出于對區(qū)域生態(tài)環(huán)境的考慮，建設用地的選擇均不占用現(xiàn)有生態(tài)林地，本著因地制宜、因勢利導的原則，構筑區(qū)域生態(tài)安全格局；3、區(qū)域內(nèi)將大力推行可再生能源的使用，如太陽能、風能、生物能等。清潔能源的使用可以不受能源短缺的制約，且生產(chǎn)和使用過程均不產(chǎn)生有害物質(zhì)的排放；4、項目將從源頭嚴格控制污染物的排放，考慮雨水與中水回用，構筑區(qū)域循環(huán)經(jīng)濟網(wǎng)絡。同時，建立慢行交通系統(tǒng)，發(fā)揮其能耗少無污染，緩解交通擁堵和優(yōu)化生活環(huán)境的積極作用；5、建設綠色節(jié)能建筑，倡導全新的建筑美學理念，并且

6、使能耗顯著降低。綠色建筑將使環(huán)保節(jié)能的精神貫穿始終，其建筑形式可適宜四季的變化，與環(huán)境達到和諧統(tǒng)一，實現(xiàn)建筑與環(huán)境的共生。另外，為避免重復建設，通過區(qū)域提供的自來水廠和污水廠解決項目的給水和污水排放問題。山東影視傳媒集團威海呼雷湯溫泉及影視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)該項目位于威海著名的養(yǎng)生之都和溫泉之都-文登，西望鵂鹠山，北臨坤龍水庫，東依青龍河，中有高品質(zhì)溫泉呼雷湯，自然資源得天獨厚，同時憑借山東影視傳媒集團以多年影視品牌優(yōu)勢創(chuàng)意資源的積極介入，通過影視文化產(chǎn)業(yè)與溫泉療養(yǎng)業(yè)結合，打造一個都市近郊以養(yǎng)生養(yǎng)心為主題，集影視體驗、溫泉度假、非物質(zhì)文化孵化、養(yǎng)老養(yǎng)生、芳香旅游等功能于一體的溫泉及影視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

7、區(qū)。規(guī)劃中堅持地原設計、師法自然的生態(tài)設計理念，加強基地山林田趣的原生態(tài)景觀塑造，充分利用坤龍水庫、青龍河、沖溝等水體資源進行景觀滲透。規(guī)劃在用地適應性與生態(tài)空間分析基礎上，對農(nóng)田、水域以及高壓走廊等限制性要素預留生態(tài)綠色走廊，同時對地形高程、坡度、坡向進行多維疊加分析，將適宜建設用地控制在總用地合理范圍之內(nèi)加以改造，在總面積6.51平方公里范圍內(nèi)，依山就勢，形成圈層道路骨架，作為連接片區(qū)重要節(jié)點及展示形象的文化窗口。以水為脈，建設具有多功能的坤龍公園，森林康體山地公園和青龍河養(yǎng)生生態(tài)公園，結合芳香花海、生態(tài)綠地、主題花園等打造區(qū)內(nèi)泛養(yǎng)生文化生態(tài)公園。在“山水之間，藍綠交融；核心引領，多點引爆

8、；群組相生，綠意覆境；依山就勢，曲徑桃源”的功能結構引領下，規(guī)劃以六大特征巧構全局：留青山，令生氣綿延；筑內(nèi)湖，聽溪流潺潺；隱空谷，聆幽簧鳥語；取幽徑，訪香海人家；蔭后人，得生態(tài)永續(xù)；駐康城，更頤養(yǎng)天年。同時考慮長遠的社會利益，項目一期結合溫泉泉眼、溫泉博物館、呼雷湯溫泉文化廣場及管理服務中心展開，修建對外聯(lián)絡道路和部分環(huán)山路，并依次開發(fā)slh小型精品溫泉度假酒店和歐式溫泉古堡會所區(qū)域，作為整個項目開發(fā)引爆點和領航項目。既滿足甲方分期經(jīng)營建設的要求，同時也在注重生態(tài)環(huán)境的技術下，將對山體和河流的破壞降到最小。同時在建筑設計上，也更注重強調(diào)項目本身的資源特征，根據(jù)場地地形，選取依山可建設地塊，利

9、用微地形設計獨特的建筑模式，形成旅游區(qū)高低錯落的建筑形態(tài)。福清福文化旅游綜合體福清福文化旅游綜合體項目位于福建省福清市，當?shù)仄髽I(yè)與政府達成協(xié)議，由企業(yè)出資開發(fā)一片10平方公里的旅游景區(qū)，區(qū)內(nèi)包括若干可開發(fā)的旅游資源。在整個旅游區(qū)中企業(yè)開發(fā)用地為3平方公里，內(nèi)容包括生態(tài)地產(chǎn)和酒店等盈利項目。經(jīng)過對項目的初步判斷后，我們認識到項目的一些特點，項目雖由企業(yè)出資，但前期規(guī)劃必須通過政府審核，因此如何平衡政府對旅游景區(qū)的要求以及開發(fā)商經(jīng)濟利益之間的矛盾，是前期規(guī)劃過程中的突出問題。福澤山水文化旅游綜合體項目規(guī)劃目標是建設松緊有度，豐富多樣，遵循可持續(xù)發(fā)展原則，群山環(huán)抱、水網(wǎng)交匯的旅游景區(qū)。這一目標的切入

10、點就是如何將景區(qū)融入山水格局之中,我們利用古代風水規(guī)劃中尋山理水的手法和中國傳統(tǒng)的造園手法。首先，通過分析中國古典園林頤和園昆明湖三角形視線廊道，構建主景區(qū)山勢控制點和廊道，控制點的選擇利用古代風水格局，確定“玄武、青龍、白虎”三山的位置。并通過兩條城市主路交匯口與人山的關系，確定主景區(qū)入口。其次，水系統(tǒng)運用gis技術通過水庫、地表徑流和暴雨淹沒區(qū)，確定水環(huán)境敏感區(qū)域，利用主要匯水面構建景區(qū)生態(tài)湖區(qū)，合理構建水安全格局。并通過主要徑流和城市綠地建設公共公園和過濾水體的基礎設施，在流入城區(qū)河道之前利用濕地對水體進行凈化。規(guī)劃方案可高度概況為“七區(qū)、五園、八景”“七區(qū)”指根據(jù)山勢水系和布局需要將整

11、個旅游區(qū)劃分為七大主題區(qū)域，各區(qū)域具備獨特的功能集成，同時為公眾提供豐富多樣的活動?！拔鍒@”指根據(jù)園區(qū)運營和“五福文化”劃分出五個主要旅游景點?！鞍司啊敝父鶕?jù)給人留下最深印象的八處場所，也是地塊內(nèi)主要景源地。地產(chǎn)項目結合各旅游景區(qū)的特殊文化及景觀資源合理分布，靠近山體部分保持山體景觀的完整性，以低密度別墅項目為主；靠近城市部分，多考慮城市界面，以中高層住宅為主。整個地產(chǎn)項目的分布構成前緊后松，疏密有致，即沒有破壞山體，保證景區(qū)完整性，又滿足了開發(fā)商對建筑規(guī)模的要求。從上述幾個項目的分析可以看到，旅游地產(chǎn)開發(fā)有幾條規(guī)律要遵循：自然資源只能借用，不能侵占和掠奪，這是旅游地產(chǎn)開發(fā)成功的基礎；同時，調(diào)整并完善生態(tài)系統(tǒng)是旅游地產(chǎn)增值的重要時期增值的法寶。因為投資造景有其臨界點和門檻效應，項目一旦建設不好則很可能面臨失敗。例如南非迷城的建