銀行擔(dān)保業(yè)務(wù)調(diào)查報告（新簽約銀行）

1、銀行擔(dān)保業(yè)務(wù)調(diào)查報告（新簽約銀行）（項目貸款已投產(chǎn)或正在經(jīng)營）申請擔(dān)保人：市場投資有限公司 申請時間：年8月10日前 言申請人市場投資有限公司于年 8 月10 日向 銀行江南支行銀行申請借款 1000 萬元，同時向我公司申請為其借款提供擔(dān)保。該公司為我公司在保客戶，在保額度為500萬元(期限年6月26日至2012年6月26日)，本次申請為新增貸款1000萬元。年9 月13 日對該公司進行了調(diào)查，通過對該公司的經(jīng)營情況、財務(wù)狀況、產(chǎn)品市場前景及市場占有率情況進行調(diào)查分析，同時對該公司此筆貸款的風(fēng)險進行了分析，并提出了相應(yīng)的處理意見。調(diào)查人員的職責(zé)是根據(jù)所掌握的材料以及所了解到的情況，結(jié)合自己的專

2、業(yè)知識及經(jīng)驗，對申請人提出客觀、公允的調(diào)查意見，供公司在擔(dān)保決策時使用。調(diào)查人保證對本調(diào)查報告所陳述事實及采集信息的真實性負(fù)責(zé)。 客戶一部年 10月 13 日第一部分 企業(yè)基本情況申請企業(yè)名稱：市場投資有限公司地址(辦公)：南寧市五一東路19號郵編：51注冊地址：南寧市五一東路19號聯(lián)系人：網(wǎng)址及e-mail地址：無聯(lián)系電話：137073傳真：48就業(yè)人數(shù)50多人今年上半年納稅：20.67萬元所屬行業(yè)：商業(yè)企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司隸屬關(guān)系：無注冊資本：萬元實收資本：萬元成立時間：年月日工商注冊登記號：450000200011751（1-1）稅務(wù)登記號：475972825貸款卡號：無法定代表人：身

3、份證：456140214聯(lián)系電話：68總經(jīng)理：身份證：4526140聯(lián)系電話：1368財務(wù)經(jīng)理：身份證：6301104聯(lián)系電話：9基本帳戶開戶銀行：中國銀行南寧市江南支行帳號：064貸款銀行：銀行南寧市江南支行帳號：8068信用評定等級：無進出口企業(yè)代碼：無經(jīng)營范圍：對市場、房地產(chǎn)、公路、橋梁、旅游業(yè)、交通能源、港口、碼頭、電力、水利、礦產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)、種養(yǎng)殖業(yè)、紡織業(yè)、交通運輸業(yè)的投資。股本結(jié)構(gòu)出資人名稱出資方式出資額(萬元)占比例出資時間現(xiàn)金51051%2005年7月馮曉斌現(xiàn)金49049%2005年7月歷史沿革及重大變更事件2005年7月和馮曉斌共同出資建立市場投資有限公司，注冊資金1000

4、萬元，已由中天銀會計師事務(wù)所驗資中天銀（2005）桂驗字第1603號。2006年該公司與東森投資有限公司和淡村村委合作對淡村農(nóng)貿(mào)市場進行擴建并改造成淡村商貿(mào)城，已完成一號樓、二號樓、三號樓的建設(shè)并已投入經(jīng)營。 目前該企業(yè)正在獨資開發(fā)商貿(mào)城項目（二期）四號樓至八號樓，占地面積50畝，總投資約12000萬元，其中5號樓已于2008年12月竣工并且已投入經(jīng)營，4號樓、8號樓也已辦理消防驗收并陸續(xù)交付租客營業(yè)，目前4、8號樓都是正在招商，6號、7號樓已于09年月開始動工，目前六號樓已封頂，七號樓已建至第六層。管理團隊分析評價法人代表人有一定的管理經(jīng)驗, 1988年3月至2002年8月為玉林工商局郊區(qū)局

5、局長，于2005年7月成立市場投資有限公司，有較豐富的管理經(jīng)驗和經(jīng)營管理渠道關(guān)系。公司財務(wù)經(jīng)理具有大專學(xué)歷且有多年的財務(wù)工作經(jīng)驗。申請擔(dān)保項目情況申請貸款金額：1000萬元期限：3年貸款銀行：光大銀行桃源支行貸款種類：項目貸款年擔(dān)保費率：2.16%貸款用途主要用于淡村商貿(mào)城六號樓、七號樓的主體工程建設(shè)，總建筑面積共約70800（不含地下停車場10000平方米）,總投資約7000萬元。其中六號樓為15層，1至6層為鋪面，總建筑面積為31200，7至15層為酒店及辦公樓，總建筑面積為21600，七號樓為6層，1至3層為鋪面，總建筑面積為9000，4-6層是廉租房。目前六、七號樓已完成地下停車場的建

6、設(shè),其中七號樓已經(jīng)封頂，六號樓主體工程已建至第6層，預(yù)計仍需投入資金2200萬元用于歸還七號樓、六號樓主體建設(shè)工程款及六號樓的裝修費用。自籌資金及四號樓，五號樓，六號樓、八號樓、已收的部分租金解決1200萬元，計劃由我公司擔(dān)保向銀行貨款1000萬元。還款來源租金收入還款方式分期還款 第二部分 項目介紹、主要經(jīng)營模式和市場競爭狀況分析一、項目介紹1、項目概況（1）項目建設(shè)依據(jù)2006年11月中國投資行業(yè)研究發(fā)展中心對淡村商貿(mào)城改擴建項目進行投資價值分析評估報告，并在2006年11月，南寧市商務(wù)局在關(guān)于“淡村農(nóng)貿(mào)市場項目改造申請報告”（南商務(wù)復(fù)200519號）上出具了意見，具體是：經(jīng)研究批復(fù)此項目

7、是在原“淡村農(nóng)貿(mào)市場”的基礎(chǔ)上進行改造的，符合我市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的規(guī)劃定點，同意進行改造建設(shè)?！保?）項目建設(shè)必要性淡村農(nóng)貿(mào)市場地處江南區(qū)最繁華的商業(yè)區(qū)域，商業(yè)網(wǎng)點密集，周邊住宅稠密，地理位置優(yōu)越，交通十分便利，形成商品云集、產(chǎn)品多樣和以大宗農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)為主零售的大型農(nóng)貿(mào)市場。淡村商貿(mào)城是在原淡村農(nóng)貿(mào)市場的基礎(chǔ)上改造擴建而成，是南寧市江南區(qū)政府舊市場改造工程的重點項目之一，它是南寧市唯一集休閑、族游、娛樂和購物于一體的商貿(mào)城，它既是農(nóng)副產(chǎn)品和工業(yè)品的集散地，又是方便市民的購銷點和中外人士的旅游點。因此，必將吸引更多經(jīng)營者入駐經(jīng)營和更多的消費者進場消費，從而使淡村商貿(mào)城保持長期繁榮。（3）

8、項目建設(shè)內(nèi)容2005年12月，淡村農(nóng)貿(mào)市場的土地使用權(quán)南寧市江南區(qū)淡村村民委員會與市場投資有限公司及東森市場投資有限公司簽署合同（2005）桂公明律見字第068號，由東森市場投資有限公司和市場投資有限公司共同投資開發(fā)淡村農(nóng)貿(mào)市場，致力打造成為淡村商貿(mào)城。投資開發(fā)合同約定期為50年，從2006年5月1日起，頭7年每年交納南寧市江南區(qū)淡村村民委員會租金848萬元，和東森分別每年承擔(dān)租金424萬元，從2013年起每5年以6%-9%不等遞增租金。該項目分三期進行投資建設(shè)，用地畝，建筑面積約萬平方米，總投資約3億元，是南寧市的重點“菜籃子”工程，是解決民生問題的重要工程。第一期工程萬平方米（一號樓至三號

9、樓）由東森市場投資有限公司獨資開發(fā)，已完工投入使用。目前商貿(mào)城已有3000多個體戶進場經(jīng)營，有高達十萬人進場交易，日交易額達到1500萬元。在后續(xù)商貿(mào)城二期、三期的建設(shè)由市場投資有限公司獨立負(fù)責(zé)四號樓至八號樓的投資開發(fā)與管理（四號樓和農(nóng)貿(mào)市場管理區(qū)由兩家公司共同經(jīng)營和管理，其中東森占4號樓面積為1154平方米，占3794平方米），占地面積約50畝,樓高均為5層，1-3層為商鋪，4、5層為宿舍樓出租給個體戶，建筑面積約平方米，總投資達1.2億元。（4）項目建設(shè)工期及進度計劃商貿(mào)城五號樓已于年月底竣工投入使用，一層、四層、五層已完成招商工作，二層、三層正在招商。四、八號樓的主體基建現(xiàn)已完工，目前完

10、成消防驗收，部分樓層已交給租戶進行二次裝修。六，七號樓也于今年四月動工建設(shè)，目前七號樓已封頂，六號樓主體工程已建至第六層，預(yù)計2010年初所有基建主體工程全部完工。 2、投資估算及來源（1）項目投資估算商貿(mào)城項目建設(shè)期為3年，根據(jù)投資規(guī)模的測算，合計投資總額為3億元，在十年的經(jīng)營活動中將累計凈利潤總額4.5億元，累計現(xiàn)金流量3.5億元。其中該企業(yè)獨立投資經(jīng)營的四號樓至八號樓預(yù)計總投資達1.2億元,如果順利投入經(jīng)營，4號樓至8號樓預(yù)期每年的租金收入達3000萬元。（2）資金籌措目前五號樓已經(jīng)于2008年12月竣工投入使用，招商已基本完成，四、八號樓已完成消防驗收，今年8月已交給租戶進行二次裝修，

11、目前部分租客已投入經(jīng)營。六號樓、七號樓總投資約7000萬元，已經(jīng)完成工程量約4800萬元，仍需投入約2200萬元完成七號樓的主體建設(shè)及裝修，目前租金收入及自籌資金約1200萬元，計劃向銀行貸款1000萬元。（3）實際工程進度及資金使用情況 截至今年八月份為止該企業(yè)按工程進度累計支付工程款7280萬元，其中五號樓1400萬元、八號樓850萬元、四號樓700萬元、六號樓2900萬元, 七號樓900萬元。六號樓和七號樓，預(yù)計投資7000萬元，已于今年四月動工，其中六號樓為15層，1至6層為鋪面，總建筑面積為31200，7至15層為酒店及辦公樓，總建筑面積為21600；七號樓為6層，1至3層為鋪面，總

12、建筑面積為9000，4-6層是廉租房，總建筑面積為9000。目前總投入約4800萬元，已完成地下停車場建設(shè)，七號樓已封頂，六號樓主體工程已建至第六層，需流動資金約2200萬元，計劃由我公司擔(dān)保向銀行貸款1000萬元，如果工程進度如常，預(yù)計2010年初所有基建主體工程全部竣工。二、主要經(jīng)營模式及資金結(jié)算方式描述主要經(jīng)營模式供應(yīng)階段無生產(chǎn)階段無銷售階段出租資金結(jié)算方式采購階段無銷售階段收取租金三、主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)序號企業(yè)主要產(chǎn)品名稱使用商標(biāo)設(shè)計生產(chǎn)能力實際產(chǎn)量(噸)部份價格（元/噸）占銷售額比例%無無無無無無產(chǎn)品分析：該企業(yè)主要經(jīng)營市場出租業(yè)務(wù)。四、市場競爭狀況及成長性分析 東森市場投資有限公司和市場

13、投資有限公司共同投資開發(fā)淡村商貿(mào)城，投資開發(fā)合同約定期為50年，從06年5月1日起，頭7年每年交納南寧市江南區(qū)淡村村民委員會租金848萬元，每家公司每年承擔(dān)租金424萬元，從2013年起每5年以6%-9%不等遞增租金。目前四號樓、五號樓、八號樓正在進行招商，六、七號樓已建至第三層，未進行招商。以下附表（）為四號樓、八號樓招商情況說明（截止于09年8月15日）； （附表）樓號樓層建筑面積（）租賃面積（）平均租價（元/月）租賃年限預(yù)收租金年限每年租金收入（萬元）預(yù)計年均租金收入（萬元）413819357911510年1-3年493.90500423819045無無無200433819392335年

14、無15.5215081330010001003年1年12040082330004000001600833300030000120合計629.421530備注：6家客戶正在洽談?wù)麑幼馑奶枠堑?、3層樓，8家客戶正在洽談?wù)麑踊虬雽幼獍颂枠堑?、2、3層。 行業(yè)成長性分析淡村商貿(mào)城是集大型超市、農(nóng)副產(chǎn)品交易、服裝批發(fā)、小商品集散等多位一體的綜合型商貿(mào)城，且地理位置優(yōu)越，有較大的發(fā)展空間。五、經(jīng)營環(huán)境分析行業(yè)政策無特殊政策法律環(huán)境無特殊條款規(guī)定和限制。環(huán)保政策市場開發(fā)經(jīng)營公司，無生產(chǎn)過程產(chǎn)業(yè)政策無生產(chǎn)開采活動，不受相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策所限制。信貸政策無限制。稅收政策一般稅收政策，無特殊優(yōu)惠。第三部分 企業(yè)資信

15、情況分析一、企業(yè)開戶情況帳戶銀行(分支機構(gòu))帳號月均結(jié)算量(萬元)月均存款余額(萬元)基本結(jié)算帳戶銀行江南支行02030104000036483.6114.24一般結(jié)算帳戶中國建設(shè)銀行4500160495005916616618035其他情況說明：核對年7至9月銀行對賬單及明細(xì)賬。二、銀行借款情況 單位：萬元銀行名稱借款金額借款期限信貸品種擔(dān)保方式貸款狀況及分類結(jié)果銀行江南支行500年6月26日至2012年6月26日項目貸款我公司擔(dān)保正常分析：無三、所有者(法定代表人/股東)借款情況 單位：萬元銀行名稱借款金額借款期限信貸品種擔(dān)保方式貸款狀況及分類結(jié)果無分析：未發(fā)現(xiàn)第四部分 企業(yè)財務(wù)狀況分析該

16、公司報表未審計一、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況企業(yè)近三年及當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況項目前三年末數(shù)據(jù)年 9月2006年2007年2008年一、資產(chǎn)總額795.37 883.72 2915.48 7615.78 1、流動資產(chǎn)641.14 639.32 1645.21 5802.60 貨幣資金2.75 5.63 46.92 271.24 應(yīng)收賬款0.00 0.00 0.00 0.00 應(yīng)收票據(jù)0.00 0.00 0.00 0.00 預(yù)付賬款0.00 0.00 888.27 4310.58 其他應(yīng)收款638.39 633.69 709.70 1219.94 存貨0.00 0.00 0.00 0.

17、00 2、長期投資96.00 96.00 96.00 96.00 3、固定資產(chǎn)合計54.06 145.27 148.54 257.83 固定資產(chǎn)凈值1.07 92.28 95.55 204.84 4、無形及遞延資產(chǎn)合計4.18 3.13 1025.72 1459.35 二、負(fù)債總額12.63 154.15 2288.61 6367.35 1、流動負(fù)債合計12.63 154.15 2288.61 5867.35 短期借款0.00 0.00 0.00 0.00 應(yīng)付賬款0.00 0.00 0.00 0.00 應(yīng)付票據(jù)0.00 0.00 0.00 0.00 預(yù)收賬款0.00 0.00 242.15

18、87.70 其他應(yīng)付款12.63 153.19 2045.31 5773.53 2、長期負(fù)債合計0.00 0.00 0.00 500.00 長期借款0.00 0.00 0.00 500.00 三、所有者權(quán)益782.74 729.57 626.86 1248.43 1、實收資本1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 2、資本公積0.00 0.00 0.00 0.00 3、盈余公積0.00 0.00 0.00 0.00 4、未分配利潤-217.26 -270.43 -373.14 248.43 或有負(fù)債未發(fā)現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)說明：該報表未經(jīng)會計師事務(wù)所審計。重要科目的核實

19、分析(當(dāng)期)1資產(chǎn)情況核實分析 單位：萬元流動資產(chǎn)貨幣資金270.74萬元為銀行存款,0.5萬元為現(xiàn)金。應(yīng)收帳款(前五位)對方單位金額帳齡結(jié)算周期估計壞帳金額說明無無無其他應(yīng)收款(前五位)對方單位金額帳齡結(jié)算周期估計壞帳金額說明淡村商貿(mào)城（往來款）6101年1年無總余額1219.94萬元，其它應(yīng)收款包括應(yīng)收的租金。701年1年無251年1年無101年1年無101年1年無存貨分類數(shù)量金額占比說明：無存貨無預(yù)付帳款對方單位金額帳齡結(jié)算周期估計壞帳金額說明地大建設(shè)有限公司7號樓1001年1年無總余額4310.58萬元，為未結(jié)算工程款。地大建設(shè)有限公司6號樓2001年1年無中國建筑技術(shù)集團分公司22.

20、31年1年無淡村村委4781年1年無南寧市力冠商貿(mào)公司2901年1年無長期投資企業(yè)名稱投資期限投資金額股權(quán)比例說明淡村商貿(mào)城3年96萬元54%總余額96萬元。固定資產(chǎn)名稱原值已用年限累計折舊現(xiàn)值是否抵押是否查封權(quán)證號碼捷豹小轎車86.8萬元1年13萬元73萬元否否無形資產(chǎn)土地使用權(quán)評估值面積土地性質(zhì)地點是否抵押是否查封權(quán)證號碼無無無無無無可轉(zhuǎn)讓的其他權(quán)利無長期待攤費用1458.53萬元。資產(chǎn)分析該公司2006年，2007年資產(chǎn)規(guī)模較小, 由于該公司為項目投資公司，前期投入較多，工程結(jié)算時間較長，所以導(dǎo)致年結(jié)算入賬后資產(chǎn)總額大幅增加，總資產(chǎn)規(guī)模達2915萬元，其中預(yù)付賬款為888萬無，其它應(yīng)收款

21、為709萬元，說明部分投資已竣工并對外出租，預(yù)付賬款主要包括預(yù)付工程款，其它應(yīng)收款主要為應(yīng)收租金。年9月總資產(chǎn)達7615.78萬元, 流動資產(chǎn)為5802.60萬元占總資產(chǎn)76.19%，資產(chǎn)負(fù)債率為83.61%。2負(fù)債情況核實分析 單位：萬元流動負(fù)債短期借款無應(yīng)付帳款對方單位金額帳齡結(jié)算周期說明無所有應(yīng)付帳款都列入其它應(yīng)付款其他應(yīng)付款對方單位金額帳齡結(jié)算周期說明8641年1年總余額5773.53萬元。主要是預(yù)收租戶的保證金、預(yù)收租金和股東借入款。地大公司501年1年301年1年301年1年1501年1年預(yù)收帳款對方單位金額帳齡結(jié)算周期說明訂金轉(zhuǎn)租金103.611年1年總余額87.70萬元，主要為

22、管理費、租金。預(yù)提費用無長期負(fù)債長期借款銀行借款500萬元, 由我公司擔(dān)保。長期應(yīng)付款無3所有者權(quán)益(凈資產(chǎn))核實分析 單位：萬元實收資本出資人出資方式金額占比（%）增減變化趨勢真實性和穩(wěn)定性分析(與實收資本比較) 2006年 2007年2008年現(xiàn)金51051無無無已經(jīng)驗資，穩(wěn)定性較強馮曉斌現(xiàn)金49049無無無已經(jīng)驗資，穩(wěn)定性較強資本公積資本溢價無其他無盈余公積無未分配利潤合理性增減變化趨勢分析：2006年凈虧損202萬元,累積凈虧損為217萬元;2007年凈虧損53萬元, 累積凈虧損為270萬元;2008年凈虧損103萬元, 累積凈虧損為373萬元;年9月凈利潤621.58萬元, 累積未分

23、配利潤為248.43萬元。二、企業(yè)收入及利潤狀況分析重要科目的核實分析 單位：萬元企業(yè)主要經(jīng)營指標(biāo)項目前三年度 年9月 2006年 2007年 2008年一、主營業(yè)務(wù)收入0.00 0.00 96.62 828.33 二、主營業(yè)務(wù)成本0.00 0.00 36.25 0.00 三、主營業(yè)務(wù)稅金及附加0.00 0.00 5.36 8.43 四、主營業(yè)務(wù)利潤0.00 0.00 55.01 792.05 五、營業(yè)費用0.00 0.00 0.00 0.00 六、管理費用201.73 53.21 146.49 165.88 七、財務(wù)費用-0.11 -0.05 0.23 3.99 八、營業(yè)利潤-201.62

24、-53.16 -91.71 622.18 九、投資收益0.00 0.00 0.00 0.00 十、利潤總額-202.12 -53.16 -102.71 621.58 十一、所得稅0.00 0.00 0.00 0.00 十二、凈利潤-202.12 -53.16 -102.71 621.58 說明：2006年和2007年為企業(yè)投資階段，無實際收入。2008年8月,五號樓竣工開始對外出租, 開始有少部分租金收入。截止于年9月, 4號樓、5號樓、8號樓累計已收租金為3500萬元，其中廉租房收入為2451.49萬元, 但該企業(yè)未把租金計為收入, 將所收租金再投入到項目建設(shè)。如果該項目順利投入經(jīng)營，4至8

25、號樓每年預(yù)期的租金收入約為3000萬元。1收入情況的核實分析 單位：萬元反映收入項目 2008年 年1至6月累計備注月均合計納稅申報表(發(fā)票)無無20.67已核查營業(yè)稅納稅申請表銀行對賬單(存折、信用卡)無無無銷售合同(發(fā)票)無無3341已核查部分合同銷售部門(倉庫部門)出貨單無銷售無銷售無銷售銷售總賬、明細(xì)賬無無無2成本、費用的核實分析 單位：萬元項目趨勢分析2006 年 2007年 2008年 年 9月銷售成本率無無無無費用率無無無20.51%費用營業(yè)費用無無無0.00管理費用20253146.46165.88財務(wù)費用-0.10.050.233.99分析：費用率仍然比較高，主要由于項目仍處

26、于投資階段和招商階段，收入較少。3稅收及利潤情況核實分析 單位：萬元項目趨勢分析 2006年 2007年 2008年 年9月銷售稅金及附加無無無8.43 所得稅無無無0.00 利潤總額-202-53-102621.58 凈利潤-202-53-102621.58三、現(xiàn)金流量分析1企業(yè)近三年及當(dāng)期現(xiàn)金流量表(調(diào)整后) 單位：萬元項目前三年年9月 2006年度 2007年度 2008年度現(xiàn)金流入總量1,012.93 147.55 2,241.35 5,075.91現(xiàn)金流出總量1,010.18 144.67 2,200.07 4,851.59現(xiàn)金凈流量2.75 2.89 41.29 224.32經(jīng)營活

27、動現(xiàn)金流入量12.93 146.51 2,241.35 4,575.91經(jīng)營活動現(xiàn)金流出量840.62 53.21 1,164.26 4,294.89經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量-827.69 93.30 1,077.09 281.02投資活動現(xiàn)金流入量0.00 1.04 0.00 0.00投資活動現(xiàn)金流出量154.41 91.46 1,035.81 556.69投資活動現(xiàn)金凈流量-154.41 -90.41 -1,035.81 -556.69籌資活動現(xiàn)金流入量1,000.00 0.00 0.00 500.00籌資活動現(xiàn)金流出量15.15 0.00 0.00 0.01籌資活動現(xiàn)金凈流量984.85 0.

28、00 0.00 499.99說明：企業(yè)2006年,2007年現(xiàn)金凈流量為別為2.75萬元和2.89萬元,現(xiàn)金流規(guī)模較小,由于沒有實際收入并且工程尚未結(jié)算。年9月現(xiàn)金凈流量為現(xiàn)金流入224.32萬元, 其中經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為凈流入281.02萬元，主要是其它應(yīng)付款增加流入3728.22萬元所致。投資活動現(xiàn)金凈流量為流出556.69萬元，主要是長期待攤費用增加432.80萬元導(dǎo)致現(xiàn)金流出。籌資活動為現(xiàn)金凈流入500萬元,主要為銀行長期借款。2現(xiàn)金流量的預(yù)測經(jīng)營活動現(xiàn)金流量預(yù)測銷售回款預(yù)計年均租金收入達3000萬元。購貨賒購無采購?，F(xiàn)購無采購。費用控制2006年費用為201萬元，2007年費用為5

29、3萬元，2008年費用為146萬元，年9月169.87萬元。折舊企業(yè)固定資產(chǎn)少，折舊費用相對很小，每年變化不大，數(shù)額也很小。投資活動固定資產(chǎn)購置、處置無長期投資長期股權(quán)投資96萬元?；I資活動現(xiàn)金流量借款銀行借款計劃由我公司擔(dān)保向銀行申請貸款1000萬元。民間借款無股利發(fā)放無直接融資計劃無分析：截至年8月15日該項目總招商面積為5945.59, 已收租金約3500萬元, 目前六號樓、七號樓仍未進行全面招商，該兩號樓于今年四月開工，由我公司擔(dān)保向銀行借款500萬元，年8月末已完成地下停車場10000，六號樓已封頂，七號樓已建至第六層，若資金到位，預(yù)計明年初將竣工。由于所處地理位置較好，預(yù)期的租金收

30、入較大。四、企業(yè)主要財務(wù)指標(biāo)分析項目前三年數(shù)據(jù) 年9月 2006年度 2007年度 2008年度償債能力資產(chǎn)負(fù)債率1.59%17.44%78.50%83.61%流動比率5074.56%414.74%71.89%98.90%速動比率5074.56%414.74%33.07%25.43%現(xiàn)金比率21.75%3.65%2.05%4.62%利息保障倍數(shù)177404.05%109951.25%-44693.37%15676.32%債務(wù)清償率無短期借款無短期借款無短期借款無短期借款短期債務(wù)償還比率(經(jīng)營凈現(xiàn)金流量/流動負(fù)債)-6551.15%60.53%47.06%4.79%盈利能力總資產(chǎn)利潤率-50.8

31、2%-6.33%-5.41%11.80%銷售利潤率無銷售無銷售56.93%95.62%凈利潤率無銷售無銷售-106.30%75.04%成本費用利潤率-50.82%-6.33%-5.41%314.37%營運能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.00%0.00%5.09%15.73%應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率無應(yīng)收帳款無應(yīng)收帳款無應(yīng)收帳款無應(yīng)收帳款存貨周轉(zhuǎn)率無存貨無存貨無存貨無存貨凈資產(chǎn)利潤率-51.64%-7.03%-15.14%66.29%分析：從償債還能力方面分析，企業(yè)在2006年、207年總資產(chǎn)負(fù)債率波動不大，2008年與年當(dāng)期由于部分商鋪開始招商，預(yù)收了租戶3個月至1年的租金，造成負(fù)債較多，因此2008年與年當(dāng)期總資

32、產(chǎn)負(fù)債率均高于標(biāo)準(zhǔn)值；流動比率和速動比率數(shù)值較低，表明企業(yè)的長短期償債能力一般：主要原因是企業(yè)流動負(fù)債較多，其它應(yīng)付款占比較大。由于企業(yè)尚未正式有穩(wěn)定收入，故盈利能力不能反映實際情況，但從企業(yè)現(xiàn)已落實的租賃合同及預(yù)收的部分租金來看，企業(yè)的預(yù)期效益較好。因為企業(yè)處于發(fā)展初期，所以目前的營運能力指標(biāo)較弱。 綜上所述，企業(yè)處于發(fā)展初期，各項指標(biāo)表現(xiàn)較弱，但預(yù)期經(jīng)營效益較好，有良好的發(fā)展空間。第五部分無關(guān)聯(lián)企業(yè)部分第六部分 風(fēng)險控制措施分析一、風(fēng)險控制措施清單一、要求該公司將位于南寧市五一東路7號淡村農(nóng)貿(mào)市場四、八號樓的經(jīng)營權(quán)（鋪面已出租總面積為4971，租賃期3年至10年，每年租金收入為628萬元，

33、未出租總面積為16386，每年預(yù)計租金收入為900萬元）質(zhì)押給我公司，反擔(dān)保債權(quán)為1000萬元。見以下附表為截至09年8月15日四、八號樓的招商情況明細(xì)：樓號樓層建筑面積（）租賃面積（）平均租價（元/月）租賃年限預(yù)收租金年限每年租金收入（萬元）預(yù)計年均租金收入（萬元）413819357911510年1-2年493500423819045無無無200433819392335年無1515081330010001003年1年120400823300040000160833300030000120合計6281530二、要求企業(yè)從貸款發(fā)放的第13個月起按月等額本金歸還。三、要求企業(yè)法人代表及其配偶為該筆

34、擔(dān)保貸款承擔(dān)連帶責(zé)任。四、要求企業(yè)自愿按擔(dān)保金額的5%繳納保證金存入我公司專門賬戶。二、抵押物情況 單位：萬元抵押物名稱淡村商貿(mào)城4、8號樓抵押物位置南寧市五一東路7號淡村農(nóng)貿(mào)市場所有權(quán)人市場投資有限公司權(quán)證號碼購入價格購入時間已使用年限3年剩余使用年限50年目前使用狀態(tài)自用無目前法律狀態(tài)查封無出租無抵押無空置無違章無處置無瑕疵無評估價值強制處理價值(拍賣價值)本公司確認(rèn)價值1000萬元抵押率的確定100%抵押能力及變現(xiàn)能力分析四號樓、八號樓已驗收完畢,消防驗收已通過。四號樓一層至三層建筑面積為11458平方米，已出租3971，租賃期3至10年，每年租金為500萬元，未出租面積為7487，每年預(yù)計租金收入為350萬元，八號樓一層至三層建筑面積為9956，已出租1000平方米，租賃期為3年，每年租金收入為120萬元，未出租面積為8956，每年預(yù)計租金收入為560萬元。淡村商貿(mào)城所處的地理位置較好，是南寧市的重點“菜籃子”工程之一，市場前景較好，如不遇到國家特殊政策的變化，淡村商貿(mào)城的租金收入較穩(wěn)定。三、第三方保證情況自然人反擔(dān)保姓名身份證號家庭住址財產(chǎn)