百庫基地整體商業(yè)運營方案

1、項目整體運營方案北京xxxxxxxxxxxxx有限公司 百庫基地項目整體運營方案 前言 我公司非?？粗乇卷椖?，也完全有足夠的信心和實力將本項目打造成為北京市最集中，最有商業(yè)魅力的全新的品牌化金典百貨庫房。我公司的項目評審委員會召開專業(yè)會議，對該項目進行系統(tǒng)性的調(diào)研和充分論證，對項目的現(xiàn)實運行狀況，周邊商業(yè)氛圍及商業(yè)競爭態(tài)勢進行全面的分析研究總體考量并在聽取各方面意見的基礎(chǔ)上，形成了百庫基地的運營基本思路。本報告書共分為九個部分：第一部分 北京xxxxxxxxxxx有限公司第二部分 項目概括及swot分析第三部分 項目定位所考量的因素第四部分 項目的商業(yè)規(guī)劃設計思路第五部分 項目的規(guī)劃布局第六部

2、分 項目的目標品類計劃第七部分 項目存在問題與風險的提示第八部分 項目個階段主要工作計劃第九部分 我們的目標和信心 第一部分北京xxxxxxxxxxx有限公司簡介公司概況： 北京xxxxxxxxxxx有限公司是一家綜合性大型商業(yè)公司，集中了目前商業(yè)領(lǐng)域的各種經(jīng)營模式，經(jīng)過有效的組合，成功的建立了以市場為基礎(chǔ)，貿(mào)易為補充的新型經(jīng)營模式。同時，預備打造一個國內(nèi)領(lǐng)先的服裝百貨，家居家飾，建材電子商務平臺機構(gòu)，公司致力于把傳統(tǒng)的服裝百貨產(chǎn)品的銷售與發(fā)展迅速的電子商務相結(jié)合，區(qū)別于傳統(tǒng)的發(fā)展模式，打破服裝百貨的傳統(tǒng)銷售模式，公司的發(fā)展模式是未來市場發(fā)展的趨勢，擁有廣闊的市場空間，自成立以來，公司業(yè)務發(fā)展

3、迅速，經(jīng)過多年對多種商業(yè)業(yè)態(tài)的實踐、總結(jié)、提升、各項業(yè)務得以快速發(fā)展。 北京xxxxxxxxxx有限公司現(xiàn)在運營的項目有多種業(yè)態(tài)組合形式，在幾年的運營過程中，我們精心搭建了品牌庫，品牌庫分為主力店資源檔案庫和商品品牌資源檔案庫兩部分。主力店資源檔案庫包括： 購物中心、百貨店、大賣場、標準型超市、食品加強型超市、便民店（社區(qū)店）、會員制倉儲店、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、西式快餐、中式快餐、餐飲連鎖、娛樂、主題百貨、專業(yè)連鎖等多個業(yè)態(tài)、共計400余家國內(nèi)外知名主力店信心資源，并且有著良好的合作關(guān)系。商品品牌資源檔案庫囊括80多個類別，共計17000余個國內(nèi)外品牌廠商資源。 第二部分 項目概況及swo

4、t分析一、項目概況暫略二、項目swot分析1、strengths（優(yōu)勢分析）s1、項目基本接近于小型商業(yè)區(qū)有一定的規(guī)模。s2、與外貿(mào)出口庫房的相鄰可以形成業(yè)態(tài)互補，相互拉動易于形成共贏。s3、建筑結(jié)構(gòu)及空場地易于整體規(guī)劃與使用。s4、整體面積運作形式短、平、快。s5、周邊交通易于貨車出入。2、weaknbss（劣勢分析）w1、偏離商業(yè)中心地帶，項目周邊商圈氛圍較淡。w2、在經(jīng)營中只能通過市場細分進行差異化定位，特色經(jīng)營模式必須具有長遠戰(zhàn)略眼光和想過策略，并決心創(chuàng)建當?shù)匾龑陨虆^(qū)。w3、投資比較大，應有較大的經(jīng)營壓力和風險。w4、項目局限性較強，需與各級外商等溝通聯(lián)系。w5、整體外立面不敞亮，缺

5、少足夠的形象展示面，廣告效應較差。3、oppportunity（機會分析）o1、周邊居民的數(shù)量和質(zhì)量相對穩(wěn)定，消費資源相對穩(wěn)定。o2、周邊商業(yè)項目尚在調(diào)研和規(guī)劃之中，本項目在重新規(guī)劃、定位、招商方面均具備領(lǐng)先優(yōu)勢。o3、城市區(qū)域性商業(yè)化建設進程加快，土地和商業(yè)物業(yè)價值不斷升值。o4、百庫基地的經(jīng)營特色及管理理念在本商業(yè)區(qū)獨樹一帆。4、threat（威脅分析）t1、全球金融風暴對商家影響較大。t2、周邊商業(yè)項目開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈。t3、整體外部環(huán)境較差。t4、周邊區(qū)域內(nèi)的商家已習慣了固定的庫房，對新的庫房需要有個認識過程和優(yōu)惠條件（即養(yǎng)商期較長）。 第三部分 項目定位所考量的因素一、 大環(huán)境

6、政策導向所至北京市經(jīng)濟發(fā)展一直保持著健康、快速、高效的良好勢頭。政府把不斷滿足人民日益增長的物質(zhì)和文化生活需要作為最終目標，致力于創(chuàng)造與經(jīng)濟社會相適應的現(xiàn)代生活環(huán)境，為商業(yè)、服務業(yè)、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)開辟了巨大的發(fā)展空間，本項目在定位時可以充分利用這一有利條件。二、商業(yè)發(fā)展趨勢的推動各大城市商業(yè)正在加速完成從傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)在新興業(yè)態(tài)、現(xiàn)代經(jīng)營管理模式的沖擊下，其生存空間越來越小，紛紛進行調(diào)整、改造或重新綜合資源，朝布局合理、分類明確、形象統(tǒng)一、品牌突出的方向發(fā)展，本項目定位應遵照這種發(fā)展趨勢，實現(xiàn)符合市場規(guī)律的定位。三、居民生活及消費習慣變化的需要在經(jīng)濟迅猛下滑的前提下，

7、居民收入無法提高，社會消費品零售總額持續(xù)下降，居民消費類別中居住消費、餐飲、服裝內(nèi)消費比重并不平穩(wěn)，人們在各方面的消費比重有所收斂，本項目的定位應順應這一市場經(jīng)濟狀況，多渠道多方位充分滿足人們生活及消費的需要。四、消費模式及消費行為變化的要求 現(xiàn)代購物活動已經(jīng)不是純粹的購買行為，消費者要求能實現(xiàn)欣賞、評估、游樂、購物等一系列復雜的心理和行為，享受優(yōu)美、舒適的空間環(huán)境，以獲得物質(zhì)和精神上的雙重滿足。這些行為及心理特點必須在項目定位中給予重點關(guān)注。五、同一主題相關(guān)鏈業(yè)態(tài)巨大生存空間的吸引專業(yè)市場以其專業(yè)定位體現(xiàn)出同一主題下各相關(guān)鏈接品類的專業(yè)性、 規(guī)模性、功能性、 管理先進，能充分滿足消費者對某一

8、方面“一站式”消費需求的特點，近幾年在國內(nèi)迅速興起，導致消費者需求市場變化加速，這種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出巨大的生存和發(fā)展空間，這也是本項目在定位時必須考慮的重要因素。六、最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢，擴大投資回報的需要 為了保證投資方回籠資金，提高投資回報率，需要最大限度地提升本項目的商業(yè)地產(chǎn)價值。準確的定位可以在本項目地產(chǎn)價值得到實現(xiàn)的基礎(chǔ)上進一步提升附加的商業(yè)價值，使整體價值隨著項目實現(xiàn)實現(xiàn)逐步升值，這是在進行項目定位時需要考慮的關(guān)鍵因素。七、樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌形象，實現(xiàn)項目社會價值回報的需要 本項目運作的目的，除幫助投資業(yè)獲得可觀的經(jīng)濟回報外，更要體現(xiàn)經(jīng)濟尸體的社會價值。因此，對項目的價值不能簡單計算經(jīng)營

9、的資金回報來衡量，還要預測可能產(chǎn)生的社會影響和社會價值，確立打造商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的戰(zhàn)略，為投資方的遠景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端，這事項目定位時考慮的潛在因素。 第四部分 商業(yè)規(guī)劃設計思路一、 業(yè)態(tài)定位：區(qū)域型專業(yè)市場專業(yè)市場在中國的出現(xiàn)是在中國改革開放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。這種商業(yè)業(yè)態(tài)主要特點是同一品牌類商品集中、各品牌商品鏈接緊密，并且各品集為同一主題，定位突出，統(tǒng)一主題下的諸多功能于一體，符合消費者“一站式”購物心理，是一個先進業(yè)態(tài)的集合體，具有極大的發(fā)展生命力。二、 主題定位：京城百貨庫房基地 在明確業(yè)態(tài)定位后，商品將圍繞服裝，百貨、鞋帽、現(xiàn)代辦公、辦公家具、花卉、寵物用品、

10、工藝禮品及辦公區(qū)域的裝典裝飾用品等系列商品，意在打造現(xiàn)代流行空間環(huán)境，利用市場的購物環(huán)境，營銷及服務等各個方面，為顧客制造一個輕松、愉悅的氛圍，讓顧客身心放松、感覺隨意、體會休閑，購物功能隱含在商品和服務之后，仍然是商業(yè)經(jīng)營的核心功能。三、市場定位：百庫基地裝點今日需求空間 考慮到市場所處的地理位置，周邊有一定的消費群體，因此市場的定位以百貨為主，同時輔以少量的純色服務業(yè)、等相關(guān)鏈的品類，以滿足社區(qū)要求。四、經(jīng)營定位：專業(yè)化、時尚化、特色化、健康化、休閑化 經(jīng)營是市場的核心功能，滿足消費市場需要是運營目標。整個項目的經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)種及類別細分明確，成分適應消費者的消費習慣并滿足其消費需求。

11、“專業(yè)化、時尚化、特色化、健康化、休閑化”體現(xiàn)出本項目區(qū)別于同區(qū)域其他商業(yè)物業(yè)的特色。突出專業(yè)品牌效應，提升物業(yè)品質(zhì)，針對目標市場的消費特征做到特色個性化。五、形象行為：百庫基地裝點出企業(yè)文化特色品牌空間 商業(yè)經(jīng)濟是高文化的經(jīng)濟，商業(yè)競爭實質(zhì)上是商業(yè)文化競爭。除了加強商業(yè)購物銷售，好藥充實其文化內(nèi)涵，通過提高文化品位還創(chuàng)造項目特色。專業(yè)市場作為目前零售業(yè)中一種商業(yè)細分的業(yè)態(tài)，通過提升商業(yè)文化品位，是消費者在市場中購物體會出一種獨特的文化氣息。這種獨特的購物體驗是單一的模仿不到的。六、功能定位：集購物、休閑、娛樂為一體的生活空間“一站式”新體驗 購物功能隱含在商業(yè)和服務之后，仍然是商業(yè)經(jīng)營的核心

12、功能，讓顧客充分體驗購物的便利與樂趣，與項目休閑功能有機會合作，合理配置，充分體現(xiàn)本項目的設計風格，是其成為項目的經(jīng)營特色之一。七、目標客層定位：周邊城市的零售商及北京市區(qū)的批發(fā)商消費群體 專業(yè)市場是將服務半徑的消費者作為自己的目標服務客層。整個市場的經(jīng)營特色鮮明、各業(yè)種及類別細分明確，充分適應消費者的消費習慣并滿足其消費需求。因此將目標客層定位為周邊城市的零售商及北京市區(qū)的批發(fā)商消費群體。八、戰(zhàn)略定位：以專業(yè)優(yōu)勢立足，打造商業(yè)品牌延伸品牌價值 我公司在本項目的前期開發(fā)過程中戰(zhàn)略意識和經(jīng)營理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。此項目

13、地處朝陽商業(yè)物業(yè)商圈中，再加上外貿(mào)集中的地理優(yōu)勢，與我百庫基地有機合作和諧搭配具有較好的項目形象推廣條件和良好的品牌價值延伸發(fā)展空間，也必將為開發(fā)商的發(fā)展創(chuàng)造更好的發(fā)展機會。 第五部分 項目的規(guī)劃布局 我公司建議本項目整體定位為地區(qū)型專業(yè)庫房，經(jīng)營主體包含3個主要業(yè)態(tài)，具體布局為：服裝、百貨、箱包、鞋帽、五金建材等。其他功能配套服務項目；適當引進一些服務業(yè)等功能配套服務項目，自主經(jīng)營、自主管理。 第六部分 目標品類計劃一、服裝類目品牌以二線外貿(mào)品牌為主帶動中高檔品牌共存的大眾化需求類庫房。二、現(xiàn)代辦公目標商品以二線辦公家具、辦公設備、辦公耗材、文體辦公用品等。 第七部分 項目存在問題與風險的提

14、示 項目的未來定位的方向是明確的，但同時還存在許多不明確的因素，未來的商業(yè)運營還存在極大的風險。在接下來的項目運營中，需要整合各方面資源，切實遵循社會專業(yè)分工，尊重專業(yè)知識，尊重可觀規(guī)律。我們從商業(yè)運營的專業(yè)出發(fā)，對項目在整體運作方面存在的問題與風險作如下分析提示：i、 與出口外貿(mào)商相搭配的商業(yè)組合模式在經(jīng)營品類與動線廣告等空間以及協(xié)調(diào)管理等諸多方面都會嚴格受限，運營過程中如何確保項目成為統(tǒng)一主題的專業(yè)市場，走上管理統(tǒng)一、營銷統(tǒng)一、規(guī)劃統(tǒng)一、宣傳統(tǒng)一、服務統(tǒng)一的現(xiàn)代商業(yè)運營模式，將是一個嚴峻的考驗，這將會極大挑戰(zhàn)今后我們的運營管理的管理體制、管理模式、管理水平和管理人員的素質(zhì)。因此，必將未雨綢

15、繆，從今后運營上予充分考慮、同時在管理要求上和目標期望上，慎重考慮。ii、 就目前此區(qū)域市場商業(yè)容量而言，已大大飽和，商業(yè)場所整合速度很快，在未來的兩年內(nèi)很難決策出來自其他行業(yè)的轉(zhuǎn)行和同業(yè)的競爭，所以說能否保證這個項目運營成功，不僅僅取決于管理及管理的保障，還取決于市場的容量及市場的同業(yè)競爭力。iii、 如何保證今后在物業(yè)運行方面，即做到和物業(yè)檔次、環(huán)境要求相一致，又保證物業(yè)運行成本最小化，以減輕各經(jīng)營戶、各功能區(qū)、各業(yè)態(tài)區(qū)的經(jīng)營成本，增強他們的經(jīng)營競爭力，也將是我們管理者面臨的又一個嚴重的問題。iv、 全球金融危機形式尚未穩(wěn)定，商戶投資及消費水平低靡，經(jīng)營預期壓力較大。 第八部分 項目各階段

16、主要工作計劃因項目情況復雜，我們將高效利用時間推進各項必要的、重要的工作、以定位和規(guī)劃布局為基礎(chǔ)，以業(yè)務招商和品類進場為首要任務，以營銷配合作為重要工作內(nèi)容，以商業(yè)銷售策劃大力推進，同時做好機構(gòu)設置、人員配備、員工等輔導工作，全部工作按照“制度在先”原則，堅決保證基本制度艱澀工作的跟進。通過成功的開業(yè)慶典檢驗前期的各項工作，并順利進入運營期。一、 項目規(guī)劃設計及咨詢階段（一） 項目規(guī)劃設計期1、 項目的商業(yè)市場調(diào)查分析并撰寫百庫基地整體運營方案。2、 項目的商業(yè)功能設計、配合服務功能設計。3、 繪制項目平面功能分布圖。4、 繪制輔位分割圖。5、 確定項目各業(yè)態(tài)、功能的經(jīng)營面積和比例。6、 從商

17、業(yè)角度對停車場的規(guī)劃設計。7、 項目的商業(yè)空間設計。8、 項目的設施配套布局。9、 項目的商用面積測算（圖紙測算）。（二） 項目一次裝修設計施工期1、 項目內(nèi)部裝修風格，形象、色彩等方案的確定。2、 一次裝修電氣設備的配備、設置優(yōu)化設計的確定。3、 項目內(nèi)部照明、外部照明設計的確定。4、 提供消防設備、設施設置優(yōu)化設計的確定。5、 提供給排水系統(tǒng)設置優(yōu)化設計的確定。6、 項目強電及弱電布局規(guī)劃優(yōu)化設計的確定。7、 項目暖通系統(tǒng)的優(yōu)化的確定。8、 項目一次裝修選材、設備設施招標方案的確定。9、 項目安防等設置的確定。10、 一次裝修中涉及的天、地、柱、墻、內(nèi)部交通、燈光、公共設施、商業(yè)服務配套等

18、方面的確定。11、 配合市場內(nèi)各項服務設施的確定。12、 從商業(yè)角度對外廣告、停車場的規(guī)劃設計進行確定。13、 從商業(yè)角度對項目外立面和形象廣告位等設計、施工進行確定。二、 招商階段（一） 主力店招商1、 進行主力店的市場調(diào)研，確定招商目標商戶。2、 確定招商的組織體系和招商業(yè)務流程。3、 制定主力店招商策略和招商工作計劃。4、 確定主力店招商、招租租金、物業(yè)管理費、等招商政策標準。5、 編印項目招商推廣手冊。6、 分期分批與確定的目標商戶進行洽談。7、 簽訂主力店、次主力店聯(lián)合投資協(xié)議。（二） 非主力店招商1、 發(fā)布招商熱點，制定廣告、營銷宣傳方案。2、 撰寫經(jīng)營管理文本。3、 撰寫項目商業(yè)

19、投資100問文本。4、 撰寫項目商業(yè)管理協(xié)議文本。5、 撰寫項目商業(yè)管理公約文本。6、 對招商人員進行商業(yè)經(jīng)營理念、投資理念等方面的培訓。7、 制定招商過程中有關(guān)商品品類、品類鏈接等方面銷控措施方案。8、 測算庫區(qū)各項經(jīng)營管理運營成本。9、 確定庫區(qū)各項物業(yè)收費標準和收費辦法。10、 及時統(tǒng)計并建立經(jīng)營戶的有關(guān)商業(yè)經(jīng)營的資訊檔案。11、 分階段對招商人員進行商業(yè)經(jīng)營管理、商業(yè)投資技巧等方面的培訓，提高招商人員的商業(yè)知識。12、 公司組織商戶開展各項現(xiàn)場宣傳、sp等商鋪招商推廣活動。13、 撰寫有關(guān)商業(yè)軟性新聞宣傳方面的文案。14、 及時解決招商過程中存在的其他有關(guān)商業(yè)經(jīng)營管理的問題。三、 招商

20、、招租及開業(yè)籌備階段（一） 招商、招租1、 建立經(jīng)營管理體系和組織架構(gòu)。2、 確定各部門主要工作職責。3、 確定主要崗位的崗位職責和崗位規(guī)范。4、 建立招商的組織體系和業(yè)務管理審批流程。5、 制定招商策略和招商工作計劃。6、 招聘并配備各級招商經(jīng)理及業(yè)務人員。7、 培訓各級招商人員。8、 擬定租賃經(jīng)營形式的合同文本。9、 進行各種商品的商場調(diào)研、建立資源檔案，確定目標商戶。10、 確定招商、聯(lián)營保底、扣率、商戶招租租金等標準。11、 派發(fā)招商手冊。12、 制定招商營銷推廣計劃并有效地進行營銷宣傳。13、 及時發(fā)布招商的軟性新聞，擴大招商影響力。14、 分批分期對商戶進行經(jīng)營、商品陳列、商業(yè)經(jīng)營

21、管理、員工行為規(guī)范等方面的培訓。15、 與目標商戶商洽，簽訂合作協(xié)議。16、 撰寫二次商裝管理手冊。17、 確定店鋪商品陳列的標準規(guī)范。（二） 開業(yè)籌備1、 建立、健全經(jīng)營管理的組織體系。2、 建立、健全各項管理規(guī)定和規(guī)章制度。3、 建立、健全各項業(yè)務流程、審批程序。4、 設計、印刷各類業(yè)務表單、表據(jù)。5、 招聘市場經(jīng)營管理所需的全部人員。6、 編印員工管理手冊。7、 編印員工管理手冊和員工培訓教材。8、 制定開業(yè)前營銷工作計劃。9、 分期、分系列進行開業(yè)前廣告宣傳。10、 設計、印刷各類pop、吊旗、dm等宣傳材料。11、 設計各區(qū)域、各業(yè)態(tài)的美陳和布展方案。12、 培訓各級管理人員、保安員

22、等基礎(chǔ)人員。13、 對各類經(jīng)營商戶進行開業(yè)前的培訓、指導。14、 確定信息管理體系的配備標準和管理方案。15、 制定開業(yè)慶典方案、做好開業(yè)慶典的各項準備工作。16、 做好開業(yè)初期各項促銷活動方案。17、 配備市場經(jīng)營管理所需的辦公、管理、銷售、美陳、促銷、服務、物業(yè)等方面的材料、物品和用品。18、 舉行開業(yè)慶典儀式和酒會。19、 分批分期對商戶進行經(jīng)營、商品陳列、商業(yè)經(jīng)營管理、員工行為規(guī)范等方面的培訓。20、 撰寫二次商裝管理手冊。四、 經(jīng)營管理階段1、 制定項目經(jīng)營目標保證項目經(jīng)營指標的完成。2、 確定項目經(jīng)營管理階段的工作目標，制定工作計劃并嚴格考核。3、 規(guī)范完善經(jīng)營管理體系，并嚴格執(zhí)行

23、。4、 不斷調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，建立優(yōu)勝劣汰的物業(yè)體系。5、 分階段對員工進行商業(yè)經(jīng)營理念、管理制度、銷售技巧等方面的培訓，培養(yǎng)出一批素質(zhì)好、業(yè)務較強的員工。6、 實行全面績效管理，建立業(yè)務激勵機制。7、 定期、不定期開展各種促銷活動，建立獨具特色的銷售體系。8、 搞好售前、售中、售后服務，建立全程跟蹤的服務體系。9、 提供信心服務，為管理者、商戶和顧客都提供便利。10、 建立以人為本的文化體系，逐步提高企業(yè)的凝聚力和核心競爭力。上述工作項目個計劃，我公司是從商業(yè)經(jīng)營、商業(yè)管理的角度，依據(jù)我公司多年商業(yè)運營的經(jīng)驗，結(jié)合項目的具體情況提出的；本工作項目和計劃，只涉及規(guī)劃設計、營銷策劃、招商招租、開業(yè)籌備期和開業(yè)后的主要工作，其具體工作內(nèi)容、工作目標和工作標準將根據(jù)公司實踐進展情況、市場變化因素做適時、適當?shù)恼{(diào)整，以保證工作計劃更科學