房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的研究現(xiàn)狀與應(yīng)用對策

1、房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的研究現(xiàn)狀與應(yīng)用對策 摘要：快速的城市化進程使得房地產(chǎn)項目大量出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)也在我國的國民經(jīng)濟發(fā)展中起著十分重要的作用，但房地產(chǎn)自身的一些不穩(wěn)定因素，就使得掌握國內(nèi)外關(guān)于項目風(fēng)險的研究現(xiàn)狀，從中找出房地產(chǎn)風(fēng)險形成的原因以及應(yīng)對策略就顯得尤為重要。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目 形成原因 應(yīng)對策略 隨著我國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和城市化進程的不斷推進，房地產(chǎn)業(yè)成為我國最為火爆的投資行業(yè)之一。自1998年以來，房地產(chǎn)投資在我國的經(jīng)濟和投資增長中發(fā)揮著重要作用，進入新世紀(jì)后更是保持了較為迅猛的發(fā)展勢頭。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的五花八門也使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險因素得不到有效的控制，從而導(dǎo)致項目

2、的失利。那么提高企業(yè)的風(fēng)險管理水平，強化風(fēng)險防范和控制，保證項目開發(fā)能合理進行，促進房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的升級，提高風(fēng)險管理意識，可以有效控制突發(fā)性風(fēng)險問題，避免因風(fēng)險問題導(dǎo)致的巨大的房地產(chǎn)項目開發(fā)上的損失，以保證項目穩(wěn)定經(jīng)營。 一.項目風(fēng)險的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及存在的問題 1.國外研究現(xiàn)狀 在風(fēng)險管理學(xué)科發(fā)展方面：風(fēng)險管理的應(yīng)用起源于20世紀(jì)4050年代，其在美國保險行業(yè)得到廣泛應(yīng)用，風(fēng)險管理學(xué)科有了雛形。美國學(xué)者格拉爾（1950）在其調(diào)查報告risk management， new phase of cost control中首次提出風(fēng)險管理的概念，開始了風(fēng)險管理理論研究的序幕。mowbray（1950

3、）在保險學(xué)一書中詳細闡述了風(fēng)險管理的概念；1960 年，美國保險管理學(xué)會（american society of insurance management， asim）紐約分社和亞普沙那大學(xué)合作開設(shè)了風(fēng)險管理課程。1975年美國保險管理協(xié)會（asim）改名為風(fēng)險和保險管理協(xié)會（risk and insurance management society， rims），這標(biāo)志著風(fēng)險管理學(xué)科的逐步成熟。隨后，美國多數(shù)大學(xué)工商管理學(xué)院普遍開設(shè)風(fēng)險管理課程。賓夕法尼亞大學(xué)保險學(xué)院專門舉辦了風(fēng)險管理資格考試，通過該考試獲得的 arm 證書具有相當(dāng)?shù)臋?quán)威性，表明在風(fēng)險管理領(lǐng)域取得了一定的從業(yè)資格，為全美和西

4、方國家所認可。1983 年美國 rims 年會上，世界各國學(xué)者討論通過了101條風(fēng)險管理準(zhǔn)則，以此作為各國風(fēng)險管理的一般準(zhǔn)則。 隨著科學(xué)技術(shù)突飛猛進的發(fā)展而得到了不斷充實和完善，對開發(fā)項目進行投資風(fēng)險管理逐步形成一門保證實現(xiàn)項目建設(shè)最佳經(jīng)濟效果的綜合性學(xué)科。目前，不但西方國家把投資風(fēng)險研究作為房地產(chǎn)項目投資決策的重要手段，中東地區(qū)，亞洲一些發(fā)展中國家也都開展了投資風(fēng)險管理的應(yīng)用研究。直到現(xiàn)在，西方發(fā)達國家在房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究方面仍然處于領(lǐng)先地位。在理論研究和實際應(yīng)用方面都達到了較高的水平。 2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀 與國外相比，我國在房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理方面的研究相對較晚；主要因為在改革開放之前，我

5、國主要是實施計劃經(jīng)濟為主，同時在房地產(chǎn)方面主要以福利分房為主，這對于投資者來說福利分房是一種低風(fēng)險的投資，甚或說是一種無風(fēng)險的投資，這也是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資理論研究比較緩慢的原因之一。在1992年、1993年這兩年間我國曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)投資局部過熱，這時我國的一些學(xué)者、投資者便開始著手對我國的房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險進行研究，并且也取得了一-些進展，但是在理論方面的研究還是很少，在這方面的著作更少。直到俞明軒和中立銀（2011）開始分析研究我國房地產(chǎn)市場各種物業(yè)所面臨的風(fēng)險，他們也進一步研究和分析了影響房地產(chǎn)市場各類風(fēng)險因素，最后給出了一種最為簡單的風(fēng)險度量方法。而后又有李淑和王偉寧兩人（2012

6、）共同編著的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟評價手冊，陳興漢和李啟明兩人（2013）共同編著的房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險防范完全手冊，劉衛(wèi)東和彭俊兩人（2013）主編的房地產(chǎn)投資分析，劉衛(wèi)東和彭俊兩人（2013）主編的房地產(chǎn)投資分析，于洪療（2013）的論文房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險分析等書中進一步完善了國內(nèi)在項目投資風(fēng)險方面的研究成果。 綜上所知，在房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理研究方面，相比于國外硭擔(dān)我國的研究水平還存在較大差距，還有待于進一步的深入。比如我國在對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價時使用的方法仍然是定性分析和經(jīng)驗決策；只是在很少情況下使用定量分析，又由于其風(fēng)險分析還不完善、不系統(tǒng)，導(dǎo)致一些失誤也在所難免

7、。我國的國情及房地產(chǎn)市場的特殊性，必然要求在某一個具體的房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理中，一種適合我國具體國情及房地產(chǎn)市場特點的投資風(fēng)險的防范辦法變得非常需要。通常風(fēng)險管理過程可以分為四個階段：風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險量化處理和風(fēng)險監(jiān)督。發(fā)達國家相比，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)還處在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的發(fā)育完善階段，房地產(chǎn)投資者缺乏風(fēng)險意識和風(fēng)險識別能力，在投資過程中往往為追求高額利潤，盲目決策，再加上國家相關(guān)法律、政策不能及時到位，使得我國房地產(chǎn)業(yè)在繁榮發(fā)展的背后蘊藏著很大風(fēng)險。因此，加大房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析、評價、決策的理論研究和實踐運作不僅是房地產(chǎn)投資者面臨的一個重大課題，也是房地產(chǎn)投資理論研究者們面臨的一個重大任

8、務(wù)。 二.房地產(chǎn)開發(fā)中項目風(fēng)險形成的原因 整體上來講，當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中風(fēng)險的形成原因主要包括以下幾種： 1.政府政策方面 房地產(chǎn)行業(yè)通過這些年的發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，與此同時在我國經(jīng)濟運行和人民生活的各個方面中也發(fā)揮著深遠的影響，因此不可避免地受我國宏觀調(diào)控和政策的影響。具體來講我國國內(nèi)在產(chǎn)業(yè)、土地、住房、金融、稅收、城市market survey市場觀察規(guī)劃、環(huán)保等方面相應(yīng)政策法律法規(guī)的調(diào)整，如對房價的限制、貸款利率的規(guī)定、土地使用的限定等都極有可能對房地產(chǎn)開發(fā)項目各個層面構(gòu)成潛在風(fēng)險或直接影響，有的甚至造成了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。 2.經(jīng)濟形勢方面 經(jīng)濟形勢的狀況對

9、房地產(chǎn)的項目的開發(fā)起到直接的影響作用。確切地來講，受房地產(chǎn)行業(yè)自身特點的影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)時間長，中間環(huán)節(jié)多，在項目開發(fā)過程中市場對于房地產(chǎn)商品需求就很容易發(fā)生變動。特別是在經(jīng)濟形勢不佳或經(jīng)濟停滯的時候，將直接影響到民眾的購房欲望，減少購買行為，房地產(chǎn)的經(jīng)營陷入危機的可能性就變大。再者，對于經(jīng)濟發(fā)展趨勢的準(zhǔn)確科學(xué)預(yù)測對于降低房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的風(fēng)險有很大的幫助作用。 3.資金流通方面 房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要籌集和融通巨額資金。假如企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，出現(xiàn)資金不足的情況，對于房地產(chǎn)企業(yè)將的影響是致命的，有極大的可能性會導(dǎo)致企業(yè)由于缺乏資金支持而無法繼續(xù)進行后面的開發(fā)。

10、并且，企業(yè)前面的投入也有可能會付諸東流。具體來講，一是融資方面，由于各種籌資方式的手段、工具及環(huán)境各不相同，都存在著一定的風(fēng)險。加上貸款利率變動趨勢難以明了，對于房地產(chǎn)項目的最終成功及利潤影響極大。二是，市場波動對他的影響，使得房地產(chǎn)項目的租售期和租金售價方面具有不確定性，收益不明確，企業(yè)的資金鏈就會出現(xiàn)問題。另外，開發(fā)投資回收期越長，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也越大，直接影響企業(yè)資金運作。 4.工程建造方面 房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的最終成品，其質(zhì)量水平的高低直接影響到最終的銷售及用戶的安全，需給予高度的重視。另一方面，房地產(chǎn)工程建造過程中涉及環(huán)節(jié)繁多，包括設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等等，一旦出現(xiàn)

11、合同糾紛，尤其是承包商違約等，將對于項目工期、成本及質(zhì)量都極有可能造成負面影響。一是，建造成本在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中占有很大的比例，如果得不到有效的控制，會在很大程度上給房地產(chǎn)企業(yè)正常的資金運作造成影響。二是，設(shè)計理念的滯后，承包商施工方法不當(dāng)、技術(shù)落后等所造成的項目質(zhì)量問題，直接給房地產(chǎn)項目帶來巨大的風(fēng)險。三是，工期的拖延，既可能造成錯過最佳的租售時機，提高銷售風(fēng)險，也大大增加了管理費用和工程成本，影響企業(yè)利潤 三.房地產(chǎn)項目風(fēng)險防范與處理方法 對于房地產(chǎn)項目風(fēng)險的總體控制，是指在項目開發(fā)活動過程中，項目所遇到的風(fēng)險或風(fēng)險因素在發(fā)生之前、發(fā)生之時、發(fā)生之后所采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生的概率，縮小

12、風(fēng)險損失程度的措施與方法。 1. 風(fēng)險回避 風(fēng)險回避是指根據(jù)風(fēng)險預(yù)測、評估、反復(fù)考察、權(quán)衡，以避免風(fēng)險發(fā)生的根源，消除風(fēng)險隱患，這需要事先避開風(fēng)險源或是改變開發(fā)進程，主動放棄或是拒絕實施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險損失的相關(guān)開發(fā)活動，以預(yù)先消除風(fēng)險隱患。風(fēng)險回避是風(fēng)險管理中處理項目風(fēng)險最有利、最徹底的手段，是一種相對穩(wěn)定的風(fēng)險管理技術(shù)。 2. 風(fēng)險轉(zhuǎn)移 項目風(fēng)險的轉(zhuǎn)移是指項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)主動的、有意識的將不愿意處理的風(fēng)險或是無法處理的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他有承擔(dān)能力的其他企業(yè)。 3. 風(fēng)險抑制 風(fēng)險抑制是指，在項目開發(fā)過程對于預(yù)測到的風(fēng)險利用有效的處理手段在一定程度上縮小風(fēng)險的范圍，消滅或是降低風(fēng)險所導(dǎo)致的損失等。 風(fēng)險抑制可以在一定程度消滅風(fēng)險，甚至將風(fēng)險所帶來的損失降到最低甚至為零，如果對于不能抑制或是不能消滅的風(fēng)險，可以考慮使用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的處理辦法，為項目開發(fā)下一步的工作做好鋪墊和防范。 4. 風(fēng)險自留 風(fēng)險管理的目標(biāo)就是為房地產(chǎn)企業(yè)在運作項目中以最小的成本，獲得最大的利潤而服務(wù)。但如果要完全通過開發(fā)過程中全部風(fēng)險都得回避和轉(zhuǎn)移，是不現(xiàn)實的。當(dāng)某些風(fēng)險難以回避或是轉(zhuǎn)移的成本過高時，房地為適合的保險形式，對于風(fēng)險進行有效防范與處理。 四.結(jié)束語 我們常說風(fēng)險與機遇并存，不是所有的風(fēng)險事件的發(fā)生都導(dǎo)致?lián)p失的產(chǎn)生，如果處理得當(dāng)，在消除風(fēng)險、避免損失的同也存在著帶來額外的收入的可能。房地