虎丘山莊地塊拍賣評估建議

1、虎丘山莊地塊評估報告目錄第一部分項目概況 2一、宗地位置 2二、宗地現(xiàn)狀 3三、周邊道路及出行方式 3四、周邊3公里社區(qū)配套 4五、周邊環(huán)境及規(guī)劃 4六、市政配套 7七、規(guī)劃設(shè)計要求 7第二部分風(fēng)險分析 7一、項目風(fēng)險可能性預(yù)測 7二、控制風(fēng)險手段 7第三部分市場分析 8一、競爭市場分析 8二、產(chǎn)品建議和目標(biāo)客戶定位 11第四部分成本及投資收益預(yù)測 11一、銷售收入預(yù)測 11二、成本收益預(yù)測 11第一部分項目概況一、宗地位置 行政上隸屬金閶區(qū)，金閶區(qū)、金閶新城、平江新城交叉處。 緊鄰312國道及虎丘景區(qū)，距金閶區(qū)及古城區(qū)直線距離近。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍南：民宅2、宗地形狀a地塊已實現(xiàn)部分開

2、發(fā)，有現(xiàn)狀建筑物57套別墅；b地塊為凈地。北：312國道（城北公路） 東：河道 西：部分民宅三、周邊道路及出行方式1、道路 對外聯(lián)系道路主要有312國道、滬寧高速、虎丘路、西環(huán)高架4 條，方便客戶進出。2、公共交通宗地周邊公共交通發(fā)達，目前有6條公交線路，其中50路由宗地內(nèi) 部穿過，平均每條線路10t5分鐘一班，晚上最后一班8： 40結(jié)束。3、軌道交通規(guī)劃規(guī)劃地鐵4號線沿寧鎮(zhèn)公路從宗地南側(cè)穿過，根據(jù)南京軌道交通建設(shè) 時間安排，預(yù)計將在2010年以后開工建設(shè)。四、周邊3公里社區(qū)配套源嵐漏而虎丘;芬州長光 大酒店皮丘中心 幼兒園斫金克 購物中心項目周邊配套主要依托虎丘景區(qū)附近配套，大設(shè)施齊全，地塊

3、周邊相 對薄弱。永昌商店-1、周邊規(guī)劃金閶新城蘇州市金聃城陶令枷施）性腳嬲本地塊毗鄰金閶新城高端居住區(qū)。平江新城功能結(jié)構(gòu)圖足2刈芬州市規(guī)劃設(shè)計研究院有限責(zé)任公司蘇州市平江新城控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整.hp3i wsuzbbs.souf本地塊毗鄰平江新城西部居住組團。2、周邊環(huán)境(1)緊靠虎丘景區(qū)地塊內(nèi)可遙看虎丘塔。(2)空氣質(zhì)量 蘇州常年主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)和東風(fēng)，周邊有少量污染企業(yè)。 其次來自滬寧高速、312國道、通行車輛尾氣及粉塵污染。(3)噪聲影響 來自312國道噪聲污染較嚴(yán)重，但根據(jù)新規(guī)劃，312國道將北移 相城區(qū)，對本項目而言是個利好。六、市政配套1、宗地內(nèi)部現(xiàn)狀 據(jù)現(xiàn)場勘查，估計宗地內(nèi)無污水

4、、雨水管，a地塊內(nèi)現(xiàn)有一垃圾集 合點。 電力線通過電線桿接入。2、周邊道路市政管線 據(jù)法院拍賣文件所述，a地塊已達五通一平，現(xiàn)場勘查估計排污、 電話、有線電視、煤氣還需接入。 b地塊周邊道路都已成形，估計市政管線相對齊全。七、規(guī)劃設(shè)計要求根據(jù)現(xiàn)有資料，目前僅知a地塊137畝（91303.62平方米），b地塊 37畝（24666. 79平方米），綜合容積率為0. 5。第二部分風(fēng)險分析一、項目風(fēng)險可能性預(yù)測拆遷政府負(fù)責(zé)拆遷及土地平整，但根據(jù)金色家園項目經(jīng)驗，拆遷可能無法 按期完成，或?qū)嶋H交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問題，對工程進 度造成影響。因此，有必要明確拆遷和交地時間表、實際交地后受讓人

5、管 理權(quán)限、解決拆遷遺留問題責(zé)任人和時間要求等問題。外部環(huán)境較差，需政府推進改善和執(zhí)行力度市政配套設(shè)施尚不明確由政府還是開發(fā)商負(fù)責(zé)規(guī)劃控制要求不甚明晰二、控制風(fēng)險手段針對上述問題，希望誠河置業(yè)公司擬通過書面方式提交政府相關(guān)部 門，在爭取有利條件前提下，要求政府予以明確答復(fù)、并將答復(fù)列入土地 合同附件。第三部分市場分析一、競爭市場分析區(qū)域市場個案調(diào)查表調(diào)查人：調(diào)查日期:案名惠澤云錦城投資興建蘇州惠澤置業(yè)發(fā)展有限公司開龍周期分兩期開發(fā)工地位置高新區(qū)渡禧路與星豐路路口企劃銷售節(jié)眾略行投資顧問有叫售樓處位置：塔園路月電 話68310333建筑設(shè)計可售總價開盤日期一期2008年6月規(guī)劃形態(tài)聯(lián)排/多層/小

6、高層規(guī)劃戶數(shù)：210套,別交房日期一期2009年9月基地面積12萬行可售戶數(shù)1610 戶工程進度部分是現(xiàn)房,部分在建銷售面積19萬行售出戶數(shù)告完，二期平均單價法排6300/小高層480(建筑樓層3f/6f/18f/z4f銷售率25%單價范圍規(guī)劃面積4236-260,小高層 89-保化率44%e位租/隹令主力面積容積率1.6得房率主力總價交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)費1. 元/平方米月琮合分析規(guī)劃分析：整個社區(qū)西高東低、北高南低；從城市空間角度出發(fā)，創(chuàng)造了多重城市景觀，使城市： 天際線的觀瞻效果達到最佳。建筑單體布局有適當(dāng)偏轉(zhuǎn)，增加了空間的層次韻律美。道路設(shè)置以： 人車分流為主要特色，將道路、中心綠化和商業(yè)

7、建筑作為一個整體進行考慮。以簡明通順的環(huán)形； 道路為主，花園洋房住宅部分輔以魚骨型次要道路為基本道路構(gòu)架。在小區(qū)主要出入口處，車輛： 可以直接駛?cè)氲叵萝噹欤詼p少機動車對小區(qū)內(nèi)部的干擾。小區(qū)人行流線豐富多樣，并與車輛路： 線適當(dāng)分開統(tǒng)合分析：本案位于新區(qū)鴻蔣路以南，星常施贏靠近新區(qū)50萬方大白蕩生態(tài)公園。整體規(guī)劃; 小區(qū)總面積約19萬平方米，其中住宅部分主要是高層和小高層，雙拼、聯(lián)排別暨，分二期開發(fā)。： ，廣告分析：售樓處有兩處，分別在現(xiàn)場和塔園路樂購超市一樓。平面廣告較少投放，參加過新區(qū)房交會。星源分析:漸區(qū)企業(yè)員工、事業(yè)單位職工。去化分析；一期于08年6月開盤，己去化完畢；二期剛推出89平

8、米精致實用的中小戶型，贈送一個: 空中花園，得到客尸的高度追捧。區(qū)域市場個案調(diào)查表調(diào)查人；調(diào)查日期；案名名壁花園投資興建蘇州新港建設(shè)集團有限公司開發(fā)周期分三期開龍工地位置文昌踣和大同路交界企劃銷任麥點麥田售樓處位置關(guān)林吉年藝電 話661doi11建前設(shè)計可售總價開盤日期一期2g6年7月規(guī)劃形態(tài)關(guān)井/花園洋房/小高后規(guī)劃戶數(shù)300。戶交厲日期一期2007年10月基地面積24萬行可告戶數(shù)300。尸工程進度加分是現(xiàn)房，部分在建銷售面積32萬行售出尸數(shù)1300 戶平均單價00。/多層5200/小高后建筑樓層植售率43%單價范圍規(guī)劃面積-330/多層65-120/高綏化率40%e位租/售”主力面積容積率

9、1.3得房率主力總價交房標(biāo)準(zhǔn)豐樂物業(yè)費1. 2玩/平方米月蹤合分析規(guī)劃分析：規(guī)劃方案在總體布局中始終強說住宅的均好性。自然流暢的建筑布局方式堵合清晰電 硝的道路系統(tǒng)營造出整個小區(qū)一種生動、和諧、優(yōu)美的生活情調(diào)。區(qū)間路上的主久口將兩個地塊 有機璜系到一起.而主入口后的中央林蔭大道結(jié)合景觀成為將來與相幫待建地塊相呼應(yīng)的重要因 素。組團布置圍統(tǒng)環(huán)形道路進行，在組團與組團之間則為步行和景觀區(qū)域。綜合分析：本案定位于一個集體閑、旅游、度假、居住為一體的的現(xiàn)代城市居住區(qū)，商業(yè)配套及 其公共設(shè)旅一應(yīng)俱全?；诟咝聟^(qū)城市規(guī)劃及出口加工區(qū)未來發(fā)展前景，借鑒國外新城市開發(fā)經(jīng) 驗，國統(tǒng)生態(tài)主題除了即將展現(xiàn)的town

10、hcus激持別空和洋房產(chǎn)品外，根據(jù)居住尺度，未來還將有 包括洋底、多層、小高層等多種住宅產(chǎn)品。廣告分析：報舐廣吉主要在一期開盤時投放，目前則主推戶外燈箱和引導(dǎo)放，客源分析；新區(qū)企業(yè)員工為主力客群。去化分析：開盤己三年，市場接受度逐步增加，總體去，化近50%。區(qū)域市場個案調(diào)杳表調(diào)亙?nèi)耍{(diào)查日期案名|金城195b投資興建蘇州南山置業(yè)有限公司開及周期5年工地位置全閭區(qū)域北西路1g58號企劃銷售上海寶名售樓處位置引薦搬到現(xiàn)電 話62381952續(xù)筑設(shè)計沏庫博建筑談計事務(wù)j可售總價開盤日期預(yù)計2。09年9月規(guī)劃形態(tài)關(guān)排/花園洋房/小高層規(guī)劃戶數(shù)3257戶交房日期2010年房基地面積138696而可售尸鍬

11、3257戶工程進度在建銷售面枳332105 m?隹出戶數(shù)未開盤平均單價預(yù)計小高層520a540(建1樓層i3f/8f/16f/18f/25f銷售率單價范圍規(guī)劃面積m/口 284汗/著力口155戶綠口40%池租/售力主力面積容積率1.76得房率主力總價交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)費未定合分析規(guī)劃分析：產(chǎn)品形態(tài)多元，分別有聯(lián)掛別蟹、花園洋店和小高層住宅等多種建筑形式。原味而加 州建筑風(fēng)情，棕梅、香草、50舜納帕河谷、手工抹灰墻、鐵藝。儂有股1戶空，可做書店、臥室 或工作間，自由組合。埠合夕析: 的cld中央 lov-e玻璃本案位于會間折城的正中夬，南部緊鄰規(guī)劃中的行政商務(wù)中心，同時還是北部居住區(qū) 。項目不但首

12、度引久新國標(biāo)現(xiàn)居住理念，而且在建材上以環(huán)保和節(jié)能為先導(dǎo)，大量運用 、太舊能系統(tǒng)。此外還創(chuàng)新設(shè)計了精致多樣的戶型，例如空中花園、入戶花池、退臺式 露臺等布局的自由變化，讓大部分兩房實除可以擁有三房的享受。廣告分析： 接符中心,目前售樓處還未公開，項目宣傳主要依靠南由巴黎印象銷售人員， 房交會方面己參加過4月市區(qū)購房子，報紙廣皆尚未投放。預(yù)計7月將搬到現(xiàn)場制原分析：去化分析：未開盆區(qū)域市場個案調(diào)查表涮查人: 調(diào)查日期:案名滸新金柑灣投資興建蘇州滸新置業(yè)有限公司開發(fā)周期分三期開發(fā)工地位置宓r高新滸關(guān)：二業(yè)園滸楊路企劃梢售行博思堂投資網(wǎng)司蛔售樓處位置現(xiàn)場電 話66728807的設(shè)計可售總價開盤日期一期

13、2002年1月規(guī)劃形態(tài)班排/多層/小高層規(guī)劃尸數(shù)1300 尸交房日期一期2009年10月基地面積123000m2可隹尸數(shù)1300 戶工程進度部分是現(xiàn)良，部分在建銷售面積16萬行售出戶數(shù)1050平均單價疊加6000/多層5300。建筑樓層銷售率80%單價范圍規(guī)劃面積卷加200/多層85tl7/綠北率40匚位租/售力主力面積容枳率1. 3得房率多層85%；小高層80%主力總價交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)費箜/多層0.7,小高層1綜合分析規(guī)劃分析；立足天然環(huán)抱的水系，將綠滲透到運一處，實現(xiàn)“水綠交融”的生態(tài)社區(qū)i精心修剪 的齊鎏木與地被草合理搭配，注重景觀層次變化的同時，還強調(diào)季節(jié)特征，形成復(fù)合型生態(tài)綠化 景觀

14、，讓芬芳飄蕩在四季變幻中，密林蔽日的地中海景觀大道、曲轆帶的廣場游園，河岸15米 底的球化帶，讓業(yè)主每天都生活在悠游觀景的花趣中3在園林中的庭院、水柒，山e等意趣盎然 之處，運峻立了休閨、娛樂、健身笠各和小品。粽合分析：本案位于新區(qū)滸關(guān)大通路與滸楊路交界處，項目落建筑面積高達16萬平米。市臨安楊 路，南依滸場路，西至大通路，北靠楊安河，永蓮路從項目中間橫穿而過。滸新全桐灣的設(shè)計風(fēng) 格為靚麗、浪漫的地中海風(fēng)情，產(chǎn)品類別有多層、小高層和聯(lián)排別里。廣告分析：盡管廣告投放很少，但充分利用項目熱銷引起的良好口碑效應(yīng)擴大影響力，牢牢抓住 新區(qū)首次置業(yè)年輕客戶和當(dāng)?shù)負(fù)Q房客戶?？驮捶治?新區(qū)企業(yè)年輕上班族、當(dāng)

15、地橫房居民。去化分析：開盤一年半以來,已管典恤區(qū)域市場個案調(diào)查表詢查人，調(diào)查日期，案名玖園投資興建蘇州市晟地置業(yè)有限公司開發(fā)周期不分期開發(fā)工地位置金河區(qū)虎三路22匹企劃銷售健樓處位置現(xiàn)場電 話65892999建筑設(shè)計可售總價開盤日期2mg年5月規(guī)劃形態(tài)聯(lián)排履加那9戶數(shù)73戶交腐日期2010年9月基地面積43759m可售尸數(shù)73戶工程進度部分是現(xiàn)房.部分在建銷售面積35000爐售出尸數(shù)31戶平均單價4000元/城;我加8500建筑樓層銷售率42%隼價范圍規(guī)劃面積枯和28 4:喬，費加工70靖綠優(yōu)率30%也租/售。主力面積容積率0.8舜慶率主力總價交房標(biāo)注毛坯物業(yè)費3. 80元/平方米月行合分析規(guī)

16、劃分析：設(shè)計師認(rèn)為好的建筑心雙尊堇人文和生態(tài)環(huán)境，因此在做卬目規(guī)劃時，就認(rèn)其地考慮 要如何將建第協(xié)調(diào)的融合于古城深厚的人文底蘊中。每一戶人家都擁有自己的前庭與后院，讓居 住者可以創(chuàng)造完全屬于自己的休憩空間。媛合分析；玖園總建筑面積約35萬平方米，以低層住宅為主，主力戶型為205fa 2801，左右的寐 排刖壁和170肝、200行左右的疊加別箜。廣告分析：報紙廣告投放較少,我參加過一次住博會目前推廣方式主要是現(xiàn)場工地包裝和虎丘 跑沿街引導(dǎo)旗。 客源分析: .古城區(qū)范圍居民為主.職業(yè)有私企老扳、高層官員和專業(yè)人士.去化分析：本案雖然未造勢.但依靠其區(qū)位和產(chǎn)品稀扶性.已吸引不少城區(qū)客戶，目前弟售率近

17、一半二、產(chǎn)品建議和目標(biāo)客戶定位1、定位概述一尋找二千五百年蘇州 文化底蘊：虎丘是蘇州文化代表，高端客戶對該區(qū)域認(rèn)同。 地段優(yōu)勢：位于虎丘景區(qū)內(nèi)，周邊配套齊全。 產(chǎn)品純粹：中式風(fēng)格、純粹別蟹社區(qū)。2、產(chǎn)品定位建議 考慮到地塊環(huán)境及用地條件，主力產(chǎn)品定位為中式風(fēng)格、雙拼別墅為主，獨立別墅為輔，聯(lián)體提升容積 a、b地塊北側(cè)：沿312國道布置聯(lián)體別墅，以阻隔噪音及提升私 密性 地塊內(nèi)部主力產(chǎn)品以雙拼別墅為主，結(jié)合地形、景觀節(jié)點布置高 端獨立別蹩 不通產(chǎn)品組團考慮以道路或景觀進行區(qū)隔由于現(xiàn)有規(guī)劃指標(biāo)不明，這里僅考慮核算需要進行初步排布，具體情況如 下：單位：平方米產(chǎn)品類型土地面積容積率建筑面積獨立別墅115970.410. 36958雙拼別墅0.528546聯(lián)體別墅0.621410合計115970. 410. 4956915第四部分 成本及投資收益預(yù)測一、銷售收入預(yù)測根據(jù)上述市場分析資料，結(jié)合我們對此類中式高端別墅操作經(jīng)驗，我們 認(rèn)為本案銷售價格提升及項目產(chǎn)品實際產(chǎn)品力打造關(guān)系非常密切。因此 本案產(chǎn)品實際設(shè)計及打造將影響到本案銷售單價。聯(lián)拼別墅10000-15000