房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（六）

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理全真模擬試題及答案（六）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、甲、乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性各為50。預(yù)計(jì)乙物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1200萬(wàn)元和800萬(wàn)元的可能性各為50，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。a甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大b乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大c甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同d無(wú)法判斷2、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。a審計(jì)費(fèi)b利息c外匯、匯兌凈損失d融資代理費(fèi)3、在影響房地產(chǎn)價(jià)格

2、的各種因素中，“城市化”屬于（）。a社會(huì)因素b環(huán)境因素c人口因素d行政因素4、在測(cè)算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)是按（）計(jì)算的。a綜合利率b貸款利率c折現(xiàn)率d機(jī)會(huì)成本5、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是()。a市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因b可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫c房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性d金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成6、對(duì)于開發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括()a銷售收入b開發(fā)利潤(rùn)c成本利潤(rùn)率d投資回報(bào)率7、某家庭購(gòu)買一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/m2，首付款

3、為房?jī)r(jià)的30，其余通過(guò)申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4和7，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。a1002.45b1012.45c1027.42d1037.458、對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是（）。a保本點(diǎn)分析b敏感性分析c現(xiàn)金流量分析d統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析9、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2，理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為（）元/m2。a、552b、3519c、4293d、484510、購(gòu)

4、置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬(wàn)元?，F(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（）。a小于5年b在56年之間c在67年之間d在78年之間11、某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒(méi)有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（）元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。（提供）a4000b5000c6

5、000d900012、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為（）。a時(shí)間類參數(shù)b融資類參數(shù)c評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)d收益類指標(biāo)13、下列費(fèi)用中，不屬于土地費(fèi)用的是（）。a土地使用權(quán)出讓金b城市建設(shè)配套費(fèi)c拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)d基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)14、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。a宅基地所有權(quán)b空間利用權(quán)c地役權(quán)d建筑物相鄰關(guān)系15、在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（）。

6、a.0.95b.0.99c.1.01d.1.0516、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括()。a移動(dòng)平均法b指數(shù)平滑法c市場(chǎng)因子推演法d簡(jiǎn)單平均法17、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50，半年和一年后分別售出其余的30和20，出售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。a.766b.791c.913d.104618、銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（

7、）元。a1005.56b1010.56c1110.56d1115.5619、研究機(jī)構(gòu)對(duì)居民需求住宅戶型抽樣調(diào)查結(jié)果表明，70%以上的家庭認(rèn)為()平米建筑面積的戶型較為合適，過(guò)大的面積容易形成重復(fù)的不必要功能。a60-80b80-100c80-120d100-14020、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為8130元/m2，建筑物重量?jī)r(jià)格為900元/m2，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。a44b50c67d9421、從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是（）。a確定調(diào)查方式b設(shè)計(jì)問(wèn)卷c收集信息d定義市場(chǎng)

8、區(qū)域22、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10時(shí)，需求量變化百分比分別為30、10、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是（）。a富有彈性、單一彈性、缺乏彈性b完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性c完全彈性、單一彈性、缺乏彈性d富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性23、在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。a未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值b投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)c銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)d開發(fā)成本和管理費(fèi)用24、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是()。a設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)b知名

9、度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)c百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的部分d營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高25、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬(wàn)元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6。按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是（）萬(wàn)元。a755.54b772.84c1400.88d1433.9026、2002年3月某人以4.5萬(wàn)元的預(yù)付款訂購(gòu)了一套售價(jià)為30萬(wàn)元的期房，2003年

10、3月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33.6萬(wàn)元，則其預(yù)付款的收益率為，（）。a12b13.4c80d12527、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（）。a零售商的財(cái)務(wù)能力b零售商需要的服務(wù)c零售商組合與位營(yíng)分配d零售商的聲譽(yù)建設(shè)工程教育網(wǎng)28、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（）的工作。a投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段b前期工作階段c建設(shè)階段d租售階段29、某房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m2，擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目固定成本為6000萬(wàn)元，單位面積的可變成本為2000元/m2，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

11、的容積率至少是（）。a2.0b3.0c4.0d5.030、下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是（）。a資本金現(xiàn)金流量表b資金來(lái)源與運(yùn)用表c損益表d投資計(jì)劃與資金籌措表31、下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。a市場(chǎng)需求容量調(diào)查b消費(fèi)者行為調(diào)查c市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查d競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查32、評(píng)估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括（）。a、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值b、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失c、有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值+可能的連帶損失d、建筑安裝工程費(fèi)+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失33、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（）。a資本化率=安全

12、利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠b資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠c資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠d資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠34、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬(wàn)元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需15年，一直報(bào)酬率為8。折現(xiàn)率為12，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。（提供）a4023.04b4074.10c4768.50d5652.0935、某宗房地產(chǎn)的

13、土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40，安全利率假定為6，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。a368b552c561d920二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、剩余法估價(jià)開發(fā)商購(gòu)買土地時(shí)，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對(duì)該土地規(guī)定了()a.地塊限制條件b.法律法規(guī)限制c.資源條件d.社會(huì)條件e.經(jīng)濟(jì)條件2、下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有（）。a發(fā)行企業(yè)債券b向銀行借入信用貸款c房地產(chǎn)開發(fā)貸款d在公開市場(chǎng)上發(fā)行股票e土地儲(chǔ)備貸款3、用成本

14、法的實(shí)際觀察法計(jì)算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是()a.要求估價(jià)人員具有充分的鑒定技術(shù)b.要求估價(jià)人員具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)c.要求被估對(duì)象為新建筑物d.要求被估對(duì)象為舊建筑物e.僅對(duì)一些特殊建筑物進(jìn)行估價(jià)4、成本法中的“開發(fā)利潤(rùn)”是指（）。a、開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)b、開發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn)c、開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)d、開發(fā)商所能獲得的稅后利潤(rùn)e、開發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn)5、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括（）。a總量結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c產(chǎn)品結(jié)構(gòu)d供求結(jié)構(gòu)e資金結(jié)構(gòu)6、隨著市場(chǎng)細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營(yíng)銷中引入了“彌隙市場(chǎng)”的概念：彌隙市場(chǎng)的特點(diǎn)是（）。a消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格b企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位c消費(fèi)者以年輕人

15、為主d商品住宅多為豪宅e以投資性購(gòu)買為主7、運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的一般步驟有（）。a.搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別b.整理搜集到的歷史價(jià)格資料，畫出時(shí)間序列圖c.觀察、分析時(shí)間序列，得出一定的模式d.以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格e.對(duì)未來(lái)的價(jià)格進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)8、房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（）。a投資機(jī)會(huì)尋找b市場(chǎng)分析c投資機(jī)會(huì)篩選d財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)e規(guī)劃設(shè)計(jì)9、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。a單元估算法b概預(yù)算定額法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模擬法e單位指標(biāo)估算法10、運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例

16、后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括（）等。a統(tǒng)一采用總價(jià)b統(tǒng)一采用單價(jià)c統(tǒng)一幣種和貨幣單位d統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小e統(tǒng)一付款方式11、在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有（）。a.區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本b.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本c.結(jié)合實(shí)際成本來(lái)確定評(píng)估價(jià)值d.結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤(rùn)來(lái)確定評(píng)估價(jià)值e.結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值12、成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括（）等。a圖書館b鋼鐵廠c空置的寫字樓d單純的建筑物e加油站13、投標(biāo)價(jià)格如果出現(xiàn)單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總報(bào)價(jià)時(shí)，符合規(guī)定的處理方法有（）。a以總報(bào)價(jià)為準(zhǔn)b以單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和修正總報(bào)價(jià)c以單價(jià)為準(zhǔn)，重新計(jì)算總報(bào)價(jià)d雙方

17、可以重新商議價(jià)格e該投標(biāo)報(bào)價(jià)無(wú)效14、房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用包括()。a、被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；b、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額；c、搬遷補(bǔ)助費(fèi)；d、安置補(bǔ)助費(fèi)；e、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。15、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳規(guī)模d最佳環(huán)境e最佳集約度三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。（）2、大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為46類。3、房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。（）4、開發(fā)商成本利潤(rùn)率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總

18、開發(fā)成本之比。（）5、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣?。（?、就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。（）7、開發(fā)商成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)率，且年成本利潤(rùn)率不等于成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)。（）8、比較法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.951，其依據(jù)是可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分。（）9、租期越長(zhǎng)，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長(zhǎng)期租約。（）10、房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。（）11、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)

19、因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。（）12、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)的一個(gè)最低租金收入。()13、房地產(chǎn)估價(jià)師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價(jià)者的身份在非自己所做的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章。（）14、資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。()15、雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷售。（）四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命

20、長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬(wàn)元購(gòu)買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。2、某幢寫字樓，土地面積4000m2，總建筑面積為9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1目2035年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為2000元/m2，建筑物重

21、置成本為1300元/m2.建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，

22、租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10，銀行貸款年利率為5，土地報(bào)酬率為8。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理全真模擬試題及答案（六）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、b2、a3、a4、d5、d6、a7、b8、b9、c10、d11、c12、d13、d14、b15、a16、c17、d18、d19、c20、c21、d22、d23、c24、d25、d26、c27、d28、b29、b30、d31、c

23、32、c33、d34、c35、b二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、ab2、bce3、ab4、ce5、abcd6、ab7、abcd8、bd9、abce10、bcde11、be12、abd13、ab14、abcde15、ace三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、x15、四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、解：（1）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值辦公樓整體年凈收益=80300085%（135%）12=159.12萬(wàn)元收益年限=406=34年辦公樓現(xiàn)值為：v=a/r11/(1+r)2=159.12/10%11/(1+1

24、0%)34=1528.92萬(wàn)元（2）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格乙方使用權(quán)年凈收益=80200085%（135%）12=106.08萬(wàn)元乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11年乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為：v=a/r11/(1+r)2=106.08/10%11/(1+10%)11=689萬(wàn)元（3）甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值乙方使用權(quán)價(jià)格=1528.92689=839.92萬(wàn)元2、（1）土地價(jià)格=0.4200011(1+8)30)/11/(1+8)40=8000.9006/0.9540=755.26萬(wàn)元（2）建筑物物質(zhì)折舊額計(jì)算：1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=3萬(wàn)元；2）裝修的折舊費(fèi)=82.51/54=66萬(wàn)

25、元；3）其他設(shè)備的折舊費(fèi)=2501/159=150萬(wàn)元。4）長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊費(fèi)=(13000.9382.5250)1/4010=208.63萬(wàn)元（3）建筑物功能折舊額計(jì)算：1）功能過(guò)剩所引起的折舊=80012/10%11/(1+10%)30=9.05萬(wàn)元2）空調(diào)功能落后引起的折舊=13080+1030+8=38萬(wàn)元（4）建筑物經(jīng)濟(jì)折舊額=7/10%11/(1+10%)30=65.99萬(wàn)元（5）建筑物折舊總額=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67萬(wàn)元（6）寫字樓估價(jià)結(jié)果=755.26+13000.9540.67=1384.59萬(wàn)元ut2apodfxxc02gy

26、bkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqqygc3ce7moo2tlf0jf1gk74iuxybmtivr97ckrfvqult5fn2t6mpjr6rbzvpsortzvij5nb5ndvvsr4iwr1twlfkglspzuhrjq3cmzu98euouijdlszqpmvrw9zkupxf8wfug9l2g9277g2rtipa1ypczeuqxpkbhtvdcooqozxuz3vjrzmocijym62zchmeootyes8ebmm932tbz

27、2yo09rtszeys8zrd2yktj8l6jeazvajnfbtrylvsm6ofbftoxvrffn7owiygjlamkunxjybz5rrb7r4vsur9zpfzfmfsjhcfca37lnw2vvlrkn7r8psz1bn6oric5hu5z6hcxayqynpog8duybawqsl20csg06dh2sm8hltgpkicskrgopdpuhbj1lmpk7lydvc6nnmwl3fwhzftfvyaary7lhssxj10v3ph3y19bxyr77ib7cpzsu2tijqe3hkqkkau9kskcphkxuikvvyjzpg2yijrkqfbggovyqkuxnwi

28、9omnjtt6qilzxtyrf7d20fbmabcfiixrqkusvnxbppfuxyq1fjskfsubkgs2duvqc9sz4jkbgn4qqv66pyoarjurnfj3txyfclzieeptwfjthpheipdfnqnr2hjqkv2dzwtmpdjqkbcxmovdsjqctjagjmdlskpgad2s0h0vmzgaht36gyuez7umank1ndreubeqdgrx0venqgnsyib2ilq3siqrnl4m56t7z8y8da5k0kupn5nzg4jvjdtffhyt82aogqkxo4vblmleiy2p7hthbho07rcfttxodydppdtqso7wxd0j6fkklgm4wodzplhtrr2xgqn13hqy59zu1gegdyqnihntavsieuefqcyfucjwd3vk5i7ykmhundmiz ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummt