【地產(chǎn)文案】下月目標責(zé)任書

1、瑞代理項目組目標責(zé)任書 年 月根據(jù)公司本月下達的銷售指標，結(jié)合我們樓盤的實際情況，現(xiàn)制定出本月的銷售總目標為合同總額_萬元.基本目標為合同總額_萬元，為此我們制訂業(yè)務(wù)小組的目標及目標分解計劃。一、 經(jīng)理目標責(zé)任：樓盤銷售總目標 萬元; 基本目標 萬元。 回款總目標 萬元; 基本目標 萬元。 二、顧問銷售目標責(zé)任 責(zé)任人 總目標（萬元） 基本目標（萬元） 1、 2、 3、 4、 5. 市場部回款目標及責(zé)任： 責(zé)任人 回款總目標 萬元； 基本目標 三、 目標分解：1、銷售目標分解： 時 目標簽字住宅網(wǎng)點住宅網(wǎng)點住宅網(wǎng)點住宅網(wǎng)點2、回款目標分解： 時目標簽字四、 獎懲辦法：按實際回款額計 1、完成基

2、本任務(wù)者，領(lǐng)取基本工資及傭金；未達到基本任務(wù)者，職務(wù)級別降一級,領(lǐng)取基本工資及80%傭金； 2、達到總目標者，領(lǐng)取基本工資及和傭金外,另得到2000元獎金；望全體同仁精誠團結(jié),共同努力,實現(xiàn)計劃目標;房產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”，三種形式情況如下：(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)

3、構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用。 什么是使用率？什么是實用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。怎樣計算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標準，目前物業(yè)市場上

4、出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責(zé)任的方法。從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層

5、要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進一步提高。此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？(1)住宅的開間住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的進深住

6、宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進深不宜過長。(3)住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表

7、示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。購房基礎(chǔ)知識：讀懂商品房術(shù)語單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排

8、24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。商品房的結(jié)構(gòu)：售房的樓書中常見用語，房屋結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。期房：是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。房屋的開間：是指房屋的寬度。房屋的進深：是指房屋的實際長度。房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一

9、層房屋的高度。房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。商品房建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。預(yù)售價：是指商品房預(yù)售的價格。低層房：是指1至3層高的樓房。小高層房：是指9至11層高以下的樓房。高層房：是指總高在12層以上的樓房。商品房的使用

10、率：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。水景商品房：是指依水而建的房屋；townhouse：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。有朋什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外

11、圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其

12、上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水

13、箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑

14、中，不計算建筑面積的范圍有：(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4)沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機構(gòu)，依照上述標準重新測量計

15、算。十種情況不計入建筑面積根據(jù)新的國家級標準房產(chǎn)測量規(guī)范，10種情況下建筑面積不計算。10種情況包括：1.層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；3.房屋之間無上蓋的架空通廊；4.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；5.建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；7.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；8.活動簡易房屋；9.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。10.據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級

16、不同，分別允許誤差范圍為0.26、0.6、1.4，而舊標準允許面積測量誤差為1.4。什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟指標。建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)

17、的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。商品房的銷售面積如何計算？按照北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定(京房地權(quán)字1998第1285號)：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積之和一、套內(nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計規(guī)范(gbj96-86)規(guī)定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計規(guī)范計算。套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻

18、兩種：(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計入公用建筑面積：(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面

19、積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數(shù))什么叫房屋的產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)包括什么？網(wǎng)友stiff68問：什么叫做房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)包括什么？擁有產(chǎn)權(quán)能享受到什么權(quán)利？產(chǎn)權(quán)和土地有無必然聯(lián)系？在項目銷售中，有無規(guī)定什么東西是有產(chǎn)權(quán)的，什么東西是沒有產(chǎn)權(quán)的？李律師答：房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有

20、使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨立出售，出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及/或公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)是否很麻煩？網(wǎng)友問：請問產(chǎn)權(quán)證如何辦理？是否手續(xù)很麻煩？李律師答：每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、

21、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介機構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。律師釋疑：什么是樓盤均價？“均價”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發(fā)現(xiàn)，用標著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距?！熬鶅r”到底是什么樣的一個價格？“均價”不是簡單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先

22、定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應(yīng)用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。而每一個單元戶型的價格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。什么是房地產(chǎn)登記？房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地

23、的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中，對“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”都作了明確的規(guī)定?！叭慨a(chǎn)權(quán)”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)

24、濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)?！安糠之a(chǎn)權(quán)”是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標準價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進行分配?！安糠之a(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于，“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標準價售房方式，原按標準價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。什么是印花稅？購房者如何納稅？印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人

25、自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在中華人民共和國印花稅暫行條例中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負責(zé)補繳。2、稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅金額適用稅率。3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。4、納稅

26、地點、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應(yīng)納稅額，購買相當(dāng)金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當(dāng)位置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個時期，以便稅務(wù)人員進行納稅檢查。對有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務(wù)

27、機關(guān)，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。什么是契稅？購房者如何納稅？契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的契稅暫行條例，規(guī)定契稅稅率為3%5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費，按2%稅率減半征收。什么是印花稅？購房者如何納稅？印花稅是對

28、經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在中華人民共和國印花稅暫行條例中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負責(zé)補繳。2、稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅金額

29、適用稅率。3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應(yīng)納稅額，購買相當(dāng)金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當(dāng)位置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個

30、時期，以便稅務(wù)人員進行納稅檢查。對有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務(wù)機關(guān)，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。什么是公共維修基金？購買公有住房時公共維修基金如何交納？公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。1999年購房的職工，購房人按每建筑平方米26元、售房單位也按每建筑平方米26元的標準交納公共維修基金。從2000年4月1日起，公共維修基金的交納標準調(diào)整為：

31、購房人按成本價基價的2%，售房單位按多層住宅售房款的2%、高層住宅售房款的3%的比例，籌集公共維修基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。購房時應(yīng)要求開發(fā)商提供齊全的“五證、二書”不少買房人給本刊打電話，詢問在購房過程中，怎樣保證所購房屋是合法的，應(yīng)該要求開發(fā)商提供哪些文件？在此特請北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏律師予以解答。購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)工程開工證)、商品房銷售(預(yù)售)許可證?！岸笔侵缸≌|(zhì)

32、量保證書和住宅使用說明書。1、國有土地使用證國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市國土房管局對直接填發(fā)的國有土地使用證根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章、北京市國土房管局有償土地使用證專用章、北京市國土房管局交納使用費土地使用專用章、北京市國土房管局臨時土地使用證專用章。2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能

33、領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準文件，但如未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而占用土地的，其建設(shè)用地批準文件無效。3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確認有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。法律后果：房地產(chǎn)商如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行開

34、發(fā)建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分。4、建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。當(dāng)各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工

35、程交易管理中心，負責(zé)開工審批等項工作。5、商品房銷售(預(yù)售)許可證商品房銷售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是北京市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的工程驗收證?！拔遄C”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預(yù)售)許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)

36、質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。1、住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件。2、住宅使用說明書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關(guān)住房使用的說明。精打細算：出售已購公房再買商品房能減多少稅從本月起，北京市居民出售已購公有住房，又在一年內(nèi)新購商品房的，可獲契稅減免。根據(jù)北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市已購公有住房上市出售實施辦法的通知第九條規(guī)定：居民上市出售已購公有住房后，又在一年內(nèi)新購商品房的，按新購商品房與出售公有住房成交價的差額計征契稅。具體為：如果購房的價格超過售房的價格，按差額計征契稅；如果購房的價格等于或低于售房的價格，則不需繳納

37、契稅。那么，到底出售公房再買商品房能減免多少稅費呢，“我愛我家”的專家為您詳細算了一筆賬：以出售三元橋一帶一套80平方米的已購公房為例，房價約為4000元平方米，總房價合計為32萬元。例一：出售上述已購公房后再買一套120平方米商品房，以方莊或望京附近商品房為例，商品房房價約為5000元平方米，總房款約60萬元，價格高于出售已購公房的價格。(1)新政策執(zhí)行以前，購買這樣一套商品房所需繳納的契稅為：600000元1.5%9000元(2)新政策執(zhí)行后，出售已購公有住房再買商品房所繳納的契稅則為：(600000元-320000元)1.5%4200元(3)相比之下，現(xiàn)在比以前節(jié)省了約4800元。例二：

38、買一套110平方米的郊區(qū)商品房，以通州為例，商品房價約為2800元平方米，總房款約30.8萬元，價格低于出售已購公房的價格。(1)新政策執(zhí)行以前，購買這樣一套商品房所需繳納的契稅為：308000元1.5%4620元(2)新政策執(zhí)行后，出售已購公房再買該商品房無需繳納契稅，因而契稅為0(3)相比之下，現(xiàn)在比以前節(jié)省了約4620元。置業(yè)前先要弄清的問題：你和房子有幾種關(guān)系？買房時首選要弄清楚的是以誰的名義購房。房屋是特殊的財產(chǎn)，所有權(quán)權(quán)屬的確定應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證記載為準，因此應(yīng)在購房以前對此就有清楚判斷。房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系主要有以下幾種，對此明確了解，有助于您確定以誰的名義買房。產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系夫婦在婚姻關(guān)系持續(xù)

39、期間所購得的房地產(chǎn)，如無其他協(xié)議，則該房地產(chǎn)屬共有財產(chǎn)，也就是房產(chǎn)證上的名字不管是誰，效果都一樣，即夫妻雙方各有一半份額。贈送關(guān)系父母或子女自愿將房地產(chǎn)贈送給子女或父母，屬于家庭間的無償財產(chǎn)轉(zhuǎn)移，必須辦理公證書，其過戶費用較正常買賣費用少。繼承關(guān)系根據(jù)我國繼承法規(guī)定：房地產(chǎn)繼承從被繼承人死亡的時間開始。法定繼承順序分為兩種。第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟、姐妹、祖父母。繼承先由第一順序繼承人繼承，沒有第一順序繼承人的，由第二順序繼承人繼承。法律還規(guī)定：房地產(chǎn)繼承應(yīng)是權(quán)利與義務(wù)的雙重繼承，即遺產(chǎn)在清償了債務(wù)后才能繼承。相互扶助關(guān)系在房改售房中，一些老人沒有經(jīng)濟能力購買成本價房改房屋，

40、其子女中有經(jīng)濟能力、愿資助者可在購房協(xié)議中加以注明，并經(jīng)公證，這樣有利于房屋產(chǎn)權(quán)將來的分配。其他關(guān)系此外，房地產(chǎn)在家庭中因糾紛而提出分割份額時，可以相互協(xié)商、申請仲裁或到法院起訴。再有就是未成年人購房問題?，F(xiàn)在許多父母為減少今后涉及的繼承、贈予、分割等問題，購房時直接登記子女的姓名。如子女未成年，則登記時要指定一名監(jiān)護人(一般是父母親)列入產(chǎn)權(quán)登記檔案。指定監(jiān)護人需到公證處公證。買什么樣的房不后悔？首先關(guān)注房屋舒適度準備在2003年買房的朋友很多，眼下可供買房人選擇的房子也不少。作為買房人，選擇什么樣的房子才比較明智，不至于像一些買房人那樣，在兩三年后就因房子落伍而后悔呢？專家給您的建議是：選

41、房首要關(guān)注舒適度。中國建筑設(shè)計研究院原副總建筑師開彥在接受本報記者采訪時說，小戶型只是過渡性產(chǎn)品，二三十平方米或三四十平方米的房子只能叫準住宅，是宿舍型的、不完全、不穩(wěn)定的住宅。這樣的房子近期可能好賣，但如果對其發(fā)展不加以控制，幾年后想把買到手的這種房子賣出去，可能就困難了。所以還是品質(zhì)好、居住舒適的房子比較穩(wěn)定，是到位的房子。從目前情況來看，一家三口人，大約需要100平方米左右的房子，才能滿足舒適度的要求。選擇住房需要關(guān)注的因素很多。開總認為，從住宅本身發(fā)展的角度來看，經(jīng)過了幾個時期。一開始是追求面積，解決家庭人口多，要分得開、住得下的問題。后來是追求住房的環(huán)境，環(huán)境好就是好房子。而今天人們

42、追求的應(yīng)該是房子的品質(zhì)，追求居住的舒適度。這也應(yīng)該是今后住宅發(fā)展的趨勢。什么樣的房子住著舒適呢？不同的人可能會有不同的感覺。但是開總認為，住房從生存型發(fā)展到舒適型，最基本的變化，首先是空間功能關(guān)系要合理，做到公私分區(qū)、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)，功能要求越來越細化。比如一個客廳兼作餐廳，演變?yōu)橐粋€客廳加一個餐廳；增加書房、電腦間、管道間兼貯藏室等。衛(wèi)生間也由洗盆、便器、浴盆這老三件兒演變?yōu)槎喙δ埽夯瘖y、淋浴間，各種設(shè)備還要實行分區(qū)使用。此外，面積要有基本的保證，如客廳最小不要小于14平方米，如能達到25平方米較為合適。過大則易失去溫馨感、親和感，使居住者感覺冷漠、孤獨。主臥室要提高舒適度，面積不應(yīng)小于

43、12平方米，16平方米較為合適，進深應(yīng)適當(dāng)增加，可進入式衣柜很有必要。總之，只有房子的功能空間配置科學(xué)合理，充分體現(xiàn)“以人為本”的精神，即以居住生活規(guī)律為原則，滿足居住者生活需求，這樣的房子住著才會感覺舒適。買房子，其實就是買一種生活方式，這種說法很有道理。住房要想舒適，除戶型設(shè)計要科學(xué)合理外，采光、采暖、日照、通風(fēng)、景觀等都要做好，為居住者營造一個好的生活空間。目前健康住宅已經(jīng)越來越成為人們關(guān)注的熱點。購房者不但要看住房裝修材料是否健康環(huán)保，還要求住房能滿足人們心理健康的需求，比如房間的視線是否開闊，景觀是否優(yōu)美，采光日照是否充足，這都對人的情緒有很大的影響，直接關(guān)系到居住者的心理健康。此外

44、，是否給居住者創(chuàng)造有感情交流的空間，營造出很融洽的生活氛圍，這一點也很重要。開總特別指出，目前有些項目，靠增加科技含量來提高房子的品質(zhì)和舒適度，反映了市場發(fā)展的需求，贏得了用戶，非?？扇?。好多從歐洲回來的人就要找這樣的房子，外表很簡潔，進去后舒適度高，環(huán)保健康，節(jié)約能源。這樣的房子是今后住宅的發(fā)展趨勢，也應(yīng)該是人們買房的首選目標。京城普通居民住宅離小康住宅標準有多遠？1、十大小康標準是什么“十六大”提出的十大小康住宅標準是什么？據(jù)北京市國土資源與房管局辦公室主任劉占恩生介紹，小康住宅定位的宗旨是“科技先導(dǎo)，適度超前”，具體有以下特征：一、住宅套型面積稍大，配置合理；二、平面布局設(shè)計合理，體現(xiàn)食

45、寢分離、居寢分離的原則，并為住房留有裝修改造的余地；三、房間采光充足，通風(fēng)良好，隔音效果和照明水平在現(xiàn)有國內(nèi)基礎(chǔ)標準上提高12個等級；四、合理配置成套廚房設(shè)備，改善排煙、排油條件，冰箱入廚；五、合理分隔衛(wèi)生空間，減少便溺、洗浴、化妝、洗臉的相互干擾；六、管道集中，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、閉路電視、空調(diào)專用線路；七、合理設(shè)計過渡空間；八、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪音綜合治理，道路交通組織合理；九、垃圾處理袋裝化，自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車位；十、社區(qū)內(nèi)綠化好，景色宜人，體現(xiàn)出節(jié)能、節(jié)地特點，有利于保護生態(tài)環(huán)境。2、普通百姓離小康住宅水平有點遠日前，記者來到海淀區(qū)花園

46、路牡丹園西里李光華家里，82歲高齡的李光華小小的屋子只有幾個簡單的木制家具，當(dāng)有人進來時，屋里面的空間立刻顯得小了。李光華告訴記者，她是吃低保的(最低生活保障)，每個月靠政府發(fā)給最低生活保障金來生活，她要求不高，只要有地兒住就行，她從來沒有奢望家里能有閉路電視、空調(diào)專線等高檔設(shè)施。在北京市建外月河胡同新建5排2號的王岱家里，記者看到一個僅僅幾十平方米的小平房被床、柜子、沙發(fā)、米袋、煤球等生活物品擠得滿滿的，連個下腳的地方都沒有。談及小康住宅標準，年近60歲的王岱眼睛濕了。她曾在北京市一家木材廠工作，每月僅幾百元，除了維持家用，根本存不下錢。她從年輕時就盼著能住上寬敞明亮的樓房，可很難如愿。她愛

47、人工資也不高，夫婦倆把一輩子的工資都加起來也不足十萬元。王岱很無奈地告訴記者，就是靠借錢，現(xiàn)在都沒有人愿意借錢給他們，怕他們還不上。家住北京市西三旗的謝翠英女士告訴記者，她家剛剛拆遷，手里倒有三四十萬的拆遷款，買上能達到小康標準的樓房目前看是沒問題的?？墒撬齾s不敢買，因為孩子正讀高二，如果把錢都用在買房上，將來孩子上大學(xué)時學(xué)費怎么辦？3、開發(fā)商市場不乏小康水準樓房雖然京城普通老百姓住上具有小康水準的樓房難，但記者在2002年12月19日22日國貿(mào)舉辦的“中國北京冬季房地產(chǎn)交易會”上了解到，112個參展商展出的90多個項目，基本能達到小康標準，有一些高檔商品房都設(shè)有寬帶入網(wǎng)、智能化小區(qū)等更為先進

48、的設(shè)施。開發(fā)商李先生告訴記者，房子本身是商品，設(shè)計其功能全面是為了追求利潤。4、主管部門完善廉租住房體系據(jù)北京市國土資源和房屋管理局沈女士介紹，在提升住房品質(zhì)的同時還要加強住房的保障性，進一步完善廉租住房的供應(yīng)體系，幫助社會弱勢群體解決人居問題。今后的公積金將有大部分支持貼息貸款。據(jù)了解，今年10月，北京在全國首家推出“個人住房擔(dān)保政策性貼息”，該項業(yè)務(wù)首次在北京推出后，即以“可享受政策性貼息待遇”、“貸款費用低”，而受到貸款買房者的普遍歡迎。swot分析法【圖文】swot分析法（自我診斷方法）是一種能夠較客觀而準確地分析和研究一個單位現(xiàn)實情況的方法。利用這種方法可以從中找出對自己有利的、值得

49、發(fā)揚的因素，以及對自己不利的、如何去避開的東西，發(fā)現(xiàn)存在的問題，找出解決辦法，并明確以后的發(fā)展方向。根據(jù)這個分析，可以將問題按輕重緩急分類，明確哪些是目前急需解決的問題，哪些是可以稍微拖后一點兒的事情，哪些屬于戰(zhàn)略目標上的障礙，哪些屬于戰(zhàn)術(shù)上的問題。它很有針對性，有利于領(lǐng)導(dǎo)者和管理者在單位的發(fā)展上做出較正確的決策和規(guī)劃。1、swot的含意swof四個英文字母代表strength，weakness，qpportunity，threat。意思分別為：s，強項、優(yōu)勢；w，弱項、劣勢；0，機會、機遇；t，威脅、對手。從整體上看，swot可以分為兩部分。第一部分為sw，主要用來分析內(nèi)部條件；第二部分為o

50、t，主要用來分析外部條件。另外，每一個單項如s又可以分為外部因素和內(nèi)部因素，這樣就可以對情況有一個較完整的概念了。在發(fā)達國家，許多公司、醫(yī)院、政府機構(gòu)、工廠、學(xué)校，不管是盈利單位，還是非盈利單位，都非常關(guān)注本單位的發(fā)展。所以，他們經(jīng)常用這種方法進行分析、研究，有的一季度一次，有的一年一次，有的甚至一兩個月一次。因為他們已經(jīng)習(xí)慣了對目前的情況、存在的問題、條件和環(huán)境的變化經(jīng)常進行了解，以期得到較清晰、連續(xù)的跟蹤，并根據(jù)自己的發(fā)展目標，做出一套相適應(yīng)的計劃和規(guī)范來保證達到目的。他們非常希望知道本單位的市場、產(chǎn)品、顧客、服務(wù)等的定位情況。比如我在英國留學(xué)時，許多教師在給我們上第一堂課時都會先聲明：“

51、同學(xué)們，不論你們有什么問題，都可以隨時問我。這是我辦公室和家里的電話。不要怕麻煩或不好意思?！碑?dāng)我問老師為什么要這樣時，老師說：“因為學(xué)生就是我的顧客，是這些顧客給我發(fā)的工資。我的產(chǎn)品是講課，產(chǎn)品的質(zhì)量好壞直接影響到我的顧客。如果他們不愿意聽我的課，可能我就不會有工資了?！庇秩纾涸谟拇蠼稚?，無論你遇到什么困難，你都可以去找警察。而警察也會非常熱心和耐心地問你，他能為你做些什么。這是因為警察非常清楚他們的工資來自于納稅人，而大街上的行人就是納稅人，他們的服務(wù)對象就是納稅人，他們所提供的合格產(chǎn)品就是為納稅人服務(wù)。作為領(lǐng)導(dǎo)者和管理者首先要明確：我們的顧客是誰？在哪兒？產(chǎn)品是什么？應(yīng)該提供什么服務(wù)

52、？在管理運作中怎樣應(yīng)付不斷出現(xiàn)的變化？存在哪些威脅和競爭對手？會發(fā)生什么樣的競爭？怎樣去改進并完善自己？只有這樣，事業(yè)才能發(fā)展壯大。用swot分析法分析國內(nèi)單位時，一定要考慮到中國的國情和單位的具體情況，不能全盤照搬。只有將swot分析法同本單位的實際結(jié)合起來，并考慮到中國的文化、經(jīng)濟、政治、人文等因素，才能得出較正確的結(jié)論。2、案例用swot分析法分析國內(nèi)一個培訓(xùn)機構(gòu)（為便于分析，暫不考慮人文、政治等因素，表85）。s：強項，優(yōu)勢（外部）在國內(nèi)外有一定的知名度，是層次較高的培訓(xùn)機構(gòu)之一，具有幾項培訓(xùn)的資格。（內(nèi)部）有一部分素質(zhì)較好、積極肯干的員工；有一批國外贈送的設(shè)備（交通工具、計算機、教學(xué)

53、設(shè)備等），這些設(shè)備質(zhì)量較好；受訓(xùn)人員層次較高，有政府官員、也有企業(yè)管理者。w：弱項，劣勢（外部）顧客面較窄，僅限于政府官員和部分企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；在一些培訓(xùn)班的組織上受制約較多；沒有形成自己的網(wǎng)絡(luò)，信息反饋少；沒有在外面叫得響的、具有自己特色的產(chǎn)品；對外宣傳力度不夠，對外聯(lián)絡(luò)不夠廣泛、主動。（內(nèi)部）少部分人員自身素質(zhì)不高，達不到現(xiàn)代培訓(xùn)的要求，缺少自己的師資力量，沒有能夠承擔(dān)高層次講課的教師；單位的福利差些，人員的數(shù)量和工作所需相比多了些。另外，行政后勤人員多于培訓(xùn)人員，大鍋飯的意識較濃，管理還不夠完善。以上兩項是單位的內(nèi)部環(huán)境和情況。o：機會，機遇（外部）國內(nèi)外有不少單位希望同該培訓(xùn)機構(gòu)建立友好關(guān)系

54、，進行資助并建立合作項目；國內(nèi)的高層次培訓(xùn)需求量大，培訓(xùn)市場大。有不少單位希望接受高級管理強化培訓(xùn)，并到國外進行實地考察、研究。（內(nèi)部）已有許多待開發(fā)的項目，包括和國外的合作項目；有能夠開拓創(chuàng)新的人，有能力執(zhí)行國內(nèi)、外的項目；還可以進行多方位的開發(fā)，如出教材、拍電視片、建立聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)；有可開發(fā)的大市場，也可以創(chuàng)造出較好的產(chǎn)品。t：威脅，競爭對手（外部）國家又成立了一家類似的培訓(xùn)機構(gòu)，并給予較大的投 入，如人員、資金等；許多省、市、自治區(qū)和各部、委相繼成立了自己的培訓(xùn)機構(gòu)，在本系統(tǒng)內(nèi)進行行業(yè)管理培訓(xùn)；這些機構(gòu)都在擴大自己的市場，尋找自己的顧客；培訓(xùn)課程的內(nèi)容雷同或相似。（內(nèi)部）產(chǎn)品單一，質(zhì)量和內(nèi)容有待根據(jù)發(fā)展和現(xiàn)時需求而提高。自滿感較強，服務(wù)意識不到位；管理機制未進