大連紅星濱海項(xiàng)目第一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、大連紅星濱海項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書大連紅星濱海項(xiàng)目第一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書目 錄1.項(xiàng)目概況22.項(xiàng)目定位及發(fā)展策略43.規(guī)劃設(shè)計(jì)原則及物業(yè)類型配比82007-08-08 p.10 1 .項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于中國著名濱海城市大連市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大窯灣地區(qū)，距離大連中心區(qū)約30公里，輕軌車程及自駕車程約30分鐘，在天氣晴朗的時(shí)候可以看到市區(qū)；距離大連開發(fā)區(qū)的核心區(qū)約5公里，10分鐘車程；距大連周水子機(jī)場25公里；據(jù)沈大高速公路約10公里。 項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)儆凇按蟠筮B”“西拓北進(jìn)”的重點(diǎn)發(fā)展方向之一，未來規(guī)劃是大連新城區(qū)的組成部分之一。大連開發(fā)區(qū)中山廣場星河灣廣場輕軌大連核心商圈大連機(jī)場

2、本項(xiàng)目沈大高速01項(xiàng)目區(qū)位圖1.2 項(xiàng)目用地范圍及規(guī)劃指標(biāo)1.2.1 項(xiàng)目總占地面積200萬平方米，包括道路、政府公共配套設(shè)施、山林地和可開發(fā)用地，其中可開發(fā)用地約112萬平方米，沿4.2公里海岸線成帶狀分布。1.2.2 規(guī)劃指標(biāo)：綜合容積率1.37，總建筑面積153萬，地塊被分為25塊，其中一類居住用地6塊，占地面積349100平米；二類居住用地17塊，占地面積695000平米；商業(yè)配套用地1塊，占地面積44000平米；混合開發(fā)用地一塊，占地面積89800平米。 02項(xiàng)目地塊圖1.3 紅線圖（另行提供）1.4 地塊限制條件 在地塊西北側(cè)邊緣，有兩個(gè)通訊基站。在地塊北部有220kv高壓走廊通過

3、。距離地塊中部邊界約500米處有公墓，目測可見。距離地塊南部約1公里處為太平洋石化，可能對地塊帶來空氣污染。太平洋石化通訊基站高壓走廊06項(xiàng)目周邊示意圖2 項(xiàng)目定位及發(fā)展策略2.1 價(jià)值定位： 關(guān)鍵詞：國際化、城市價(jià)值、山海資源價(jià)值城市價(jià)值：本項(xiàng)目是未來城市中心區(qū)的濱海高尚居住社區(qū)，區(qū)位、交通、配套、環(huán)境極具現(xiàn)代都市意向；資源價(jià)值：充分利用山海文章，展現(xiàn)獨(dú)具魅力的高品質(zhì)海岸生活方式和超前人居理念；國際化水準(zhǔn)：充分重視社區(qū)配套及國際化設(shè)施，打造高標(biāo)準(zhǔn)國際化生活社區(qū)，發(fā)揮城市級商業(yè)作用，結(jié)合水岸設(shè)計(jì)，使之成為新城區(qū)焦點(diǎn)；n 形象定位：都市文明下的山海生活體驗(yàn)場關(guān)鍵詞：都市感、國際化、體驗(yàn)式、山海資

4、源關(guān)鍵字：標(biāo)志 實(shí)用 美觀2.2 客戶定位不同目標(biāo)客戶群體特征分類與總結(jié)：項(xiàng)目目標(biāo)客戶本地客戶外地客戶全國財(cái)富客戶：全國多次置業(yè)經(jīng)歷，價(jià)格不敏感；對資源的極度占有，資產(chǎn)財(cái)富化，看重不動(dòng)產(chǎn)的不可復(fù)制的特性，以及物業(yè)長期的價(jià)值增長，屬于看不見的頂層，本項(xiàng)目的標(biāo)桿客戶。移民養(yǎng)老客戶：看重本項(xiàng)目大連的城市價(jià)值，所在區(qū)域的新城價(jià)值，以及良好的自然環(huán)境，需要舒適型的產(chǎn)品形式與面積區(qū)間，多為東北三省客戶，與大連有一定的人脈聯(lián)系或者工作聯(lián)系。資源度假客戶：海資源是此類客戶的最關(guān)注的產(chǎn)品價(jià)值，同時(shí)支付能力相對有限，不愿在異地置業(yè)投資過大，多選擇具備優(yōu)良海景的小戶型公寓為主。本地升級客戶：以開發(fā)區(qū)本地升級置業(yè)客戶

5、為主以及大大連區(qū)域升級置業(yè)客戶，將是本項(xiàng)目最主力的客戶群體，開發(fā)區(qū)升級客戶更加關(guān)注社區(qū)的品質(zhì)升級，產(chǎn)品的品質(zhì)升級與資源升級等方面，大大連升級客戶更為關(guān)注產(chǎn)品的資源升級。投資客戶：區(qū)域未來價(jià)值的提升以及產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)有力提升是帶動(dòng)投資客的最關(guān)鍵的因素，產(chǎn)品性價(jià)比，投資的回報(bào)率，租賃市場的保證都是其最關(guān)注的置業(yè)因素。全國財(cái)富客戶：背景特征：北中國范圍，以私營業(yè)主，企業(yè)法人、高層，演藝明星等為代表的活躍的財(cái)富階層，通常在40-50歲，閱歷廣行為特征：p 反復(fù)置業(yè)：對于房子，客戶關(guān)注的不是房產(chǎn)數(shù)量，而是新的房產(chǎn)是否能滿足自己不斷攀升的價(jià)值需求，均選擇具備城市價(jià)值中能夠代表其價(jià)值的最高端的項(xiàng)目。p 投資趨向：

6、不再關(guān)注物業(yè)的短期回報(bào)，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長期持有，更看重物業(yè)自身的升值與保值特性，在一定程度上是對于稀缺資源的占有。p 支付趨向：擁有較強(qiáng)的支付能力，能都承受較高的單價(jià)與總價(jià)，不再被賣方的打折，贈(zèng)送等方式打動(dòng)，原為服務(wù)買單。p 產(chǎn)品要求：一般選擇戶型較大的產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)對產(chǎn)品的資源占有，包括土地資源的占有以及海洋資源的占有，更有效地作為資產(chǎn)來持有，以及體現(xiàn)身份，希望得到更多的空間，而不是單純的面積。p 服務(wù)要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務(wù)在高品質(zhì)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)貼身管家式的尊貴服務(wù)，盡可能的復(fù)合與完善。同時(shí)保證自身生活的私密。價(jià)值關(guān)注點(diǎn)：海資源占有、土地資源占有 、貼身尊貴的物業(yè)服務(wù)

7、產(chǎn)品形式的需求：獨(dú)棟別墅產(chǎn)品與大戶型的濱海豪宅產(chǎn)品移民養(yǎng)老客戶：背景特征：主要來自東三省，以私營業(yè)主、生意人為主，兼有企業(yè)高層、權(quán)力公務(wù)員，年齡35-45歲左右行為特征：p 投資趨向：看中開發(fā)區(qū)的未來發(fā)展和良好的居住環(huán)境，希望將來到開發(fā)區(qū)居住，關(guān)注家庭，主要為了子女教育落戶、自身養(yǎng)老等目的。多與當(dāng)?shù)赜辛己玫娜嗣}聯(lián)系或者事業(yè)聯(lián)系。p 支付趨向：擁有較強(qiáng)的支付能力，能都承受較高的單價(jià)與總價(jià)，對產(chǎn)品形式和社區(qū)環(huán)境有較高的要求，但不過分追求大面積p 產(chǎn)品要求：一般選擇較舒適的產(chǎn)品形式與產(chǎn)品面積，或者實(shí)現(xiàn)一定的產(chǎn)品形式升級來提升居住品質(zhì)，以洋房、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品為主要需求p 服務(wù)要求：需求完備的配套設(shè)施

8、和周到的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)講究服務(wù)的實(shí)際，滿足正常的生活，對生活的便利和舒適要求比較高，部分客戶關(guān)注教育等配套設(shè)施。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品形式與面積舒適性、社區(qū)環(huán)境、滿足日常生活配套設(shè)施產(chǎn)品形式的需求：舒適空間的高層、洋房、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品為主要需求資源度假客戶：背景特征：（泛）公務(wù)員、企業(yè)中高層、私營業(yè)主等，30-45歲左右背景特征：主要來自東三省，以私營業(yè)主、企業(yè)中高層為主，（泛）公務(wù)員、年齡30-50歲左。行為特征：p 投資趨向：為海買房，強(qiáng)勢稀缺的海景資源是置業(yè)的首要驅(qū)動(dòng)因素，主要為了度假，兼顧投資之用。p 支付趨向：支付能力較強(qiáng)，能承受較高的單價(jià)，但不追求產(chǎn)品面積的舒適，支付總價(jià)相對有限p 產(chǎn)

9、品要求：一般選擇景觀較好的中小戶型產(chǎn)品，以海景高層公寓為主p 服務(wù)要求：對管家式服務(wù)有一定的需求，以滿足度假的特殊需求，如在無人入住的房屋打理等服務(wù)。p 配套設(shè)施：要求具備娛樂化的同時(shí)突出濱海特色的配套設(shè)施。如：影院，濱海商業(yè)街、酒吧街等。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：海資源、產(chǎn)品總價(jià)、管家式物業(yè)服務(wù)，娛樂化的生活配套。產(chǎn)品形式的需求：海景小戶型公寓本地升級客戶：背景特征：以私營業(yè)主、（泛）公務(wù)員、企業(yè)中高層為主，兼有企業(yè)職工、個(gè)體戶等，年齡30-50歲左右行為特征：p 投資趨向：以居住升級為核心驅(qū)動(dòng)因素，包括產(chǎn)品形式升級、居住品質(zhì)升級、資源升級等。p 支付趨向：支付能力水平不等，涵蓋中端到中高端產(chǎn)品，相對而言

10、，開發(fā)區(qū)升級客戶的支付能力較弱，大大連區(qū)域的升級客戶支付能力較強(qiáng)p 產(chǎn)品要求：中端產(chǎn)品一般選擇高層舒適住宅，中高端產(chǎn)品一般選擇高層海景豪宅、洋房、聯(lián)排類別墅等產(chǎn)品。開發(fā)區(qū)升級客戶由于受到支付能力限制，要求產(chǎn)品面積較為適中，更關(guān)注社區(qū)品質(zhì)，物業(yè)服務(wù)等方面。大大連升級客戶多選擇產(chǎn)品面積較大，形式提升，以及海景資源較優(yōu)的高品質(zhì)產(chǎn)品p 服務(wù)要求：需求完備的配套設(shè)施和周到的居家的物業(yè)服務(wù)，滿足高品質(zhì)的入場生活，對生活的便利和舒適要求比較高p 配套要求：生活型配套：如：超市，集中商業(yè)等。以及醫(yī)療教育的配套設(shè)施。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品形式、社區(qū)品質(zhì)、支付總價(jià)、社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施產(chǎn)品形式的需求：高層居住產(chǎn)品、洋房、

11、類別墅產(chǎn)品等產(chǎn)品。本地投資客戶：背景特征：以私營業(yè)主、企業(yè)中高層、公務(wù)員為主，年齡30-45歲左右行為特征：p 投資趨向：看中開發(fā)區(qū)的未來發(fā)展以及intel產(chǎn)業(yè)的直接帶動(dòng)，關(guān)注房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)，主要以獲取短期出租收益與長期物業(yè)升值兼顧為投資目的。p 支付趨向：擁有較強(qiáng)的支付能力，但關(guān)注產(chǎn)品總價(jià)，關(guān)注性價(jià)比與投資的回報(bào)率。p 產(chǎn)品要求：一般選擇緊湊戶型的產(chǎn)品，考慮到產(chǎn)業(yè)需求的支撐，會(huì)選擇部分低密度高端物業(yè)p 服務(wù)要求：關(guān)注物業(yè)的租賃服務(wù)以及出租相關(guān)的售后服務(wù)，同時(shí)更關(guān)注直接帶租約的銷售等。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品性價(jià)比、投資收益率、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品形式的需求：高層公寓，居住產(chǎn)品、小獨(dú)棟等產(chǎn)品。3 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

12、及物業(yè)類型配比3.1 整體布局原則關(guān)鍵詞：無競爭產(chǎn)品、山海生活體驗(yàn)、國際一流水準(zhǔn)、均好性3.1.1 無競爭產(chǎn)品：充分發(fā)揮項(xiàng)目1.37容積率的競爭優(yōu)勢，極致挖掘項(xiàng)目自身的濱海資源與山地資源價(jià)值，打造種類豐富的高品質(zhì)產(chǎn)品，使社區(qū)整體呈現(xiàn)中低密度意向；3.1.2 山海生活體驗(yàn)：強(qiáng)化資源與社區(qū)的互動(dòng)交融，以體驗(yàn)海文化為主題來統(tǒng)一規(guī)劃項(xiàng)目整體的濱海岸線與配套設(shè)施；3.1.3 國際一流水準(zhǔn)：以具備國際一流水準(zhǔn)的配套設(shè)施、建筑品質(zhì)和資源利用打造國際水準(zhǔn)的一流都市休閑濱海社區(qū)； 3.1.4 充分發(fā)揮地塊資源價(jià)值（海資源、坡地資源），保證資源分配均好性，即讓最多的物業(yè)最大限度的擁有海景資源；3.2 產(chǎn)品原則3.

13、2.1 高層產(chǎn)品要盡可能戶戶看海，盡量消除不看海戶型，避免市場的同質(zhì)化競爭；3.2.2 低層產(chǎn)品（包括洋房、別墅、類別墅）最大限度發(fā)揮臺地資源，以產(chǎn)品力制勝，突出別墅感，盡量做到戶戶有天地，家家海景房；3.2.3 頂級產(chǎn)品在資源占有方面突出私有化，考慮海岸線專享；3.3 物業(yè)類型分配編號類別層數(shù)戶均面積套數(shù)均容積率占地面積占地比例建筑面積建筑比例1高層住宅11301206802 327.2 24%81.6253%2臺地集合住宅51402530 1.425.3 23%35.4223%3臺地別墅空180684 0.815.4 14%12.328%4聯(lián)排別墅 23200462 0.615.4 14%

14、9.246%5別墅23260178 0.411.6 10%4.623%6城市級商業(yè)1.25.1 5%6.164%7社區(qū)級商業(yè)空空10%4.623%8合計(jì)10656 1.38 111.5 100%154100%注：社區(qū)商業(yè)中一部分可采用住宅底商形式3.4 區(qū)域產(chǎn)品分配 地塊由山體公園劃分為南北兩區(qū)域，定義填海區(qū)及該段濱海路東北側(cè)陸域?yàn)閍區(qū)，山體公園以南山地區(qū)為b區(qū)。 在保證b區(qū)低密度品質(zhì)的前提下，盡量壓縮a區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度，以保證整體資源分配的均好性；占地面積建筑面積商業(yè)面積高層住宅低層住宅及聯(lián)排a區(qū)34萬70萬6萬50-56萬10-13萬b區(qū)78萬84萬5萬25-31萬49-52萬合計(jì)112萬154萬11萬81萬62萬注：如設(shè)計(jì)中有難度，區(qū)比例可少量適度調(diào)整3.5 產(chǎn)品類型分配產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間比例分配獨(dú)棟別墅樓王別墅00以上(不多于棟）3%高品質(zhì)別墅350400聯(lián)排別墅創(chuàng)新小獨(dú)棟2503006%標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)排產(chǎn)品200240臺地類別墅1802208%臺地洋房二房9011023%三房130160四房160180高層產(chǎn)品海景公寓一房406020%一房一廳608