談談保修階段的監(jiān)理實施

1、如何做好保修階段的監(jiān)理及意義連云港市建設監(jiān)理有限公司 于勝群建筑法、建筑工程質量管理條例明確規(guī)定：建筑工程實行質量保修制度；2000年6月建設部頒布實施的房屋建筑工程質量保修辦法更加對保修的內(nèi)容、期限和責任進行了明確的規(guī)定。房屋建筑工程質量保修辦法中對于在保修階段建設單位與施工單位如何做好保修階段的工作以及相互責任都有了具體的說明，而對于監(jiān)理單位在工程保修的工作及責任沒有；但是建筑工程監(jiān)理合同、建筑工程監(jiān)理規(guī)范中（gb50319-2000）明確將工程質量保修階段的監(jiān)理工作列入施工階段的監(jiān)理內(nèi)容。在實際建筑工程保修過程中往往施工各參建單位對保修期的工作沒有足夠重視，出現(xiàn)了一些本不該出現(xiàn)的問題，這

2、就使保修階段監(jiān)理的作用和意義更加突出。本人參與了一些工程項目監(jiān)理，按合同要求進行了保修階段的監(jiān)理工作，現(xiàn)就自己參與一些工程項目保修期的監(jiān)理工作，談談如何做好保修階段的監(jiān)理工作以及做好保修階段的監(jiān)理工作的意義：一、保修階段監(jiān)理工作的依據(jù)建設監(jiān)理規(guī)范規(guī)定保修期監(jiān)理的工作：監(jiān)理單位應依據(jù)委托監(jiān)理合同約定的工程質量保修期監(jiān)理工作的時間范圍和內(nèi)容開展工作。承擔質量保修期監(jiān)理工作時，監(jiān)理單位應安排監(jiān)理人員對建設單位提出的工程質量缺陷進行檢查和記錄，對承包單位進行修復的工程質量進行驗收合格后予以簽認。監(jiān)理人員應對工程質量缺陷原因進行調查分析并確定責任歸屬，對非承包單位原因造成的工程質量缺陷，監(jiān)理人員應核實修

3、復工程的費用和簽署工程款支付證書，并報建設單位?？梢姽こ瘫Ｐ薇O(jiān)理的依據(jù)是：工程建設監(jiān)理委托合同、施工合同、建設工程質量管理條例、建設工程監(jiān)理規(guī)范以及設計文件和工程質量驗評標準。建設工程在竣工驗收合格后，即進入保修階段。實際上保修階段的工作是建筑工程施工階段的一個延續(xù)和組成部分，是對建筑工程施工質量的一個檢驗。保修期監(jiān)理工作，是指所監(jiān)理工程竣工驗收后，按照建設單位與監(jiān)理單位委托監(jiān)理合同的約定，在原參加施工階段監(jiān)理工作的監(jiān)理人員中保留必要人員（類似于工程建設中設計代表），承擔工程質量保修期的監(jiān)理，履行合同的有關約定。二、有針對性的做好施工階段監(jiān)理的工作：（一） 嚴格監(jiān)理，控制施工質量“百年大計 質

4、量為本”，建筑工程質量控制是監(jiān)理工作的核心，是監(jiān)理工作的根本，建設單位委托監(jiān)理的目的就是要求監(jiān)理能夠嚴格依據(jù)設計圖紙、施工規(guī)范進行監(jiān)理，控制施工過程中每一個分部分項工程的施工質量，確保工程符合要求。在現(xiàn)場監(jiān)理過程中，監(jiān)理工程師在施工過程中提前介入，加強預控；中間嚴格監(jiān)督，實施事中控制；加強分項分部工程的檢驗驗收，進行事后控制，力爭不使質量缺陷進入下一道工序，杜絕重大工程質量事故的發(fā)生。在工程質量控制過程中，現(xiàn)場監(jiān)理自身首先應做好：1、現(xiàn)場監(jiān)理結合工程特點，制定相應監(jiān)控細則；2、積極督促總包單位健全質量保證體系，在每個不同的施工階段要求編制詳細施工方案報監(jiān)理組審核，真正做到組織落實，措施到位。

5、3、監(jiān)理組內(nèi)部做到互相溝通信息，并要求每位監(jiān)理做到熟悉設計圖紙，掌握規(guī)范要求，有不明確之處，及時互相切磋，做到工作無差錯，從而以監(jiān)理的工作質量確保工程質量。 同時在施工過程中嚴格監(jiān)理，充分運用監(jiān)理的各種經(jīng)濟、組織、合同、技術等手段，建立健全現(xiàn)場的質量管理制度：1、 原材料現(xiàn)場取樣，砼試塊、砂漿試塊制作送樣見證制度；2、 隱蔽項目驗收、復查質量整改制度；3、 對工程的關鍵部位旁站、主要節(jié)點監(jiān)控制度； 在現(xiàn)場監(jiān)理過程中，積極運用監(jiān)理的預控措施；對施工過程中發(fā)現(xiàn)影響施工質量或不安全因素的時候，及時采取措施，將可能出現(xiàn)的質量缺陷質量缺陷控制在萌芽狀態(tài)（二） 有針對性的開展監(jiān)理工作工程項目管理對大多數(shù)建

6、設單位，即使對于專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，也受其自身特點的制約，在工程投入使用后由物管公司進行管理，所以在工程施工過程中對于在使用階段容易出現(xiàn)的問題沒有經(jīng)驗，無法能夠及時預見及控制；而監(jiān)理單位則不同，首先，監(jiān)理單位作為專業(yè)的工程管理咨詢機構，有一批相對穩(wěn)定的工程技術管理人員，經(jīng)過長期的工作磨合，容易形成一種配合默契、優(yōu)勢互補的整體合力。其二，經(jīng)歷過各類工程的保修階段的監(jiān)理以及在運行過程中出現(xiàn)問題的處理，積累了相當豐富的經(jīng)驗。所以在施工階段現(xiàn)場監(jiān)理應有針對性的開展監(jiān)理工作：根據(jù)工程建筑工程在保修階段及使用階段的運行情況，經(jīng)統(tǒng)計，主要出現(xiàn)的質量問題有：1.建筑工程：外墻、外門窗、屋面滲水；頂棚裂

7、縫、吊頂板脫落；墻體出現(xiàn)裂縫；2.安裝工程：安裝工程主要保證的工程的使用功能，在保修期階段反映出來的質量問題很多：燈具安裝存在問題、電源插座接觸不好、開關箱漏電保護經(jīng)常誤動作；管道滲漏、衛(wèi)生潔具損壞、水力失調等；針對以上工程保修期使用過程中主要出現(xiàn)的質量問題，在施工階段監(jiān)理過程中應重點對待，做為一個關鍵工序，對其施工的工程質量進行有效的、嚴格的控制，盡可能少留質量隱患，使每一分項、分部質量均達到設計要求和施工質量驗收標準，同時滿足用戶的使用功能要求。認真各專業(yè)、各系統(tǒng)的調試工作，盡可能將施工中存在的問題在調試過程中全面反映，進行整改。如某醫(yī)院工程，在標準病房進門處，吊頂面積為3平方米，吊頂材料

8、采用600600硅鈣板吊頂，吊頂內(nèi)安裝有：主龍骨、副龍骨、燈具、噴淋頭、風機盤管、冷水管道、空調冷熱水管道、電線管、氧氣管道、排水管道，送回風口、管道設備的吊架等；由于其間的維修量相當大，所以在選用吊頂材料時，考慮到選用硅鈣板吊頂，每一塊吊頂板都可以拆卸，方便維修。但在實際使用過程中，由于在安裝過程中吊頂內(nèi)的管道設備沒有合理規(guī)劃，形成每一塊都可以拆卸，但是沒有一塊能夠完整的拆卸；即使拆卸下來，也無法復原，對于維修帶來了十分不利的影響。如果監(jiān)理在施工過程中能夠充分發(fā)揮自己的主觀能動性，合理對于吊頂內(nèi)的管線、設備進行綜合布置，即使增加部分工程造價，其綜合效益是明顯的，能夠得到建設單位的支持。實踐證

9、明，施工階段監(jiān)理工作越到位，主觀能動性越強，工程的質量越好，保修期的返修率和監(jiān)理工作量將會大大減少。（三） 加強運行管理人員的培訓在保修期內(nèi)存在工程質量缺陷，主要由于以下幾方面原因： 1、竣工驗收時，由各方協(xié)商，在交驗后再進行處理和完善的剩余工程和工程質量缺陷；2、工程在施工監(jiān)理、竣工驗收時未發(fā)現(xiàn)的工程質量缺陷；3、工程在交付使用過程中，因使用造成間接影響，在工程局部出現(xiàn)的功能質量缺陷和障礙； 4、工程交付使用后，因使用不當造成工程質量問題。其中因第1、2條出現(xiàn)的質量缺陷，責任十分容易界定，由施工單位依據(jù)合同、設計文件及規(guī)范標準繼續(xù)進行完善；而由于第3、4條原因出現(xiàn)的質量缺陷，責任往往難易界定

10、，在處理過程中經(jīng)常出現(xiàn)扯皮，主要反映在安裝專業(yè)各系統(tǒng)中；為避免此類情況的出現(xiàn)，建議建設單位在工程施工后期，盡快確定工程運行管理人員，類似于設備合同中的培訓內(nèi)容，進入施工現(xiàn)場，與施工及監(jiān)理人員一起，熟悉圖紙，了解系統(tǒng)的基本原理，掌握現(xiàn)場施工的基本情況，保證：1、在使用過程中出現(xiàn)問題，能夠正確分析，有的放矢；2、出現(xiàn)質量問題，及時處理，將可能出現(xiàn)的損失減少到最小。（四） 協(xié)助業(yè)主確定合理的保修期限建筑工程質量管理條例規(guī)定：建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。房屋建筑工程質量保修辦法規(guī)定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：1、地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理

11、使用年 限；2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；5、裝修工程為2年。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，建筑工程的復雜程度越來越高，分工越來越細，系統(tǒng)越來越多，如綜合建筑的智能化系統(tǒng)、醫(yī)院工程的中心給氧與吸引系統(tǒng)、手術室等等，這些都需要現(xiàn)場監(jiān)理協(xié)助建設單位確定工程的合理保修期限，在工程保修書中明確。需要強調的是，在現(xiàn)場的監(jiān)理工作中，有許多業(yè)主由于竣工驗收需要支付給各施工單位的工程款等各種原因，在工程在沒有通過最終的竣工驗收，只是由監(jiān)理單位組織工程預驗收的基礎上就提前使用工程；使用后，工程的竣工驗

12、收往往是沒有人重視，驗收一拖再脫，并且認為工程沒有竣工驗收，工程中的一切問題由施工單位負責，相應的管理人員不能到位，仍然要求施工的施工人員進行運行管理。依據(jù)合同建筑施工合同示范文本中通用條款第32.8工程未經(jīng)竣工驗收或竣工驗收未通過的，發(fā)包人不得使用。發(fā)包人強行使用時，由此發(fā)生的質量問題及其他問題，由發(fā)包人承擔責任。所以在發(fā)生上述情況時，監(jiān)理應及時提醒業(yè)主在使用該工程時，建筑工程已經(jīng)進入工程保修階段，開始計算保修期。三、做好保修期階段的監(jiān)理工作保修期的監(jiān)理工作，主要是針對在保修期出現(xiàn)的工程質量問題的處理進行，不同于施工階段監(jiān)理工作的是，它主要對已成工程質量事實的處理，包括進行原因調查與分析、責

13、任劃分、整改（返修）檢查和驗收。若涉及到非承包單位原因造成的工程質量缺陷的修復，監(jiān)理人員應核實修復工程的費用簽署工程款支付證書。這一階段監(jiān)理的主要工作是：（一）協(xié)助業(yè)主制定保修計劃保修期開始，監(jiān)理單位應依據(jù)工程的特點，派駐現(xiàn)場監(jiān)理人員；現(xiàn)場監(jiān)理人員應根據(jù)工程的特點，協(xié)助業(yè)主制定工程的保修計劃：確定各施工單位保留熟悉整個建設過程的有關人員的名單、數(shù)量及聯(lián)系方式；配置一定數(shù)量的保修用備品備件；確定保修響應的時間；質量缺陷責任認定的程序等；保修費用的支付程序等等。合理嚴謹?shù)谋Ｐ抻媱澞軌虮ＷC保修工作的高效開展，減少由于工程存在的質量缺陷對業(yè)主造成的影響及損失。（二）客觀公正的開展監(jiān)理工作在工程保修階段

14、，監(jiān)理的主要工作是質量缺陷的原因分析、維修方案的審核及維修工程的驗收。1、質量缺陷的原因分析工程出現(xiàn)質量缺陷，監(jiān)理人員首先應依據(jù)業(yè)主與施工單位簽訂的工程質量保修書，正確區(qū)分缺陷責任是由于承包人自身原因還是由于業(yè)主使用不當?shù)脑?，這一點對于業(yè)主及承包人都很重要；即使是由于業(yè)主使用不當造成的質量缺陷，承包人同樣有義務進行維修，發(fā)生的費用由業(yè)主負責，結算可以參照工程變更的價款結算辦法進行。對于缺陷責任認定不清的，應要求承包人及時進行維修，同時監(jiān)理人員會同相關人員進行原因分析；最終依據(jù)責任劃分確定是否產(chǎn)生維修費用。2、維修方案的審核在維修方案審核過程中，監(jiān)理應全面考慮工程正在使用，從全局角度出發(fā)，確定

15、合理的維修方案，盡量避免由于維修工作對業(yè)主帶來的影響和損失。較小的質量缺陷，可及時進行搶修。但對較大的質量缺陷和功能障礙，須要求承包單位（保修）先編制施工方案，盡量避免對工程在使用過程中，因維修帶來不必要的損失和因此引發(fā)更多的糾紛。審查這類施工方案，需與建設單位密切配合，需在其與工程的現(xiàn)時使用者協(xié)調有關細節(jié)后，并將這些細節(jié)告之施工單位，在施工、建設單位、現(xiàn)時使用者之間達成一致意見后才能批準施工方案。施工方案的技術性方面的處理措施，監(jiān)理應根據(jù)實際維修環(huán)境、環(huán)節(jié)，認真審查其周密性，保證維修質量和避免維修對工程造成其它的損害及污染。3、維修工作的驗收維修工作一旦結束，監(jiān)理人員應對其認真驗收，對于條件

16、允許的缺陷，必要時采取一些試驗，保證維修工作滿足使用要求。若出現(xiàn)工程質量缺陷，施工單位沒有在規(guī)定時間內(nèi)進場進行維修，監(jiān)理可以建議業(yè)主委托其他有資質的人員進行維修，發(fā)生的費用監(jiān)理認真計量審核，做為結算的依據(jù)，若屬施工單位原因造成的，則發(fā)生的維修費用從施工單位的保修金中扣除。在工程保修期將到期的前12個月，由監(jiān)理人員組織業(yè)主方以及承包商共同對工程進行全面目測檢查。四、做好保修階段監(jiān)理的意義：監(jiān)理單位依據(jù)工程的具體特點，安排相應的監(jiān)理人員承擔保修期的監(jiān)理工作，根據(jù)監(jiān)理合同，完成監(jiān)理任務，具有十分重要的意義：1、 得到業(yè)主的認可，提高自己的品牌：由于工程質量的檢查驗收，并不是對每一個點和每一個細部都可

17、能檢查到位，所以，在工程使用初期，往往要暴露出許多的工程質量缺陷和一些工程功能障礙。但是由于建設單位、施工單位代表利益的不同，往往對于出現(xiàn)的質量缺陷的處理方案、責任劃分存在分歧；監(jiān)理做為工程建設的第三方，參與了工程全過程的施工管理，對于缺陷處理方案的確定、缺陷責任的劃分起著十分重要的作用，保證工程的正常使用，減少由于缺陷造成的損失。監(jiān)理單位對保修階段的監(jiān)理也要像施工階段那樣重視，想用戶所想，急用戶所急。搞好保修階段監(jiān)理工作，也是監(jiān)理單位提高資信度，保持監(jiān)理行業(yè)形象，創(chuàng)監(jiān)理品牌的重要方面。2、 有利于監(jiān)理費用的結算及支付：監(jiān)理費用在監(jiān)理合同中一般以建設單位提供的工程概算價格計算，要求工程結束后依據(jù)實際的工程總造價進行結算；而在監(jiān)理費結算過程中，由于工程已