匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃41頁(yè) (NXPowerLite)

1、 匯金中央廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱匯 金 中 央 廣 場(chǎng)商業(yè)定位論證及策劃大綱建議案 中商港商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司2007-9-15報(bào)告目錄前言 - 項(xiàng)目策劃原理商業(yè)定位論證以及策劃建議商業(yè)機(jī)會(huì)營(yíng) 運(yùn)管 理商業(yè)價(jià)值商業(yè)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境杠桿效應(yīng)有效資源整合基于戰(zhàn)略規(guī)劃的策略執(zhí)行首層業(yè)態(tài)分布前言 匯金中央廣場(chǎng)現(xiàn)狀以品牌大賣場(chǎng)為主，定位于中高檔品牌；局部布置商務(wù)酒店、運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、娛樂(lè)休閑區(qū)、流行品牌服飾、生活百貨、公共配套區(qū)等業(yè)態(tài)?？腿憾ㄎ豢傮w是高收入、高消費(fèi)家庭人群。品牌組合，匯集多種品牌。三層/頂層業(yè)態(tài)分布根據(jù)目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)場(chǎng)所停車場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)及未來(lái)發(fā)展需求，項(xiàng)目應(yīng)保證有停車位置約700輛位為合

2、理。（包括地面停車場(chǎng)）停車場(chǎng) 以品牌餐飲為主，定位于中檔消費(fèi)；局部布置餐飲、電子游戲中心、音樂(lè)酒吧、迪吧、ktv歌城等業(yè)態(tài)?？腿憾ㄎ豢傮w是大眾消費(fèi)人群。同樣以品牌大賣場(chǎng)為主，定位于中高檔品牌；局部布置餐飲、娛樂(lè)休閑區(qū)、酒吧、玩具、美食、流行品牌服飾、生活百貨、社區(qū)配套等業(yè)態(tài)?？腿憾ㄎ豢傮w是大眾消費(fèi)人群。二層業(yè)態(tài)分布項(xiàng)目地理位置城際軌道交通車站匯金中央廣場(chǎng)位于吳江市區(qū)東部，距離市區(qū)核心區(qū)域僅4公里。地塊北靠云梨路，南鄰鏡湖路、東靠龐金路，西靠小河浜。因而，現(xiàn)有的交通路網(wǎng)和公共交通十分密集，本項(xiàng)目區(qū)域交通便捷，承接蘇州南部規(guī)劃城市軌道交通，延伸貫穿整個(gè)運(yùn)東板塊，規(guī)劃中蘇嘉、蘇滬兩條城際軌道交通近臨

3、項(xiàng)目地塊，站口近在咫尺。區(qū)內(nèi)客流出行和導(dǎo)入十分便捷，可謂四通八達(dá)。項(xiàng)目緊靠318國(guó)道。運(yùn)東開(kāi)發(fā)區(qū)隨著吳江“東進(jìn)擴(kuò)容”的城市發(fā)展規(guī)劃，運(yùn)東開(kāi)發(fā)區(qū)正在以強(qiáng)勁勢(shì)頭飛速發(fā)展，整個(gè)區(qū)域規(guī)劃為中央居住區(qū)和吳江東部商業(yè)中心。城市綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)合本項(xiàng)目根據(jù)2005年吳江市g(shù)dp、城市居民人均可支配收入、人均消費(fèi)額看，各項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)保持高增長(zhǎng)；與同期的上海市的gdp、人均可支配收入、人均消費(fèi)額兩者相比，按照恩格爾系數(shù)原理，吳江市居民消費(fèi)力水平將，具有較大的上升空間。另?yè)?jù)最新數(shù)據(jù)，吳江在第六屆全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣的評(píng)比中，位列第四。隨著吳江城際立體交通網(wǎng)絡(luò)的完善，同城效應(yīng)將日益明顯，這將進(jìn)一步促進(jìn)城市

4、地位及其經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升，以及商業(yè)服務(wù)的迅速發(fā)展。居民消費(fèi)力持續(xù)顯著提高城市地位快速提升城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展是項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的有力保障，居民收入提高和消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變進(jìn)一步推進(jìn)蘇滬兩地間的同城效應(yīng)和互補(bǔ)定位關(guān)系。在此情況下，吳江市新增導(dǎo)入的人流、物流、資金流、信息流，無(wú)疑對(duì)本項(xiàng)目是極為有利的。城市商業(yè)環(huán)境 從本案的地理位置看，周邊的商業(yè)環(huán)境并不是非常多，根據(jù)吳江市的消費(fèi)水平，通過(guò)適當(dāng)?shù)牟呗哉{(diào)整，完全可以成為運(yùn)東的一顆“明星”。優(yōu)勢(shì)：本案處于工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊也沒(méi)有什么好的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲等商業(yè)設(shè)施，所以本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的天然優(yōu)勢(shì)。加上本案自身強(qiáng)大的軟、硬件設(shè)施，勢(shì)必會(huì)成為本區(qū)域內(nèi)的黃金商業(yè)圈

5、。劣勢(shì)：一個(gè)新項(xiàng)目的產(chǎn)生，有一個(gè)被消費(fèi)者接受的過(guò)程，由于本項(xiàng)目四周小區(qū)不是非常多，所以前期肯定會(huì)存在一定的困難。評(píng)比：本項(xiàng)目的可以說(shuō)是運(yùn)東地區(qū)唯一一家大型的商業(yè)實(shí)體，自身優(yōu)越的條件一定會(huì)促進(jìn)周邊商業(yè)的興起，逐步形成一個(gè)新的商業(yè)環(huán)境，聚集人氣。為以后廣場(chǎng)的繁榮做鋪墊。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 小結(jié) 項(xiàng)目處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步上升的區(qū)域內(nèi)、房產(chǎn)的加速建設(shè)、道路交通建設(shè)、軌道交通建設(shè)與配套設(shè)施的不斷完善、加上政府的支持等幾個(gè)方面的有利因素，將大大改善匯金中央廣場(chǎng)的商業(yè)環(huán)境，為廣場(chǎng)項(xiàng)目的品牌引入和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造十分優(yōu)越的前景。 老城廂的“金角”東南角，是近年來(lái)內(nèi)環(huán)內(nèi)最大的城區(qū)改造項(xiàng)目，作為市政府重點(diǎn)建設(shè)的北部中心

6、板塊，整體規(guī)劃起點(diǎn)高、檔次高，物業(yè)種類豐富，既具有周邊區(qū)域高消費(fèi)力的優(yōu)勢(shì)，又有超區(qū)域輻射全市范圍的條件，該區(qū)域的發(fā)展空間和潛力令全市矚目。 項(xiàng)目處于工業(yè)集中區(qū)，具有穩(wěn)定的目標(biāo)群體，并且整體板塊效應(yīng)已然顯現(xiàn)，地段區(qū)域日益成熟，成為未來(lái)幾年里高消費(fèi)人群集中導(dǎo)入并增長(zhǎng)的區(qū)域，為區(qū)域性商業(yè)發(fā)展奠定了切實(shí)的客群基礎(chǔ)。 項(xiàng)目西邊商圈，可以和本案存在一定互動(dòng)關(guān)系，進(jìn)一步強(qiáng)化了同業(yè)、同城聚集效應(yīng)，擴(kuò)大了超區(qū)域客群的影響面。結(jié)合未來(lái)走勢(shì)，本商圈勢(shì)必將具有輻射全市、服務(wù)區(qū)域的雙重功能，從而形成又一個(gè)市級(jí)商業(yè)核心圈。項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)（s）：劣勢(shì)（w）：地段商業(yè)形象尚未達(dá)到鮮明的整體性，同時(shí)地處商業(yè)副中心對(duì)本案有

7、一定影響。本項(xiàng)目位置位于吳江市東部，有著深厚的歷史積淀，且位于經(jīng)濟(jì)繁榮的蘇錫滬交匯處，地理位置突顯，客流廣泛。項(xiàng)目5公里范圍覆蓋人口超過(guò)20萬(wàn)，預(yù)計(jì)今年內(nèi)將超過(guò)30萬(wàn)。周邊高檔住宅區(qū)密集，高端消費(fèi)力強(qiáng)勁。再加上吳江城市東部30萬(wàn)以上的可開(kāi)發(fā)客群，和外來(lái)務(wù)工人員。目前本案附近缺乏其他商業(yè)項(xiàng)目呼應(yīng)，比較孤立。交通便捷，規(guī)劃軌道交通車站就在項(xiàng)目對(duì)面，停車位充足，客流集中，商業(yè)氛圍濃郁。消費(fèi)群體明確：1、周邊工廠內(nèi)職工（特別是白領(lǐng)階層）2、吳江是東面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群。3、部分市區(qū)居民。4、外來(lái)洽談生意的流動(dòng)客群。周邊區(qū)域內(nèi)中高端住宅和商業(yè)配套設(shè)施正在建設(shè)當(dāng)中，整體消費(fèi)環(huán)境的形成尚有最后一個(gè)過(guò)程。本項(xiàng)目作為區(qū)

8、域內(nèi)較為先起的商業(yè)項(xiàng)目，需要一個(gè)短期的商業(yè)培育周期。政府高度重視運(yùn)東板塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，市政和基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全。項(xiàng)目swot分析機(jī)會(huì)（0）： 威脅（t）：隨著區(qū)域內(nèi)各大型商業(yè)項(xiàng)目不斷產(chǎn)生，品牌客戶成為共同招商對(duì)象。由于某些商業(yè)具有排它性，我司應(yīng)盡快確與其建立合作關(guān)系。區(qū)域人口數(shù)量大幅攀升，人員結(jié)構(gòu)趨于年輕化、精英化，區(qū)域人口的消費(fèi)習(xí)慣將突破傳統(tǒng)，整體消費(fèi)能力迅速增強(qiáng)。交通路網(wǎng)日益完善，可及性與通達(dá)性極大改善，加強(qiáng)了區(qū)域溝通能力，商圈地位得到升級(jí)。由于2007年-2008年將是商業(yè)項(xiàng)目集中放量的主要年份，因此，本項(xiàng)目需要慎重對(duì)局。在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合方面，加強(qiáng)項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展力；并在招商和運(yùn)營(yíng)

9、方面，保持較大的靈活度和操作性，以備后期可能發(fā)生的調(diào)整。項(xiàng)目復(fù)合功能明顯，商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式結(jié)合差異化定位原則。其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的商戶分流，是不可避免的。因此，如何把握招商執(zhí)行、市場(chǎng)培育和商業(yè)管理是非常重要的。除了吸引區(qū)域內(nèi)客群以外，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)還將為廣場(chǎng)吸引大量人流，隨著廣場(chǎng)的發(fā)展及未來(lái)業(yè)態(tài)的設(shè)置將從根本上改善項(xiàng)目的人流走向，聚攏人氣。商業(yè)機(jī)會(huì)分析大型賣場(chǎng)maichang 綜述：從商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求來(lái)看，匯金中央廣場(chǎng)引入中高檔賣場(chǎng)在市場(chǎng)需求方面，具有一定可行性。同時(shí)從業(yè)態(tài)產(chǎn)租能力來(lái)看，大型賣場(chǎng)可以作為本項(xiàng)目首選的商業(yè)組合。分析：區(qū)域內(nèi)大型沒(méi)有大型的購(gòu)物賣場(chǎng)，所以本案的建立填補(bǔ)了周邊地區(qū)購(gòu)物的空白。隨著

10、區(qū)域內(nèi)個(gè)項(xiàng)條件的完善，市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀。綜述：商業(yè)機(jī)會(huì)分析品牌零售市民消費(fèi)正由傳統(tǒng)功能型向多層次需求型轉(zhuǎn)化，尤其是中高檔消費(fèi)，對(duì)品牌消費(fèi)的注重與追求大大提升，零售業(yè)尤其是特色百貨、高端百貨正醞釀巨變。吳江高端商場(chǎng)相對(duì)稀缺，發(fā)展空間較大。對(duì)本項(xiàng)目而言，是一個(gè)難得的機(jī)遇。但是，在具體招商中應(yīng)注意避免與財(cái)富廣場(chǎng)、世紀(jì)大廈等形成經(jīng)營(yíng)沖突，高端品牌的市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)，品牌引入成本較大，商業(yè)運(yùn)營(yíng)要求非常之高。這些因素須納入商業(yè)定位論證中統(tǒng)籌考慮和冷靜取舍的，畢竟“最高檔的商業(yè)未必就是最成功的商業(yè)”。分析：商業(yè)機(jī)會(huì)分析大規(guī)模餐飲休閑吳江市的餐飲休閑業(yè)的整體發(fā)展，呈現(xiàn)上升的跡象，整體仍處于低層面的競(jìng)爭(zhēng)格局。尤其

11、是高檔餐飲和主題特色餐飲，基本集中在中心區(qū)域，區(qū)域發(fā)展極不平衡；高檔餐飲業(yè)，在整個(gè)行業(yè)中的所占比例較小，發(fā)展空間較大，市場(chǎng)將面臨結(jié)構(gòu)性的、區(qū)域性的變遷和調(diào)整。綜述：區(qū)域內(nèi)僅有幾家餐飲場(chǎng)所，休閑場(chǎng)所比較單一，以咖啡屋為主。較具檔次的餐飲、休閑一站式服務(wù)幾乎沒(méi)有。隨著本項(xiàng)目周邊區(qū)域人群的大量遷入和工業(yè)的持續(xù)升溫，區(qū)域內(nèi)高檔餐飲、休閑商業(yè)或者主題式特色餐飲、娛樂(lè)具有“水到渠成”的市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)。分析：商業(yè)機(jī)會(huì)分析商務(wù)辦公樓、商務(wù)酒店綜述：本案遠(yuǎn)離市中心，想要在開(kāi)始階段就被消費(fèi)者所接受，必須做好前期預(yù)熱準(zhǔn)備。只要前期準(zhǔn)備充分，以項(xiàng)目本身的價(jià)值，一定時(shí)期內(nèi)必將成為商務(wù)這一塊的龍頭。當(dāng)然目前最主要的還是抓住

12、開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)。這是一塊大蛋糕，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)深入發(fā)展，勢(shì)必會(huì)越來(lái)越多的企個(gè)人涌入到這片熱土，這對(duì)于廣場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了條件。吳江正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，本案又處于發(fā)展前沿-開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)，所以無(wú)論是商務(wù)辦公還是商務(wù)酒店發(fā)展空間很大，市場(chǎng)前景巨大。并且區(qū)域內(nèi)沒(méi)有與之抗衡的強(qiáng)勁對(duì)手，這對(duì)于項(xiàng)目的前期是非常有利的因素。分析：受到承租能力的限制，本項(xiàng)目只能考慮在綜合賣場(chǎng)內(nèi)設(shè)置規(guī)模小、檔次高的品牌數(shù)碼專營(yíng)店或?qū)I(yíng)區(qū)，而不適合大規(guī)模、全功能的專業(yè)賣場(chǎng)。整體營(yíng)銷策略策略之一：全程一體化營(yíng)銷統(tǒng)籌考慮物業(yè)建設(shè)、商業(yè)規(guī)劃、招商執(zhí)行、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理一體化的全程營(yíng)銷策略，多頭并進(jìn)。策略之二：優(yōu)質(zhì)的商業(yè)租約和租金以物

13、業(yè)價(jià)值為目標(biāo)，結(jié)合市場(chǎng)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的要求，采用高、低租金結(jié)合，固定租金和營(yíng)業(yè)提成結(jié)合的策略，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)租約，以滿足商務(wù)談判的彈性要求。樓層租金定價(jià)原則可采用租金遞減規(guī)則，大型商業(yè)物業(yè)的價(jià)格體系，通常有“成半遞減”的規(guī)則，從地面上升一層，商業(yè)價(jià)值幾乎減半。本項(xiàng)目的規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)，需致力于創(chuàng)造更好的整體價(jià)值，盡可能降低樓房和高樓房之間租金差距較小。一般情況下，在較為成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)背景下，租金控制一般分布在房?jī)r(jià)的7-8%范圍內(nèi)。優(yōu)質(zhì)的商業(yè)還應(yīng)體現(xiàn)在項(xiàng)目具體的收益方案，即針對(duì)不同的業(yè)態(tài)種類可能采取的不同的合作方式，如純租金收益方式的租約、租金加提成的租約、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)方式的租約、雙方合作投資獲取收益的協(xié)議以及通過(guò)

14、自己投資獲取收益的方式。策略之三：節(jié)點(diǎn)管控尋找突破口，在最短時(shí)間內(nèi)確保招商任務(wù)的完成。主力是品牌旺鋪，輔助設(shè)施齊頭并進(jìn)。招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)：從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，10個(gè)月內(nèi)完成整體招商任務(wù)的60%，有可能的情況下，實(shí)現(xiàn)局部開(kāi)業(yè)；從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，14個(gè)月內(nèi)完成整體招商任務(wù)的80%，確保全面開(kāi)業(yè)；從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，16個(gè)月內(nèi)完成整體招商任務(wù)的85%以上。策略之四： 專業(yè)團(tuán)隊(duì)配合下的自主管理決策專業(yè)團(tuán)隊(duì)配合自主管理決策組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)為該項(xiàng)目提供全程服務(wù)，設(shè)立初步公司運(yùn)營(yíng)框架。盡量規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)和可能遇到的各種實(shí)際問(wèn)題。確定本項(xiàng)目的商業(yè)定位論證和項(xiàng)目策劃大綱，以次作為對(duì)項(xiàng)

15、目全局把握的指導(dǎo)方針，并與專業(yè)公司溝通商定。與各外協(xié)單位進(jìn)行接觸，聽(tīng)取各方面的建議，為本項(xiàng)目的全面啟動(dòng)做好充分準(zhǔn)備。充分利用外界運(yùn)營(yíng)管理公司和自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)全程專業(yè)化商業(yè)運(yùn)作。站在專業(yè)公司“巨人”的肩膀，高屋建瓴，統(tǒng)籌策劃，強(qiáng)化資源利用和資源管理。確定幾家全程廣告服務(wù)單位，配合廣場(chǎng)的運(yùn)作。策略之五：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)方針統(tǒng)一管理是指業(yè)主方負(fù)責(zé)統(tǒng)一招商推廣、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理的管理工作。分散經(jīng)營(yíng)，是指?jìng)€(gè)零售品牌獨(dú)立進(jìn)行貨品銷存、人事管理、商品促銷等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。有關(guān)招商方面，擬在統(tǒng)一的招商規(guī)劃前提下實(shí)現(xiàn)主業(yè)態(tài)、輔業(yè)態(tài)不同傾向的招商模式：主力業(yè)態(tài)傾向于分區(qū)切塊整體招商模式為主；輔助業(yè)

16、態(tài)傾向于單個(gè)零售品牌的招商模式為主。策略之六：組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)（成立商場(chǎng)管理公司）建立匯金中央廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，作為項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的主平臺(tái)。策略之七：推廣包裝通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、應(yīng)用系統(tǒng)、宣傳物料設(shè)計(jì)三大部分，進(jìn)行項(xiàng)目推廣包裝，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目形象品質(zhì)；在促進(jìn)招商進(jìn)度的同時(shí)，不斷展示項(xiàng)目的品牌形象。策略之八：結(jié)合商業(yè)定位，擇優(yōu)選擇最具經(jīng)營(yíng)潛力的商戶品牌組合的商業(yè)規(guī)劃及招商執(zhí)行，著重于各品牌客戶的經(jīng)營(yíng)水平，租金高低不是唯一的招商原則。本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，應(yīng)注重商業(yè)品牌的互補(bǔ)性和均衡性以良好的品牌組合，延長(zhǎng)消費(fèi)客戶滯留消費(fèi)的時(shí)間，從而增加購(gòu)買機(jī)會(huì)，進(jìn)而創(chuàng)造最終利益。因而，面對(duì)某些商戶，租金高低不是唯

17、一也不是首要的因素，而且即使是滿足租金要求，每年仍將有商戶被淘汰。商業(yè)規(guī)劃商業(yè)定位原則考慮本項(xiàng)目實(shí)際情況和后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中須注重的原則是：實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)方式的差異化。如何實(shí)現(xiàn)定位差異化？商業(yè)定位的衡量要素比較購(gòu)物的原則。一個(gè)良好的商業(yè)業(yè)態(tài)須具備“貨比三家”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，并能體現(xiàn)節(jié)省時(shí)間成本、信息成本，以及舒適消費(fèi)的體驗(yàn)感受。打造跨區(qū)域型商業(yè)典型案例，立足服務(wù)區(qū)域消費(fèi)，放眼輻射全市。集規(guī)?；€(gè)性化購(gòu)物、舒適休閑、精彩娛樂(lè)、美味飲食、多彩文化等多種功能于一體。擁有一個(gè)良好的管理團(tuán)隊(duì)。經(jīng)營(yíng)差異化業(yè)態(tài)差異化總收益：從國(guó)外商業(yè)案例以及國(guó)內(nèi)成功開(kāi)發(fā)的案例，如廣州天河城、深圳金華購(gòu)物廣場(chǎng)、北

18、京東方新天地、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)，采取的都是租賃方式和營(yíng)業(yè)提成的組合方式，通過(guò)提升商業(yè)的整體價(jià)值，提高租金，獲取長(zhǎng)期收益。招商難度：掌握一定的原則，選擇招商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)的商家，這對(duì)招商隊(duì)伍的整體工作要求較高。變現(xiàn)能力：即項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益的能力，在業(yè)態(tài)的選擇上要考慮一些租金承受能力高，回收周期短的商業(yè)。業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性：要求商業(yè)及商家的協(xié)調(diào)性強(qiáng)，保證整體的良莠狀況。差異化定位差異化形象及內(nèi)涵差異化設(shè)計(jì)差異化材質(zhì)商業(yè)規(guī)劃整體定位 通過(guò)前期的定位和規(guī)劃強(qiáng)化整體組合經(jīng)營(yíng)能力，打造具有面向全市、輻射周遍地區(qū)的中高檔、多功能、特色化的商業(yè)綜合體。匯金中央廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析 匯金中央廣場(chǎng)一樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場(chǎng)二樓業(yè)

19、態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場(chǎng)三樓業(yè)態(tài)定位比例圖 從匯金中央廣場(chǎng)整體業(yè)態(tài)比例圖分析可以看出，項(xiàng)目符合shopping mall的商業(yè)特性即：休閑特征 購(gòu)物特征娛樂(lè)特征 時(shí)尚特征匯金中央廣場(chǎng)商業(yè)品牌定位匯金中央廣場(chǎng)總面積：70000商業(yè)規(guī)劃客群定位集高檔傳統(tǒng)百貨、品牌專賣/概念店、休閑娛樂(lè)、特色餐飲于一體的差異化經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃，面向具有較高收入、較高消費(fèi)能力的人群。 商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)主題定位定位前提：實(shí)現(xiàn)客群共享；盤活人流動(dòng)線；合理安排品牌檔次屬性的過(guò)度，遵循shopping mall的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合比例的特點(diǎn)。商業(yè)主題概念：概念點(diǎn)之一：休閑娛樂(lè)體驗(yàn)之魂：時(shí)尚購(gòu)物、動(dòng)感娛樂(lè)、小資情調(diào)、休閑娛樂(lè)，面向的

20、是年輕一族或時(shí)尚人群。特點(diǎn)：消費(fèi)者與各商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的互動(dòng)概念。如影城、酒吧、電玩、咖啡屋等。概念點(diǎn)之二：成功人士品牌之都：吳江市一些追求高檔品牌的成功人士的消費(fèi)場(chǎng)所。特點(diǎn)：可在匯金廣場(chǎng)引入品牌專賣店和品牌概念店的形式，項(xiàng)目整體定位高，能夠滿足部分高消費(fèi)人群和追求時(shí)尚人群的消費(fèi)需求，并能很好的體現(xiàn)來(lái)此消費(fèi)人士的榮譽(yù)感、自豪感、以及社會(huì)身份。概念點(diǎn)之三：特色消費(fèi)文化之旅：吳江市追求個(gè)性品位人士的理想休閑消費(fèi)場(chǎng)所。特點(diǎn)：具有濃郁文化休閑性、消費(fèi)娛樂(lè)性、社會(huì)地位代表性等，重點(diǎn)考慮與之相關(guān)的特色品牌餐飲（中餐、西餐、咖啡館等）。商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)控制和調(diào)整按照業(yè)態(tài)詳細(xì)規(guī)劃（即確定具體位置）進(jìn)行配比，并根據(jù)實(shí)際

21、招商執(zhí)行進(jìn)展，對(duì)部分商家和業(yè)態(tài)進(jìn)行一定的調(diào)整和控制。業(yè)態(tài)調(diào)整需要業(yè)態(tài)控制需要品牌越強(qiáng)大的商家越優(yōu)先選擇商鋪。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和所有的轉(zhuǎn)角處不能安排非規(guī)劃業(yè)態(tài)商家經(jīng)營(yíng)。不利于項(xiàng)目人氣、品質(zhì)、租金和配套的商家不許入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于形象面位置，同商家簽訂公約等，以較高的店面投入限制部分沒(méi)有實(shí)力的商家入場(chǎng)。收取商家一定的管理保證金，在租賃商家開(kāi)業(yè)6個(gè)月后，符合合同約定的業(yè)態(tài)和形象，則退還保證金。同商家簽訂商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，并明確規(guī)定商家的租賃協(xié)議必須有商場(chǎng)管理公司簽章備案才能生效。各業(yè)態(tài)區(qū)域可以有不超過(guò)10%的非規(guī)劃業(yè)態(tài)入住，但是，這些業(yè)態(tài)需符合或接近相鄰區(qū)域的業(yè)態(tài)規(guī)劃，或者符合本區(qū)域業(yè)態(tài)選擇的考慮要素。區(qū)域業(yè)態(tài)

22、招商商家不足以填充該區(qū)域的，則入住相鄰區(qū)域（上下或左右）的業(yè)態(tài)商家。區(qū)域業(yè)態(tài)招商商家超過(guò)規(guī)劃業(yè)態(tài)，則將排名靠后的該業(yè)態(tài)商家安排在相鄰區(qū)域的商鋪。如區(qū)域招商商家不足，附近業(yè)態(tài)也不足以補(bǔ)充的時(shí)候，考慮其它區(qū)域的備選業(yè)態(tài)或者重新定位。物業(yè)規(guī)劃 室內(nèi)人流系統(tǒng)設(shè)計(jì)調(diào)整本項(xiàng)目的室內(nèi)人流系統(tǒng)規(guī)劃須滿足以下三個(gè)因素：建筑物理因素；租金因素；顧客生理及心理因素。建筑物理因素：符合商場(chǎng)建筑本身結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑物本身的物理因素：樓層垂直系統(tǒng)、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計(jì)、應(yīng)急出口設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)，進(jìn)行規(guī)劃。租金因素：提升有效人流平方到達(dá)率、拉動(dòng)商鋪?zhàn)饨?為了提高商鋪?zhàn)饨?，局部區(qū)域應(yīng)組成有機(jī)連接，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，

23、在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金價(jià)值，這與次級(jí)過(guò)道的鋪面比主要過(guò)道鋪面價(jià)格低的道理類似。但在人流動(dòng)設(shè)計(jì)線中，可規(guī)劃幾個(gè)類似于小中廳的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。 為了有效拉動(dòng)次級(jí)通道商鋪的人流率，可將收銀臺(tái)、局部樓層休息區(qū)等部分規(guī)律分布在次級(jí)通道，以拉升次級(jí)通道的人流光顧率，同時(shí)，也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。 在樓層之間設(shè)立的臺(tái)階式手扶電梯，上下部分應(yīng)分開(kāi)設(shè)計(jì)，以增加人流上下樓時(shí)光顧店鋪的數(shù)量。 引入國(guó)際品牌概念店對(duì)顧客的吸引力無(wú)疑是相當(dāng)大的。如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達(dá)率，損失商鋪的出租價(jià)值；建議將品牌旗艦店放置在內(nèi)街的里側(cè)，在人流的影響下，會(huì)拉

24、動(dòng)前邊商鋪的租金收益。顧客生理、心理因素：緩解顧客購(gòu)物疲乏感和不適感 裝飾設(shè)計(jì)應(yīng)注重場(chǎng)內(nèi)通透感，避免產(chǎn)生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。 場(chǎng)內(nèi)設(shè)立休息區(qū)域，對(duì)不同的顧客進(jìn)行分；同樣，顧客短暫的休息，可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。 應(yīng)在人流通道頭尾端等地方，給予顯著的區(qū)域和功能標(biāo)識(shí)，方便顧客辨認(rèn)。 室外人流系統(tǒng)設(shè)計(jì)調(diào)整 盤活廣場(chǎng)四周的室外人流動(dòng)線。通過(guò)合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)以及廣場(chǎng)規(guī)劃，將消費(fèi)人流有效引導(dǎo)，達(dá)到整體動(dòng)線的流暢。 結(jié)合廣場(chǎng)的條件，對(duì)廣場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)木坝^規(guī)劃和商業(yè)氛圍的營(yíng)造，以次達(dá)到聚客效應(yīng)、文化品質(zhì)效應(yīng)、交通流暢效應(yīng)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)效應(yīng)等。 廣場(chǎng)設(shè)置要有特色，通過(guò)燈光、色彩造景

25、，沿馬路一側(cè)與室內(nèi)相呼應(yīng)，形成內(nèi)外商業(yè)的烘托。商業(yè)運(yùn)營(yíng)運(yùn)作平臺(tái)建議基本原則：投資開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)管理公司、物業(yè)管理公司三權(quán)分立的運(yùn)營(yíng)構(gòu)架。投資開(kāi)發(fā)商擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，獲取租金受益；商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，負(fù)責(zé)從初期招商到后期整體營(yíng)銷和服務(wù)都督促職能；物業(yè)管理公司擁有管理權(quán)，負(fù)責(zé)日常作業(yè)，保潔和維養(yǎng)工作。三權(quán)分立的運(yùn)營(yíng)構(gòu)架：提升整個(gè)商業(yè)物業(yè)的管理水平，實(shí)現(xiàn)成本數(shù)字化管理。商業(yè)運(yùn)營(yíng)的目的是通過(guò)租賃管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值，而不僅僅是具有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資開(kāi)發(fā)商，作為一項(xiàng)長(zhǎng)期增值的物業(yè)擁有者，以高度集中的產(chǎn)權(quán)，確保對(duì)物業(yè)的絕對(duì)控制權(quán)和增值收益。三權(quán)分立投資商開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理者物業(yè)管理公司組織架構(gòu)的建議：商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理

26、公司的組織架構(gòu)主要分為三大板塊：物業(yè)服務(wù)部分、策劃促銷和商家管理部分、行政財(cái)務(wù)等公司運(yùn)營(yíng)部分。其中，由策劃部、推廣部和市場(chǎng)部組成的商業(yè)服務(wù)部分，是整個(gè)管理公司的核心運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。管理公司下面直接設(shè)置各個(gè)職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有員工。公司組織結(jié)構(gòu)可考慮采取扁平化的管理體系，便于市場(chǎng)的快速反應(yīng)和相互配合。公司同所有商家的工作來(lái)往，以及商家所有的意見(jiàn)反饋，都由市場(chǎng)部負(fù)責(zé)對(duì)接，避免出現(xiàn)多頭管理引發(fā)商家反感。市場(chǎng)部的主要員工由開(kāi)業(yè)前的招商工作的人員過(guò)渡，可順利實(shí)現(xiàn)對(duì)商家的溝通和銜接。商業(yè)運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)商家管理商業(yè)用房置換工作：準(zhǔn)確掌握政府對(duì)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的規(guī)劃及區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)格局的發(fā)展趨勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)，