8月山東東營銀座城市廣場三期價格執(zhí)行和推售策略案

1、東營銀座城市廣場三期價格執(zhí)行和推售策略案2012年8月4、d4分層寫字樓價格體系：根據(jù)不同樓層實行垂直差價，從而較好實現(xiàn)水平差價，有利于投資選擇。定價思路上基于樓層系數(shù)指標(biāo)以1為基點，基價為7000，按照不同樓在通風(fēng)、采光、朝向、景觀、噪音等悉數(shù)因素，決定垂直差價，有利于將相同物業(yè)進行價值升值，創(chuàng)造溢價。 樓層單元號建筑面積樓層系數(shù)垂直價格基數(shù)垂直差價水平系數(shù)因素水平系數(shù)水平價格基數(shù)水平差價小計基價單價通風(fēng)采光朝向景觀噪音面積1東戶-460-2400012-0.502.51002501070007010西戶-460-24000-12-0.500.510050-190700068102東戶-36

2、0-180-1-0.50.50-0.30-1.3100-130-31070006790西戶-360-18000-10-0.30-1.3100-130-310700067903東戶-260-120-1-0.50.5000-1100-100-22070006870西戶-260-12000-1000-1100-100-220700068704東戶-160-60-1-0.50.5000-1100-100-16070006950西戶-160-6000-1000-1100-100-160700069505東戶16060-1-0.50.5000-1100-100-4070007030西戶1606000-10

3、00-1100-100-40700070306東戶260120-1-0.50.5000-1100-1002070007110西戶26012000-1000-1100-10020700071107東戶360180-1-0.50.5000-1100-1008070007190西戶36018000-1000-1100-10080700071908東戶460240-1-0.50.5000-1100-10014070007270西戶46024000-1000-1100-100140700072709東戶560300-1-0.50.5000-1100-10020070007350西戶56030000-10

4、00-1100-100200700073505、c4商鋪價格針對區(qū)域消費特點以及周邊市場的調(diào)查研究，我們根據(jù)項目自身情況進行價格分析定位。并結(jié)合目前的市場因素、成本利潤、宏觀因素、項目形象、公司品牌以及去化速度等綜合考慮，制定出商鋪底價表，如下：c4(商鋪)成交價格表樓層單元號建筑面積水平系數(shù)因素水平系數(shù)水平價格基數(shù)水平差價基價單價總價樓層差異人流朝向景觀面積業(yè)態(tài)商戶1580-1110-101100100800081004,698,000 商戶2580-1110-101100100800081004,698,000 商戶3489021003100300800083004,058,700 商戶4

5、500020002100200800082004,100,000 商戶54000100-1001000800080003,200,000 商戶64000000-10-1100-100800079003,160,000 商戶7580-1-1.5000-1.5100-350800076504,553,000 商戶8580-1-2000-2100-400800076004,524,000 商戶92960-2.5000-2.5100-250800077502,294,000 4、優(yōu)惠方式：根據(jù)購買面積的不同制定不同的折扣比例。（1）優(yōu)惠方式一：根據(jù)購買面積不同，享受不同折扣比例，見下表： 購買面積（平

6、米）600-10001001-16001601-40004000以上備注折扣比例99989795（2）優(yōu)惠方式二：根據(jù)付款方式不同，享受不同優(yōu)惠點位。一次性額外優(yōu)惠2%，貸款無優(yōu)惠。 五、2012年下半年推售策略1、推售原則樹立東營銀座城市廣場三期項目高端商業(yè)地產(chǎn)形象，實現(xiàn)魯商置業(yè)品牌升華；確立東營寫字樓市場領(lǐng)跑者地位，提高三期項目市場知名度與美譽度；平衡銷售速度和銷售價格，實現(xiàn)各檔次、各類產(chǎn)品的均衡去化。2、推售策略形象：引領(lǐng)性的形象立勢，塑造價值標(biāo)桿，提升整體形象?？蛻簦河喜⒁I(lǐng)大型企業(yè)辦公需求，多種途徑吸引有效客戶，不斷拓展及提升客戶層面。產(chǎn)品：優(yōu)勢、稀缺、高端獨棟產(chǎn)品強勢登陸東營市場，獨特的產(chǎn)品賣點引起市場關(guān)注；以優(yōu)勢的價格應(yīng)對嚴(yán)重的客戶分流，增強市場競爭分量。3、推售節(jié)奏根據(jù)2012年東營房地產(chǎn)市場形勢，結(jié)合項目三期產(chǎn)品高端屬性，建議按棟陸續(xù)推售。分批入市主要有以下原因：（1）、檢驗市場。我項目產(chǎn)品定位為低密、高品質(zhì)花園辦公商務(wù)區(qū)，采用整棟銷售模式，東營市場幾乎沒有同類產(chǎn)品可參考，分批入市可有效檢驗市場反應(yīng)。（2）、價格測試。受體量大、總價高的影響，大客戶整棟或分層購買時對產(chǎn)品價格最為關(guān)注，因此合理的成交價格是實現(xiàn)銷售的關(guān)