探討國際房地產(chǎn)金融體制對比

1、探討國際房地產(chǎn)金融體制對比 一、房地產(chǎn)金融體系結(jié)構(gòu) 1.房地產(chǎn)金融體系的組織機構(gòu)體系 房地產(chǎn)金融體系的組織機構(gòu)體系主要指的是房地產(chǎn)融資的主體,也就是對應(yīng)于不同的房地產(chǎn)融資渠道的組織機構(gòu)。房地產(chǎn)金融機構(gòu)在房地產(chǎn)金融體系中的地位特殊,它一方面充當(dāng)著資金供給者,另一方面又是資金的需求者,吸收存款、發(fā)行金融工具以籌措大量資金。 2.房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系 在房地產(chǎn)市場上使用的金融工具有很多,可以將其大體上分為兩類:一類是一般金融體系通用的,例如債券、股票等等類似的一般金融工具。另一類是房地產(chǎn)金融體系特有的,如抵押貸款、房地產(chǎn)信托投資基金等等。 3.房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系 在金融體系中,除了

2、組織機構(gòu)體系和金融工具以外,還有一個重要組成部分,那就是與之相關(guān)的配套服務(wù)體系。其中包括房地產(chǎn)的政府宏觀調(diào)控和監(jiān)管;高質(zhì)量的中介服務(wù),如房地產(chǎn)評估、擔(dān)保、保險以及信用評價等服務(wù),以及一個相對完善法律環(huán)境等。 二、國內(nèi)外房地產(chǎn)金融體系的現(xiàn)狀 1.我國房地產(chǎn)的金融組織機構(gòu)體系 從我國目前情況來看,我國的房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)體系主要是由住房儲蓄銀行和商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門這樣的銀行金融機構(gòu),以及住房合作社、保險公司、信托投資公司、信用社中的專業(yè)部門這些非銀行金融機構(gòu)共同組成。此外,我國的住房公積金也是我國房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)體系中的重要組成。 2.房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系 我國房地產(chǎn)公司中上市公司

3、占比很小,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商依靠銀行信貸來籌資。除此之外的諸如信托融資、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資工具,也因為缺乏健全的二級市場,只能進行小規(guī)模的融資,沒有起到開擴融資渠道的作用。 3.房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系 就目前而言,我國還沒有形成有效的房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系。雖然已經(jīng)設(shè)立了部分中介服務(wù)機構(gòu),但發(fā)展還比較薄弱,而且這些專業(yè)化服務(wù)機構(gòu)性質(zhì)不明確、隸屬關(guān)系復(fù)雜,其市場化運行和管理體制尚未完全確立。 三、國外房地產(chǎn)體系與我國房地產(chǎn)金融體系的比較 1.國內(nèi)外房地產(chǎn)融資渠道比較 (1)開發(fā)性融資渠道比較。西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融盡管在經(jīng)濟體制、金融體制等方面存在差異,但一般都是以房地產(chǎn)抵押

4、貸款為主,信用貸款和保險代理為輔的方式開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的。 在國外,活躍的金融創(chuàng)新創(chuàng)造出花樣繁多的房地產(chǎn)金融工具,這是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資與國外房企融資的最大區(qū)別。 而我國房地產(chǎn)開發(fā)融資高度依賴銀行資金,資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)遲遲沒有開展。在我國的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中,銀行貸款處于房地產(chǎn)融資的絕對主要地位。 (2)消費性融資渠道比較。在我國,消費性融資渠道單一,基本還是依靠商業(yè)銀行。這是因為根據(jù)央行個人住房貸款管理辦法規(guī)定,我國有資格辦理個人住房抵押貸款的機構(gòu)僅是商業(yè)銀行。不僅如此,住房貸款品種單一,主要還是浮動利率抵押貸款,無法與國外多樣的抵押貸款種類相比。在住房公積金方面,雖然我國的住房公積金繳存人數(shù)

5、不斷增加,但是住房公積金覆蓋范圍仍然很小。隨著這幾年房價的持續(xù)走高,中低收入人群即使已經(jīng)繳納了住房公積金,也無力購買房屋。同時我國的公積金的功能也過于單一。在公積金制度發(fā)達的新加坡,政府允許用公積金存款購買政府興建的公共住房亦稱為“組屋”。除此之外,新加坡中央公積金局會分別向房地產(chǎn)供給市場和房地產(chǎn)需求市場同時融資。比如公積金局一方面,通過購買債券來幫助建造組屋,或者直接向開發(fā)商提供貸款,另一方面,動用公積金幫助居民支付首期款,也可以通過支取公積金存款協(xié)助消費者款償還貸款本息?？偟膩碚f,相比較新加坡、日本的住房公積金制度,我國住房公積金運行效率仍然偏低,住房公積金制度沒有得到充分發(fā)揮。 2.國內(nèi)

6、外房地產(chǎn)金融配套體系和風(fēng)險管理比較 (1)房地產(chǎn)金融配套體系比較。隨著信用工具的日益發(fā)達和不斷創(chuàng)新,西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)范圍日益擴大,包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券,房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。這些各式各樣的房地產(chǎn)金融活動,不僅能為房地產(chǎn)金融市場增添活力,而且將金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合起來,便于國家運用有關(guān)金融運行機制,對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行宏觀調(diào)控。但在我國,中介配套機構(gòu)的不完備,以及對中介機構(gòu)監(jiān)管不足,對整個房地產(chǎn)金融體系的運作帶來了風(fēng)險隱患。由于住房貸款一般具有數(shù)額大、期限長、銀行信用風(fēng)險大等特點,因此,在我國急需一套相應(yīng)的、規(guī)范的和權(quán)威

7、性的中介機構(gòu),如擔(dān)保、保險、拍賣處置、信托、評估等專門性機構(gòu),以及房地產(chǎn)金融二級市場的配套運作。 (2)風(fēng)險管理比較。國外在發(fā)展一級市場的同時建設(shè)齊備的房地產(chǎn)金融配套體系用以有效地防范金融風(fēng)險。這些制度包括嚴(yán)格的貸前審查制度,完善個人信用制度體系,健全的違約處理機制,科學(xué)的風(fēng)險管理制度,政府有效的參與、管理和支持等。 嚴(yán)格的貸前審查制度必須有完善的個人信用制度體系作為保障。由于借款人財務(wù)狀況變化較大,因此各國者西對借款人財務(wù)狀況進行跟蹤監(jiān)控,一般貸款人都有借款人收入來源情況的詳細資料,可以隨時監(jiān)控借款人的財務(wù)變動狀況。在美國,每個經(jīng)濟人都有一個社會保障號碼和相應(yīng)的賬戶,每個人的每一筆收入、納稅

8、、借貸、還款情況甚至犯罪記錄都會一一記錄在案。銀行在接受客戶貸款申請后就委托信用調(diào)查公司調(diào)查,信用調(diào)查公司一般在接受信用調(diào)查委托之后的1天2天內(nèi),便可完成有關(guān)調(diào)查,銀行再根據(jù)調(diào)查結(jié)果決定是否貸款,是否給予部分優(yōu)惠,是否需要密切關(guān)注,乃至采取何種防范措施的評判依據(jù)。 為了切實規(guī)范和控制住房貸款風(fēng)險,西方國家的貸款機構(gòu)和擔(dān)保機構(gòu)還建立了符合本國國情的風(fēng)險管理制度,采取了一套行之有效的風(fēng)險管理措施。比如英國的建筑社在資金管理中,就很注意堅持四個原則:資金來源約束資金應(yīng)用的原則、資產(chǎn)與負債期限對稱的原則、效益性和安全性并重的原則、優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的原則。 法國、芬蘭、美國等國銀行還在貸款償還和違約處理

9、方面有比較健全的程序,其中對貸款逾期、不良信用記錄、催收貸款本金和利息、呆賬損失分析、強制拍賣等都有系統(tǒng)的規(guī)定。 我國的社會信用制度相對滯后,我國貸款銀行對借款申請人的信用程度的了解主要依據(jù)申請人自己提供的資料,銀行之間、銀行與政府行政管理部門、 司法部門之間缺乏信用信息共享的制度,沒有個人或開發(fā)商信用劣跡的記錄,貸款銀行無從判斷借款人的資信程度。 同時,我國房地產(chǎn)金融的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言也是相當(dāng)滯后的。除商業(yè)銀行法中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外,還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下,監(jiān)管部門受制于各種因素而無法進行有效監(jiān)督、統(tǒng)

10、一管理。 四、規(guī)范發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的幾點意見 1.著力發(fā)展房地產(chǎn)信托基金 發(fā)展reit有利于完善一個國家的房地產(chǎn)金融架構(gòu)。reit有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險,提高金融安全。銀行承擔(dān)的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險,這決定了銀行對風(fēng)險的跨時分擔(dān)比較有效,容易把風(fēng)險在未來和現(xiàn)在之間進行分配。 2.充分發(fā)揮政府在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中的作用 一是應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和調(diào)控,抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。二是建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度,并與商業(yè)性保險形成互補的混合保險模式。即成立國家貸款擔(dān)保機構(gòu),專門為中低收入者提供抵押貸款擔(dān)保。 3.建設(shè)完備的社會信用體系 目前,我國建設(shè)社會信用體系應(yīng)當(dāng)在區(qū)域性或系統(tǒng)內(nèi)試點的基礎(chǔ)上,按照“政府推動、市場運作”的原則,遵循“聯(lián)合征集、權(quán)威發(fā)布、社會共享”的工作思路,加快社會信用體系建設(shè),推動信用立法,嚴(yán)格社會信用中介機構(gòu)的市場準(zhǔn)入、退出與監(jiān)管辦法,采用現(xiàn)代化監(jiān)管手段,利用信息