上半年中山房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、2007年上半年中山土地市場分析文/中山中原研究部監(jiān)測時間：2007年1月1日2007年6月30日監(jiān)測范圍：中山市區(qū)及各鎮(zhèn)區(qū)報告內(nèi)容：中山招拍掛土地市場分析數(shù)據(jù)來源：中山市國土資源局網(wǎng)站公布的土地交易公告和成交結(jié)果注：由于數(shù)據(jù)收集渠道有限，本報告數(shù)據(jù)結(jié)果與中山土地真實交易情況有所偏差，僅供參考。一、土地交易總體情況中山市國土資源局土地招拍掛數(shù)據(jù)顯示，2007年上半年中山市經(jīng)國土局供應(yīng)的土地有38宗，供應(yīng)總面積155.82萬平米。與去年同期相比，供應(yīng)宗數(shù)大幅下降38.71%，供應(yīng)面積上升4.99%。從近兩年招拍掛土地供應(yīng)走勢（圖1）可以看出，土地供應(yīng)指標在2006上半年顯著下降后，2006年下半

2、年出現(xiàn)小幅反彈，2007年上半年延續(xù)了供應(yīng)整體走低的趨勢。圖1 近兩年招拍掛土地供應(yīng)情況2007年上半年中山市經(jīng)國土資源局成交的土地共38宗，成交面積191.41萬平方米，實現(xiàn)成交金額29.12億元（圖2）。同比去年，成交面積上漲47.52%，成交金額則翻了三番。其中，西區(qū)g20-07-0008商住地塊成交總價達8.64億元，創(chuàng)下中山歷史土地成交總價的最高，超過了2006年上半年掛牌成交總額（7.27億元）。圖2 近兩年招拍掛土地成交情況2007年上半年土地成交均價為1521元/平方米，與去年同期相比，均價上漲了171.61%。漲幅如此之大，一方面隨著城市化的進程，土地資源的稀缺性日益顯現(xiàn)；另

3、一方面特殊地塊的成交帶動整體均價提升，位于西區(qū)的g20-07-0008商住地塊，成交單價7673元/平方米，創(chuàng)下中山歷史土地成交單價的最高。圖3 近兩年招拍掛土地成交均價走勢二、土地交易特點分析1、土地類型 2007上半年供應(yīng)的土地包括住宅用地、商住用地、商業(yè)/商住用地和辦公用地四種類型，無論城區(qū)還是鎮(zhèn)區(qū)，商住用地的供應(yīng)比例均超過70%；商業(yè)/商住用地共18.73萬平米，全部位于鎮(zhèn)區(qū)（圖4）。圖4 2007上半年城（鎮(zhèn)）區(qū)土地供應(yīng)類型分布 （單位：萬平米）2007上半年成交的土地用途涉及四類用地，商住用地依然是主角，占土地成交總面積的88.77%（圖5），其次是商業(yè)/商住用地；住宅用地比例較小

4、，僅為1.41%。預(yù)計未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)仍以商住混合產(chǎn)品為主導(dǎo)，純粹住宅和商業(yè)項目比較少。不同類型土地的成交均價在城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)之間有一定的差距（圖6）。圖5 2007上半年土地成交類型分布（單位：萬平方米） 圖6 2007上半年城（鎮(zhèn)）區(qū)不同土地類型成交均價比較2、成交價格就成交單價而言，2007上半年全市招拍掛土地成交均價為1521元/平方米，其中成交單價在2000元/平米以上的地塊共有7宗（圖7），依次分別位于西區(qū)、石岐、坦洲、古鎮(zhèn)、沙溪、大涌和東區(qū)。圖7 2007上半年土地成交單價排名 分區(qū)域來看，2007年上半年招拍掛成交的土地分布于全市5區(qū)12鎮(zhèn)，其中石岐區(qū)土地成交均價最高，為2511

5、元/平方米；大涌、沙溪次之，分別為2343和2257元/平方米。均價排在前位的區(qū)域集中在中心組團，城鄉(xiāng)結(jié)合處土地價值得到提升。其他各區(qū)域土地成交均價如圖8所示。圖8 2007上半年不同區(qū)域土地成交均價從地價與房價的關(guān)系看，中山市近兩年土地、商品房成交均價環(huán)比漲幅走勢一致（圖9）。雖然從土地的供應(yīng)到房地產(chǎn)產(chǎn)品的形成需要一定的時間，但土地成交價格的變化對當(dāng)期二級市場交易心理預(yù)期產(chǎn)生影響。圖9 近兩年土地、商品房成交均價環(huán)比增幅3、成交規(guī)模就區(qū)域而言，2007年上半年土地成交面積最多的區(qū)域為西區(qū)（圖10），占總成交面積的35.3%。位于西北組團的黃圃、東鳳和南頭排名比較靠前，從政府住房建設(shè)規(guī)劃知，“

6、十一五”期間西北組團住房需求總量和商品房建設(shè)總量均超過了中心組團。這兩大組團面積相近，但目前房地產(chǎn)市場發(fā)展相差較大。在區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的指導(dǎo)思想下，黃圃的食品加工業(yè)，南頭、東鳳的家電業(yè)近年來發(fā)展迅速；同時，這些鎮(zhèn)區(qū)與順德、番禺等城市毗鄰，“廣佛大都市圈”的帶動以及廣珠城際輕軌的交通利好使得區(qū)域發(fā)展前景看好。圖10 2007上半年不同區(qū)域土地成交面積就單宗地塊規(guī)模而言，2007年上半年共有7幅地塊面積在100畝以上，見表1。表1 2007上半年推出面積100畝以上的地塊地 塊 編 號區(qū)域面 積（m2）土 地用 途底 價( 萬元 )每畝單價（萬元）成交價( 萬元 )g02-06-9113南頭100

7、754.2商住6851.345.336851.3g01-07-9006黃圃83317.5商住5062.586.4210800g20-07-0013西區(qū)539244商住70371.3106.8286400g06-07-9016阜沙94284.9商業(yè)/商住3818.427.933950g01-07-0030黃圃213333.3商住15119.470.6322600p24-06-0092沙溪92967.2商業(yè)/商住11156.06172.4624050g20-07-0034西區(qū)78470.8商住7886.3167.007886.3094、交易方式2007上半年掛牌出讓、掛牌轉(zhuǎn)讓、公開拍賣三種交易方式

8、成交的土地宗數(shù)比為2：4.6：1，掛牌轉(zhuǎn)讓占主導(dǎo)；但從成交面積看，掛牌出讓交易的土地面積占了66.19%。從三類市場成交均價知，拍賣實現(xiàn)的土地價格最高，土地均價達2491元/平方米，掛牌轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)的土地價格最小，見表2。表2 2007上半年不同交易方式土地成交情況交易方式成交宗數(shù)成交面積成交金額成交均價宗數(shù)比例（%）萬m2比例（%）（億元）（元/ m2）掛牌出讓1026.32126.766.1921.441693掛牌轉(zhuǎn)讓2360.5354.3828.415.09937公開拍賣513.1610.345.42.582491三、土地市場總結(jié)2007上半年，中山土地招拍掛市場第一季度比第二季度交易活躍，幾宗“創(chuàng)紀錄”的地塊均在第一季度成交。土地需求在第一