上半南京房地產(chǎn)市場總結(jié)及走勢分析

1、2008 上半年南京房地產(chǎn)市場總結(jié)及走勢分析2008 年上半年南京房地產(chǎn)市場與全國大部分城市一樣，處于低迷狀態(tài)，究其原因是國家及地方政策調(diào)控效果的逐漸顯現(xiàn)，及07 年南京房地產(chǎn)市場火爆比較下的低迷?，F(xiàn)從房地產(chǎn)指數(shù)情況，商品住宅交易行情，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營狀況，外部發(fā)展環(huán)境，以及土地市場狀況來分析南京市上半年房地產(chǎn)市場運行情況，并對下半年的發(fā)展進行預測。1、指數(shù)情況2008 年 1-5 月指數(shù)變化情況：各指數(shù)基本保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，與去年同期相比表現(xiàn)上揚，如表1所示。南京市綜合指數(shù)走勢情況如圖 1 所示。1 月隨天氣轉(zhuǎn)冷，南京樓市步入淡季，再加上暴雪天氣的影響，整體銷售乏力。隨著年關(guān)的逼近，和各項宏

2、觀調(diào)控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，更多的購房者選擇繼續(xù)觀望。 2 月受到天氣和春節(jié)長假的影響，南京住宅市場整體銷售乏力，人們?nèi)栽谟^望之中。 3 月隨著氣溫的上升，觀望氣氛有所減淡。 4 月，氣溫仍在上升，而南京住宅市場卻在 “降溫 ”。由于各項宏觀調(diào)控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，許多理性的購房者仍在觀望之中。 5 月，由于季節(jié)性因素及南京春季房展會的召開，住宅供應(yīng)量和成交量雙雙表現(xiàn)上揚。6 月住宅成交量表現(xiàn)穩(wěn)中有升。從 1-6 月住宅成交與 06 年和 07 年的對比，可以看出， 08 年的住宅成交與火爆的 07 年差距較大，其認購量和成交量也不敵 06 年，見圖 2 所示。南京七成左右的住宅銷量都集中在江寧

3、、浦口和河西板塊， 1-6 月分板塊成交情況如圖 3 所示。南京住宅成交面積以中等戶型為主，成交價格以中低價為主。3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營分析南京市房地產(chǎn)市場在08 年商品房的投資額繼續(xù)增加，但增幅較去年同期減緩，竣工面積出現(xiàn)大幅增長，而銷售面積表現(xiàn)下降。南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額走勢如圖4 所示。2008 年上半年南京房地產(chǎn)市場與全國大部分城市一樣，處于低迷狀態(tài)，究其原因是國家及地方政策調(diào)控效果1-4 月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，比去年同期增長 %。 1-4 月，全市共完成住宅投資額億元，同比增長 %。 1-4 月全市共完成商品房銷售額 % ，同比減少%。1-4 月，南京住宅投資額為億

4、元，同比增長%；施工面積為萬平方米，同比增長21% ；竣工面積為萬平方米，同比增長 154% 。1-4 月，南京住宅的累積銷售面積為萬平方米，同比下降35% ，其中現(xiàn)房銷售面積為萬平方米，同比下降 % ，期房銷售面積萬平方米，同比下降% ；實現(xiàn)住宅累積銷售額億元，同比減少% ，其中現(xiàn)房銷售額為億元，同比下降% ，期房銷售額為億元，同比下降% 。1-4 月，住宅的累積空置面積為萬平方米，較去年有所增加，占整個商品房空置面積的 % ，近期市場供應(yīng)和銷量都有所增加，住宅空置面積有所減少。住宅中的別墅和高檔公寓歷來價位都較高，供給也較少。 1-4 月，別墅和高檔公寓的累計新開工面積為萬平方米，累計施工

5、面積224.09 萬平方米，累計銷售面積萬平方米，累計銷售額億元。4、外部發(fā)展環(huán)境2008 年 1-5 月，南京宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持高速平穩(wěn)增長。南京市固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增加，內(nèi)外貿(mào)易保持活躍，工業(yè)保持較快增長，居民收入穩(wěn)步提高，金融市場運行平穩(wěn)，主要經(jīng)濟指標呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。1-5 月份地區(qū)生產(chǎn)總值增長%。初步核算，1-5 月份南京市地區(qū)生產(chǎn)總值 1221 億元，比去年同期增長%（按照可比價計算，下同），增速比去年同期加快個百分點。在地區(qū)生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 33 億元，增長 % ，增速回落1 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值599 億元，增長% ，增速回落個百分點，其中工業(yè)增加值 532 億

6、元，增長 % ，增速加快個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值589 億元，增長% ，增速加快個百分點。三次產(chǎn)業(yè)比重為：。其中二、三產(chǎn)業(yè)是拉動總量提升的主要力量，也是經(jīng)濟增長的的主要 動力。1-5 月郊縣消費品零售市場快速發(fā)展。1-5 月南京市七個郊區(qū)縣實現(xiàn)社會消費品零售總額億元，同比增長 % ，高出全市增幅個百分點，其占全市消費品零售市場的比重從上年同期的 %上升到 % ，對全市零售額增長貢獻率達%。從運行狀況看主要呈以下特點:市屬大型連鎖企業(yè)在郊縣的零售增幅高于當?shù)亓闶墼龇?；限額以上企業(yè)好于限額以下企業(yè)。5、土地市場狀況房地產(chǎn)的發(fā)展與土地市場是密不可分的，而08 年南京土地拍賣流拍現(xiàn)象突出。 4 月 2

7、8 日的南京市重大項目投資洽談會土地專場，一共推出了江寧、江北、河西9 幅地塊，出讓總面積為44.3 公頃，占今年以來住宅、商業(yè)類用地推出總量的。其中，住宅用地面積40.6 公頃，占今年以來住宅用地出讓總量的，可形成住宅面積約 78.7 萬平方米。 9 幅地塊中有8 幅為住宅用地，其中 7 幅位于新三區(qū)，分別分布在江寧區(qū)（ 25.5 公頃），浦口區(qū)（ 13.5 公頃），棲霞區(qū)（ 1.6公頃）。在南京國土局、建設(shè)局、發(fā)改局等諸多領(lǐng)導現(xiàn)場督陣下，本次拍賣會依舊交出了一幅不冷不熱的成績單， 6 幅地塊以底價成交，位于江寧湯山街道的一幅地流拍。僅有位于緯七路過江隧道口一幅地塊遭到可四家開發(fā)商的爭搶，經(jīng)

8、過近百輪的舉牌以億的總價拍出，樓面地價也不過 1521 元/平米。今年以來，南京土地供應(yīng)節(jié)奏偏緩， 5 月初至 6 月上旬，南京土地市場處于“斷糧 ” 狀態(tài)。 6 月 10 日推出了兩幅地塊，也只是被外地投資者以底價拿走。 6 月 25 日，兩幅被業(yè)界寄予厚望的河西住宅地塊由南京市國土資源局公開出讓，但結(jié)果卻令眾人始料未及。被稱為 “河西準地王” 的河西南部地區(qū)4 號地塊，因無人報名而流標，另一幅河西夢都大街188 號地塊，只有一家開發(fā)商報價并以億元的底價成交。6、南京下半年房地產(chǎn)市場預測2008 年上半年，南京住宅市場一直處于低迷狀態(tài)，尤其近幾個月一直處于供過于求的狀態(tài)。 2008年國家為防止全面通漲和經(jīng)濟過熱，執(zhí)行從緊的貨幣政策，收縮貸款和提高利率也是必然選擇，這將使過熱住房需求得到有效抑止，房價大幅上漲的趨勢從根本上扭轉(zhuǎn)，確保 2008 年南京住房價格基本穩(wěn)定。在 08 年中，從發(fā)展民生立場出發(fā)，住房產(chǎn)業(yè)政策得到調(diào)整， 2008 年南京市住房建設(shè)計劃 和 2009年南京市住房建設(shè)計劃相繼編制完成，以大力推行廉租住房和建設(shè)經(jīng)濟適用房為時代特征的新的積極 的住房產(chǎn)業(yè)政策將得到有力貫徹，住房產(chǎn)業(yè)經(jīng)過增量發(fā)展、存量激活、市場充分培育發(fā)育之后，步入住 房保障