房地產(chǎn)市場政策及走勢分析

1、2008年房地產(chǎn)市場政策及走勢分析 從六部委出臺“國八條”開始，國家正式拉開房地產(chǎn)調(diào)控序幕，從土地、金融、稅收以及社會保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)等施頻繁出臺，兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。但是，在這樣的力度下，中國樓市仍是一路走高，高房價比起政策來，明顯要強(qiáng)硬得多。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2007年前三個季度，七十個大中城市房屋銷售價格累計(jì)平均上漲6.7%，其中第一季度上漲5.6%，第二季度上漲6.3%，第三季度上漲8.2%，房價仍是一路飆升。然而，自11月以來，中國房地產(chǎn)市場迅速走向冷靜，成都房地產(chǎn)市場也爆出市場趨冷，寧舍定金

2、也爭相退房等消息。即將邁入2008的中國房地產(chǎn)市場，這是否是一個值關(guān)注的拐點(diǎn)信號， 2008中國房地產(chǎn)市場又有哪些政策方向值得關(guān)注？明年的房價將何去何從？ 宏觀調(diào)控三劍齊發(fā) 在近二年相繼出臺的國家房地產(chǎn)調(diào)控措施中，除去70/90政策屬于硬性規(guī)定以外，其余所有政策的控制權(quán)全部集中在地方政府手中，基層政府由于利益或者政績等問題等影響，在執(zhí)行上并非嚴(yán)格落實(shí)，所以收效并不明顯。種種跡象表明，2008年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將從土地、金融、稅收這三方面進(jìn)一步深化，并著力貫徹執(zhí)行。 首先，土地是房地產(chǎn)開發(fā)的根本。國土資源部最近出臺的有關(guān)開發(fā)商不付清全部土地出讓金不得分期取得土地證的“39號令”，以及國土部門已經(jīng)

3、制定了包括實(shí)行“凈地”出讓、合理控制單宗土地出讓規(guī)模、規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時間等詳細(xì)方法，對房地產(chǎn)市場而言將會起到不小的沖擊作用。尤其是在防范信貸風(fēng)險、抑制開發(fā)商圈地、囤地等方面起到積極作用，將加快商品房入市，平衡市場供需。因此，以上措施一旦有力執(zhí)行，將在土地出讓規(guī)模、開發(fā)周期等方面對開發(fā)商產(chǎn)生約束與強(qiáng)制作用。 從2007年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴(yán)格執(zhí)行，土地利用將強(qiáng)化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。地塊規(guī)模的縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢，單宗住房地塊面積一般會在100200畝之間。出現(xiàn)“地王”的比例相對要減少。項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)

4、模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。 其次，物業(yè)稅一旦實(shí)轉(zhuǎn)運(yùn)行，將成為稅收方面的殺手锏對樓市產(chǎn)生影響。物業(yè)稅主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)實(shí)施征稅，將加大不動產(chǎn)的保有成本。一旦實(shí)施，將有效抑制投機(jī)性購房行為。 再次，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率也正式實(shí)施。提高第二套住房首付比例以及利率晚霞提高至現(xiàn)有水平1.1倍，100萬元20年房貸，需要增加10萬元左右的利息，投資利潤空間縮小，對投資性住房需求會產(chǎn)生一定的沖擊作用。不久國家發(fā)改委也公開表示，未來的調(diào)控措施中將包括明確只鼓勵家庭擁有一套住房等住房基本政策，而對投資性住房采取較嚴(yán)厲的抑制政策，同時限制外藉人員購房。 保障性住房比例加大 國土

5、資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀“39號令”時強(qiáng)調(diào)，2008年要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。 由于“39號令”等相關(guān)土地政策的落實(shí)，2008年，住房保障政策將進(jìn)一步推進(jìn)，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。隨著保障性住房及“90/ 70”政策的落實(shí)、低總價房屋產(chǎn)品市場供應(yīng)將增加。 市場競爭更趨白熱

6、化 近年來，大大小小的房地產(chǎn)公司，甚至其他行業(yè)的集團(tuán)公司，都紛紛加入到房地產(chǎn)開發(fā)大軍中，爭分市場杯羹。然而，任何行業(yè)和市場都不會是一帆風(fēng)順，隨著市場競爭激烈化，外資開發(fā)商、境外投資者的加速擴(kuò)張，在2008年的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、品質(zhì)和服務(wù)決勝。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)集團(tuán)化、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模化將成為趨勢。 房地產(chǎn)市場洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)將加快房地產(chǎn)證券化通過上市、信托、基金出售股份、收購、兼并乃至與外資企業(yè)合作等途徑進(jìn)入資本市場。房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者將會越來越聰明，選擇會更趨于理性，傳統(tǒng)的銷售手法將會不再馳騁于市場。市場越來越細(xì)分，精細(xì)化發(fā)展成為趨勢，包括企業(yè)定位

7、細(xì)分、產(chǎn)品定位細(xì)分、目標(biāo)消費(fèi)群細(xì)分，以及項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化，追求設(shè)計(jì)的獨(dú)特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。繼而給企業(yè)提出了品牌優(yōu)化和整合營銷的新要求。房價走勢或?qū)@現(xiàn)拐點(diǎn) 近日在福建舉辦的“房地產(chǎn)走勢及房地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇”上，中國社會科學(xué)院金融研究所研究員尹中立博士發(fā)表演講稱，2008年后，當(dāng)1978年出生的人口年齡超過30歲以上時，我國的人口高峰期出生的人口將結(jié)束他們的買房、結(jié)婚的高峰期。2008年之后的結(jié)婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然下降。這樣的人口變化對房地產(chǎn)的影響可能是巨大的，因?yàn)橛绊懛績r的最重要原因是邊際需求因素，并預(yù)言2008年將

8、是中國房地產(chǎn)市場的真正拐點(diǎn)！ 2008年，是國人心里的一個坎，同時也是世界聚焦的一個點(diǎn)，奧運(yùn)會盛大舉辦后，是否會帶給中國房地產(chǎn)市場一個沖擊，是一直懸在人們心里的一個秘。從近二年投資性購房來看，不少先入為主的投資客確實(shí)收益明顯。但隨著增加交易所得稅和第二套房等政策的實(shí)施，在擠掉投資購房水分后，不少投資者紛紛撤票。而市場規(guī)律是，往往30%的炒房者就可把整個城市市場的房價拉高，帶動其他70%的非炒房購房者追漲房價。同樣，一旦30%的炒房者退出市場，甚至只要10%20%的異地投資客撤走，就可把整個城市市場的房價拉低，帶動其他非炒房購房者追跌房價。買漲不買跌的心理影響也在人們的心中根深蒂固，而且，大部分消費(fèi)者看跌時，房價下跌的速度遠(yuǎn)要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有傳染性。 在成都房地產(chǎn)市場上，在一路上揚(yáng)的幾年時間里，自住性和投資性購房大多已完成購買需求，如今房價也呈現(xiàn)相對高位，由于預(yù)期改變，投資需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對理性。從11月出現(xiàn)的市場趨冷現(xiàn)象，將會加速購房者的進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、慎購等現(xiàn)象。 如果市場持續(xù)冷靜，絕對