居住性物業(yè)服務費的測算

1、居住性物業(yè)服務費的測算(賀劍華)(2007-06-14 14:22:44) 轉(zhuǎn)載 居住性物業(yè)服務費的測算居住性物業(yè)服務費的測算(賀劍華)(2007-06-14 14:22:44) 轉(zhuǎn)載 居住性物業(yè)服務費的測算v = vi （i =1，2，3，12）v-代表求得的物業(yè)服務費標準（元月平方米或元/年平方米）；vi-代表各分項收費標準（元月平方米或元年平方米）；n費用項目一般分為：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理公共區(qū)域安全和公共秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固

2、定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費v1 v1 = fis （i = 1，2，3，4）（元月平方米）n該項費用是用于物業(yè)管理企業(yè)的人員費用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費，但是不包括管理、服務人員的獎金。獎金應根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益，從盈利中提取。n其中：nfl-基本工資（元月），各類管理、服務人員的基本工資標準根據(jù)企業(yè)性質(zhì)、參考當?shù)仄骄べY水平確定。nf2-按規(guī)定提取的福利費（元/月），包括福利基金、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、社會保險、住房公積金等。nf3-加班費（元月）。nf4-服

3、裝費（元/月）。ns-表示可分攤費用的建筑面積之和。單位為平方米（m2）。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用v2 v2=fis （i=1，2，3，4，5）（元月平方米）n其中：nf1-公共照明系統(tǒng)的電費和維修費：n電費：（w1t1+w2t2+wntn）30pe w1表示每日開啟時間為tl（小時）的照明電器總功率（千瓦小時）；t1表示每日開啟時間（小時）；30代表每月測算的天數(shù)；pe表示電費單價（元kw）；n維修費：這是一個估算的經(jīng)驗值，一般按照當?shù)氐墓べY水平費用和使用的零配件、進貨的價格來測算。nf2-給排水設施的費用，此項費用測算時又可分項為：n給水泵的電機功率（可包括生活水

4、泵、消防蓄水池泵），電費 = w24i30 pe （元月）。i代表使用系數(shù) = 平均每天開啟小時數(shù)24；n消防泵的電機費（包括噴淋泵、消防栓泵），電費 = w24i30 pe，（元月）；n排污泵的電機功率（包括集水井排水泵、污水處理排水泵），電費=w24i30 pe （元月）：n維修費（元月）。nf3-配供電系統(tǒng)設備維修費、檢測費（元/月）。nf4-建筑、道路維修費（元月）。nf5-電梯費用的核算：n電費=n w24i30 pe （元月），其中n為電梯臺數(shù)；w為電梯功率；i為電梯使用系數(shù)，由于不同類型物業(yè)的電梯使用時間和頻率不同，會產(chǎn)生差異，一般可通過統(tǒng)計的方法進行估算。居住類物業(yè)大致在0.4

5、；n維修費（元/月），可分包給電梯專業(yè)的維修公司，也可自行維修（包括人工費、材料費）；n年檢費（元月）。費用項f1f5 并非固定項目，不同物業(yè)項目不一，不能機械套用。以下各項也是如此。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用v3 v3=fis （i=l，2，3，4，5，6）（元月平方米）n其中：nfl-人工費（元月）。nf2-清潔機械、工具、材料、服裝費，按價值和使用年限折算出每月的值（元/月）。nf3-消殺費（元/月）。nf4-化糞池清理費（元月）。nf5-垃圾清運費（元月）。nf6-水池（箱）清潔費（元月）4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用v4 v4=f i s （i=l，2，3，4，5）（元月平方米）n其

6、中：nf1-人工費（元月）。nf2-綠化工具費（元月）。nf3-化肥除草劑等材料費（元月）。nf4-綠化用水費（元月）。nf5-園林景觀再造費（元月）。5.物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護費用v5 v5 = fi / s （i=l，2，3，4，5）（元月平方米）n其中：nf1-人工費（元月）。nf2-服裝費（元月）。nf3-維修費（元/月）。nf4-日常保衛(wèi)器材費（元/月），包括對講機、多功能警棍、110報警聯(lián)網(wǎng)等。nf5-保安用房及保安人員住房租金（元月）。6.辦公費用v6 v6=fis （i=1，2，3，4，5，6，7） （元月平方米）n常用全年的費用預算來折算出每月費用，即全年費用除以12個月。

7、n其中：nf1-交通、通訊費用（元月）。nf2-文具、辦公用品等低值易耗品費（元月）。nf3-車輛使用費（元/月）。nf4-節(jié)日裝飾費（元/月）。nf5-公共關系費及宣傳廣告費（元月）。nf6-辦公水電費（元月）。nf7-書報費（元月）。7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費v7n該項費用指物業(yè)管理企業(yè)擁有各類固定資產(chǎn)按其總額每月分攤提取的折舊費用，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備等。按實際擁有的上述各項固定資產(chǎn)總額除以平均折舊年限，再分攤到每月每平方米建筑面積。值得注意的是，這里的固定資產(chǎn)應主要是直接用于該項目服務的固定資產(chǎn)。8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用v8nv8

8、= （ 投?？偨痤~ 保險費率 ）保險受惠物業(yè)的總面積n物業(yè)管理企業(yè)必須對住宅物業(yè)區(qū)內(nèi)水、電、電梯等設施設備投財產(chǎn)保險、相關責任保險（如電梯責任保險）、公眾責任險。保費按保險受惠物業(yè)總建筑面積分攤。9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用v9n該項是指業(yè)主大會同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務費用。10.不可預見費用v10n不可預見費用（一般按上述費用總和的310計）。不可預見費應單獨設賬，嚴格控制其支出。11.利潤或管理酬金v11n物業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：n（1）按照租金收入確定 管理酬金=業(yè)主租金收入酬金比率n（2）按物業(yè)價值的約定使用年限計算，當物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法。

9、 管理酬金=（物業(yè)價值物業(yè)約定使用年限）酬金比率n（3）按定額利潤/酬金或行業(yè)利潤率酬金率確定。定額酬金或利潤是指雙方協(xié)商在管理企業(yè)完成合同規(guī)定的服務任務情況下給服務者已固定數(shù)額的酬金或利潤。不過，現(xiàn)行最通常的利潤酬金確定方式是以上述110項的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤率/酬金率付給管理企業(yè)利潤/酬金，即 管理利潤/酬金=服務費行業(yè)利潤率/酬金率n物業(yè)管理行業(yè)利潤率/酬金率一般在815，具體的比率可由雙方根據(jù)物業(yè)服務的標準等因素協(xié)商確定。12.法定稅費v12n按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)屬服務業(yè)，上繳的稅金包括：n（1）須按營業(yè)額繳納營業(yè)稅，稅率為5。n（2）城市建設維護稅，按營業(yè)稅的7計征。n（

10、3）教育費附加，按營業(yè)稅稅額的3計征。合計總營業(yè)額的5.5。n不過依照最新的物業(yè)服務收費管理辦法，實行酬金制計費方式的物業(yè)服務費用不含稅金。 v = vi （i =1，2，3，12）v-代表求得的物業(yè)服務費標準（元月平方米或元/年平方米）；vi-代表各分項收費標準（元月平方米或元年平方米）；n費用項目一般分為：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理公共區(qū)域安全和公共秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經(jīng)業(yè)主同

11、意的其他費用1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費v1 v1 = fis （i = 1，2，3，4）（元月平方米）n該項費用是用于物業(yè)管理企業(yè)的人員費用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費，但是不包括管理、服務人員的獎金。獎金應根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益，從盈利中提取。n其中：nfl-基本工資（元月），各類管理、服務人員的基本工資標準根據(jù)企業(yè)性質(zhì)、參考當?shù)仄骄べY水平確定。nf2-按規(guī)定提取的福利費（元/月），包括福利基金、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、社會保險、住房公積金等。nf3-加班費（元月）。nf4-服裝費（元/月）。ns-表示可分攤費用的建筑面積之和。單位為平方米（

12、m2）。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用v2 v2=fis （i=1，2，3，4，5）（元月平方米）n其中：nf1-公共照明系統(tǒng)的電費和維修費：n電費：（w1t1+w2t2+wntn）30pe w1表示每日開啟時間為tl（小時）的照明電器總功率（千瓦小時）；t1表示每日開啟時間（小時）；30代表每月測算的天數(shù)；pe表示電費單價（元kw）；n維修費：這是一個估算的經(jīng)驗值，一般按照當?shù)氐墓べY水平費用和使用的零配件、進貨的價格來測算。nf2-給排水設施的費用，此項費用測算時又可分項為：n給水泵的電機功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），電費 = w24i30 pe （元月）。i代表

13、使用系數(shù) = 平均每天開啟小時數(shù)24；n消防泵的電機費（包括噴淋泵、消防栓泵），電費 = w24i30 pe，（元月）；n排污泵的電機功率（包括集水井排水泵、污水處理排水泵），電費=w24i30 pe （元月）：n維修費（元月）。nf3-配供電系統(tǒng)設備維修費、檢測費（元/月）。nf4-建筑、道路維修費（元月）。nf5-電梯費用的核算：n電費=n w24i30 pe （元月），其中n為電梯臺數(shù)；w為電梯功率；i為電梯使用系數(shù)，由于不同類型物業(yè)的電梯使用時間和頻率不同，會產(chǎn)生差異，一般可通過統(tǒng)計的方法進行估算。居住類物業(yè)大致在0.4；n維修費（元/月），可分包給電梯專業(yè)的維修公司，也可自行維修（包

14、括人工費、材料費）；n年檢費（元月）。費用項f1f5 并非固定項目，不同物業(yè)項目不一，不能機械套用。以下各項也是如此。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用v3 v3=fis （i=l，2，3，4，5，6）（元月平方米）n其中：nfl-人工費（元月）。nf2-清潔機械、工具、材料、服裝費，按價值和使用年限折算出每月的值（元/月）。nf3-消殺費（元/月）。nf4-化糞池清理費（元月）。nf5-垃圾清運費（元月）。nf6-水池（箱）清潔費（元月）4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用v4 v4=f i s （i=l，2，3，4，5）（元月平方米）n其中：nf1-人工費（元月）。nf2-綠化工具費（元月）。nf3-化

15、肥除草劑等材料費（元月）。nf4-綠化用水費（元月）。nf5-園林景觀再造費（元月）。5.物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護費用v5 v5 = fi / s （i=l，2，3，4，5）（元月平方米）n其中：nf1-人工費（元月）。nf2-服裝費（元月）。nf3-維修費（元/月）。nf4-日常保衛(wèi)器材費（元/月），包括對講機、多功能警棍、110報警聯(lián)網(wǎng)等。nf5-保安用房及保安人員住房租金（元月）。6.辦公費用v6 v6=fis （i=1，2，3，4，5，6，7） （元月平方米）n常用全年的費用預算來折算出每月費用，即全年費用除以12個月。n其中：nf1-交通、通訊費用（元月）。nf2-文具、辦公用品等低

16、值易耗品費（元月）。nf3-車輛使用費（元/月）。nf4-節(jié)日裝飾費（元/月）。nf5-公共關系費及宣傳廣告費（元月）。nf6-辦公水電費（元月）。nf7-書報費（元月）。7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費v7n該項費用指物業(yè)管理企業(yè)擁有各類固定資產(chǎn)按其總額每月分攤提取的折舊費用，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備等。按實際擁有的上述各項固定資產(chǎn)總額除以平均折舊年限，再分攤到每月每平方米建筑面積。值得注意的是，這里的固定資產(chǎn)應主要是直接用于該項目服務的固定資產(chǎn)。8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用v8nv8 = （ 投?？偨痤~ 保險費率 ）保險受惠物業(yè)的總面積n物業(yè)管理企業(yè)

17、必須對住宅物業(yè)區(qū)內(nèi)水、電、電梯等設施設備投財產(chǎn)保險、相關責任保險（如電梯責任保險）、公眾責任險。保費按保險受惠物業(yè)總建筑面積分攤。9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用v9n該項是指業(yè)主大會同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務費用。10.不可預見費用v10n不可預見費用（一般按上述費用總和的310計）。不可預見費應單獨設賬，嚴格控制其支出。11.利潤或管理酬金v11n物業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：n（1）按照租金收入確定 管理酬金=業(yè)主租金收入酬金比率n（2）按物業(yè)價值的約定使用年限計算，當物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法。 管理酬金=（物業(yè)價值物業(yè)約定使用年限）酬金比率n（3）按定額利潤/酬金或行業(yè)利潤率酬金率確定。定額酬金或利潤是指雙方協(xié)商在管理企業(yè)完成合同規(guī)定的服務任務情況下給服務者已固定數(shù)額的酬金或利潤。不過，