有關(guān)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革的提議

1、有關(guān)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革的提議 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制對房價影響的分析 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系所包括的稅種主要針對房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)，而針對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種很少，因此很難達到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的。1.在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅負高，導(dǎo)致開發(fā)成本大房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本主要有購?fù)恋乜?、開發(fā)成本、開發(fā)費用和相關(guān)稅費。在開發(fā)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商所需要承擔(dān)的稅費主要有：城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、契稅、營業(yè)稅及其附加、土地增值稅等。除了這些法定稅負外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要承擔(dān)大量的費用支出，這些高額的費用支出直接轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，加重了消費者的負擔(dān)，嚴重扭曲了房地產(chǎn)商品的真實價值，同時也推動了房價的

2、上漲。2.交易環(huán)節(jié)稅負重，造成供房不足在交易環(huán)節(jié)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方征收營業(yè)稅是根據(jù)土地使用權(quán)和房地產(chǎn)營業(yè)額的5實施的。然后按照實繳營業(yè)稅征收城建稅和教育費附加，并按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額征收0.05的印花稅。在收益環(huán)節(jié)，征收土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。國家實施“個稅新政”等都是針對流通環(huán)節(jié)實施的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策，主要目的就是打擊過度投機，減少投機賺取買賣差價的空間，使以短期投機為目的而持有商品房無利可圖。但是在二手房市場上，這些稅負表面是向賣方征收，然而卻由于房地產(chǎn)的有效供給不足而轉(zhuǎn)嫁到了

3、購買方，增加了購房者的成本，并且在一定程度上限制了二手房的交易和流通，造成了二手房的有效供給不足，反而推動了房價的上漲。3.持有環(huán)節(jié)稅負畸輕，助長投資需求擴張在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，我國現(xiàn)行稅制征收的稅種是城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。這兩種稅稅率低、免稅范圍大、稅收優(yōu)惠政策多，使我國房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的總體稅負水平畸輕。我國房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅負之輕，進一步造成房產(chǎn)供給不足，進而導(dǎo)致了房價的持續(xù)上漲。4.房地產(chǎn)稅規(guī)模小，無法滿足當?shù)卣斦枰鳛榈胤蕉惙N，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅主要有房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。這些稅種收入規(guī)模小，不能滿足當?shù)卣呢斦枰?。這種中央和地方利益分配失衡的情況，刺激了地

4、方政府的土地政策擴張，對中央實施的新的土地政策采用敷衍態(tài)度，直接影響了國家調(diào)控房地產(chǎn)政策的實施效果。 改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的建議 1在開發(fā)環(huán)節(jié)完善各項制度，減少各項不合理收費房地產(chǎn)開發(fā)是商品房的生產(chǎn)過程，若增加開發(fā)環(huán)節(jié)的稅賦，勢必會增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，進而提高商品房的價格，然而從上面對開發(fā)環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)稅影響房價的分析結(jié)果可知，這個階段是稅負極易轉(zhuǎn)嫁的階段，增加的稅賦很容易轉(zhuǎn)嫁給購買者，因此增加稅負不能從根本上解決房價上漲的問題。在該環(huán)節(jié)稅收設(shè)計上只能通過完善各項制度、減少各項不合理收費來實現(xiàn)稅收政策的作用，如明晰產(chǎn)權(quán)、完善土地批租及土地出讓金等各項制度，全面推行市場化的產(chǎn)權(quán)交易方式，通過市場機

5、制調(diào)節(jié)土地使用權(quán)的交易價格，使土地的真實價格公允、合法、合理。據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)開發(fā)成本中行政事業(yè)性收費占有相當大的比重，以費擠稅、費大于稅等現(xiàn)象導(dǎo)致了房地產(chǎn)的高成本和高價格，嚴重扭曲了商品房的真實價值。因此，在該階段抑制房價過快上漲，主要著眼點應(yīng)放在減輕對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的不合理收費上，正稅清費才能使該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅發(fā)揮應(yīng)有的作用。2.在交易環(huán)節(jié)從供給和需求兩方面調(diào)節(jié)稅負，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場房屋作為一種特殊的商品，同時具有消費、投資和保值的功能。我國房地產(chǎn)市場的過熱需求正是由以套利為目的的投機性需求推動的，而交易環(huán)節(jié)的稅收政策應(yīng)該是為了打擊這種短線投機和保護長期投資，旨在通過調(diào)節(jié)過高土地增值而抑制

6、炒買炒賣土地，投機獲取暴利的行為。交易環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)價格形成的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是由市場機制決定的，即受供給和需求的影響。因此，在該環(huán)節(jié)稅收設(shè)計上應(yīng)首先有效識別消費性需求和投機性需求，然后結(jié)合供給和需求兩方面考慮。在供給方面，通過調(diào)節(jié)稅負來合理規(guī)范房地產(chǎn)商的投資成本，從而促進投機者行業(yè)長期化或退出房地產(chǎn)投機市場；在需求方面，通過對房地產(chǎn)的取得方式、實際占用權(quán)屬時間來合理有效保護正常消費性需求和合理投資性需求，通過對特別商品房開征有差別的高檔住宅、別墅消費稅，規(guī)范房產(chǎn)交易的時間跨度和頻率，引導(dǎo)消費者樹立正確的、合理的住房消費觀，使我國的房地產(chǎn)市場趨于規(guī)范化、合理化。3.在保有環(huán)節(jié)適度增加稅種和稅負，實行差

7、別規(guī)范化征稅房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)是商品房形成的所有過程中稅負最不容易轉(zhuǎn)嫁的一個環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)商品流通的最后一個環(huán)節(jié)，根據(jù)上述分析結(jié)論顯示，這個環(huán)節(jié)也是房地產(chǎn)稅收政策最有效的環(huán)節(jié)。然而，在我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)中，保有環(huán)節(jié)相對其他環(huán)節(jié)而言稅賦較輕，這樣就使得房產(chǎn)投機者能以較低的成本積壓更多的商品房，造成商品房市場的供給短缺。供不應(yīng)求的結(jié)果必然是畸高的房價。因此，該環(huán)節(jié)在稅收設(shè)計應(yīng)把握寬稅基、差別化稅率的原則，將計稅依據(jù)調(diào)整為該房地產(chǎn)目前的評估公允價值，并且適度擴大征稅范圍，從而提高投機性購買的保有成本；還可以適度開征遺產(chǎn)稅和贈與稅。目前重慶市、上海市的房產(chǎn)稅試點改革爭議頗多，其中重要的一點就是征收范圍太窄。因此，房產(chǎn)稅應(yīng)擴大征稅范圍，對存量、增量房合并征收，把目前主要對新購房征收的試點方案改為向所有持有的房產(chǎn)征收，征稅對象逐漸覆蓋普通住宅。高檔住房是房產(chǎn)稅改革的重點對象，對高檔住房征收房產(chǎn)稅的確能夠起到很好的調(diào)節(jié)作用，但忽略對普通住宅的稅收管理，一方面不利于體現(xiàn)稅收公平原則，另一方面則難以遏制投機行為的發(fā)生。普通住宅要納入征稅對象，但可以通過免稅規(guī)定對普通住宅進行差別化管理，以低稅率為基礎(chǔ)實行差別化稅率。稅率高低直接影響到納稅人利益。單一稅率看似公平實則并不公平；差別化稅率符合誰受益誰納稅原則，也有利于發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。因此，宜實行以低稅率為基礎(chǔ)的差別化稅率，將房產(chǎn)稅