房屋租賃合同無(wú)效

1、房屋租賃合同無(wú)效房屋租賃合同無(wú)效篇一：房屋租賃合同無(wú)效的法律依據(jù)合同法第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利血；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同法第五十八條 合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因 該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要 返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所 受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。城市房屋租賃管理辦法第六條有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司

2、法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以 其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。篇二：什么是房屋租賃合同無(wú)效什么是房屋租賃合同無(wú)效房屋租賃合同無(wú)效的情況有哪些該無(wú)效的情形主要考慮了出租方出租的房屋權(quán)屬是否 獲得相關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，也就是房屋本身存在的合法性問(wèn) 題。無(wú)效有三種情形：1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī) 劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋 ；2、 未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)

3、內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑；3、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。 但同時(shí)又做了除外的規(guī)定， 在一審法庭辯論終結(jié)前取得了相 關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，也就是權(quán)屬完整的，租賃合同有效。什么是房屋租賃合同房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使 用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好 地歸還出租人的協(xié)議。房屋租賃合同遵守一般的合同格式， 合同內(nèi)容應(yīng)包含房屋租賃雙方當(dāng)事人的個(gè)人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權(quán)利義務(wù)等。即主要包括房屋地 址、居室間數(shù)、使用面積、房屋家具電器、層次布局、裝飾設(shè)施、月租金額、租金繳納日期和方法、租賃雙方的權(quán)利義 務(wù)、租約等。承租人的權(quán)利在承租期內(nèi)占有、使

4、用房屋。租期屆滿后，原承租人優(yōu)先續(xù)租。 承租人的義務(wù)按合同要求正當(dāng)使用承租 的房屋，按合同規(guī)定交付租金，在租期屆滿時(shí)將原房完好返 還出租人。出租人的權(quán)利是監(jiān)督合理使用房屋，按合同收取租金， 在租期屆滿后收回出租的房屋。其義務(wù)是將出租的房屋按合同規(guī)定交付承租人使用，并定期對(duì)房屋及設(shè)施進(jìn)行檢查、維 修，保障承租人正常使用。承租人和出租人還應(yīng)當(dāng)考慮在合 同中設(shè)置在租賃期屆滿時(shí)，對(duì)承租人對(duì)所租賃房屋進(jìn)行裝 修、裝飾等添附物的處置安排。即約定此類(lèi)添附物承租人自行拆除，恢 復(fù)原貌；或是由出租人折價(jià)購(gòu)買(mǎi)。另外在合同中還要規(guī)定雙 方不履行合同或不完全履行合同的處理方法及爭(zhēng)議的解決 辦法。篇三：淺談城鎮(zhèn)房屋租賃

5、合同無(wú)效的情形及處理淺談城鎮(zhèn)房屋租賃合同無(wú)效的情形及處理案情再現(xiàn)：XX年7月，孫某與某經(jīng)濟(jì)社簽訂了一份廠房租賃合 同，租用該經(jīng)濟(jì)社的 2850平方米的廠房，租期自 XX年7 月1日至2035年6月30日。約定年租金為 50000元，每年3月31日前一次性付清。合同簽訂當(dāng)日，孫某交了10萬(wàn)元保證金，并且，雙方在合同中約定，若孫某在租賃期間提出 解除合同或違約，將沒(méi)收保證金；若孫某遵守合同約定，10萬(wàn)元保證金到期無(wú)息歸還。在XX年初，孫某經(jīng)營(yíng)困難，開(kāi)始拒交租金，雙方多次交涉無(wú)果。某經(jīng)濟(jì)社訴諸法院，要求 孫某繼續(xù)履行合同，支付租金，而孫某此時(shí)提出了反訴，要 求解除合同，并退還保證金。法院在審理過(guò)程中

6、，發(fā)現(xiàn)該廠 房無(wú)任何報(bào)建、規(guī)劃手續(xù)，同時(shí)也沒(méi)有土地使用權(quán)證，并且 在一審辯論終結(jié)之前，某經(jīng)濟(jì)社也未取得相關(guān)報(bào)建、規(guī)劃手 續(xù)。筆者歸納本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1、本案廠房租賃合同的法律效力？2、若合同無(wú)效，保證金該如何處理？3、若合同無(wú)效，某經(jīng)濟(jì)社要求支付租金是否有法律依據(jù)，該如何處理？針對(duì)以上爭(zhēng)議焦點(diǎn)，筆者有如下看法：1、由于涉案房屋未進(jìn)行任何報(bào)建手續(xù)和并未取得建設(shè) 規(guī)劃許可證，并且在一審辯論終結(jié)之前，某經(jīng)濟(jì)社也未辦理 相關(guān)報(bào)建、規(guī)劃手續(xù)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房 屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第二 條：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè) 工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋

7、，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！币虼?，該合同無(wú)效。此外，本案雙方約定租期 30年，根據(jù)中華人民共和 國(guó)合同法第二百一十四條：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以 續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二 十年?！币虼?，該合同的租期也不符合法律規(guī)定的期限。2、 因合同無(wú)效，根據(jù)合同法第五十八條：“合同無(wú) 效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不 能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方 應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)

8、的，應(yīng)當(dāng)各 自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！痹诒景钢?，孫某未盡合理的審查義務(wù)，而某經(jīng)濟(jì)社也未告知廠房是違章建筑的事實(shí)，因此，雙方均 存在過(guò)錯(cuò)，某經(jīng)濟(jì)社應(yīng)酌情返還保證金給孫某。3、因合同無(wú)效，“租金”一詞便失去了法律基礎(chǔ)。但是 依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第五條第一款：“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有 使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持?！币虼?，孫某在占有使 用該廠房期間，都應(yīng)參照合同約定的租金支付房屋占有使用 費(fèi)。（廣東合譽(yù)律師事務(wù)所 陳仲文陳丹 律師）篇四：房屋租賃合同糾紛處理辦法房屋租賃合同糾紛處理辦法摘要中華人民共和國(guó)民法通則

9、及其司法解釋、中華人民共和國(guó)合同法及其司法解釋、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法及其司法解釋、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理法 。一、目前處理房屋租賃糾紛案件所依 據(jù)的法律、法規(guī)中華人民共和國(guó)民法通則 及其司法解釋、中華人民共和國(guó)合同法及其司法解釋、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法及其司法解釋、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理法。二、房屋租賃合同效力的認(rèn)定房屋租賃合同有效的條件是：1、民法通則規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件， 但是，根據(jù)合同法第 5條及第54條的規(guī)定，以欺詐、 脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂 立的合同，屬可撤銷(xiāo)合同。2、合同約定的租賃期限，住宅不超過(guò)

10、八年，其他用房 不超過(guò)十五年。因特殊情況需要超過(guò)上述期限的，須經(jīng)主管 機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。3、出租人未經(jīng)政府主管部門(mén)審批同意擅自改變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無(wú)效；承租人承租房屋后未經(jīng)政府主管部門(mén)審批同意擅自改變房屋的使用功能的， 租賃合同不因此而無(wú)效；出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門(mén) 審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無(wú)效。三、有效房屋租賃合同糾紛的處理(一)合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；若合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高而顯失公平， 應(yīng)以中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu) 計(jì)收逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人應(yīng)付之滯

11、納金。(二)合同解除時(shí)有關(guān)問(wèn)題的實(shí)體處1、關(guān)于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權(quán)要求解除合同：(1) 承租人欠租超過(guò)合同約定期限 ；(2) 合同未約定期限的，欠租達(dá)三個(gè)月以上；(3) 承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的；(4) 承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權(quán)要求解除合同： 出租人未按約定的時(shí)間向承租人提供出租房屋的； 出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)合同目的的； 出租人不按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)維修房屋及其設(shè)施， 保證房屋安全的； 租賃物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行或經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致

12、同意解除合同的，法院亦可以解除合同。2、承租人對(duì)房屋有裝修時(shí)，對(duì)裝修的處理。合同有約定按約定處理；合同未約定的，能拆除的拆除， 拆后可以繼續(xù)使用的動(dòng)產(chǎn)裝修由承租人拆走，對(duì)于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動(dòng)產(chǎn)裝修，如承租人對(duì)裝修問(wèn)題提出訴訟請(qǐng)求并提出評(píng)估申請(qǐng)，法院應(yīng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修予以評(píng)估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應(yīng) 補(bǔ)償；對(duì)于不能承頂部分造成的損失，因承租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合 同解除的，裝修損失由承租人自己承擔(dān)；因出租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔(dān)；雙方均有過(guò)錯(cuò)的，由雙方按過(guò)錯(cuò)大小分別承擔(dān)。3、因承租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問(wèn)題。承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：

13、(1) 所欠租金及其它費(fèi)用的逾期付款違約金(即滯納金)；(2) 簽約時(shí)所交租賃定金由出租人沒(méi)收；(3) 當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補(bǔ)出租人因解除 合同所受的損失時(shí)， 承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償 金。4、因出租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問(wèn)題。出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：(1) 向承租人雙倍返還租賃定金 ；(2) 賠償承租人的裝修損失；(3) 當(dāng)上述違約金及租賃定金仍不足以彌補(bǔ)承租人因解 除合同所受的損失時(shí)， 出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠 償。四、無(wú)效房屋租賃合同糾紛的處理(一) 房屋使用費(fèi)的處理。合同被確認(rèn)無(wú)效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向出租

14、人支付房屋使用費(fèi)，指導(dǎo)租金高于合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的，以較 低者計(jì)。當(dāng)合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí)，對(duì)于糾紛發(fā)生 前承租人已按無(wú)效合同向出租人支付的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況進(jìn)行處理：1 、因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國(guó)家、 集體或社會(huì)公共利益導(dǎo)致合同無(wú)效 的，高出部分應(yīng)判收繳國(guó)庫(kù)；2、其它原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效的， 高出部分承租人一般無(wú)權(quán)要求返還。(二) 承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效 后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對(duì)出租人可用部分經(jīng)評(píng)估 折舊后由出租人承頂；其余部分經(jīng)評(píng)估折舊后作為無(wú)效合同 的損失，由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任比例予以分擔(dān)。五、涉及轉(zhuǎn)租的房屋租賃糾紛案的處理(一)轉(zhuǎn)租

15、合同有效的條件：除了應(yīng)具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應(yīng)具備以下條件：1 、征得原出租人的同意；2、轉(zhuǎn)租合同約定的租期不得超過(guò)原租賃合同中約 定的租期，超過(guò)部分無(wú)效。（二） 出租人將物業(yè)出租給承租人， 承租人又將該物業(yè)轉(zhuǎn) 租他人（即受轉(zhuǎn)租人）。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生 糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)的，應(yīng)將受轉(zhuǎn)租人列為第三人參加訴訟。（三） 出租人將物業(yè)出租給承租人， 承租人將該物業(yè)辦成 某類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)后，又分割成多個(gè)小單元轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人 的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只 起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉(zhuǎn)租人實(shí)際 使用的物業(yè)，可不列受轉(zhuǎn)租人為案件的

16、第三人，這樣既能順 利解決糾紛，又避免了在案件審理過(guò)程中出現(xiàn)龐大的訴訟主 體。若出租人起訴要求解除合同，則應(yīng)先審查是否確需解除 合同：如確需解除，則應(yīng)將眾多受轉(zhuǎn)租人列為案件第三人， 因出租人解除合同、 收回物業(yè)的行為勢(shì)必影響受轉(zhuǎn)租人對(duì)該 物業(yè)的使用及裝修權(quán)益等；如無(wú)需解除合同，則不列受轉(zhuǎn)租 人為案件第三人。發(fā)生房屋租賃糾紛如何處理1、租約到期后房主收回房屋如果出租人因自身需要，不愿意繼續(xù)出租，則承租人就 應(yīng)將房屋返還出租人。 如果承租人在雙方約定的期限內(nèi)確實(shí)無(wú)法找到房屋，出租人應(yīng)當(dāng)給承租人找房搬家的時(shí)間，酌情 延長(zhǎng)租賃期限。同時(shí)，承租人也應(yīng)按期騰房。如果承租人不 積極找房和按期騰房，出租人有權(quán)

17、在合理范圍內(nèi)提高房租。 當(dāng)承租人有房可遷而拒不騰房時(shí)，出租人可申請(qǐng)法院強(qiáng)制其搬遷并令其交占房期間的房租。2、房客外出未歸租賃合同屆滿房客外出未歸，租賃合同屆滿，而房客又無(wú)任何續(xù)租的 明確表示時(shí)，房主可通知房客的親屬或單位終止租賃合同。 但房主向房客明確表態(tài)終止租賃合同前，按房客續(xù)租處理， 房客按原租約補(bǔ)交租金，得知房客不續(xù)租的表示后，房主再 收回房屋。3、續(xù)租時(shí)房主提升租金標(biāo)準(zhǔn)如果原承租人不同意房主要求，就是放棄優(yōu)先承租權(quán)， 出租人即可與別人建立租賃關(guān)系。如果原承租人同意這些合法的條件，應(yīng)另簽租賃合同。房屋租賃合同到期后，如果出 租人沒(méi)有提出新的條件，承租人按原合同繼續(xù)交租，則視為租賃關(guān)系延續(xù)

18、，出租 人沒(méi)有正當(dāng)理由，不得終止。出租人以原合同期滿為由隨意 抬高房租的，一般不允許，但出租人與承租人另有約定的除 外。商業(yè)地產(chǎn)租賃糾紛如何解決？具體情況具體處理 商戶欠租怎么辦？出租人是否可以 采取停水停電的措施呢？這需要在租賃合同中要有明確 的約定。首先，應(yīng)在租賃合同中寫(xiě)明，在商戶欠租的情況下出租人享有對(duì)商戶采取停水停電的權(quán)利。需要滿足下列條件：出租人作為使用人與自來(lái)水公司和電力公司簽訂了用水協(xié)議和購(gòu)電協(xié)議，商戶和自來(lái)水公司、電力公 司并沒(méi)有直接簽約。在這種情況下，對(duì)于商戶的欠租，開(kāi)發(fā) 企業(yè)可以采取停水停電措施。因?yàn)樯虘艉妥詠?lái)水公司、電力 公司并不存在水、電使用合同，開(kāi)發(fā)企業(yè)是使用人，對(duì)于

19、商 戶的欠租行為開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)采取停水停電的自助措施。如果擅自停水、停電造成了商戶損失， 應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。另外， 還要注意的一點(diǎn)是，在出租人有權(quán)采取停水、停電措施的前 提下，出租人應(yīng)事先書(shū)面通知商戶，提前告知將采取停水、 停電措施，這樣能避免因貿(mào)然停電給商戶帶來(lái)突然損失，以 減小風(fēng)險(xiǎn)。解除合同一一多方見(jiàn)證避免糾紛租賃合同一般都會(huì)約定合同解除條件，如商戶在欠租達(dá)到一定金額和時(shí)間時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)就享有合同解除權(quán)。在滿足合同解除條件的情況下， 如出現(xiàn)商戶拒絕騰退房屋和不償 還欠款的情形，出租人大都會(huì)采取強(qiáng)制收回房屋的措施。強(qiáng) 制收回房屋過(guò)程中也有風(fēng)險(xiǎn)， 如欠租商戶以丟失珍貴物品為 由告出租人，出租人難以逃

20、脫責(zé)任。合同解除應(yīng)采取如下措施較為穩(wěn)妥。首先，在滿足合同解除的條件下，向商戶郵寄解除租賃合同通知書(shū)，在解 除租賃合同通知書(shū)上寫(xiě)明商戶自動(dòng)騰退房屋的期限，如超 過(guò)期限將強(qiáng)行收回房屋。 其次，如商戶超過(guò)該期限仍未搬離， 則出租人應(yīng)做好如下準(zhǔn)備：第一，邀請(qǐng)公證人員至現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)清理房屋的整個(gè)過(guò)程進(jìn) 行公證；或者可請(qǐng)?jiān)撋啼佀诘氐奈飿I(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)委 會(huì)、派出所等一起到場(chǎng)，在幾方在場(chǎng)的情況下派人進(jìn)入該商 鋪。從開(kāi)門(mén)前就進(jìn)行全程攝像，對(duì)進(jìn)入的人員、過(guò)程及該物 業(yè)內(nèi)的所有物品進(jìn)行錄像。由參與方在清單上一起簽字確 認(rèn)。第二，聘請(qǐng)律師作為見(jiàn)證，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)商戶的遺留物品進(jìn) 行認(rèn)真清點(diǎn)造冊(cè)，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺

21、留物品妥善 保管，并書(shū)面通知商戶留存物品的地點(diǎn)和清單。篇五：論無(wú)證房屋的租賃合同效力論無(wú)證房屋的租賃合同效力鄭聞胤(XX-7-6) / 已閱670次內(nèi)容提要：在日常生活，隨著城市化的發(fā)展，房屋租 賃、店面租賃合同大量與我們生活緊密相連。司法實(shí)踐中， 經(jīng)常碰到無(wú)審批的房屋為標(biāo)的與他人訂立租賃合同的情況， 本文就這類(lèi)合同效力如何認(rèn)定問(wèn)題進(jìn)行初步探討，希望對(duì)處理類(lèi)似合同糾紛，有所裨益。關(guān)鍵詞：租賃合同 無(wú)產(chǎn)權(quán) 無(wú)審批 合同效力 合同無(wú)效本文中“無(wú)證房屋”是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或 通過(guò)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的房屋。出租方將這類(lèi)房屋用于房屋出租的時(shí)候，供承租方居住或者從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，雙方在平等 自愿的基礎(chǔ)

22、上訂立了租賃合同，從表面上看這類(lèi)合同是合法有效的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同履行義務(wù)。本文從無(wú)審批 房屋租賃合同案例為切入點(diǎn)，分析在合同無(wú)效后導(dǎo)致的法律后果，以及承租人和出租人責(zé)任分擔(dān)的問(wèn)題。一、無(wú)審批房屋租賃合同案例。案例：XX年8月10日，某縣人民政府通過(guò)文件批準(zhǔn)通 過(guò)某村新農(nóng)村建設(shè)總體規(guī)劃。 XX年1月出租人在該規(guī)劃區(qū)內(nèi) 建造房屋，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或通過(guò)主管部門(mén)批 準(zhǔn)建設(shè)。承租人于XX年3月19日向出租支付了押金 2萬(wàn)元。 雙方簽訂了店面租賃合同，承租該村新區(qū) B座B07店面 兩間，合同約定，房屋用于經(jīng)營(yíng)使用，租金分別為1000元，租期3年，房屋租金3個(gè)月付一次。合同簽訂后，承租人

23、進(jìn) 行裝修開(kāi)店?duì)I業(yè)，也取得經(jīng)營(yíng)許可。后因經(jīng)營(yíng)不當(dāng)，雙方發(fā) 生糾紛，承租人拒絕支付房屋租金。為此，承租人起訴法院 要求支付拖欠租金 3萬(wàn)元，押金不予返還。二、無(wú)審批房屋合同效力問(wèn)題。本案中該訴爭(zhēng)的租賃房屋位于雖規(guī)劃區(qū)內(nèi)，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且至今也未通過(guò)主管部門(mén)審批， 根據(jù)最 高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用 法律若干問(wèn)題的解釋 第二條“出租人就未取得建設(shè)工程 規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的 房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效”的規(guī)定，本案雙方簽 訂的店面租賃合同應(yīng)為合同無(wú)效。三、房屋租賃合同無(wú)效后，出租方可以向承租人主張的 權(quán)利問(wèn)題。（一）出租人能否

24、要求承租人支付租金問(wèn)題。承租人拖 欠的房屋租金再給付了， 而是按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付 房屋使用費(fèi)。法庭必須釋明原告可以主張被告歸還租賃房屋及按照租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。該訴求的依據(jù)是最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件 具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第五條規(guī)定“房屋租賃合同 無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使 用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。”（二）關(guān)于承租押金是否返還問(wèn)題，中華人民共和國(guó)合同法第五十八條規(guī)定“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合 同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；”依照上述法律規(guī)定，該案 件房屋租賃押金 2萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)返還給承租人。（三）關(guān)于合同違約金能否

25、要求承租人承擔(dān)，無(wú)效合同 自始沒(méi)有法律約束力，合同中違約條款沒(méi)有效力了，故承租 人不再承擔(dān)違約責(zé)任。四、承租人能否要求出租人賠償損失問(wèn)題。承租人將房屋從事開(kāi)店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，肯定要進(jìn)行裝修投 入。因房屋裝修的賠償事宜，應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院關(guān)于 審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的 解釋第九條處理，該條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃 合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物， 出租人同意利用的， 可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因 拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的 裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不 同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致

26、合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值 損失?！?。在這類(lèi)案件中，承租人要另行起訴出租方主張權(quán) 利，也可以在反訴出租方。對(duì)于裝飾物的價(jià)值舉證責(zé)任在承 租人，承租方可以申請(qǐng)向司法評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)對(duì)房屋裝修的剩 余價(jià)值的進(jìn)行評(píng)估。五、因合同無(wú)效導(dǎo)致賠償責(zé)任分擔(dān)問(wèn)題。房屋租賃合同無(wú)效后，責(zé)任如何分擔(dān)問(wèn)題。根據(jù)中華 人民共和國(guó)合同法第五十八條“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后， 因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必 要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此 所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé) 任?！痹谶@類(lèi)案件中，雙方均存在的過(guò)錯(cuò)，具體分兩種情況。（一）出租方的承租的時(shí)候沒(méi)有說(shuō)明我房屋是沒(méi)有產(chǎn)

27、權(quán)的， 出租后承租方發(fā)現(xiàn)該房屋不符合承租條件后起訴法院合同 無(wú)效。出租方將無(wú)審批的房屋進(jìn)行出租，存在主觀上的過(guò)錯(cuò)，是導(dǎo)致該合同無(wú)效主要原因。承租方未經(jīng)審核該房屋產(chǎn)權(quán)情 況，也存在一定過(guò)錯(cuò)。這種賠償責(zé)任分擔(dān)應(yīng)當(dāng)以出租方承擔(dān)， 承租方承擔(dān)20%宜。（二）承租方明知該房屋沒(méi)有審批，仍承租該房屋的責(zé) 任如何分擔(dān)。筆者認(rèn)為處理這類(lèi)案件， 雙方均存在明顯過(guò)錯(cuò)， 應(yīng)當(dāng)按對(duì)等責(zé)任原則平均分擔(dān)賠償責(zé)任，即各自承擔(dān)50%勺責(zé)任。在本文案例中，承租方已經(jīng)就該房屋辦理了工商登記， 在明知房屋沒(méi)有審批情況下，仍進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，故本案件的 責(zé)任以各自承擔(dān)50%勺損失為宜。六、沒(méi)有房產(chǎn)證，房屋租賃合同仍有效情況。如果訴爭(zhēng)房屋

28、雖然沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者通過(guò)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，這類(lèi)房屋訂立的租賃合同應(yīng)當(dāng)有法律效力。 這里房屋訂立的合同出租人有房屋的出 租人可以進(jìn)行補(bǔ)救措施， 出租人可以向相關(guān)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)補(bǔ)辦建 房審批手續(xù)，在法庭辯論前，在取得審批手續(xù)后，法庭會(huì)認(rèn) 定該合同有效。結(jié)語(yǔ)目前城市化進(jìn)程，社會(huì)上違章建房大量存在，出租和承 租這類(lèi)沒(méi)有審批建設(shè)的房屋，存在合同無(wú)效而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損 失的巨大風(fēng)險(xiǎn)。承租人在租賃房屋特別是從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的店 面時(shí)候，應(yīng)當(dāng)審核出租的房屋是否有相關(guān)建房審批手續(xù)和產(chǎn) 權(quán)手續(xù)，以最大程度保護(hù)自己的合法權(quán)益。篇六：最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋的詳細(xì) 解讀詳讀最高院關(guān)于

29、房屋租賃合同糾紛的司法解釋?zhuān)ㄖ芊接侣蓭煟檎_審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件， 依法保護(hù)當(dāng) 事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則 、中華 人民共和國(guó)物權(quán)法、中華人民共和國(guó)合同法 等法律規(guī)定， 結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第一條 本解釋所稱(chēng)城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi) 的房屋。 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可 以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng) 濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋?！窘庾x】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租

30、賃糾紛，可以 參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī) 劃區(qū)，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋?zhuān)?實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的 民事法律關(guān)系，不適用本解釋。關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場(chǎng)行為，并不存 在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性?xún)?nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按 照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前

31、取得建設(shè)工程規(guī)劃 許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有 效?！窘庾x】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租 賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許 可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭 辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn) 建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論 終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照

32、批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的 臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯 論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但 在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！窘庾x】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客 觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建 設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的 供臨時(shí)使用的建筑物。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。對(duì)于租賃期限超過(guò) 臨時(shí)建筑的使用期限

33、，超過(guò)部分無(wú)效，合同其他內(nèi)容的效力 不受影響。第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī) 規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法 院不予支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃 合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義 務(wù)，對(duì)方接受的除外?！窘庾x】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，城市房地產(chǎn)管理法對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非 效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故（未登記房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。不影響合同效力）若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生 效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無(wú) 效

34、。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下，視為 當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備 案手續(xù)，合同仍為有效。第五條 房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定 的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支 持。當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四 條的規(guī)定處理。【解讀】按照合同法第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效 的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋 租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。 參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占 有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損

35、失賠償在性 質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任，賠償范圍限于信賴(lài)?yán)?。即合同雙 方為締約進(jìn)行合理的接觸， 當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信 賴(lài)，一方由于信賴(lài)而支出一定的成本，主要包括用于締約的 合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確 規(guī)定。第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同 均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照 下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案

36、手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失 的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。（占有、登記、時(shí)間）（注意：占有比登記具有優(yōu)先權(quán)。合適么？）【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份 合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租 人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過(guò)強(qiáng)占、欺騙 等非法手段占有租賃房屋的，不在此列；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但 可享受優(yōu)先履約權(quán)；（3）合同成立在先的，即合同成立時(shí)間 在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說(shuō)，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履

37、行的有效合同的承租人，可 以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。第七條 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者 擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人 請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理?！窘庾x】綜合合同法關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定， 出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：（1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（2）承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承 重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原 狀的；（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（4）承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾

38、期支付的；（5）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重篇七：租賃合同無(wú)效出租人實(shí)際使用了房屋怎么辦？租賃合同無(wú)效出租人實(shí)際使用了房屋怎么辦？律法友“柴扉”問(wèn)：我和柴某的租賃合同因某些原因 無(wú)效了，但柴某已經(jīng)占有使用我房子半年，請(qǐng)問(wèn)我是否有權(quán)要求柴某支付這半年的合同租金?李華陽(yáng)律師：最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用第五條規(guī)定，房屋租 賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋 占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。中國(guó)法律

39、APP （掃描安裝） 中國(guó)法律微信公共平臺(tái)：（掃描關(guān)注）掃一掃，隨時(shí)隨地解決您的法律問(wèn)題！掃一掃，關(guān)注中國(guó)法律，免費(fèi)法律咨詢(xún)！來(lái)源：/Lawyer/UserlD=lihuayang&i d=XX01042376李華陽(yáng)律師專(zhuān)欄：/ZhuanTi/lihuayang/List_律法官：HTTP:/律法提供（HTTP:/ ）篇八：這份租房合同為何無(wú)效？這份租房合同為何無(wú)效？這份租房合同為何無(wú)效？日前，安徽省宿州市中級(jí)法院終審判決一起房屋租賃合同糾紛案件，雙方當(dāng)事人惡意串通簽定的房屋租賃合同，因?yàn)閾p害了合同外其他人的合法利益，在一審判決無(wú)效后，又被終審判決無(wú)效。（一）朱宗祿、徐芹、李婭玲、周美霞等四人

40、是安徽省靈璧縣木材公司的職工，在上個(gè)世紀(jì)九十年代，木材公司向他們借款 用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，看到木材公司經(jīng)營(yíng)狀況每況愈下，財(cái)產(chǎn)已所剩無(wú)幾，而借款卻一直不還，無(wú)奈之下，朱宗祿等四人于 XX年3月20日分別向安徽省 靈璧縣法院提起民事訴訟。為了確保判決的順利執(zhí)行， 他們共同向法院提出財(cái)產(chǎn)保全的請(qǐng) 求。靈璧縣法院于同日依法查封了木材公司所有的坐落在靈璧縣靈城西南角宿泗路南側(cè)門(mén)面房自東向西第 3、4、5、6、7間，也就是本案爭(zhēng)議的五間門(mén)面房。在查明借款事實(shí)后，靈璧縣法院分別以（XX）靈民一初字第570號(hào)、第571號(hào)、第572號(hào)、第573號(hào)民事判決書(shū)作 出木材公司應(yīng)當(dāng)償還欠款的判決。木材公司沒(méi)有上訴，四份判決書(shū)

41、都發(fā)生了法律效力。朱宗 祿等四人申請(qǐng)執(zhí)行后，靈璧縣法院XX年12月20日委托靈璧縣價(jià)格認(rèn)定中心對(duì)上述五間門(mén)面 房進(jìn)行鑒定，鑒定價(jià)值為 32萬(wàn)元。XX年3月21日，法院裁定將五間門(mén)面房予以變賣(mài)，同時(shí) 發(fā)出變賣(mài)公告。由于公告期內(nèi)無(wú)人購(gòu)買(mǎi)，經(jīng)協(xié)商，四原告同意接受該房產(chǎn)抵償債務(wù)。XX年6月19日，朱宗祿等四原告達(dá)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，朱宗祿、李婭玲、周美霞三人同意將其在本案的所有債權(quán)轉(zhuǎn)讓給四原告之一徐芹，由徐芹負(fù)責(zé)另行償還朱宗祿等二人在本案的債權(quán)，徐芹獨(dú)自享有本案所查封房屋的債權(quán)利益。這樣的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是符合法律歸規(guī)定的，所以法院于6月25日裁定以被告木材公司五間門(mén)面房抵償欠四原告?zhèn)鶆?wù)，并交付原告之一徐芹所

42、有。7月22日，靈璧縣法院發(fā)出公告，責(zé)令五間門(mén)面房的使用者即本案第三人西某等五人于 XX年7月30日前遷出。7月31日，第三人西某等五人持 XX年3月1日與木材公司簽定的五間門(mén)面房租賃合同，向法院提出異議，要求保護(hù)其合法租賃權(quán)，拒不遷出房屋。XX年9月9日，具有改革意識(shí)的靈璧縣法院的三名執(zhí)行人員組成合議庭，召開(kāi)了執(zhí)行聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取了雙方的意見(jiàn)。經(jīng)過(guò)合議，認(rèn)為該案涉及實(shí)體問(wèn)題，并不是在執(zhí)行程序中能夠解決得了的，所以，建議朱宗祿等四原告向法院提起民事訴訟。XX年12月22日，朱宗祿等四原告以靈璧縣木材公司為被告、西某等五人為第三人向靈璧縣法院提起訴訟，要求確認(rèn)木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同無(wú)

43、效。（二）朱宗祿等四原告在訴訟中明確、具體提出了四個(gè)觀點(diǎn)：一是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同是虛假的。 理由有三點(diǎn)，第一、從時(shí)間上看， 租賃合同簽定時(shí)間是 XX年3月1日，當(dāng)時(shí)木材公司一無(wú)公章，二無(wú)法定代表人；第二、從西某等五人提供的木材公司財(cái)務(wù)資料看，也不能明確反映木材公司與西某等五人之間的債 權(quán)債務(wù)是否全部結(jié)清，自制憑證與記帳憑證內(nèi)容日期顛倒，相互矛盾，且當(dāng)時(shí)西某既為木材公司法定代表人，又是房屋租賃人，其記帳憑證顯然是虛假的；第三、從木材公司與家具廠魯全根簽定的房屋租賃合同看，既然木材公司于3月1日將房屋租賃給西某等五人， 又怎么可能于5月1日再租賃給魯全根呢？!-二是木材公司與西

44、某等五人簽定的房屋租賃合同 存在著違法和違約行為。該合同主要違反了合同法第五十二條第二款、安徽省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例第三十四條第四款、最高人民法院關(guān)于適用中華人 民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第六十六條、第七一條等有關(guān)規(guī)定，還違反了木材公 司與靈璧縣工商銀行簽定的最高額貸款抵押合同第十條、第十三條的約定。三是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同侵犯了四原告的合法權(quán)益。四原告在起訴木材公司借款案件中，歷時(shí)一年多，在法院查封、拍賣(mài)無(wú)人購(gòu)買(mǎi)后，經(jīng)法院、靈璧縣工商銀行和四原告協(xié)商， 在原告向靈璧縣工商銀行償還貸款后，才得以用木材公司房屋抵償債務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)了債權(quán)，而 西某等五人出示的房屋租賃合同直接對(duì)

45、四原告的合法權(quán)益構(gòu)成侵害，故四原告具狀起訴是完全符合法律規(guī)定的。四是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同對(duì)四原告沒(méi)有法律約束力。所以，朱宗祿等四原告請(qǐng)求法院依法確認(rèn)木材公司與第三人西某等人簽定的房屋租賃合同無(wú)效。（三）被告木材公司由于已經(jīng)停止經(jīng)營(yíng)，其法定代表人不愿簽收法院送達(dá)的法律文書(shū)，也不愿出庭應(yīng)訴，故未作任何答辯。第三人西某等共同認(rèn)為，四原告訴請(qǐng)撤銷(xiāo)木材公司與第 三人西某等人簽定的房屋租賃合同不符合法律規(guī)定。XX年3月1日，因木材公司無(wú)法清償?shù)?三人西某等人的欠款，在雙方平等協(xié)商后，決定以五間門(mén)面房沖抵欠款，雙方簽定了書(shū)面 合同，木材公司將財(cái)務(wù)賬目沖平，雙方債權(quán)債務(wù)已經(jīng)結(jié)清。此外，最高額

46、貸款抵押合同期限13日，第三人與木材公司簽定的房屋租賃合同在13日以后，應(yīng)為有效。雖然房屋租賃合同落款日期與用印日期不一致，但并不影響合同的效力。西某等人還認(rèn)為，根據(jù)合同法第五十四條規(guī)定，朱宗祿等四原告只是木材公司的債權(quán)人，而不是租賃合同當(dāng)事人，根據(jù)合同法第五十四條規(guī)定，當(dāng)然不應(yīng)當(dāng)享有租賃合同的撤 銷(xiāo)權(quán)，無(wú)權(quán)提出撤銷(xiāo)租賃合同，所以，四原告的主張違反了法律規(guī)定，西某等人請(qǐng)求法院依法駁回四原告的訴訟請(qǐng)求。這里需要說(shuō)明的是，西某等人混淆了撤銷(xiāo)合同與宣布合同無(wú)效的概念。四原告是要求宣布合同無(wú)效，而不是要求撤銷(xiāo)合同，二者雖然都是由合同法明確規(guī) 定的，但它們之間有著很大的區(qū)別。行使撤銷(xiāo)權(quán)的主體必須是合同當(dāng)

47、事人，本案四原告當(dāng)然不具有這樣的資格。而本案四原告是依據(jù)合同法第五十二條第二款主張合同無(wú)效，其主體既可以是合同當(dāng)事人，也可以是合同外的利害關(guān)系人，只要能夠證明合同當(dāng)事人具有主觀上的惡意，就可以宣告合同無(wú)效。（四）事情還得往前說(shuō)一說(shuō)。早在 XX年2月14日，被告木材公司與靈璧縣工商銀行簽定了最高額貸款抵押合同，將上述五間門(mén)面房設(shè)定抵押，同時(shí)辦理了抵押登記，后來(lái)實(shí)際貸款10萬(wàn)元。房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)監(jiān)證書(shū)和房屋他項(xiàng)權(quán)證中都規(guī)定抵押期限自XX年2月14日至XX年2月13日。也許正是這個(gè)規(guī)定，使五位第三人萌生了簽定房屋租賃合同、用房租抵付欠款的念頭。但他們沒(méi)有對(duì)合同進(jìn)行仔細(xì)研究，對(duì)有關(guān)法律規(guī)定還不太熟悉。因

48、為抵押合同第十條第一款規(guī)定：“本合同生效后，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，保證不將本合同項(xiàng)下的抵押物再設(shè)立任何形式的抵押、質(zhì)押，也不將抵押物出租、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)給第三人。”該合同第十三條第一款又規(guī)定：“本合同自甲、乙雙方簽字并蓋章之日起生效，需辦理抵押登記的，自到抵押登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)之日起生效，至主合同項(xiàng)下借款本金、利息、復(fù)利、罰息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和所有其他應(yīng)付費(fèi)用全部清償之日起終止”。!-貸款到期后，木材公司未能及時(shí)償還貸款，當(dāng)然也沒(méi)有能力償還貸款。XX年5月12日，靈璧縣工商銀行向木材公司發(fā)出催收逾期貸款本息通這五間門(mén)面房已經(jīng)先行抵押給銀行，所以變賣(mài)時(shí)，靈璧縣工商銀行優(yōu)先受償貸

49、款本息近12萬(wàn)元。此款由原告徐芹于 XX年6月19日代替木材公司支付給靈璧縣工商銀行。（五）這里還有一個(gè)問(wèn)題必須說(shuō)明， 那就是本案第三人之一西某的任職問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題關(guān)聯(lián)著房屋租賃合同的真實(shí)與虛假，也決定著本案的最終處理結(jié)果。XX年1月30日，靈璧縣林業(yè)局以靈林人字XX9號(hào)文件任命西某為靈璧縣大森林貿(mào)有限公司經(jīng)理。同年3月8日，林業(yè)局黨組研究決定，并于 3月15日以靈林人字XX12號(hào)文件免去西某大森林貿(mào)有限公司經(jīng)理職務(wù)，任命西某為木材公司的經(jīng)理，也是該公司的法定代表人。任命宣布以后，西某將木材公司的公章從靈璧縣林業(yè)局領(lǐng)回，并以法定代表人的身份，分別與包括西某本人在內(nèi)的五位第三人簽定了房屋租賃合同

50、，用租賃費(fèi)97772元折抵木材公司欠五位第三人借款，租賃合同期限為20年，其中三個(gè)人為 XX年3月1日至2020年3月1日，兩個(gè)人為XX年3月1日批準(zhǔn)報(bào)銷(xiāo)的日期為XX年3月1日，而由第三人自己提供的會(huì)計(jì)憑證和賬簿上的入帳日期 卻是XX年4月30日。西某認(rèn)為，在XX年1月30日靈璧縣林業(yè)局任命她為靈璧縣大森林貿(mào) 公司經(jīng)理的同一文件上，免去了原木材公司張某的經(jīng)理職務(wù)，雖然沒(méi)有正式任命，但她實(shí) 際上從此時(shí)起就主持了木材公司的工作，原靈璧縣林業(yè)局局長(zhǎng)也為此出具了證明。但是，四 原告則有另外一種說(shuō)法。免去原木材公司張某的經(jīng)理職務(wù)，并不必然就是西某主持工作。如 果是西某主持工作，應(yīng)當(dāng)有局長(zhǎng)辦公會(huì)議記錄，應(yīng)

51、當(dāng)召開(kāi)木材公司的職工大會(huì)予以宣布。這 些問(wèn)題，五位第三人沒(méi)有提供證據(jù)證明。原林業(yè)局局長(zhǎng)出具的證明，由于第三人沒(méi)有申請(qǐng)出 庭作證，不符合最高法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的有關(guān)規(guī)定，不具有證據(jù)效力。四原告還向法院 提供了一份房屋租賃合同。這份合同是XX年5月1日木材公司與開(kāi)家具廠的老板魯全根簽 定的。合同期限為XX年5月1日至XX年5月1日。合同上蓋有木材公司的公章，代表 木材公司在合同上簽字的正是本案的第三人、上任不久的公司法定代表人西某。四原告同時(shí)向法院提供了木材公司收取魯全根房租的收據(jù)，收款日期是XX年8月12日，金額是463元， 收款項(xiàng)目為家具廠純利潤(rùn)。收據(jù)由木材公司一位姓李的會(huì)計(jì)出具，并加蓋了木

52、材公司財(cái)務(wù)專(zhuān)用章。既然木材公司于 3月1日將房屋租賃給五位第三人，又怎么可能于5月1日再租賃給魯全根呢？四原告提供的這份證據(jù)，又一次證明了木材公司與西某等第三人簽定的房屋 租賃合同是虛假的。（六）XX年3月15日，安徽省靈璧縣法院在第三審判庭公開(kāi)開(kāi)庭審 理了這一案件。四名原告、五位第三人以及他們各自的律師出了庭。 被告靈璧縣木材公司沒(méi)有 到庭應(yīng)訴。經(jīng)過(guò)慎重合議，靈璧縣法院于XX年4月2日判決被告木材公司與第三人西某等 五人簽定的房屋租賃合同無(wú)效。判決的理由是：第一、我國(guó)擔(dān)保法第五十二條規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn) 題的解釋第七十一條規(guī)定，抵

53、押期限為主債務(wù)履行之日起至主債務(wù)全部清償完畢之日止。被告木材公司與靈璧縣工商銀行簽定的最高額貸款抵押合同第十三條第一款對(duì)抵押期限再次進(jìn)行了明確約定。在貸款本息未清償之前，被告木材公司與第三人西某等五人簽定的房屋租 賃合同，既違反了!-擔(dān)保法規(guī)定，又違反了被告木材公司與靈璧縣工 商銀行貸款抵押合同的約定。另外，任命西某為被告木材公司經(jīng)理為 3月15日，而合同簽定日期為3月1日，西某既為木材公司法定代表人，又是房屋租賃人，其租賃合同顯然是串通行為，該行為足以損害朱宗祿等四原告的合法權(quán)益，阻礙四原告?zhèn)鶛?quán)的順利實(shí)現(xiàn)，故四原告要求確認(rèn)被告木材公司與第三人西某等五人簽定的房屋租賃合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，法院予

54、以支持。第二、西某等五人關(guān)于抵押合同期限為XX年2月14日至XX年2月13日，其與被告木材公司簽定的房屋租賃合同在 2月13日以后，應(yīng)為有效的主張，因抵押期限約定違反了擔(dān)保 法規(guī)定，又與最高額抵押合同第十三條第一款的約定相矛盾，且從平衡抵押合同雙方當(dāng)事人的利益和民法公平原則角度看，抵押合同中當(dāng)事人約定的抵押期間都應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，故第三人與被告木材公司簽定的房屋租賃合同也應(yīng)無(wú)效。第三、西某等五人關(guān)于四原告不是租賃合同當(dāng)事人，不能享有租賃合同的撤銷(xiāo)權(quán)，無(wú)權(quán)提出撤銷(xiāo)租賃合同的主張，法院認(rèn)為，四原告 雖然不是合同當(dāng)事人，但根據(jù)合同法第五十二條第二項(xiàng)規(guī)定， 合同以外的第三人認(rèn)為合同當(dāng) 事人惡意串通損害其合法利益的，有權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)無(wú)效，且四原告并不是要求撤銷(xiāo)租賃合 同，故四原告起訴符合民事訴訟法的規(guī)定。（七）宣判后，西某等五位第三人不服，明確 表示要上訴。但在法定期限內(nèi)沒(méi)有提起上訴。而一直沒(méi)有應(yīng)訴的木材公司卻向法院遞交了上訴狀。木材公司在上訴狀中主張，一審原告主體不適格，無(wú)權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)租賃合同無(wú)效；一審判決將靈璧縣工商銀行與靈璧縣木材公司的借貸抵押合同拉進(jìn)本案，違反了“不告不理”的民 事訴訟原則；一審原告在訴狀中并未提到“惡意串通”一詞，只是認(rèn)為合同虛假，但一審法院在判詞中幫助一方當(dāng)事人尋找“惡意串通”的理由