探討房地產(chǎn)營銷流程規(guī)劃與難點突破

1、 探討房地產(chǎn)營銷流程規(guī)劃與難點突破周力川近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是房地產(chǎn)行業(yè)在我國相對來說還是一個年輕的行業(yè)，尤其在房地產(chǎn)營銷方面，許多房地產(chǎn)公司面臨著大量的營銷問題不知道從何入手，營銷執(zhí)行不力是許多房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)項目的通病，當(dāng)然這有許多方面的原因，一部分原因是房地產(chǎn)公司及其服務(wù)公司大家對各自在營銷中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧珱]有共同的認(rèn)識，也有部分原因是有些公司對營銷抱著消極的心態(tài)，還有部分原因是許多公司還沒有建立起有效的營銷作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)模塊，營銷作業(yè)十分隨意，更有部分原因是許多公司還沒有一個恰當(dāng)?shù)臓I銷流程，這時候在房地產(chǎn)公司內(nèi)部或者其它的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)內(nèi)創(chuàng)建以流程為基礎(chǔ)的結(jié)構(gòu)和執(zhí)行體制就顯得十分重

2、要。在設(shè)定房地產(chǎn)營銷流程之前，讓我們來分析一下房地產(chǎn)營銷的整個過程。如圖1如示，在一個房地產(chǎn)營銷循環(huán)中，我們需要利用市場調(diào)研來了解客戶，需要用恰當(dāng)?shù)臉潜P規(guī)劃設(shè)計來瞄準(zhǔn)客戶，需要以營銷來吸引客戶，最后還需要以銷售來留住客戶。了解客戶瞄準(zhǔn)客戶吸引客戶留住客戶市場調(diào)研規(guī)劃設(shè)計營銷銷售圖1：營銷全過程大家都知道，如果房地產(chǎn)公司要想以營銷為導(dǎo)向，就必須了解客戶。要真正了解你的客戶，就必須跟他們談?wù)勊麄兊男枰Ｕ降脑?，還要進(jìn)行市場調(diào)研；更正式一些的話，則要記下每個客戶的需要，加以分析，以便處理。了解客戶最重要的工具莫過于市場調(diào)查了，市場調(diào)查常常貫穿營銷過程的始終，銷售甚至也可以看作是一種市場調(diào)查：了解人

3、們的需求，并提供相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)。如果依照銷售過程中對客戶的調(diào)查分析結(jié)果來設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)，自然比較符合客戶的需要，營銷也更易成功了?，F(xiàn)在還有許多房地產(chǎn)公司操作項目的習(xí)慣是：拿一塊地，然后交給規(guī)劃設(shè)計公司設(shè)計出樓盤產(chǎn)品，再交由銷售人員去推銷。這是典型的產(chǎn)品導(dǎo)向。這中間若是說考慮過客戶需求的話，那也完全是憑借相關(guān)人員的經(jīng)驗?？茖W(xué)的成分不多。規(guī)劃的前提條件之一是把握市場，需要從市場中抽出規(guī)劃的必要要素，并重新構(gòu)筑這些要素，這是規(guī)劃的第一步，只有通過從硬件、軟件兩方面著手，全方位調(diào)查分析市場，才會清楚應(yīng)該做什么，設(shè)計出與客戶經(jīng)濟條件相符，客戶滿意的樓盤，獲得客戶青睞。圖2是一個房地產(chǎn)規(guī)劃制定的程序，整

4、個流程中滲透著營銷的觀念，圖2從軟件和硬件兩個方面，概述了制定規(guī)劃的各個階段，當(dāng)然，實際上各個階段工作并不是彼此獨立的，而是有機地聯(lián)系在一起。最終的規(guī)劃需要房地產(chǎn)公司、規(guī)劃設(shè)計公司、市場調(diào)研公司、營銷公司不斷溝通各個階段之間的聯(lián)系，反復(fù)檢查修改之后歸納而成。這一階段的難點也在于各個公司之間以及與客戶之間的溝通協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)公司在這一階段的整合能力非常重要。選地基礎(chǔ)調(diào)查開發(fā)設(shè)想（制定開發(fā)方案）開發(fā)方針（形象的量化）總體規(guī)劃（數(shù)量的空間化）詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計從宏觀需求出發(fā)選擇城市和地點弄清市場的規(guī)模及性質(zhì)，掌握市場特點制定生活設(shè)想根據(jù)市場特點制定有利于社區(qū)居民組織形成的生活設(shè)想方案對生活、社區(qū)等提案進(jìn)行量

5、化處理,將軟硬件諸要素相連接，依據(jù)人口、戶數(shù)、家庭結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)制定開發(fā)方針設(shè)定與住宅等級及生活方式相對應(yīng)的住宅樣式和風(fēng)格，通過建筑規(guī)劃設(shè)計建議來體現(xiàn)設(shè)定物業(yè)的經(jīng)營管理系統(tǒng)和開發(fā)方式從軟件著手的規(guī)劃流程從土地供應(yīng)和地理條件出發(fā)選擇城市和地點地區(qū)概況調(diào)查，注重地理條件，包括地區(qū)總體規(guī)劃等根據(jù)基礎(chǔ)調(diào)查的數(shù)據(jù)，描繪出空間、功能的大致輪廓將基本設(shè)想形象進(jìn)行量化處理并重新組合將經(jīng)過量化處理后的各要素在平面上進(jìn)行分配，在多次向量化進(jìn)行反饋后完成空間布置的作業(yè)單體建筑的設(shè)定及建筑類型設(shè)定，規(guī)劃進(jìn)入最后階段從硬件著手的規(guī)劃流程圖2：規(guī)劃制定程序圖樓盤產(chǎn)品設(shè)計完成之后，營銷所要做的工作就是把樓盤推向市場，吸引客戶的

6、注意力，促使客戶與我們的溝通。營銷過程中有許多關(guān)鍵點，比如需求與產(chǎn)品，比如銷售渠道與傳播媒體，比如概念與廣告，比如市場調(diào)研與預(yù)測，比如促銷與信息反饋。這些都很重要，但是真正體現(xiàn)營銷功力同時又是執(zhí)行難點的是傳播策略的制定以及傳播概念的研究開發(fā)。產(chǎn)品策略市場策略競爭策略樓盤核心策略傳播策略概念和執(zhí)行傳播概念圖3：房地產(chǎn)營銷策劃主線圖3說明了房地產(chǎn)營銷策劃的主線。下面我們來重點探討房地產(chǎn)營銷傳播中的策略設(shè)計以及概念發(fā)展。要談策略，首先我們需要確定傳播目標(biāo)，目標(biāo)是什么？所謂目標(biāo)就是你希望客戶在接收你的傳播信息之后，客戶形成的印象，即你想要顧客形成何種印象。那么傳播策略是什么呢？策略是將客戶從a點比如你

7、現(xiàn)在建立的樓盤形象，帶到b點傳播溝通之后，比如你想要顧客形成何種印象？樓盤形象客戶印象主題風(fēng)格圖4：房地產(chǎn)傳播策略示意圖在圖4所示的房地產(chǎn)傳播策略示意圖中，我們假定的傳播起點就是我們心中想要建立的樓盤形象，我們想在客戶心中建立的理想印象就是我們的傳播目標(biāo)。在營銷傳播策略執(zhí)行過程中，我們遇到最大的執(zhí)行難題就是，客戶對我們樓盤形成的印象常常與我們主觀設(shè)想建立的樓盤形象會有偏差，偏差的大小視乎我們對自身樓盤設(shè)定的形象是否合理有關(guān)，也與我們對傳播過程的控制力有關(guān)。如圖4所示，客戶印象的形成，有兩個最為重要的因素，一個是傳播的風(fēng)格，一個是傳播的主題。加強傳播控制最重要的著力點一是要優(yōu)化風(fēng)格和主題的設(shè)定，

8、二是要控制風(fēng)格和主題的傳播偏差。上面還提過策略執(zhí)行另一個形成偏差的原因是我們?yōu)樽陨順潜P設(shè)定的形象不盡合理，傳播的起點找錯了。那么樓盤形象要怎樣建立呢？圖5是建立樓盤形象的模型，這個模型為我們在建立樓盤形象時提供了重要的工具。產(chǎn)品定位個性樓盤形象+樓盤針對目標(biāo)市場的最有意義、最具有差異性的簡要形象特征。產(chǎn)品的特征與競爭優(yōu)勢樓盤作為人的個人特征總結(jié)和概念性飛躍圖5：樓盤形象模型通常在我們確定了樓盤傳播策略之后，接著要做的工作就是發(fā)展樓盤傳播概念了。發(fā)展樓盤傳播概念的過程是一個創(chuàng)意的過程，如果策劃只是從發(fā)展樓盤傳播概念開始做起，雖然這樣的策劃會比單獨依靠一個促銷點子或者其它某方面的一個點子的策劃模式

9、更合理，也可能更有效，但它仍屬于點子策劃的范疇?？梢哉f傳播概念發(fā)展研究是點子策劃和真正的營銷策劃的分野之處。概念發(fā)展研究要解決的是什么問題呢？概念發(fā)展研究是尋找確定客戶樂于接受的，與產(chǎn)品特性相符的生活方式及表達(dá)方法的過程。概念發(fā)展研究雖然是營銷過程中高難度、最具挑戰(zhàn)性的工作之一，但我們?nèi)匀豢梢詾楦拍畹拈_發(fā)設(shè)立明確的標(biāo)準(zhǔn)，以實現(xiàn)概念開發(fā)過程中的量化管理。概念的量化開發(fā)有四大評估標(biāo)準(zhǔn)：a) 概念與生活方式的符合度b) 概念的打動力c) 概念的易懂性d) 概念與產(chǎn)品的符合度我們可以依據(jù)這四個評估標(biāo)準(zhǔn)建立我們的概念量化評估模型。概念量化評估模型如下圖（圖6：概念的量化評估模型）易懂性概念打動力與生活方式符合度產(chǎn)品符合度確定圖6：概念的量化評估模型隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)營銷管理必然逐漸走上規(guī)范化管理甚而是量化管理的道路，創(chuàng)建以流程為基礎(chǔ)的結(jié)構(gòu)和執(zhí)行體制有助于房地產(chǎn)公司防避營銷策劃的陷阱，防止錯誤的營銷決策給企業(yè)帶來的風(fēng)險，幫助