房地產(chǎn)資料獲取篇

1、羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀

2、螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄

3、聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁

4、袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆

5、螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕

6、羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄

7、螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿

8、羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃

9、袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀

10、蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄

11、羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈

12、螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃

13、羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇

14、袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁

15、蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞

16、袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂

17、螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇

18、羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁

19、袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅

20、蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿

21、袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄

22、蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁

23、羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅

24、螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆

25、蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螁羃襖膃薃衿羃芅蝿螅羂莈薂蟻羂薀莄聿羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇羂肆莈葿袈肆蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁蒞袇膈莄薁袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆羈薁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆膂蕿薈肂肈薈蟻裊莆薇螃肀節(jié)薆裊袃膈薅薅肈肄節(jié)蚇袁羀芁蝿?wù)剀灯K葿袀芅艿蟻膅膁羋螄羈肇羋袆螁莆芇薆羆節(jié)芆蚈蝿膈蒞螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃莈莃螅螅芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆聿羂荿螁袂芁蒈蒁肈膇蕆薃袀肅蕆蚅肆聿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蝕羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羈薁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆膂蕿薈肂肈薈蟻裊莆薇螃肀節(jié)薆裊袃膈薅薅肈肄節(jié)蚇袁羀芁蝿?wù)剀灯K葿袀

26、芅艿蟻膅膁羋螄羈肇羋袆螁莆芇薆羆節(jié)芆蚈蝿膈蒞螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃莈莃螅螅芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆聿羂荿螁袂芁蒈蒁肈膇蕆薃袀肅蕆蚅肆聿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蝕羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羈薁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆膂蕿薈肂肈薈蟻裊莆薇螃肀節(jié)薆裊袃膈薅薅肈肄節(jié)蚇袁羀芁蝿?wù)剀灯K葿袀芅艿蟻膅膁羋螄羈肇羋袆螁莆芇薆羆節(jié)芆蚈蝿膈蒞螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃莈莃螅螅芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆聿羂荿螁袂芁蒈蒁肈膇蕆薃袀肅蕆蚅肆聿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蝕羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羈薁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆膂蕿薈肂肈薈蟻裊莆薇螃肀節(jié)薆裊袃膈薅薅肈肄節(jié)蚇袁羀芁蝿?wù)剀灯K葿袀芅艿蟻膅膁羋螄羈肇羋袆螁莆芇薆羆節(jié)芆蚈蝿膈蒞螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃莈莃螅螅芄莂袇肁膀莁薇襖

27、肆莀蠆聿羂荿螁袂芁蒈蒁肈膇蕆薃袀肅蕆蚅肆聿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蝕羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羈薁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆膂蕿薈肂肈薈蟻裊莆薇螃肀節(jié)薆裊袃膈薅薅肈肄節(jié)蚇袁羀芁蝿?wù)剀灯K葿袀芅艿蟻膅膁羋螄羈肇羋袆螁莆芇薆羆節(jié)芆蚈蝿膈蒞螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃莈莃螅螅芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆聿羂荿螁袂芁蒈蒁肈膇蕆薃袀肅蕆蚅肆聿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蝕羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羈薁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆膂蕿薈肂肈薈蟻裊莆薇螃肀節(jié)薆裊袃膈薅薅 收集信息資料一 研究搜集的信息材料。 1 研究企業(yè)外部材料。從各種信息資料中了解一些市場情況和競爭概況，從中了解目前市場上哪類房產(chǎn)最好銷，其價格如何當(dāng)?shù)叵M者對房產(chǎn)有什么偏愛 2 分析企業(yè)內(nèi)部資料。對

28、公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內(nèi)部資料進行分析、從而找出產(chǎn)生問題的原因的線索。 二與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行非正式談話。從這些領(lǐng)導(dǎo)人的談話中，尋找市場占有率下降的原因如市場營銷經(jīng)理可能認為房產(chǎn)價格訂得太高，工程部經(jīng)理可能認為設(shè)計并不十分合理，材料供應(yīng)質(zhì)量不高，材料部經(jīng)理可能認為物價指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費不能全部采用進口或國內(nèi)各種名牌材料等等。 三了解市場情況。市場是無情的，消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度就是反映企業(yè)市場營銷水平的重要標(biāo)志，也是初步調(diào)查的關(guān)鍵內(nèi)容。如為什么消費者不購買本公司商品房就需要對用戶進行調(diào)查研究。 四、調(diào)查設(shè)計根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果可以提出調(diào)

29、查的命題及實施的計劃。比如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子銷售不暢，什么原因呢，經(jīng)過分析先擬定問題產(chǎn)生的原因有兩點，一點是國家宏觀控制，銀根收緊，消費者收入沒有好轉(zhuǎn)，另一點是廣告效果不大，沒有引起消費者足夠的興趣，消費者儲蓄待購。為了證實此命題的正確與否，決定采用重點調(diào)查法，并配合個人訪問法的調(diào)查和電話調(diào)查和電話調(diào)查法來進行調(diào)查研究。在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。調(diào)查表及問卷的設(shè)計既要具有科學(xué)性又要肯有藝術(shù)性，以利市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。一項房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計以下四種調(diào)查表格。當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)資源統(tǒng)計表包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單

30、位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)查日期等項目。 房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備、環(huán)境條件庭房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項目。 房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項目。房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、

31、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項目。資料獲取途徑房地產(chǎn)市場調(diào)研資料獲取途徑主要有下面八種 一交易雙方當(dāng)事人。訪問市場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價格、交易當(dāng)時的狀況和其他條件等。在訪問中應(yīng)盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場的交易線索。訪問者可以詢問交易當(dāng)事人，為什么會接受與其當(dāng)初的報價方案不同的成交結(jié)果，其所作出決策是依據(jù)哪些理由。據(jù)此可掌握更多該地方的市場交易資料，并有助于了解交易內(nèi)容有無其他附加條件。 二促成房地產(chǎn)交易行為的

32、中間商。房地產(chǎn)市場上的中間商具有促進交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場上十分活躍。因此，市場調(diào)查人員可利用其提供的資料增加市場調(diào)查的深度和廣度。 三房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產(chǎn)公司公開推出銷售或出租個案之前都預(yù)先做好市場調(diào)查工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件等。四熟悉房地產(chǎn)市場的人士。如房地產(chǎn)估價師，可向其探詢交易資料作為再進王碼電腦公司軟件中心步查證的依據(jù)。這種查證方式較費工作，但不失為有

33、效的交易資料探尋方法。調(diào)查時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據(jù)，并須注意，地方人士提供與實際大有出入的地價和房地產(chǎn)交易價格資料，不但不利于市場調(diào)查作業(yè)反而會造成混淆事實的弊端。 五同業(yè)間資料的交流房地產(chǎn)同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的次級資料進行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發(fā)商接受，因為他們往往會視此種交流與自己的業(yè)務(wù)有利害關(guān)系。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)間的資料交流才能進行。房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)協(xié)會、學(xué)會應(yīng)該在促進同業(yè)間資料的交流中發(fā)揮積極作用。 六準(zhǔn)交易資料的收集。交易資料一般必須是買賣雙方達成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。而所謂準(zhǔn)交易資料，是當(dāng)事人擬出售，購買，房地產(chǎn)的

34、單方面意愿的報價資料。凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準(zhǔn)交易資料”。供需雙方對于價格都有王碼電腦公司軟件中心致立場的市場交易資料固然極具使用性，但這些資料往往事過境遷，而且資料經(jīng)迂回的傳遞收集起來也較為困難，除非列在計劃性的日常工作中。地方市場上的準(zhǔn)交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準(zhǔn)交易行為者擬定價格必須預(yù)先到該地方市場了解交易情況，參考當(dāng)時的成交價格后才能初步?jīng)Q定價格。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動產(chǎn)市場的基本行情。如果能利用準(zhǔn)交易資料配合環(huán)境因素的比較分析，并運用房地產(chǎn)專業(yè)知識進行研究判斷，必能使它成為具有很好利用價值的資料。七向房

35、地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教參加房地產(chǎn)交易展示會、展覽會、換房大會、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。八各類次級資料。主要有政府各類統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費者協(xié)會、咨詢機構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料，來自上級主管理部門和行業(yè)管理機構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機構(gòu)的資料一些專業(yè)和非專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。土地使用資料搜集各個國家對土地使用都有一定的規(guī)劃及法規(guī)規(guī)范。我國對土地利用方面的規(guī)劃主要見圖4-2。 國土規(guī)劃城市總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，其他發(fā)展規(guī)劃，縣域社會發(fā)展規(guī)劃，市級土地利用 縣區(qū)級土地區(qū) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)級土地總體規(guī)劃，利用總體規(guī)

36、劃。目前我國已出臺的土地利用方面的法規(guī)政策主要有土地管理法1998年修訂、城市規(guī)劃法、建筑法、城市房地產(chǎn)管理法等。根據(jù)以上法規(guī)依據(jù)每塊土地都有一定的使用分區(qū)規(guī)范。這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地主管部門，申請?zhí)桌L現(xiàn)狀圖其中對規(guī)劃、建筑紅線、街道狀況等都有詳細規(guī)定。至于可能影響項目基地使用的其他情況大都可由現(xiàn)場勘查獲得。例如是否違章建筑情況現(xiàn)有地上物的構(gòu)造種類及拆除困難度，與鄰地交接是否被侵占，可否連通，是否距離太近影響以后施工和發(fā)生損害鄰近建筑物事件等等，這些都是項目策劃人員對土地使用必須深入掌握的資料。項目基地現(xiàn)狀資料搜集不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地我們都可從下列幾個方面掌握土地的開發(fā)

37、條件：地形狀況、地上物況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設(shè)施及交通狀況。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會條件及經(jīng)濟、政治等因素共同構(gòu)成區(qū)域特性，進而影響不動產(chǎn)的價格。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特生及基地狀況。內(nèi)容及所搜集資料的方式。項目內(nèi)容、基地地理形勢，方向、風(fēng)向、地質(zhì)、景觀方向、地形、排水方向地上且物、特殊狀況，基地地上物狀況，基地與鄰地情況、防火設(shè)施、鄰地建筑、鄰地地下室深度，鄰地狀況，市級道路、主要出入道、基地給排水，基地道路及給排水狀況、基地公共設(shè)施，公園、學(xué)校、市場、與基地遠近、基地的可及性，附近公共設(shè)施及交通狀況。在探討基地本身條件及

38、鄰近地因素時，根據(jù)基地使用用途管制的差異，所考慮的環(huán)境與條件各有不同如住宅區(qū)必須注意居住的寧靜、舒適性，其中交通設(shè)施狀況、有無影響居住環(huán)境的設(shè)施，及其與基地接近的程度、居民的職業(yè)與社會結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)以及生活方式等都是基地狀況資料調(diào)查搜集的重點。商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小，以及顧客的質(zhì)與量等等，都是不可忽略的重要資料。工業(yè)區(qū)則追求最高生產(chǎn)力，一般工業(yè)需要大量用水，而且要價廉。另外如運輸設(shè)施、交通干線、港灣、鐵路等運輸設(shè)施的建設(shè)對工業(yè)區(qū)有重大影響。其他如煤炭、電力等動力資源、勞動力來源、原料采購市場及其與產(chǎn)品銷售市場的位置關(guān)系等，都是進行工業(yè)區(qū)基地現(xiàn)狀資料搜集時需

39、要深入調(diào)查的重點。對不動產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營有非常重要的參考價值?；貤l件的好壞受許多因素影響，尤其鄰地環(huán)境與交通條件的影響更為明顯，就投資觀點而言，事前的信息搜集及正確的分析，可以減少因基地狀況不良而造成產(chǎn)品滯銷、價格無法提升的困境。事實上絕大部分問題的產(chǎn)生在于事前調(diào)查了解不夠，以至造成開發(fā)時間延長、資金積壓并且延誤了市場景氣時機。其他如基地面積是否過小，有無與鄰地相接問題，聯(lián)絡(luò)道路是否順暢，自來水、垃圾清運是否便利等等都是不可忽視的基地資料。 交通流量資料搜集交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地商業(yè)價值提升。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時間、使用目的而有不同的發(fā)

40、展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在。一般所指的交通流量資料包含，機車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的路線及其可到達的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)查人員用計數(shù)器在道路旁測算，但因為車種、行人等內(nèi)容都要調(diào)查，調(diào)查員常常需要2人3人以上，因此也可利用攝影機在基地兩側(cè)作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場交通狀況。交通流量調(diào)查時段的選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特

41、定時段的區(qū)分，分別調(diào)查取樣，才能代表所有時段的交通流量狀況。調(diào)查一般必須擬定 1調(diào)查地點 2調(diào)查日期 3調(diào)查時間 4調(diào)查時段 5調(diào)查內(nèi)容：車輛種類、方向、行人性別及年齡等 6調(diào)查表 7調(diào)查結(jié)果分析方法等。 交通流量除影響商圈的發(fā)展，從長期看也會改變城鎮(zhèn)的發(fā)展條件，基至影響到城鎮(zhèn)的興起使原有商圈或舊道路沿線的商店消沉沒落，又如市區(qū)可能因道路狹窄，又無停車場或難以停車而導(dǎo)致車輛及人潮望而卻步，店鋪無法生存。因此交通流量的多少，會影響商業(yè)的發(fā)展條件，我們在搜集交通流量資料時，應(yīng)掌握交通流量的主要內(nèi)容、運用經(jīng)濟有效的方法，并區(qū)分量的時段差異，才能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。 道路現(xiàn)狀資料搜集

42、路是人走出來的，因此常有現(xiàn)狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形。道路的性質(zhì)往往影響了沿路不動產(chǎn)的發(fā)展。因此項目策劃人員都需注意基地附近及對外道路的現(xiàn)狀。道路現(xiàn)狀資料搜集的方法包括現(xiàn)場目測，丈量道的路的寬度，觀察道路發(fā)展的狀況，到各縣市政府規(guī)劃局查看城市規(guī)劃圖等方式。在搜集道路現(xiàn)況資料時應(yīng)注意下列事項。 一道路形態(tài)。道路因經(jīng)過的車輛種類、使用目的等而有很大的差異?？梢酝ㄟ^觀察道路通過的車輛種類、數(shù)量、比例及道路所通達的地區(qū)來判斷道路的形態(tài)。例如專門從事物資運送經(jīng)濟活動的道路，貨車的比率可能超過60%，車流速度快，危險性高，行人、自行車的通行量少，這種道路多半在高速公路附近，或者是郊外過境道路，大

43、多通往工廠園區(qū)，休閑地區(qū)等。而通往工業(yè)區(qū)的道路兩旁所經(jīng)營的行業(yè)多為批發(fā)業(yè)、家具商場、加油站、建材市場等如北京市三環(huán)線上就有玉泉營家具城、宜賓家具城等4個6個家具城。此外還有不少建材市場和燈具市場等。住宅開發(fā)較為成熟地區(qū)的道路則一般自用車占50%以上，這種道路上步行的行人、自行車、摩托車較多，沿路店鋪營以滿足住宅區(qū)內(nèi)的居民、學(xué)生及附近上班族的生活需求為主因此常見便利商店、蛋糕店、洗衣店等。 二道路使用情況。觀察道路使用情況時，可注意下列狀況。1 道路的陰陽面。由于道路兩邊住宅的不平衡發(fā)展、不平衡車道，或單向行駛，常造成道路兩邊商業(yè)氣息不平衡的狀況。商業(yè)氣息繁榮的一面叫“陽面”，另一邊商業(yè)氣息較差

44、或根本缺乏氣息的叫“陰面”。 2 道路的分隔網(wǎng)。若道路為20米以上且中間有分隔網(wǎng)，道路兩邊的行人就無法通過不過此時往往有較密集的過街天橋。 3 路邊停車狀況。是指道路及其巷道路邊停車的情況。通常上班地區(qū)白天停車必然嚴重住宅區(qū)晚上停車可能困難。城市規(guī)劃從市區(qū)到郊區(qū)，不管是工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、還是住宅區(qū)的道路其所扮演的角色各有其用途特色與路寬的限制。如樓層高度、商業(yè)繁化程度等，會隨道路狀況改變，時而沒落時而繁榮。例如新開辟道路會因車流人潮增加而慢慢帶動沿路工商業(yè)的發(fā)展，而老市區(qū)的道路則因人潮車流減少而沒落。因詞道路現(xiàn)狀資料對項目定位而言有相當(dāng)重要的參考價值。其次因使用交通工具的變化，對道路需求的性質(zhì)會

45、有相對地改變，連步行狀況也影響了道路兩旁不動產(chǎn)的功能。例如我國不少大城市的商業(yè)街改為步行區(qū)，使得街道兩旁內(nèi)的土地利用和商業(yè)性質(zhì)也隨著改變，引進了更多休閑類產(chǎn)業(yè)，道路兩旁也以休憩設(shè)施或步行道取代停車位。這是道路現(xiàn)狀及其發(fā)展影響土地利用方式的一個例子。 運輸系統(tǒng)資料搜集在城市發(fā)展過程中，各市、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與城市開發(fā)建設(shè)關(guān)系非常密切，但由于行政區(qū)域之間互不相錄屬，行政部門相關(guān)設(shè)施分屬于不同機構(gòu)管轄，給城市的發(fā)展帶來不少問題。為使城市發(fā)展能帶動周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村發(fā)展，使相互依存關(guān)系得到適當(dāng)?shù)恼希瑥娀鞘羞\輸系統(tǒng)范圍的機能，已成為城市發(fā)展的急先鋒。配合城市發(fā)展隨著重交通運輸?shù)陌l(fā)展在城市交通運輸方面

46、，提高運輸服務(wù)水準(zhǔn)，減少交通運輸瓶頸的存在。因此健全城市運輸系統(tǒng)使各市、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)間的發(fā)展緊密連接在一起，有利于縮短城鄉(xiāng)之間的差距，并促進城市的進一步發(fā)展。在房地產(chǎn)市場中，交通運輸狀況關(guān)系到產(chǎn)品的價格、產(chǎn)品定位類型、區(qū)域商業(yè)繁榮程度等，所以對交通運輸系統(tǒng)相關(guān)建設(shè)問題的了解是一個非常重要的內(nèi)容。而在搜集資料過程中可區(qū)分二大信息的搜集。1. 交通運輸系統(tǒng)的現(xiàn)狀。交通運輸系統(tǒng)可分為鐵路運輸系統(tǒng)與道路系統(tǒng)，分述如下。 鐵路系統(tǒng)。鐵路的能量一般都以路線運載能力作為主要的評估標(biāo)準(zhǔn)，路線容量受多種因素影響，其中包括軌道數(shù)、支線、行車制度、站場路線布置、客貨輸送方式及車輛調(diào)度、列車運輸方式等。但在鐵路發(fā)展過程中有

47、兩方面資料需要深入研究了解。首先是非曲直鐵路車站位置及出口的規(guī)劃，其次是交通運輸能力。其中以貨物運輸能力及旅客運輸能力最為重要。這些數(shù)據(jù)資料對商圈的發(fā)展有著重要的影響。在搜集資料時，可參考有關(guān)部門編印的地區(qū)運輸統(tǒng)計資料，及各車站的人口流量統(tǒng)計等資料。 道路系統(tǒng)。城市的道路系統(tǒng)，依據(jù)道路功能與設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，可區(qū)分為高速公路、快速公路，主要道路及次要道路。以上的道路系統(tǒng)完善對房地產(chǎn)開發(fā)都有正面影響。只有了解各項道路系統(tǒng)的交通量、道路服務(wù)品質(zhì)等級等，才能掌握道路對項目定位的影響。 2. 交通運輸規(guī)劃。 交通運輸規(guī)劃如地鐵網(wǎng)線、城市輕軌等的建設(shè)，對車站位置周圍的商圈有重大的影響，所以交通運輸規(guī)劃信息資料的

48、搜集是項目定位的一個關(guān)鍵所在。在資料取得過程中，有些資料可在城市規(guī)劃詳圖中看出，但較重要的資料或研究計劃，可由運輸研究所、公路局、市政管委會等單位獲得。另外，可向相關(guān)研究機構(gòu)查詢一些相關(guān)的研究報告，諸如車輛使用公路長度，公交車輛數(shù)等。交通運輸系統(tǒng)隱含許多與不動產(chǎn)息息相關(guān)的機會與問題，在進行資料搜集之前，必須先確定所需運輸系統(tǒng)資料的范圍、內(nèi)容以及時效，再選擇經(jīng)濟、有效的搜集方式，才能真正掌握基地的交通運輸條件。人文社會經(jīng)濟資料搜集房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集行業(yè)，有帶動相關(guān) 行業(yè)發(fā)展的效果，但是國內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象卻是許多開發(fā)商搶搭景氣市場列車，一窩蜂地推出市場潮流的產(chǎn)品，致使國內(nèi)市場到處充斥不符區(qū)域人文

49、背景或經(jīng)濟發(fā)展程度的不動產(chǎn)產(chǎn)品。如在菜市場旁建設(shè)高檔寫字樓的現(xiàn)象。 一 人口增長率。區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)的增長，對當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)的供需有重要的影響。一般說來人口增長率較高的區(qū)域，其不動產(chǎn)單價漲幅及銷售量也較高。 二職業(yè)或行業(yè)類別比例。區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了不動產(chǎn)產(chǎn)品的價格上也就高。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價格相比而言就要低多了。 三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會造成該區(qū)域?qū)鹑?、服?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求，不動產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因而不同。如北京市金融一條街，近年來大量銀行機構(gòu)成的進駐，自然造成對周邊服務(wù)業(yè)的需求，進

50、而影響周圍房地產(chǎn)品質(zhì)及需求的結(jié)構(gòu)和性質(zhì)。 四流動人口。區(qū)域內(nèi)流動人口的多少特性，對項目定位有絕對影響。一般而言，流動人潮多，商息自然產(chǎn)生，適合規(guī)劃商業(yè)用途的空間。 公共設(shè)施資料搜集公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過程中是非常重要的，所以必須根據(jù)各地區(qū)的人口、土地使用、交通運輸?shù)痊F(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，由政府?dāng)M定公共設(shè)施項目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質(zhì)。因此公共設(shè)施多少及完善與否直接影響不動產(chǎn)的品質(zhì)及價格。由于城市土地有限，為鼓勵大面積的公共設(shè)施能有效地利用，政府應(yīng)積極推動城市公共設(shè)施用地的多用途使用。如公園、廣場、學(xué)校運動場的地下都可作為停車場使用，有助于解決目前嚴重的停車問題。公共

51、設(shè)施用地的開發(fā)與使用對房地產(chǎn)開發(fā)有重大影響。例如公園、綠地、學(xué)校、廣場、兒童游樂場、市場等公共設(shè)施對房地產(chǎn)都有正面的影響價值。因此上述公共設(shè)施若已建設(shè)則需搜集現(xiàn)狀資料，但如果是屬于尚未進行的計劃，則應(yīng)深入調(diào)查該項公共設(shè)施的性質(zhì)，并盡可能在進行產(chǎn)品定位時，設(shè)法結(jié)合已建設(shè)及未建設(shè)的公共設(shè)施，使產(chǎn)品更具超前性。 在面對帶來負面影響的公設(shè)施時，地規(guī)劃上應(yīng)注意其影響及克服的方式例如噪音，可以通過設(shè)計雙層窗戶或設(shè)計時讓建筑退縮以減少干擾。對區(qū)域景觀有較大影響的，如電所、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設(shè)施，也應(yīng)盡量掌握其位置、高度等細節(jié)，以事先確定各種相應(yīng)措施。 商圈資料搜集一般所謂的“商圈”，是指從事購買行為及

52、選擇到某處購物其所分布的地區(qū)范圍。在一些商圈內(nèi)所需考慮的條件包括，家庭房數(shù)、人口特性、生活形態(tài)、消費行為等。針對商圈內(nèi)的人口密度、人口特性、生活形態(tài)、消費行為等。針對商圈內(nèi)的人口密度、消費能力高低、以及人潮、交通流量等。可將商圈區(qū)分為下列幾種類型 1鄰里中心型大約半徑在1公里左右，一般稱為“生活商圈” 2大地區(qū)中心型通常指公交路線可能延伸到達的地區(qū)，其覆蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈” 3副城市中心型通常指公交路線集結(jié)構(gòu)地區(qū)，可以轉(zhuǎn)換而形成交通輻射地區(qū) 4城市中心型又可以稱為中央商務(wù)區(qū)，cbd，其覆蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。商圈資料一般而言都沒有次級資

53、料可供參考，需由項目個案負責(zé)人按調(diào)查目的及預(yù)算，擬定調(diào)查計劃，再實地派人以調(diào)查、訪問或觀測等方式完成。如商圈內(nèi)居民生活形態(tài)或來商圈購物的商圈外居民消費形態(tài)泊調(diào)查，商圈內(nèi)行業(yè)類別調(diào)查商圈車流量調(diào)查等。另外可用計數(shù)器或攝像機等工具以掌握相關(guān)數(shù)量及質(zhì)量，如店面形象、面積人等資料。下面舉二例說明商圈資料如何搜集。以一個從事店鋪經(jīng)營開發(fā)的人來說，在現(xiàn)的黃金商圈如北京西單找尋店址，只要付出相當(dāng)代價，如挨家挨戶地沿街“掃”一遍一般是可以取得開店空間的。但如何有找到有發(fā)展?jié)摿Φ牡攸c，則是商圈資料收集重要也是較難的一環(huán)。在不同商圈，上述的種調(diào)查項目如商圈的特性及可能適合的行業(yè)等資料就可能不同，因此商圈資料的收集

54、有助于取得更有利的經(jīng)營據(jù)點、經(jīng)營方式，以及如何規(guī)劃店鋪或攤位等等。 商圈的選擇，絕不能全憑個人感覺作出判斷，因為人往往會被自己的直覺所欺騙。而有些特定的行業(yè)或特殊的時段的需求，有些季節(jié)性的變化，容易造成對商圈發(fā)展?jié)摿υu估的偏差。因此，必須借助正確的方法以充分掌握商圈資料。市場需求資料搜集在土地資料逐漸減少且土地成本日漸高漲的情況下，有許多房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸遠離城市中心，而去較為偏遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部、郊縣甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展。但是房地產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)域特性極強，如何分析確定區(qū)域的需求呢？應(yīng)該規(guī)劃為什么項目？住宅還是倉庫，潛在客戶在何處，這些都是使開發(fā)商困擾不已的問題。 一般來說房地產(chǎn)需求是以區(qū)域內(nèi)人口增長為最主要的支

55、持力，再配合該地區(qū)的交通運輸建設(shè)，進而形成房地產(chǎn)市場需求的最大可能量。人口逐年增長的區(qū)域，如年增長率在2%以上且持續(xù)3年5年為正增長的區(qū)域，其對住宅的需求一定增加。此外，交通運輸建設(shè)也是城市發(fā)展繁榮的動脈，如北京地鐵西單至蘋果園線的建成造就了對北京西部地區(qū)不動產(chǎn)市場持續(xù)多年的大量需求。我們還可以從某地區(qū)一年不動產(chǎn)的投資金額與開工量、銷售額與面積、同類產(chǎn)品平均銷售率等資料，來了解該區(qū)域的房地產(chǎn)需求。一般而言，舊城區(qū)因可供建筑的地塊稀少，且人口飽和，因此對房地產(chǎn)產(chǎn)品有較穩(wěn)的需求銷售率的表現(xiàn)也較便宜，容易吸引投資者，或?qū)е抡吒深A(yù)，需求可能不夠強勁和穩(wěn)定銷售率容易大起大落。再次，把屋需求的狀況也應(yīng)掌

56、握。由高收入者手中將房屋轉(zhuǎn)售給中低收入者的下濾現(xiàn)象，對大面積的住房市場需求有一定的影響。此外還有某些特定的需求，如專為銀發(fā)族設(shè)計的老人公寓、單身貴族的套房住宅，及休閑度假的度假別墅或套房等。這些市場需求隨著社會變遷，老年人口增加，獨居或離婚人口增加而有一定的市場潛在需求。另外在區(qū)域特點明顯的地區(qū)進行項目定位時，則該區(qū)域內(nèi)市場公開的個案的銷售狀況是研究市場需求的一個非常重要的依據(jù)。不動產(chǎn)產(chǎn)品因區(qū)域性強，使得大多數(shù)開發(fā)商傾向于選定某些特定區(qū)域進行開發(fā)，而面對陌生的區(qū)域可能裹足不前。事實上，如能善于運用有效的方法搜集市場需求資料，使開發(fā)商能在較短的時間就掌握市場現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿?，則有助于減少開發(fā)區(qū)域的

57、限制，并使項目產(chǎn)品定位更能符合市場的需求。房地產(chǎn)市場景氣資料搜集房地產(chǎn)景氣究竟是指價格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是指交易量呢。一般人常因看到房價、銷售率或成交總金額不及市場最熱絡(luò)的時候，就認為市場景氣不好，但仔細想想一個有價無市的情況，哪有景氣可言，反過來地十分熱絡(luò)，難道不表示市場景氣好轉(zhuǎn)嗎？至于銷售率及消化速度只是交易量的一個結(jié)果，所以房地產(chǎn)市場的景氣衡量標(biāo)準(zhǔn)界定在交易量上是較客觀的。除了交易量必須注意外，影響市場景氣的因素也應(yīng)該隨時注意。有資料表明，影響預(yù)售市場、現(xiàn)房市場、土地市場景氣狀況的主要因素見表43。 表43 影響市場景氣因素比較表，項目影響因素，土地市場，現(xiàn)房市場，預(yù)售市

58、場 1 金融政策 金融政策 金融政策 2 土地價格 房屋價格 房屋價格 3 預(yù)售市場銷售率 家庭收入 流動資金多少 4 經(jīng)濟景氣指標(biāo) 通貨膨脹率 經(jīng)濟景氣指標(biāo) 5 房屋價格 經(jīng)濟景氣指標(biāo) 通貨膨脹率 由上述調(diào)查結(jié)果可看出金融政策是影響整個不動產(chǎn)市場景氣的最重因素。因此不動產(chǎn)業(yè)開發(fā)商應(yīng)多關(guān)心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標(biāo)有，中長期放款利率、貨幣供給額年增長率及匯款率。我們以金融政策指標(biāo)與預(yù)售市場景氣的關(guān)系分析如下：中長期放款利率趨穩(wěn)時，第二年的預(yù)售市場即反映穩(wěn)定水平。匯率年增長率是預(yù)售市場景氣的同步、反向指標(biāo)。匯率當(dāng)年年增長率大于5%時，預(yù)售市場銷售率呈反向變化。貨幣供給額年增長率是預(yù)售市場景氣的同時、同向指標(biāo)。這些金融、經(jīng)濟指標(biāo)資料除隨時注意報道外，并應(yīng)注重長期循環(huán)及各指標(biāo)與銷售率之間的關(guān)系。但在我國大部分地區(qū)，由于市場經(jīng)濟尚未得到充分發(fā)展，不動產(chǎn)市場對金融政策的反應(yīng)尚不及發(fā)達國家及港臺那么靈敏。銷售資料搜集俗話說“知已知彼百戰(zhàn)百勝”，一個預(yù)售項目的推出是否銷售成功，依賴于其是否圾充分了解市場，避免劣勢競爭，并能提供符合需求的產(chǎn)品及條件。而對市場了解的方式就是要掌握各競爭項目的銷售狀況