開發(fā)商無權就物業(yè)管理作出承諾

1、本文格式為word版，下載可任意編輯開發(fā)商無權就物業(yè)管理作出承諾 大多數的購房者都非常關心入住后的物業(yè)管理問題,所以在簽訂購房合同時往往會詳細詢問。開發(fā)商一般也會詳細說明將來需收取的物業(yè)管理費數額、標準、服務內容等,甚至將此內容寫進購房合同中?？墒强蛻羧胱『?有時卻發(fā)現實際情況與當初發(fā)展商的承諾不盡相同。例如有的項目原來說24小時供應熱水,業(yè)主入住后卻無法開通;而原定的物業(yè)管理費,入住后才發(fā)現高了一大截。 當住戶找物業(yè)管理公司詢問時,物業(yè)公司稱自己是依據國家標準收費,開發(fā)商說的不算數。找開發(fā)商詢問,發(fā)展商則非常遺憾地表示,現在物業(yè)管理工作交給了專業(yè)的物業(yè)管理公司,自己也沒有辦法約束,所以只能很

2、抱歉了。這就使得購房者非常窩火,覺得自己受了騙。 分析上述問題,關鍵之處有兩點:一是發(fā)展商能不能對物業(yè)管理問題作出承諾;二是對這種承諾引發(fā)的法律后果,發(fā)展商應否承擔法律責任。 對于第一個問題,物業(yè)管理與房屋買賣均是兩種獨立的法律關系。房屋買賣當事人一方是發(fā)展商,另一方是購房客戶,兩者間是買賣合同關系。物業(yè)管理當事人一方是物業(yè)管理公司,一方是住戶,兩者間是服務合同關系。這兩種合同關系雖然在主體方面有些重合,比如購房客戶往往就是住戶,而賣房的發(fā)展商也可能又承擔了物業(yè)管理者的角色,但無論如何,不能抹殺這兩種合同關系的獨立與區(qū)別。而物業(yè)管理費用、標準、服務內容等,實際上就是物業(yè)管理法律關系中的種種權利

3、、義務、責任,只能由物業(yè)管理公司予以確立。 在房屋預售前,開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司談定前期物業(yè)管理協(xié)議,確定物業(yè)管理服務內容、方式、收費等事項。然后,開發(fā)商在售樓時,可以對相關物業(yè)管理問題作出必要的說明、解釋,以便增加該物業(yè)的賣點,同時方便廣大購房者進行綜合的比較、選擇、決定。 但是開發(fā)商不能將有關物業(yè)管理具體內容的條款直接規(guī)定在售樓合同中,這樣做就是越俎代庖,就是不當處分他人的權利。開發(fā)商沒有簽訂這種條款的主體資格,這項工作應當由物業(yè)管理公司直接與購房客戶簽訂協(xié)議。 最高人民法院關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第七十一條規(guī)定:行為人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規(guī)格和數量等的錯誤認識,使行為的后果與自己的意思相悖,并造成較大損失的,可以認定為重大誤解。依據民法通則的規(guī)定,對于重大誤解情形,一方有權請求人民法院或仲裁機關予以變更或撤銷,被撤銷的民事行為從行為開始起無效。同時,我國合同法第五十八條規(guī)定:合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失 這就是說,如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理條款、內容,而購房客戶認為自己受誤導而簽約并遭受較大經濟損失,則該客戶可以要求撤銷該購房合同,雙