西安商品房市場發(fā)展報告

1、2012年西安商品房市場發(fā)展報告2011年對于中國的房地產(chǎn)市場而言，絕對是不同尋常的一年，各種調(diào)控政策出臺，樓市現(xiàn)象交相出現(xiàn)，從年初的“新國八條”到“限價令”、“國五條”，再到二三線城市限購政策等，房地產(chǎn)市場一路跌宕起伏，樓市多方博弈日見微妙。在調(diào)控政策下，2011年的樓市跌宕起伏，不僅是房價和銷售起落，受融資渠道、土地價格等影響，也引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變革。不少開發(fā)企業(yè)或兼并、重組，或轉(zhuǎn)型、下鄉(xiāng)，更有部分房企破產(chǎn)倒閉，一番樓市洗牌戰(zhàn)愈演愈烈。從國內(nèi)一、二線城市直至西安，樓市量價齊跌普遍上演，年末時節(jié)調(diào)控效果正逐步放大顯現(xiàn)。一、商品房市場1 商品房供應(yīng)市場1.1 季度供量走勢情況商品房市場各

2、季度施工、竣工、新開工面積投資投資地產(chǎn)額（億元）施工面積（）竣工面積（）新開工面積（）2010年195.391527355414680754144360592011年258.85139312361342930012239362變動32.48%8.79%8.52% 15.22%自今年1月底新國八條后，各地方版“限購令”、商品房明碼標(biāo)價規(guī)定、央行三次加息、六次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，樓市政策調(diào)控在不斷升級，金融市場也持續(xù)收緊，造成西安房產(chǎn)市場觀望氛圍日趨濃烈;同時，伴隨著通脹壓力的日益增大、銀行信貸能力的萎縮，不少開發(fā)商資金鏈開始出現(xiàn)問題，加上在日漸趨緊的政策調(diào)控的背景下，房企對于市場后期的開發(fā)信心已

3、明顯不足，市場供應(yīng)方的供應(yīng)能力呈現(xiàn)出下滑態(tài)勢。2011年，西安商品房市場供應(yīng)各項指標(biāo)總體表現(xiàn)為走低的態(tài)勢。1.2 月度供量走勢情況據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年，西安商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積為1405.12萬平方米，同比去年同期下降14.05%，其中，普通住宅累計新批準(zhǔn)預(yù)售面積1040.09萬平方米，同比去年下降21.73%。2010年及2011年西安商品房月度新批預(yù)售面積對比情況從2010年與2011年商品房新批預(yù)售面積的對比情況來看，1、2月，在春節(jié)因素的影響下，人們消費意識較為冷淡，需求市場處于淡季時點，而供應(yīng)方同樣是處在年關(guān)總結(jié)階段，對其房源釋放力度也有所放緩，2010

4、年及2011年的前2個月，房產(chǎn)供應(yīng)市場表現(xiàn)出了較為相似的特點。而在樓市政策調(diào)控(2010年4月17日的新國十條、2011年2月25日的地方版限購令)不斷深化的影響下，商品房銷售市場受挫，房企已不敢貿(mào)然推貨，2010年和2011年的5月，西安樓市供量同樣是呈現(xiàn)出了較大幅度的下滑情況;隨后的6月至8月，基于2011年政策調(diào)控效應(yīng)相對比較強烈，加之2011年8月前央行的3次加息作用及年內(nèi)通脹壓力持續(xù)加大等外圍因素的影響，2011年6到8月的商品房市場供量明顯要小于2010年。時至“金九銀十”傳統(tǒng)樓市銷售旺季，盡管2010年9月的商品房供量也有很大程度的釋放，但是由于2011年前8個月樓市庫存量持續(xù)的

5、積攢，在對傳統(tǒng)銷售旺季的極大預(yù)期下，9月商品房市場供應(yīng)量得到了迅速的釋放，樓市供量急劇攀至最高點，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期水平;之后的幾個月，伴隨著大部分房企全年銷售指標(biāo)的基本完成，其對市場后期的開發(fā)信心已明顯不足，2010年和2011年的商品房市場供量都保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)。2 商品房銷售市場2.1 季度銷售情況商品房市場各季度銷售面積及銷售金額從近三年西安商品房市場的銷售情況來看，每年的4季度往往是樓市銷量突破的一個時點，市場銷量在前3個季度積攢之后將會在4季度得到不同程度的井噴，08年4季度增長2.14%，09年4季度增長54.07%，10年4季度增長46.35%;然而受11年樓市政策調(diào)控效應(yīng)持續(xù)

6、作用及金融市場不斷收緊的影響，11年4季度西安商品房市場銷量呈現(xiàn)出下滑的趨勢。2.2 月度銷售情況據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2011年，西安商品房銷售量銷售量為1088.04萬平方米，同比去年同期下滑23.85%，其中，普通住宅銷售面積920.33萬平方米，同比去年同期下滑26.2%。2010年及2011年西安商品房月度銷量對比情況從2011年西安商品房市場各月銷售情況來看，1、2月，在對限購令即將出臺的強烈預(yù)期下，搶簽備案迅速占據(jù)了市場，樓市在前2個月呈現(xiàn)出了大規(guī)模交易的現(xiàn)象，相比2010年前2個月，商品房市場銷量較去年同期增長75.28%，普通住宅市場銷量增長88.92%。3

7、月，在限購令正式實施后，樓市驟然降溫，投資投資地產(chǎn)投機行為被逐出市場，銷量急速下跌至谷底。4、5月，政策逐步被消化，市場銷量開始穩(wěn)步攀升，至6月，隨著個案項目開始集中網(wǎng)簽備案，樓市銷量上升至2011年的最高點。6月后，盡管打折、優(yōu)惠等促銷活動鋪滿整個樓市且力度在不斷加大，但是，政策調(diào)控的加碼及金融市場的緊縮，使得人們對于后市房價下跌的預(yù)期不斷的增強，造成了觀望情緒一直籠罩著市場，商品房銷量呈現(xiàn)反轉(zhuǎn)穩(wěn)步下跌的走勢，這與2010年6月后樓市銷量持續(xù)攀升的情況形成了鮮明的對照，2011年6到12月，商品房市場銷量相比去年同期下跌27.72%，普通住宅市場銷量相比去年同期下跌32.43%。3 商品房市

8、場特征從西安商品房供銷額對比情況來看，在對限購令即將出臺的預(yù)期下，2011年1、2月，商品房市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況，1月供銷差額達(dá)-82.87萬平米，2月供銷差額為-33.35萬平米。3、4月，在限購令的影響下，樓市交易門檻提高，商品房市場銷量迅速走低，表現(xiàn)出供大于求的狀況。2011年西安商品房供銷對比情況5月到7月，隨著房企推貨速度的減慢，加之限購政策逐漸被消化，商辦物業(yè)不限購的優(yōu)勢得到了體現(xiàn)，商品房市場再度呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。而在8月后，由于市場銷售情況一直不景氣，樓市庫存量在持續(xù)積攢，房企在經(jīng)過了8月的試探性推貨后，借“金九銀十”之際，開始迅速釋放房源，9月，商品房市場供銷差額已超過

9、200萬平米，上升至年內(nèi)高位。在“金九”銷售旺季破滅后，10月、11月、12月，房企推貨已變得較為謹(jǐn)慎，但部分房企迫于資金的壓力，11月，市場供量還是得到了一定程度的增長。西安市商辦物業(yè)各月銷售占比情況2011年2月25日限購令出臺后，隨著限購政策對住宅市場的限制，商辦物業(yè)銷量實現(xiàn)了迅速的膨脹，據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心頻道周報數(shù)據(jù)顯示：限購后10個月，商服用房銷售占比由去年同期的月均5.69%提升到了10.49%，寫字樓銷售占比由去年同期的月均4.15%提升到了7.15%;2011年3-12月，商服用房成交面積同比去年同期增長21.25%,寫字樓成交面積同比去年同期增長7.23%。而眼下

10、西安樓市供需雙方對峙、博弈在持續(xù)地加劇，商辦物業(yè)去化難度進一步增大，當(dāng)前，西安樓市商辦物業(yè)存量已經(jīng)達(dá)到高位。截至12月末，西安商服用房為366.33萬平米，寫字樓為132.19萬平米，商服用房和寫字樓的存量去化周期分別為46.97個月和24.53個月。在此情況下，9月后，房企對商辦物業(yè)的開發(fā)已開始減少，9、10、11、12月，商服用房新批預(yù)售面積分別為：30.78萬平米、2.78萬平米、9.84萬平米、12.06萬平米，寫字樓新批預(yù)售面積分別為：33.6萬平米、2.66萬平米、0萬平米、6.38萬平米。近幾個月商辦物業(yè)供量已明顯放緩，市場存量去化周期也有所縮減。但就現(xiàn)狀來看，由于限購后很多開發(fā)

11、商轉(zhuǎn)入不限購的商辦物業(yè)，其開發(fā)量得到了持續(xù)的積攢，而眼下在整個樓市都不景氣的情況下，商辦物業(yè)供銷已嚴(yán)重失衡，以目前的去化情況來看，商業(yè)地產(chǎn)未來銷售情況甚是堪憂，銷售壓力仍然十分巨大。二、分物業(yè)市場情況2.1 分物業(yè)市場普通住宅市場2.1.1 普通住宅銷量走勢盡管2010年曾被一度認(rèn)為是有史以來樓市調(diào)控力度最大的一年，但是，從普通住宅市場的年度銷量來看，相比2009年，2010年仍然是有2.39%的漲幅。而進入2011年，年初首月底，“新國八條”的出臺便率先給11年全年的調(diào)控尺度定下了基調(diào)，隨后幾個月限購、限貨、限貸、商品房明碼標(biāo)價等政策措施也相繼實施，在政策的不斷鞭策下，西安普通住宅市場銷量縮

12、水嚴(yán)重，尤其是在限購政策實行后的前3個月里，住宅市場銷量同比持續(xù)大幅下跌，其中，3月份的銷量更是跌至近2年來的最低谷，同比下跌了71.76個百分點。普通住宅銷售面積月度情況由此來看，相比2010年，2011年的樓市政策調(diào)控力度是有增無減，加上央行在年內(nèi)的3次加息、市場通脹壓力的持續(xù)加大及去年調(diào)控的滯后效應(yīng)等因素影響，造成全年的市場觀望氛圍都比較濃重，銷量下滑也在情理之中。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心頻道周報數(shù)據(jù)顯示：2011年，西安普通住宅銷售面積920.33萬平方米，同比去年同期下滑26.2%。2.1.2 普通住宅購房年齡段占比從各面積區(qū)間比例來看，2011年，25-30歲年齡段占比最大，

13、占市場份額的19.73%。從今年普通住宅市場購房年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)成來看，各年齡段比例較為均衡，并沒有出現(xiàn)比重特別大的年齡區(qū)間。2011年由于限購政策的作用和首付比例的一次次提高，剛需購買力被壓制，青年首置人群比例下滑顯著。2011年西安普通住宅各年齡段占比情況據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2011年，20-25歲年齡段比例較去年下滑6.85個百分點，25-30歲年齡段比例較去年下滑0.64個百分點。而在2011年后半年，隨著限購政策效應(yīng)的減淡，部分外來購買力開始入市，其中不乏陜北大客戶前來采購高端樓盤項目，40歲以上各年齡段比例呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，總體較去年同期上漲7.68個百分點。2.1.3

14、普通住宅分面積區(qū)間情況西安普通住宅市場各面積區(qū)間段走勢情況從普通住宅各面積區(qū)間段比例來看，70-90、90-110、110-130平米戶型是2011年的三大面積區(qū)間段，分別占20.41%、23.88%、17.16%。而與去年相比，2011年住宅面積結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出的最大特征是，110平米以下各面積段比例紛紛表現(xiàn)為下降趨勢，110平米以上各面積區(qū)間段比例則都表現(xiàn)為上漲態(tài)勢。2011年西安普通住宅各面積段占比情況在今年限購政策的影響下，普通住宅需求市場對于戶型結(jié)構(gòu)的選擇發(fā)生了較大的變化，一方面，政策的嚴(yán)格限制使得很多剛需群體的購房觀念開始轉(zhuǎn)變，以前那種由小戶型向中、大戶型改善的置業(yè)計劃已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙徊降?/p>

15、位”的一次性置業(yè)的理念，另一方面，市場投資投機行為被擋在政策大門之外以后，被一直熱炒的小戶型的比重開始下滑，剛需購買力在后限購時期占據(jù)了樓市的主力。1999-2011年3季度西安住房交易單套平均面積2011年西安普通住宅市場各月平均面積走勢情況2000年以前商品房市場啟動之初，西安市住房消費尤其是以先富人群為主的模式下，住宅套型求大求全。1999年西安市住宅單套成交面積為132平方米，而后隨著住宅市場的逐步啟動，住房價格的持續(xù)上行，住宅需求面積呈現(xiàn)逐步下行過程，2004年套均交易面積降至121平方米，2006年隨著中央關(guān)于“90/70%”政策的實施，住房成交面積迅速下行，2006年降至106平

16、米，至2009、2010年市場發(fā)展趨于穩(wěn)定，住房單套成交面積已基本穩(wěn)定于99平方米，而2011年前3季度在限購政策影響下，購房呈現(xiàn)“一步到位”的需求特征，商品住房單套成交面積再次升至106平方米。而11月，隨著全國樓市降價潮的涌動，加之保障房的大批成交，70-90平米戶型占比達(dá)到了26.7%，是近2年來該區(qū)間段比重最大的一次，以至于11月月均面積減小至104.64平米。12月，城南、城北區(qū)城北新房大面積戶型的走俏，再次使得全市住宅平均面積呈現(xiàn)上漲之勢。2.1.4 普通住宅分面積區(qū)間情況西安商品房購房人群平均年齡變化情況從今年各月度購房人群平均年齡分布來看，當(dāng)下置業(yè)人群年齡均在36歲左右，且呈現(xiàn)

17、持續(xù)下降態(tài)勢。西安住宅市場購房人群逐步向青年剛需置業(yè)者轉(zhuǎn)變。2011年，西安商品房購房人群平均年齡為37.1歲，相比2010年減小1.5歲。2.1.5 普通住宅分價格區(qū)間情況從價格區(qū)間段分布情況來看，2011年，西安普通住宅4000-6000元/平米各價格段占比呈現(xiàn)出下滑趨勢，其他各價格區(qū)間段比例則都表現(xiàn)出了不同程度的上漲態(tài)勢。其中，比例下滑最為顯著的是5000-5500元/平米價格段，同比去年同期減少9.05個百分點，而比例增長最為顯著的是3500-4000元/平米價格段，同比去年同期上漲4.8個百分點。2011年西安市普通住宅各價格段銷售套數(shù)分布由2011年西安住宅價格區(qū)間段占比特點我們可

18、以看出，隨著保障性住房在今年的穩(wěn)步推進，加上年中個別項目集中備案的影響，4000元/平米以下各價格段比例增長較為顯著;與此同時，下半年部分省內(nèi)其他地區(qū)群體對于城南區(qū)城南新房高端物業(yè)的追逐，促使高價位區(qū)間比例呈現(xiàn)上漲走勢。2.1.6 普通住宅購房人群來源情況從商品房購房者來源情況來看，2011年，基于樓市限購政策的影響，房地產(chǎn)投資投機行為被抑制，市場購買力已轉(zhuǎn)向的本地人群，西安市普通住宅市場購房人群中，本市人群占91.62%，占據(jù)市場絕對的主力位置。2011年西安市普通住宅購買者來源比例2011年2月25日，西安版限購令的正式實施，絕大部分的外來置業(yè)人群被擋在了政策的門檻之外，限購政策推行的9個

19、月里，西安市普通住宅市場購買人群中，近九城的客源都來自于本市戶籍人群，盡管在此期間，外來人群比例有所波動，但總體來看，政策調(diào)控還是收到了很大的成效。自2010年4月17日“新國十條”出臺后，房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)升級，加之金融市場收緊的影響，西安普通住宅市場購房人群結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，外來人群購房比例從4月的12.89%降至12月的4.97%，降幅十分顯著，本市人群開始逐步占據(jù)市場。西安普通住宅各月購房人群占比情況進入2011年，“新國八條”在1月底的出臺，加之西安版限購令的呼之欲出，1、2月外來購買力在短時間內(nèi)得到了釋放，外來人群購房比例呈現(xiàn)出反彈態(tài)勢;然而，2月25日限購令正式出臺，由于人們

20、對政策解讀和房屋申請、審批等程序存在滯后性，3月，外來人群購房僅成交43套，其所占比例也是降至了近幾個月的最低點;4月后，隨著人們對限購政策的深入理解，外來購買力再次開始活躍，市場占比再次開始放大。至9月，在“金九銀十”的刺激下，外來人群占比在2011年首次突破了10%大關(guān)，其中以城南、城北外來人群比例較多，隨著城南、城北區(qū)城北新房外來人群比例的持續(xù)上升，10月和11月，全市外來置業(yè)人群占比已基本趨于穩(wěn)定。2.2分物業(yè)市場商服用房市場2.2.1商業(yè)物業(yè)銷量走勢2011年西安商業(yè)物業(yè)月度銷量走勢自2月25日西安版“限購令”出臺至今，西安樓市成交量漸走低迷。新政的不斷加碼，使得住宅市場觀望情緒漸濃

21、，部分住宅投資客也得到一定程度的遏制。不少的投資客已經(jīng)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，隨著新政的持續(xù)實施，商業(yè)地產(chǎn)在2011年的春風(fēng)里迅速崛起。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2011年全年，西安樓市商業(yè)物業(yè)共銷87.4萬平方米，與2010年全年相比，增長了9.6個百分點。2.2.2 商業(yè)物業(yè)各月成交均價走勢2011年西安商業(yè)物業(yè)成交均價走勢2011年，在樓市調(diào)控下，西安商業(yè)地產(chǎn)市場異軍突起，成交均價也一波三折。2011年初，在民樂園萬達(dá)廣場等城內(nèi)區(qū)城內(nèi)新房商業(yè)用房大力成交的拉動下，西安商業(yè)物業(yè)的成交均價逼近15000遠(yuǎn)/平方米。在政策調(diào)控的影響下，樓市觀望分為迅速形成，商業(yè)地產(chǎn)價格也有所下滑。隨著通脹壓力的增加，投資客蜂擁而至商業(yè)市場，直至9月，西安商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到了當(dāng)年頂峰。2.3分物業(yè)市場寫字樓市場2.3.1 住宅調(diào)控 寫字樓迎機遇2011年，西安市寫字樓市場供應(yīng)量為68.65萬，相比去年環(huán)比上漲3.17%;成交量為64.63萬，相比去年同期上漲44.1%，供需雙雙繼續(xù)保持上漲態(tài)勢。在政策調(diào)控的同時，連番加息以及物價上漲讓閑散資金急于尋找出口，住宅受到限購令的影響，人氣和成交量都跌入低谷。而商業(yè)地產(chǎn)由于其不限購等優(yōu)勢，成為當(dāng)下樓市受到追捧的投資品