試論我國商品房買賣合同的違約責任

1、試論我國商品房買賣合同的違約責任 內(nèi)容摘要：商品房買賣合同締約人訂立合同的目的是為了使自己的合法利益得到最大保護和實現(xiàn)，而締約一方當事人的違約行為可能使得對方當事人的利益得不到實現(xiàn)。因此，研究商品房買賣合同中的違約行為及其救濟方法，對于保護合同當事人有著重要意義。本文通過對商品房買賣合同中違約行為、違約責任的論述，概括介紹了商品房買賣合同違約責任的概念、特點、歸責原則、責任形態(tài)、免責條件以及違約責任的承擔方式等問題，闡述了我國合同法、商品房銷售管理辦法及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中關(guān)于商品房買賣合同違約責任的規(guī)定。 關(guān)鍵詞：商品房 買賣合同 違約責任 隨著

2、房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，隨著全國人民生活水平的不斷提高、家庭經(jīng)濟購買能力的不斷增強，購買適合自己家庭生活的商品房隨時都被列入千家萬戶的議事日程。然而，目前，我國的不動產(chǎn)立法仍不甚完善，市場機制仍需健全，商品房交易行為尚不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴重違反誠實信用原則，利用商品房買賣合同欺詐買受人的現(xiàn)象時有發(fā)生，而諸多購房者對我國商品房買賣的相關(guān)法律缺乏基本的了解，以至于商品房買受人對如何保護自己的合法權(quán)益及在合法權(quán)益受到侵害時如何自我維權(quán)感到茫然無措。在消費者協(xié)會的統(tǒng)計資料中，商品房買賣糾紛曾被列為十大投訴熱點之一，成為社會關(guān)注的焦點。商品房買賣合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中

3、的一類案件，其涉及的領(lǐng)域中存在的問題方方面面，在此，筆者結(jié)合自己所親歷親見的一些實際案例，立足于理論探討之初衷與目的，僅就我國現(xiàn)行法律規(guī)定的關(guān)于商品房買賣合同中的違約責任制度加以闡述，以期和大家共同學習、共同探討、共同提高。 一、 商品房買賣合同的違約責任的內(nèi)涵界定及其特點 商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。商品房買賣合同當事人因違反商品房買賣合同義務依法應當承擔的責任，即為商品房買賣合同中的違約責任。就合同違約責任而言，在英美法中違約責任通常被稱為違約的補救 （remedies for breach of c

4、ontract），而在大陸法中則被包括在債務不履行的責任之中，或者被視為債的效力的范疇。商品房買賣合同中的違約責任制度是保障商品房買賣合同債權(quán)主體實現(xiàn)債權(quán)及債務主體履行債務的重要措施，它與合同義務有密切聯(lián)系，商品房買賣合同義務是其違約責任產(chǎn)生的前提，其違約責任則是合同義務不履行的結(jié)果。 商品房買賣合同的違約責任具有以下特點:第一，該違約責任是合同當事人違反合同義務所產(chǎn)生的責任。這里包含兩層意思:其一，該違約責任產(chǎn)生的基礎是雙方當事人之間存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系,若當事人之間不存在此合同關(guān)系,則無商品房買賣違約責任可言；其二，該違約責任是以違反當事人雙方商品房買賣合同義務為前提,沒有違反

5、該合同義務的行為,便不存在該違約責任。第二，該違約責任具有相對性。商品房買賣合同違約責任的相對性,是指違約責任只能在簽訂商品房買賣合同的雙方當事人之間發(fā)生,合同關(guān)系以外的第三人,不負違約責任。第三，該違約責任將補償性與懲罰性相結(jié)合，注重對守約方及弱勢方的保護。違約責任,主要是一種財產(chǎn)責任。一般合同違約責任的主要目的在于補償合同當事人中守約方因違約方的違約行為所遭受的損失。從違約責任承擔方式來看,無論是強制實際履行,還是支付違約賠償金,或者采用其他補救措施,無不體現(xiàn)出其彌補損失的補償性。然而，在商品房買賣合同的違約責任中，我國最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋特別規(guī)

6、定了在多種情況下，違約責任具有懲罰性。第四，該違約責任的可約定性。根據(jù)我國合同法中的合同自愿原則,商品房買賣合同當事人可以在合同中約定違約責任承擔的方式、違約金的數(shù)額等,但這并不否定違約責任的強制性,因為這種約定應限制在法律許可的范圍內(nèi)。 二、 商品房買賣合同的違約責任歸責原則 中華人民共和國合同法以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規(guī)定。同樣，商品房買賣合同一般亦應適用嚴格責任原則，僅在法律法規(guī)等有特別規(guī)定的情況下，適用過錯責任原則。1如：開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責任，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受

7、人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，如何理解“由于出賣人的原因”，此條司法解釋采納的歸責原則是嚴格責任還是過錯責任？依筆者理解，此處為過錯責任原則，因為：嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因為不可抗力。而此處“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因。該條解釋規(guī)定的

8、是法定違約責任，筆者認為，此處即是嚴格責任的例外，其采取的歸責原則為過錯責任原則。 三、 商品房買賣合同的違約責任形態(tài) 綜合我國合同法及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋，筆者認為商品房買賣合同的違約形態(tài)主要有以下幾種： 第一，預期違約。這是從英美法的概念。我國商品房買賣合同的預期違約形態(tài)與一般合同基本一致，可分為兩種具體類型：1、預期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當事人以言辭或行為向另一方當事人表示其將不按約定履行合同義務。如：開發(fā)商在約定的交房期限屆至前因房價上漲等原因明確表示不愿賣房，即構(gòu)成預期拒絕履行，其應承擔相應的違約責任；2、預期不能

9、履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當事人根據(jù)客觀事實發(fā)現(xiàn)另一方當事人屆時不能履行合同義務。如：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，導致合同目的不能實現(xiàn)的違約。我國合同法第108條對預期拒絕履行做了規(guī)定，而第68條關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定，則兼含有以上兩種類型的具體表現(xiàn)行為。在最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋中，則更有針對性的反映了商品房買賣合同預期違約的諸種形態(tài)。 第二，實際違約。主要包括商品房買賣合同當事人屆期不能履行債務和屆期拒絕履行債務兩種。此處不能履行和拒絕履行均發(fā)生在履行期屆滿后，其最終反映形式為遲延履行或不履行。遲延履行包括債務人遲延履行

10、和債權(quán)人遲延履行。根據(jù)合同法的規(guī)定,債務人遲延履行的,應承擔遲延履行的違約責任,承擔對遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對于債務人的履行應當接受而無正當理由拒不接受,即遲延受領(lǐng)。我國最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋第十一條條二款明確規(guī)定了買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人人另有約定的除外。而不履行，則是當事人不履行任何合同義務的表示，在此情況下，違約方應依嚴格責任原則承擔違約責任。 第三，不適當履行。即指雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不

11、符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。房屋質(zhì)量不適當履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指房屋存在質(zhì)量問題的商品房買賣合同違約情形。在此情況下，債權(quán)人可依法要求對方承擔修理的違約責任，除了以承擔違約責任方式解決合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以解決商品房買賣合同糾紛。加害給付,是指債務人因交付的房屋的質(zhì)量缺陷而造成他人的人身、財產(chǎn)損害的行為。根據(jù)合同法第112條,債務人由于交付的標的物內(nèi)在缺陷而給債權(quán)人造成人身或合同標的物以外的其他財產(chǎn)的損害時,債務人還應承擔損害賠償責任，根據(jù)我國最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋第十二條、十三條的規(guī)定，違約方亦應承擔相

12、應賠償責任。房屋面積不適當履行是指所交付房屋的面積與合同約定的房屋面積不一致。此種情形，可依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋第十四條之規(guī)定依法處理。 第四，其它違約行為。是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務時存在的違約行為。 購房合同中違約多數(shù)由開發(fā)商引起，實踐當中，最為覺的開發(fā)商違約責任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設計、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等，我國商品房銷售管理辦法及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋對上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。 四、 商品房買賣合同違約責任的免責事

13、由 所謂商品房買賣合同違約責任的免責事由，是指在商品房買賣合同中，免除違反合同義務的債務人承擔違約責任的原因和理由。1具體包括法定的免責事由和約定的免責事由。具體內(nèi)容如下： （一）不可抗力。根據(jù)我國合同法，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。對于因不可抗力導致的商品房買賣合同不能履行，應當根據(jù)不可抗力的影響程度，部分或全部免除有關(guān)當事人的責任。我國現(xiàn)行房屋預售合同或現(xiàn)房銷售合同中一般都規(guī)定了不可抗力條款，有些甚至把施工單位逾期交工、政府批文遲延下達也約定為不可抗力。并且，只要是不可抗力造成的損失，一概免除開發(fā)商的責任，這種規(guī)定對于買方極為不利。另外，在法律另有規(guī)定時，即使發(fā)生不

14、可抗力也不能免除責任，在此主要是指遲延履行后的責任。即：一方遲延履行債務之后，應對在逾期履行期間發(fā)生的不可抗力所致的損害負責。例如一棟房屋，按照合同規(guī)定去年七一交房，結(jié)果到了十一還不見動靜。結(jié)果，在某天因刮臺風，造成損壞。因為臺風是明確約定的不可抗力條款，所以開發(fā)商認為買家應該自認倒霉，然而，依據(jù)法律規(guī)定，因為開發(fā)商逾期交房，在逾期履行期間發(fā)生的臺風所致?lián)p害是應由開發(fā)商承擔責任的。 此外，對于不可抗力免責，還有一些必要條件，即發(fā)生不可抗力導致履行不能之時，債務人須及時通知債權(quán)人，還須將經(jīng)有關(guān)機關(guān)證實的文書作為有效證明提交債權(quán)人。 （二）其他法定免責事由 守約一方未采取適當措施，導致?lián)p失擴大的，

15、債務人對擴大的損失部分免責，我國合同法第119條對此有所規(guī)定。此外，當事人還可協(xié)議約定其他免責事由，但必須符合我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。 五、 商品房買賣合同的違約責任的承擔方式 商品房買賣合同的違約責任的承擔方式，是指商品房買賣合同當事人依照法律法規(guī)等的規(guī)定及合同約定，在出現(xiàn)違約行為時應當承受的制裁方式。商品房買賣合同的簽約雙方，尤其是買受人在簽訂合同時應該注意，在合同中一定要注明雙方的違約責任內(nèi)容及承擔方式，這樣，一旦日后發(fā)生糾紛，守約方即可以此為依據(jù)較為有力的維護自己的合法權(quán)益。另外，違約責任并不是一定不變的，商品房買賣合同當事人亦可在違約以后，再行約定采取合適的補救措施。1我國合同法規(guī)定

16、的承擔違約責任的方式有：繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失、修理、更換、重作、退貨、減少價款或報酬、雙倍返還定金、支付違約金等。而依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋，在處理商品房買賣合同糾紛案件中，違約方承擔違約責任的方式主要有如下幾種： （一）實際履行。又稱強制履行，是指在合同違約方不履行合同時，守約方可以要求人民法院強制違約方按照合同約定履行合同債務的違約責任承擔方式。其構(gòu)成要件有：（1）存在違約方的違約行為；（2）必須有守約方請求違約方繼續(xù)履行合同債務的行為；（3）必須是違約方能夠繼續(xù)履行合同。 舉例來說：王先生與某公司簽訂認購協(xié)議，購買由該公司開發(fā)的一幢商業(yè)用房

17、。認購協(xié)議中雙方約定：房屋價格為9000元/平方米；王先生為表示認購誠意，先預付人民幣100萬作為購房定金；房屋結(jié)構(gòu)封頂，符合預售條件時雙方即按約定價格簽訂房屋預售合同；除不可抗力因素，某公司不得將該房屋再出售給第三人。認購協(xié)議簽訂后，某公司專門對該房屋進行了施工設計以符合王先生要求。此時，房屋的施工設計都是按王先生的要求進行的，認購應不存在開發(fā)商違約的風險，王先生只需靜候公司取得預售許可證后再與其簽訂正式的購房合同了。然而，后該房屋主體施工基本完成時，公司取得預售許可證后，王先生卻收到了一份來自某公司的律師函，函稱：鑒于目前情況變化，公司不再履行認購協(xié)議，并將根據(jù)協(xié)議中的違約責任條款，解決本

18、糾紛。律師函中，公司表示不再履行協(xié)議的原因是“鑒于目前情況變化”，實際原因是因房價普遍大幅上漲，王先生所認購的房屋價格更是漲得厲害，毫無疑問，某公司此舉的目的是為了能將房屋升值部分通過毀約的方式據(jù)為己有。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。在此情況下，王先生可以要求某公司繼續(xù)履行認購協(xié)議所約定事項，在公司不履行時，王先生可通過訴訟途徑要求人民法院強制某公司履行合同義務。 另外，我國最高人民法院關(guān)于審理

19、商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規(guī)定了在多種情況下，商品房買賣中的買受人可以選擇要求對方以繼續(xù)履行合同的方式承擔違約責任，亦可要求與對方解除合同并賠償損失。如該司法解釋的第十四條第（二）項。 （二）采取補救措施。主要包括：1、修復。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！?、返還價款。根據(jù)上述司法解釋第十四條第（二）款之規(guī)定，當交付的房屋面積誤差比絕

20、對值超出3%，買受人同意繼續(xù)履行合同時，出賣人應當承擔相應的返還價款的責任，基于公平原則，當房屋實際面積大于合同約定面積的，買受人應當補足誤差在3%以內(nèi)的房屋價款。 （三）賠償損失。即商品房買賣合同中違約方因不履行合同義務給守約方造成損失的，應當依法賠償守約方因違約行為所受損失的責任。我國合同法上的賠償損失是指金錢賠償，即使包括實物賠償，也限于以合同標的物以外的物品予以賠償。其責任構(gòu)成如下：（1）違約行為；（2）損失；（3）違約行為與損失之間有因果關(guān)系；（4）違約一方?jīng)]有免責事由。 我國合同法第一百零七條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施

21、或者賠償損失等違約責任。第一百一十二條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。具體到履行商品房買賣合同過程中的違約行為，違約方應當對因其違約給守約方造成的損失承擔賠償損失的違約責任。 （四）定金：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

22、”因為定金而引發(fā)的糾紛，是近年來商品房買賣糾紛中的一個重點，在房地產(chǎn)訴訟案件中也占很大比重。在實踐中，購房者在交付定金后會發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商提供的商品房買賣合同中的違約責任條款早已由開發(fā)商單方面做好規(guī)定了，甚至有的規(guī)定有嚴重的不公平乃至違法的內(nèi)容。開發(fā)商這種做法是不符合我國民法及合同法規(guī)定的公平、誠實信用原則的，購房者有權(quán)拒絕這種單方面規(guī)定的不公平條款，通過與開發(fā)商的自由協(xié)商方式達成一致意見后再簽訂正式的買賣合同。當然，由于多種復雜因素的影響，在目前的房地產(chǎn)市場中，簽約的主動性往往較多地掌握在開發(fā)商手中，所以購房者往往要作出一定的讓步，但這種讓步應和購房的風險綜合考慮，如風險過大則購房者應放棄購買該開發(fā)商的房子。在雙方?jīng)]有簽訂商品房買賣合同的情況下，責任不應由購房者承擔，購房者有權(quán)要求開發(fā)商返還已交付的訂金或定金。 （五）支付違約金。又稱違約罰款，是由商品房買賣合同當事人約定的或法律直接規(guī)定的，在一方當事人不履行合同時須向另一方當事人支付一定數(shù)額的金錢的違約責任承擔方式，違約金也可以表現(xiàn)為一定價值的財物。違約金責任的構(gòu)成一般包含如下兩個要素：a.違約行為發(fā)生，至于違約行為的類型，應視當事人的約定或法律的直接規(guī)定；b.原則上要求違約方有過錯，或者是故意，或者是過失。 實踐中，常見的