珠江投資房地產(chǎn)管理中心部門職責(zé)與工作流程

1、1 珠江投資房地產(chǎn)管理中心房地產(chǎn)管理中心 部門職責(zé)與工作流程部門職責(zé)與工作流程 2 目目 錄錄 一、一、廣東珠江投資有限公司房地產(chǎn)管理中心架構(gòu)圖廣東珠江投資有限公司房地產(chǎn)管理中心架構(gòu)圖.3 二、二、會(huì)議流程會(huì)議流程.4 （一）評(píng)審會(huì)流程.4 （二）各地區(qū)公司季度考核會(huì)組織流程.5 （三）參加各地區(qū)公司經(jīng)營(yíng)評(píng)估會(huì)、生產(chǎn)調(diào)度會(huì)流程.6 三、行政人事管理部工作職責(zé)及工作流程三、行政人事管理部工作職責(zé)及工作流程.7 （一）考核和獎(jiǎng)金分配方案審批流程.8 （二）組織架構(gòu)、定崗定編和人事任免審批流程.9 （三）行政預(yù)算審批流程.10 （四）行政臺(tái)帳審批流程.11 （五）報(bào)批文件批轉(zhuǎn)流程.12 （六）地區(qū)公

2、司年度整體薪酬方案審批流程.13 四、工程技術(shù)及成本管理部工作職責(zé)及工作流程四、工程技術(shù)及成本管理部工作職責(zé)及工作流程.14 （一）年度、新開(kāi)（或立項(xiàng)）項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)成本評(píng)審工作流程.15 （二）施工圖設(shè)計(jì)變更審批工作流程.16 （三）工程變更審批工作流程.17 （四）年度各地區(qū)公司成本指導(dǎo)價(jià)制定工作流程.18 （五）工程委托審批工作流程.19 （六）已評(píng)審項(xiàng)目目標(biāo)成本價(jià)超標(biāo)更改審批工作流程.20 五、營(yíng)銷管理部工作職責(zé)及工作流程五、營(yíng)銷管理部工作職責(zé)及工作流程.21 （一）年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算編制.22 （二）月度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算編制.23 （三）定價(jià)系統(tǒng)管理.24 六、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部工作職責(zé)及工作流

3、程六、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部工作職責(zé)及工作流程.29 （一）項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審工作流程.30 （二）已評(píng)審項(xiàng)目銷售賣場(chǎng)方案審批工作流程.31 七、經(jīng)營(yíng)管理部工作職責(zé)及工作流程七、經(jīng)營(yíng)管理部工作職責(zé)及工作流程.32 （一）月度資金計(jì)劃審批流程.33 （二）審核新開(kāi)設(shè)帳戶和銷戶的申請(qǐng)流程.34 （三）審核各項(xiàng)目的預(yù)算流程.35 （四）合同付款審批流程.36 （五）地區(qū)公司非合同付款流程.36 （六）新項(xiàng)目付款審批流程.37 八、開(kāi)發(fā)管理部工作職責(zé)及工作流程八、開(kāi)發(fā)管理部工作職責(zé)及工作流程.38 一、各地區(qū)新增土地儲(chǔ)備的評(píng)審流程.39 二、年度工作計(jì)劃/土地儲(chǔ)備計(jì)劃的評(píng)審 .41 三、業(yè)務(wù)指導(dǎo).42 3 一、

4、 廣東珠江投資有限公司房地產(chǎn)管理中心架構(gòu)圖 經(jīng)營(yíng)管理部 總經(jīng)理總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)管理部行政人事管理 部 人事 管理 后勤 管理 行政 管理 it 管理 工程技術(shù)與成本 管理部 副總經(jīng)理副總經(jīng)理 管理 組 工程 組 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 部 副總經(jīng)理副總經(jīng)理 規(guī) 劃 師 建 筑 師 助理主任 設(shè)計(jì)師 常務(wù)副總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理 經(jīng)營(yíng)管 理 綜合管 理 廣州 公司 管理 北京 公司 管理 西安/ 深圳/ 上海/ 本部 合約/ 合同/ 臺(tái)帳/ 報(bào)表 工資/ 考核/ 統(tǒng)計(jì)/ 出納/ 資料員 營(yíng)銷管理部 目標(biāo) 管理 過(guò)程 管理 規(guī)劃 報(bào)建組國(guó)土組 資料 管理 員 常務(wù)副總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理 4 房地產(chǎn)管理中心聯(lián)系方式（傳

5、真：房地產(chǎn)管理中心聯(lián)系方式（傳真：020-83762955020-83762955） 部門部門負(fù)責(zé)人辦公電話移動(dòng)電話負(fù)責(zé)人郵箱部門聯(lián)系郵箱/ 管理員 工程技術(shù)與成本管理 部 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部 經(jīng)營(yíng)管理部 營(yíng)銷管理部 開(kāi)發(fā)管理部 行政人事管理部 備注：原則上，所有地區(qū)公司報(bào)集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心的資料均備注：原則上，所有地區(qū)公司報(bào)集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心的資料均 先發(fā)往行政人事管理部，再由行政人事管理部批轉(zhuǎn)到其他業(yè)務(wù)先發(fā)往行政人事管理部，再由行政人事管理部批轉(zhuǎn)到其他業(yè)務(wù) 管理部門。管理部門。 各部門聯(lián)系郵箱主要用于地區(qū)公司與管理中心職能部門業(yè)務(wù)對(duì)接、各部門聯(lián)系郵箱主要用于地區(qū)公司與管理中心職能部門業(yè)務(wù)對(duì)接、

6、 臺(tái)帳傳送及資料互通。臺(tái)帳傳送及資料互通。 5 三、會(huì)議流程 （一）評(píng)審會(huì)流程（一）評(píng)審會(huì)流程 （各類評(píng)審會(huì)包括但不限于以下范圍） 會(huì)議地區(qū)公司房地產(chǎn)管理中心 宗地購(gòu)買評(píng)審會(huì)由開(kāi)發(fā)部對(duì)接 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案及規(guī)劃設(shè) 計(jì)方案評(píng)審會(huì) 由經(jīng)營(yíng)管理部、營(yíng)銷管 理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部 對(duì)接 銷售定價(jià)評(píng)審會(huì) 會(huì)議由地區(qū)公司相關(guān)部門主辦， 提供資料給房地產(chǎn)管理中心相 應(yīng)對(duì)接部門。 由營(yíng)銷管理部對(duì)接 各類評(píng)審會(huì)具體業(yè)務(wù)流程及會(huì)議資料準(zhǔn)備詳見(jiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)估 暫行規(guī)定 6 （二）各地區(qū)公司季度考核會(huì)組織流程（二）各地區(qū)公司季度考核會(huì)組織流程 地區(qū)公司人事行政部門對(duì)照地區(qū)公司年初簽定的目標(biāo)管理責(zé)任書(shū) 中的各項(xiàng)管理目標(biāo)與

7、實(shí)際完成情況的差異，對(duì)地區(qū)公司季度目 標(biāo)管理考核表中的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)評(píng)分，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確 認(rèn)后，上報(bào)集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心行政人事管理部。 地區(qū)公司 每個(gè)考核期結(jié)束后的 6 個(gè)工作日內(nèi) 行政人事管理部收到地區(qū)公司完 整的上報(bào)材料后，進(jìn)行初步整理。 房地產(chǎn)管理中心 每季第一個(gè)月的 10 號(hào)，召開(kāi)地區(qū)公司季 度考核視頻會(huì)議，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)參加，給出 審批意見(jiàn)。 房地產(chǎn)管理中心 5 個(gè)工作日內(nèi) 下發(fā)最終審定得分，作為地區(qū)公司的考 核成績(jī)。 房地產(chǎn)管理中心 地區(qū)公司執(zhí)行 7 （三）參加各地區(qū)公司經(jīng)營(yíng)評(píng)估會(huì)、生產(chǎn)調(diào)度會(huì)流程（三）參加各地區(qū)公司經(jīng)營(yíng)評(píng)估會(huì)、生產(chǎn)調(diào)度會(huì)流程 地區(qū)公司把資料報(bào)管理中心 地區(qū)公司 會(huì)前

8、三天 資料整理、分發(fā)到各部門負(fù)責(zé)人 行政人事管理部 2 天 通知各部門負(fù)責(zé)人參加會(huì)議 行政人事管理部 8 a.三、行政人事管理部工作職責(zé)及工作流程 1、初審地區(qū)公司架構(gòu)、年度定崗定編計(jì)劃、行政費(fèi)用預(yù)算； 2、編制集團(tuán)房地產(chǎn)管理制度，對(duì)地區(qū)公司報(bào)批的各項(xiàng)制度實(shí) 施細(xì)則進(jìn)行初審； 3、編制房地產(chǎn)板塊的績(jī)效考核辦法和獎(jiǎng)金分配方案并組織實(shí) 施， 4、各地區(qū)公司績(jī)效考核； 5、地區(qū)公司行政人事工作的協(xié)調(diào)、管理；地區(qū)公司人事管理、 規(guī)劃、考核、薪酬福利、培訓(xùn)等方案的初審； 6、組織各地區(qū)公司季度績(jī)效考核會(huì)；負(fù)責(zé)各類評(píng)審會(huì)的會(huì)務(wù) 工作； 7、地區(qū)公司報(bào)房地產(chǎn)管理中心各種報(bào)批文件的批轉(zhuǎn)、跟蹤； 8、各地區(qū)公司

9、行政人事臺(tái)帳； 9、全國(guó)房地產(chǎn)板塊地產(chǎn)簡(jiǎn)報(bào)的編制工作； 10、 建立房地產(chǎn)管理中心對(duì)接各地區(qū)公司的文件、合同等資料 的分類檔案、臺(tái)帳； 11、 房地產(chǎn)管理中心后勤服務(wù)支持； 9 （一）考核和獎(jiǎng)金分配方案審批流程 制定基本的考核辦法和獎(jiǎng)金管理制度，下發(fā)各 地區(qū)公司 房地產(chǎn)管理中心 1、制定實(shí)施細(xì)則和具體方案。 2、地區(qū)公司副總及以上級(jí)別人員（包 括管線無(wú)副總的總助）的考核成績(jī)。 以上兩項(xiàng)均須報(bào)管理中心行政人事管理部審批 或備案。 地區(qū)公司 15 天 反饋核實(shí)意見(jiàn)給地區(qū)公司 房地產(chǎn)管理中心 2 天 地區(qū)公司執(zhí)行考核及獎(jiǎng)金發(fā)放。 （發(fā)放結(jié)果報(bào)集團(tuán)公司備案） 地區(qū)公司 核實(shí)各項(xiàng)考核程序和內(nèi)容是否符合相

10、關(guān)制度規(guī) 定 行政人事管理部 10 （二）組織架構(gòu)、定崗定編和人事任免審批流程（二）組織架構(gòu)、定崗定編和人事任免審批流程 根據(jù)業(yè)務(wù)目標(biāo)擬訂年度人員組織架構(gòu)、編制 計(jì)劃 地區(qū)公司 15 天 審批各地區(qū)公司的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置，并報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 審批。 房地產(chǎn)管理中心行政人事管理部 嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)批準(zhǔn)的編制計(jì)劃。編制人才中長(zhǎng)期需求計(jì) 劃報(bào)房地產(chǎn)管理中心行政人事管理部審批。 地區(qū)公司 1、地區(qū)公司的總經(jīng)理助理及以上 級(jí)別，行政人事部、財(cái)務(wù)部、 項(xiàng)目公司第一負(fù)責(zé)人以外人員 任免報(bào)房地產(chǎn)管理中心行政人 事管理部備案。 2、地區(qū)公司其他職能部門第一負(fù) 責(zé)人及以上級(jí)別人員；財(cái)務(wù)部 高級(jí)主管及以上級(jí)別人員；項(xiàng) 目公

11、司財(cái)務(wù)經(jīng)理及以上級(jí)別財(cái) 務(wù)人員。在任免當(dāng)天須報(bào)集團(tuán) 公司備案 地區(qū)公司 1、地區(qū)公司的總經(jīng)理助理及以上 級(jí)別，行政人事部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng) 目公司第一負(fù)責(zé)人的人員任免， 由房地產(chǎn)管理中心行政人事管理 部初審，報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。 2、地區(qū)公司的總經(jīng)理助理及以上 級(jí)別，行政人事部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng) 目公司第一負(fù)責(zé)人以外人員的任 命，由房地產(chǎn)管理中心行政人事 管理部下發(fā)。 房地產(chǎn)管理中心 根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)際發(fā)展需要，編 制人才中長(zhǎng)期需求計(jì)劃報(bào)房 地產(chǎn)管理中心行政人事管理 部審批。 審批各地區(qū)公司中長(zhǎng)期人才需 求計(jì)劃。并進(jìn)行應(yīng)屆畢業(yè)生、 中高級(jí)管理人才以及專業(yè)技術(shù) 人才的儲(chǔ)備及培訓(xùn)；根據(jù)需要 對(duì)人才進(jìn)行跨地區(qū)、跨公司的

12、調(diào)配 地區(qū)公司 房地產(chǎn)管理中心行政人事管理 部 11 （三）行政預(yù)算審批流程（三）行政預(yù)算審批流程 組織編制本地區(qū)年度行政費(fèi)用預(yù)算、年中預(yù)算調(diào)整方 案 地區(qū)公司 15 天 審批地區(qū)公司年度行政費(fèi)用預(yù)算及年中調(diào)整申請(qǐng) 房地產(chǎn)管理中心行政人事管理部 3 天 執(zhí)行經(jīng)集團(tuán)公司批準(zhǔn)的方案，并控制全公司年度行政費(fèi) 用。 地區(qū)公司 12 （四）行政臺(tái)帳審批流程（四）行政臺(tái)帳審批流程 1、匯總各地區(qū)提交的行政系統(tǒng)臺(tái)帳 2、與地區(qū)公司核實(shí)數(shù)據(jù) 3、了解行政費(fèi)用使用情況及地區(qū)公司人員變動(dòng)情況 房地產(chǎn)管理中心行政人事管理部 1、定期填寫(xiě)行政有關(guān)臺(tái)帳。 2、填寫(xiě)行政費(fèi)用管理臺(tái)帳 3、填寫(xiě)人員匯總月報(bào)表 4、填寫(xiě)人員異

13、動(dòng)臺(tái)帳（一） 5、填寫(xiě)人員異動(dòng)臺(tái)帳（二） 6、第 2、3、4、6 項(xiàng)于每月 2 日前提交行政人事管理部 地區(qū)公司 13 （五）報(bào)批文件批轉(zhuǎn)流程（五）報(bào)批文件批轉(zhuǎn)流程 根據(jù)業(yè)務(wù)需要，將需要報(bào)集團(tuán) 審批的文件資料報(bào)房地產(chǎn)管理 中心行政人事管理部。 地區(qū)公司 收到來(lái)文 房地產(chǎn)管理中心行政人事管理 部 4 個(gè)工作小時(shí) 是否需批轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)管理中心 行政人事管理部 不需要 需要 4 個(gè)工作小時(shí) 根據(jù)文件分類，辦理閱辦 房地產(chǎn)管理中心 行政人事管理部 正常情況下，7 個(gè)工作日 閱辦完畢，存檔 房地產(chǎn)管理中心 行政人事管理部 3 個(gè)工作日 主辦單位擬文批復(fù)地區(qū)公司 經(jīng)辦單位 轉(zhuǎn)印相關(guān)單位備案， 行政人事管理部

14、存 檔。 14 （六）地區(qū)公司年度整體薪酬方案審批流程（六）地區(qū)公司年度整體薪酬方案審批流程 每年 11 月組織編制本地區(qū)年度整體薪酬方案 地區(qū)公司 15 天 審批地區(qū)公司年度整體薪酬方案 房地產(chǎn)管理中心行政人事管理部 3 天 嚴(yán)格按照集團(tuán)審批的薪酬方案執(zhí)行。 地區(qū)公司 b.四、工程技術(shù)及成本管理部工作職責(zé)及工作流程 1、 負(fù)責(zé)工程臺(tái)帳的審核 2、負(fù)責(zé)目標(biāo)成本價(jià)執(zhí)行情況、進(jìn)度和質(zhì)量問(wèn)題的檢查處理； 3、組織編制各地區(qū)工程成本指導(dǎo)價(jià)和定期檢查目標(biāo)成本價(jià)的 執(zhí)行情況； 地區(qū)公司執(zhí)行 15 4、初審呈報(bào)集團(tuán)的設(shè)計(jì)變更、工程變更； 5、組織協(xié)調(diào)解決地區(qū)公司與工程承包方存在的重大問(wèn)題； 6、不定期對(duì)各地

15、區(qū)公司工程情況進(jìn)行檢查、協(xié)調(diào)和監(jiān)督； 7、參加地區(qū)公司重大質(zhì)量事故處理； 8、編制地區(qū)公司報(bào)集團(tuán)審批的各類表格和工作程序； 9、參加總體規(guī)劃方案及“四新”的評(píng)審； （一）年度、新開(kāi)（或立項(xiàng)）項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)成本評(píng)審工作（一）年度、新開(kāi)（或立項(xiàng)）項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)成本評(píng)審工作 流程流程 根據(jù)年度地區(qū)成本指導(dǎo)價(jià)填寫(xiě)項(xiàng)目成本 控制表 地區(qū)公司 每年 12 月 15 日前 審查項(xiàng)目成本控制表 房地產(chǎn)管理中心 5 天 需要 組織地區(qū)公司進(jìn)行成本評(píng) 審 16 房地產(chǎn)管理中心 2 天 根據(jù)評(píng)審結(jié)果修改項(xiàng)目成本控制 表 地區(qū)公司 需要 2 天 審核是否達(dá)到要求 房地產(chǎn)管理中心 是 2 天 審批項(xiàng)目成本控制表 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)

16、5 天 登記、備案 房地產(chǎn)管理中心 1 天 地區(qū)公司 （二）施工圖設(shè)計(jì)變更審批工作流程（二）施工圖設(shè)計(jì)變更審批工作流程 （適用變更涉及成本增加超 50 萬(wàn)元以上） 設(shè)計(jì)變更申請(qǐng) 地區(qū)公司 初審變更申請(qǐng) 房地產(chǎn)管理中心 否 2 天 組織召開(kāi)視頻會(huì)議 組織召開(kāi)視頻會(huì)議 17 需要 5 天 審批變更申請(qǐng) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 3 天 登記、備案 房地產(chǎn)管理中心 1 天 地區(qū)公司執(zhí)行 （三）工程變更審批工作流程（三）工程變更審批工作流程 （適用單項(xiàng)變更損失或增加 10 萬(wàn)元以上） 工程變更申請(qǐng) 地區(qū)公司 初審變更申請(qǐng) 房地產(chǎn)管理中心 需要 組織召開(kāi)視頻會(huì)議 18 5 天 審批變更申請(qǐng) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 3 天 登記、備案

17、 房地產(chǎn)管理中心 1 天 地區(qū)公司執(zhí)行 （四）年度各地區(qū)公司成本指導(dǎo)價(jià)制定工作流程（四）年度各地區(qū)公司成本指導(dǎo)價(jià)制定工作流程 根據(jù)本年度成本指導(dǎo)價(jià)；本年度招標(biāo)結(jié) 果；集團(tuán)規(guī)定；政策變化；市場(chǎng)狀況進(jìn) 行研究。 房地產(chǎn)管理中心、招標(biāo)中心 編制各地區(qū)的成本指導(dǎo)價(jià) 房地產(chǎn)管理中心、招標(biāo)中心 每年 11 月 1 日前 根據(jù)本地情況，提出意見(jiàn) 各地區(qū)公司 19 7 天 審核各地區(qū)意見(jiàn)，制定各地區(qū)的成本指 導(dǎo)價(jià) 房地產(chǎn)管理中心、招標(biāo)中心 需要 5 天 審批各地區(qū)的成本指導(dǎo)價(jià) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 5 天 登記、備案 房地產(chǎn)管理中心 每年 11 月 30 日前 下發(fā)下年度成本指導(dǎo) 價(jià) （五）工程委托審批工作流程（五）工程

18、委托審批工作流程 （適用 10 萬(wàn)元以上未經(jīng)招標(biāo)而需公司獨(dú)立發(fā)包） 工程委托申請(qǐng) 地區(qū)公司 初審委托申請(qǐng) 房地產(chǎn)管理中心 需要 組織召開(kāi)視頻會(huì)議 組織召開(kāi)視頻會(huì)議 20 5 天 審批變更申請(qǐng) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 3 天 登記、備案 房地產(chǎn)管理中心 1 天 地區(qū)公司執(zhí)行 （六）已評(píng)審項(xiàng)目目標(biāo)成本價(jià)超標(biāo)更改審批工作流程（六）已評(píng)審項(xiàng)目目標(biāo)成本價(jià)超標(biāo)更改審批工作流程 超標(biāo)更改申請(qǐng) 地區(qū)公司 初審更改申請(qǐng) 房地產(chǎn)管理中心 需要 5 天 審批更改申請(qǐng) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 組織召開(kāi)視頻會(huì)議 21 3 天 登記、備案 房地產(chǎn)管理中心 1 天 地區(qū)公司執(zhí)行 c.五、營(yíng)銷管理部工作職責(zé)及工作流程 1、管理中心組織專家團(tuán)評(píng)審新項(xiàng)目市

19、場(chǎng)定位和老項(xiàng)目市場(chǎng)定位調(diào)整方案； 2、對(duì)于各類物業(yè)的整盤均價(jià)，年度價(jià)格目標(biāo)，新推定價(jià)，集團(tuán)公司主要根據(jù)年初利潤(rùn) 指標(biāo)對(duì)樓座均價(jià)進(jìn)行評(píng)審；按定價(jià)管理規(guī)定中屬集團(tuán)審批范圍對(duì)價(jià)格和折扣調(diào)整 進(jìn)行評(píng)審, 報(bào)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 3、整盤、年度以及開(kāi)盤的營(yíng)銷策劃方案由項(xiàng)目公司提出論證要求，管理中心根據(jù)要求 組織專家團(tuán)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審；其他按定價(jià)管理規(guī)定 、 營(yíng)銷費(fèi)用管理規(guī)定及其 他管理辦法中屬集團(tuán)審批范圍的進(jìn)行評(píng)審報(bào)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)審批； 4、管理中心：評(píng)審地區(qū)公司年度營(yíng)銷費(fèi)用指標(biāo)及預(yù)算外的費(fèi)用立項(xiàng)等營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算, 報(bào)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 5、負(fù)責(zé)全國(guó)性品牌推廣及整合；品牌費(fèi)用在全國(guó)各地區(qū)公司營(yíng)銷費(fèi)用中按比例提

20、取; 22 （一）年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算編制（一）年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算編制 第一條 年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算編制流程如下： 房地產(chǎn)管理中心營(yíng)銷管理中 心（10 月下旬） 1. 營(yíng)銷費(fèi)用定義修訂 2. 次年?duì)I銷費(fèi)用計(jì)劃及預(yù)算 要求 （屬項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)書(shū)內(nèi)容，同時(shí) 啟動(dòng)） 下發(fā) 地區(qū)營(yíng)銷中心（11 月上旬）項(xiàng)目公司（11 月 上旬） 1. 確定地區(qū)年度聯(lián)展次數(shù)， 并將費(fèi)用分拆到項(xiàng)目 2. 在地區(qū)年度總營(yíng)銷費(fèi)用 范圍內(nèi)分配各項(xiàng)目預(yù)算 比例 3. 制定地區(qū)年度品牌費(fèi)用 計(jì)劃及預(yù)算 制定年度售樓部、 樣板房費(fèi)用計(jì)劃 及預(yù)算 上報(bào) 地區(qū)營(yíng)銷中心（11 月中旬） 匯編地區(qū)年度營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃 23 及預(yù)算 上報(bào) 地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)審批（11

21、 月下 旬） 上報(bào) 營(yíng)銷管理部審批 （12 月上旬） 上報(bào) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批示（12 月上旬） 下發(fā)地區(qū)公司及項(xiàng)目公司執(zhí) 行 下發(fā)營(yíng)銷管理部及財(cái)務(wù) 管理中心備案 （二）月度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算編制（二）月度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算編制 第二條 月度預(yù)算編制流程如下： 項(xiàng)目公司（每月 25 日前） 根據(jù)年度預(yù)算擬定下月預(yù)算 方案 地區(qū)營(yíng)銷中心（每月 28 日前） 1. 管線老總主持召開(kāi)月度項(xiàng) 目營(yíng)銷立項(xiàng)會(huì)議 2. 討論并確定上報(bào)地區(qū)公司 的各項(xiàng)目廣告計(jì)劃及促銷 計(jì)劃 重要階段營(yíng)銷費(fèi)用編制及特殊合同的立項(xiàng)審批 1、項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案、整一期營(yíng)銷方案、新開(kāi)盤（從制定價(jià)目表、內(nèi)部 認(rèn)購(gòu)開(kāi)始）營(yíng)銷方案須報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷管理部審批，審批的

22、內(nèi)容包括營(yíng)銷方 案主體報(bào)告、預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算、營(yíng)銷費(fèi)用的預(yù)算等； 2、特殊時(shí)期營(yíng)銷費(fèi)用比例超過(guò)預(yù)計(jì)銷售額的 3時(shí)，該期的費(fèi)用預(yù)算編 制需報(bào)集團(tuán)總部審批（使用營(yíng)銷預(yù)算立項(xiàng)表二（見(jiàn)附件 4） ） ，沒(méi)有超過(guò) 3時(shí)報(bào)集團(tuán)總部備案。特殊時(shí)期包括： （1）銷售的黃金期（例廣州 “五一” 、 “十一” 、北京九月、十月） ； （2）單個(gè)月推貨量超過(guò)年推貨量的 25 ； 3、公益或商業(yè)贊助類合同的立項(xiàng)需要集團(tuán)營(yíng)銷管理部審批，使用營(yíng)銷預(yù) 算立項(xiàng)表二（見(jiàn)附件 4） 地區(qū)公司會(huì)簽（每月 31 日前） 地區(qū)營(yíng)銷中心 24 下發(fā)至各項(xiàng)目公司執(zhí)行（執(zhí) 行過(guò)程另走合同會(huì)簽程序） 分不同情況報(bào)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)及地區(qū)公司財(cái)務(wù)備案

23、 費(fèi)用執(zhí)行情況分別以臺(tái)帳日 報(bào)及 第三條 地區(qū)公司品牌推廣費(fèi)用的編制流程： 地區(qū)營(yíng)銷中心10 月上旬 立項(xiàng)并制定地區(qū)年度品牌推廣費(fèi)用計(jì)劃及 預(yù)算 管線老總及地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)審批并會(huì)簽 地區(qū)營(yíng)銷中心10 月底 進(jìn)行各項(xiàng)目品牌推廣的培訓(xùn) 執(zhí)行情況按相關(guān)程序以臺(tái) 帳日?qǐng)?bào)及月報(bào)形式上報(bào) 11 月上旬 （三）定價(jià)系統(tǒng)管理（三）定價(jià)系統(tǒng)管理 項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目整盤定價(jià)：本步主要是在判斷購(gòu)地或論證時(shí)對(duì)地塊是否購(gòu)買和項(xiàng)目整盤利潤(rùn) 等指標(biāo)的依據(jù)。 集集團(tuán)團(tuán)營(yíng)營(yíng)銷銷管管理理部部備備案案，并并 根根據(jù)據(jù)考考核核指指標(biāo)標(biāo)進(jìn)進(jìn)行行績(jī)績(jī)效效考考 核核。 地區(qū)公司營(yíng)銷中心地區(qū)公司營(yíng)銷中心 編編制制并并提提交交整整盤

24、盤定定價(jià)價(jià)報(bào)報(bào) 告告 集團(tuán)營(yíng)銷管理部集團(tuán)營(yíng)銷管理部 評(píng)審報(bào)告,上報(bào) 重大事項(xiàng)決策委員重大事項(xiàng)決策委員 會(huì)會(huì) 投票決策通過(guò)方案 地區(qū)公司營(yíng)銷中地區(qū)公司營(yíng)銷中 心心組織評(píng)審會(huì) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 審批方案 集團(tuán)營(yíng)銷管理部集團(tuán)營(yíng)銷管理部 根據(jù)審批意見(jiàn)形成定案 25 年度計(jì)劃階段年度計(jì)劃階段 年度目標(biāo)定價(jià)：本步主要是作為次年指標(biāo)體系之一，原則需根據(jù)樓座均價(jià)與推售 階段為基礎(chǔ)編制. 地區(qū)公司執(zhí)地區(qū)公司執(zhí) 行行 地區(qū)公司營(yíng)銷中心地區(qū)公司營(yíng)銷中心 編編制制并并提提交交年年度度目目標(biāo)標(biāo)定定價(jià)價(jià)報(bào)報(bào) 告告、年年度度目目標(biāo)標(biāo)價(jià)價(jià)格格分分布布圖圖 集團(tuán)營(yíng)銷管理部集團(tuán)營(yíng)銷管理部 評(píng)審樓座實(shí)收均價(jià)分布體系 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)領(lǐng)

25、導(dǎo) 批核年度目標(biāo)價(jià)格 集團(tuán)營(yíng)銷管理部集團(tuán)營(yíng)銷管理部 年度目標(biāo)價(jià)格備案 26 新產(chǎn)品推售價(jià)格制訂階段新產(chǎn)品推售價(jià)格制訂階段 新推定價(jià)：包括開(kāi)盤項(xiàng)目、新一期開(kāi)盤與在售新推樓座的定價(jià) 地區(qū)公司地區(qū)公司 地區(qū)公司營(yíng)銷中心地區(qū)公司營(yíng)銷中心 編制定價(jià)報(bào)告，其中樓座均價(jià)需 報(bào)集團(tuán)總部審批，按樓座均價(jià)的 單元價(jià)格分布方案與價(jià)格明細(xì)表 需報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷管理中心備案 集團(tuán)營(yíng)銷管理部集團(tuán)營(yíng)銷管理部 評(píng)審指導(dǎo)地區(qū)公司營(yíng)銷中心定價(jià) 方案, 報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批核樓座均價(jià) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 批核樓座均價(jià) 集團(tuán)營(yíng)銷管理部集團(tuán)營(yíng)銷管理部 監(jiān)督地區(qū)公司價(jià)格執(zhí)行，如出現(xiàn) 與公司價(jià)格制訂指引有較大出入 則組織專家對(duì)該地區(qū)價(jià)格聽(tīng)證 地區(qū)公司執(zhí)地

26、區(qū)公司執(zhí) 行行 27 階段性價(jià)格調(diào)整階段性價(jià)格調(diào)整 價(jià)格解釋聽(tīng)證會(huì)：地區(qū)公司價(jià)格執(zhí)行時(shí),低于月度計(jì)劃成交均價(jià),集團(tuán)營(yíng)銷管理中 心聯(lián)合監(jiān)事會(huì)若預(yù)警項(xiàng)目執(zhí)行價(jià)格時(shí)，則項(xiàng)目需舉行價(jià)格解釋或改進(jìn)措施，由營(yíng)銷管 理中心組織專家進(jìn)行投票論證。 集團(tuán)營(yíng)銷管理部 聯(lián)合監(jiān)事會(huì) 預(yù)警項(xiàng)目執(zhí)行價(jià)格 項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司 關(guān)于銷售價(jià)格與公司價(jià)格制訂 指引出入的解釋報(bào)告 地區(qū)公司營(yíng)銷中心地區(qū)公司營(yíng)銷中心 組組織織編編制制項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格解解釋釋或或改改 進(jìn)進(jìn)措措施施, , 組組織織價(jià)價(jià)格格聽(tīng)聽(tīng)證證會(huì)會(huì) 價(jià)格聽(tīng)證會(huì)價(jià)格聽(tīng)證會(huì) 投票決策通過(guò)議案 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 審批議案 地區(qū)公司執(zhí)地區(qū)公司執(zhí) 行行 集團(tuán)營(yíng)銷管理部集團(tuán)營(yíng)銷管理

27、部 聯(lián)合監(jiān)事會(huì)組織專家參與 價(jià)格聽(tīng)證會(huì)，并參與投票 28 當(dāng)樓座推出市場(chǎng)后，由地區(qū)公司管理價(jià)格執(zhí)行時(shí),在售樓座的價(jià)格調(diào)整或折扣促銷 (高于已確定的單位底價(jià)). 項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司 每次價(jià)格調(diào)整或折扣促 銷須報(bào)地區(qū)營(yíng)銷中心 地區(qū)公司營(yíng)銷中地區(qū)公司營(yíng)銷中 心心 審核每次價(jià)格調(diào)整或折 扣促銷, 報(bào)集團(tuán)備案 集團(tuán)營(yíng)銷管理部集團(tuán)營(yíng)銷管理部 備案,上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 29 d.六、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部工作職責(zé)及工作流程 1、制定集團(tuán)設(shè)計(jì)管理工作目標(biāo)與設(shè)計(jì)管理制度； 3、與地區(qū)公司對(duì)接項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審會(huì)，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)條件與 設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽組織，專題論證會(huì)，協(xié)助最終確定項(xiàng)目較優(yōu)總體規(guī)劃方案。 5、根據(jù)總公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，調(diào)

28、整、審定各地區(qū)公司設(shè)計(jì)部的年 度工作計(jì)劃，協(xié)助各地區(qū)公司制定年度設(shè)計(jì)工作計(jì)劃并跟蹤落實(shí)，將產(chǎn) 品設(shè)計(jì)從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)角度上使產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值最大化。并對(duì)其完成情 況進(jìn)行監(jiān)督，將結(jié)果上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。對(duì)于各地區(qū)公司設(shè)計(jì)工作中存在的 重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，協(xié)助找尋解決方法，跟進(jìn)處理進(jìn)程，定期上報(bào)集團(tuán)領(lǐng) 導(dǎo)。 6、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各地區(qū)公司的人員調(diào)配設(shè)計(jì)工作。 7、匯總各地區(qū)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)狀況，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析與調(diào) 整，并參與對(duì)各地區(qū)公司擬購(gòu)?fù)恋氐脑u(píng)估 . 8、制定、貫徹設(shè)計(jì)管理工作的規(guī)范、制度、流程等，與地區(qū)公司 設(shè)計(jì)部加強(qiáng)溝通，匯總各地區(qū)特色鮮明 ,市場(chǎng)認(rèn)同度高的設(shè)計(jì)案例，定 30 期組織各地區(qū)公司設(shè)計(jì)人員進(jìn)行

29、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和交流。 9、及時(shí)掌握國(guó)家現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)政策法規(guī)及各地區(qū)相應(yīng)的實(shí) 施制度，并及時(shí)提出意見(jiàn)和建議，同時(shí)規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 （一）項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審工作流程（一）項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審工作流程 報(bào)規(guī)劃方案 地區(qū)公司 組織方案評(píng)審 房地產(chǎn)管理中心規(guī)劃設(shè)計(jì)管 理部 審核、評(píng)選較優(yōu)方案或提出建議 書(shū) 房地產(chǎn)管理中心規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部 審批較優(yōu)方案 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 提出修改建議或意見(jiàn) 房地產(chǎn)管理中心規(guī)劃設(shè)計(jì)管 理部 反饋地區(qū)公司 組織專題會(huì)議 31 （二）已評(píng)審項(xiàng)目銷售賣場(chǎng)方案審批工作流程（二）已評(píng)審項(xiàng)目銷售賣場(chǎng)方案審批工作流程 提交“賣場(chǎng)”區(qū)域設(shè)計(jì)方案 地區(qū)公司 初審“賣場(chǎng)”區(qū)域設(shè)計(jì)方案 房地產(chǎn)管理中心

30、規(guī)劃設(shè)計(jì)管 理部 需要 審批“賣場(chǎng)”區(qū)域設(shè)計(jì)方案 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 提出修改意見(jiàn)或建議 房地產(chǎn)管理中心規(guī)劃設(shè)計(jì)管 理部 反饋地區(qū)公司 組織召開(kāi)專題會(huì)議 32 e.七、經(jīng)營(yíng)管理部工作職責(zé)及工作流程 1、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理臺(tái)帳的審核、各類財(cái)務(wù)報(bào)表的匯總與分析； 2、審核年度、月度資金計(jì)劃和融資計(jì)劃； 3、審核計(jì)劃外資金付款申請(qǐng)； 4、審核新開(kāi)設(shè)帳戶的申請(qǐng)； 5、審核各項(xiàng)目的預(yù)算和預(yù)算調(diào)整方案； 6、審核預(yù)算外費(fèi)用的申請(qǐng)； 7、統(tǒng)一確定會(huì)計(jì)期間、主要會(huì)計(jì)科目及會(huì)計(jì)處理原則； 8、審核地區(qū)公司帳務(wù)調(diào)整方案、利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)方案及稅收籌劃方案，跟進(jìn)地 區(qū)公司稅收大檢查結(jié)果； 9、跟進(jìn)、分析地區(qū)公司的經(jīng)營(yíng)狀況； 10、復(fù)核項(xiàng)目

31、公司的考核結(jié)果； 11、參與地區(qū)公司宗地評(píng)審和新項(xiàng)目評(píng)審； 12、負(fù)責(zé)地產(chǎn)管理中心本部的行政費(fèi)用報(bào)銷、監(jiān)控及工資發(fā)放； 13、處理遺留項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理工作。 f. 33 （一）月度資金計(jì)劃審批流程（一）月度資金計(jì)劃審批流程 21 日22 日 22 日 23 日 24 日 26 日 項(xiàng)目公司銷售策劃部、工程 部 地區(qū)公司營(yíng)銷中心 提出月度資金需求計(jì)劃提出月度資金需求計(jì)劃 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部 審核、編制項(xiàng)目公司月度資金需 求計(jì)劃 地區(qū)公司財(cái)務(wù)部 編制月度資金計(jì)劃草案 地區(qū)公司財(cái)務(wù)副總 制訂月度資金計(jì)劃 房地產(chǎn)管理中心經(jīng)營(yíng)管理部 審核、匯總月度資金計(jì)劃 集團(tuán)資金管理中心 安排月度資金計(jì)劃 集團(tuán)財(cái)務(wù)副總 平

32、衡集團(tuán)資金流量 集團(tuán)總經(jīng)理 批準(zhǔn)月度資金計(jì)劃 34 （二）審核新開(kāi)設(shè)帳戶和銷戶的申請(qǐng)流程（二）審核新開(kāi)設(shè)帳戶和銷戶的申請(qǐng)流程 開(kāi)戶 次 日 報(bào) 備 案 地區(qū)財(cái)務(wù)部提出 地區(qū)財(cái)務(wù)副總批準(zhǔn) 房地產(chǎn)管理中心經(jīng)營(yíng)管理部 集團(tuán)資金管理中心審核 務(wù)部 集團(tuán)財(cái)務(wù)副總批復(fù) 部 35 （三）審核各項(xiàng)目的預(yù)算流程（三）審核各項(xiàng)目的預(yù)算流程 （四）合同付款審批流程（四）合同付款審批流程 項(xiàng)目財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目總經(jīng)理 地區(qū)財(cái)務(wù)部 地區(qū)財(cái)務(wù)副總 房地產(chǎn)管理中心經(jīng)營(yíng)管理部 集團(tuán)財(cái)務(wù)副總 集團(tuán)總經(jīng)理 安排付款 36 計(jì)劃內(nèi) 1000 萬(wàn)元以下 月資金計(jì)劃內(nèi) 1000 萬(wàn)元以上 月（周）資金計(jì)劃外付款 （五）地區(qū)公司非合同付款流程

33、（五）地區(qū)公司非合同付款流程 計(jì)劃內(nèi) 100 萬(wàn)元以下 月資金計(jì)劃內(nèi) 100 萬(wàn)元以上 月資金計(jì)劃外付款 （六）新項(xiàng)目付款審批流程（六）新項(xiàng)目付款審批流程 計(jì)劃內(nèi) 50 萬(wàn)元以下 地區(qū)總經(jīng)理 地區(qū)董事長(zhǎng) 房地產(chǎn)管理中心經(jīng)營(yíng)管理部集團(tuán)財(cái)務(wù)副總集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)董事長(zhǎng) 地區(qū)總經(jīng)理 地區(qū)董事長(zhǎng) 房地產(chǎn)管理中心經(jīng)營(yíng)管理部 集團(tuán)財(cái)務(wù)副總集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)董事長(zhǎng) 安排付款 地區(qū)總經(jīng)理 地區(qū)董事長(zhǎng)集團(tuán)財(cái)務(wù)副總集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)董事長(zhǎng) 安排付款 37 月資金計(jì)劃內(nèi) 50 萬(wàn)元以下 月資金計(jì)劃外 g. h.八、開(kāi)發(fā)管理部工作職責(zé)及工作流程 1、根據(jù)集團(tuán)整體戰(zhàn)略及可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，制定集團(tuán)開(kāi)發(fā)工作目標(biāo) 與土地儲(chǔ)備計(jì)劃，納入各地

34、區(qū)公司年度工作計(jì)劃并跟蹤落實(shí)，積極推進(jìn) 各地區(qū)公司開(kāi)發(fā)工作進(jìn)度 . 2、組織各地區(qū)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的評(píng)審工作： （1）未成立項(xiàng)目公司的地區(qū)：尋找新項(xiàng)目，組織新項(xiàng)目的前期調(diào) 研與可行性研究，提交項(xiàng)目建議書(shū)，召開(kāi)專題論證會(huì)，最終形成項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告，報(bào)公司審批。 房地產(chǎn)管理中心經(jīng)營(yíng)管理部 38 （2）已成立項(xiàng)目公司的地區(qū)：評(píng)審地區(qū)公司提交的新項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告，可行的項(xiàng)目報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。 3、根據(jù)總公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，評(píng)審各地區(qū)公司開(kāi)發(fā)部的年度工作 計(jì)劃，并對(duì)其完成情況進(jìn)行監(jiān)督，將結(jié)果上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。 匯總各地區(qū)公司的土地儲(chǔ)備狀況，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析與調(diào)整， 并定期（季度/年度）形成報(bào)表，上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。 4、指導(dǎo)各地區(qū)開(kāi)發(fā)人員業(yè)務(wù)： （1）制定、貫徹開(kāi)發(fā)報(bào)建工作的規(guī)范、制度、流