租售價格體系

1、伴山名都商鋪租售價格體系伴山名都商鋪租售價格體系目目 錄錄一、定價原則一、定價原則.0二、估價方法的選用二、估價方法的選用.1三、估算售價依據(jù)三、估算售價依據(jù).1三、項目市場價值估算結(jié)果三、項目市場價值估算結(jié)果.6附件：伴山名都附件：伴山名都第五風(fēng)情街租售價格體系第五風(fēng)情街租售價格體系.7伴山名都伴山名都第五風(fēng)情街售價體系第五風(fēng)情街售價體系.7伴山名都伴山名都第五風(fēng)情街租金體系第五風(fēng)情街租金體系.9一、定價原則一、定價原則1本項目租售價格是通過市場比較法及收益法市場比較法及收益法測算出市場均價，并針對調(diào)研過程中感知的當(dāng)?shù)亟?jīng)營者及投資者對售價的敏感度弱于租金高低的情況，同時通過眾信和誠的專業(yè)運營

2、與打造，在市場均價的基礎(chǔ)上適度上浮，以提升商業(yè)項目整體價值，項目租售價格初步擬定如下：銷售均價（元/平米）銷售總額租金均價（元/平米月）區(qū)域樓層套內(nèi)建面（萬元）套內(nèi)建面一層59675413129224.8622.56二層3488299882914.5312.49一區(qū)均價46704116212219.4617.15一層4701425064119.5917.71二層4282369959817.8415.41二區(qū)均價44893965123918.7016.52一層一層54784963193322.8320.68二層二層37823257142815.7613.57總計總計均價均價46004060336

3、019.1716.92備注：定價詳見附件一：伴山名都商業(yè)項目售價體系 伴山名都商業(yè)項目租金體系根據(jù)區(qū)域條件，相同樓層二區(qū)價格較一區(qū)下浮 15%；二層售價在一層售價的基礎(chǔ)上下調(diào) 41%；二、估價方法的選用二、估價方法的選用市場比較法收益法收益法收益法是根據(jù)效用價值論，運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點的現(xiàn)值，求其和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法，適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估價。伴山名都第五風(fēng)情街作為商業(yè)物業(yè)，可用于出租經(jīng)營，故使用收益法對其市場價值進(jìn)行評估是合理的。三、估算售價依據(jù)三、估算售價依據(jù)1伴山名都伴山名都第五風(fēng)情街第五風(fēng)情

4、街所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金與售價參考所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金與售價參考 目前，由于本項目周邊的商業(yè)多為底商格局出現(xiàn)，因此，在調(diào)查租金水平時，我們以本項目為中心，向周邊輻射，分別對每條臨街的底層商鋪租金進(jìn)行抽樣調(diào)查。售價水平是以當(dāng)前周邊正在銷售的同類型商業(yè)物業(yè)為主。與本項目具有可比性的商業(yè)物業(yè)目前的租金和銷售價格水平如下所示：所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)租金一覽表所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)租金一覽表周遍租金狀況區(qū)分名稱物業(yè)特征售價（元/）租金（元/）海德花園底商帶夾層45001012海德旭苑底商帶夾層38004000810海德春洪苑底商帶夾層350040001015金易華苑底商帶夾層3500480015-20海德燕窩小區(qū)

5、底商帶夾層4000912樓盤情況依山麗景底商帶夾層4500812興科大道815寶桐路1220寶圣路1225雙龍西路1020餐飲一條街龍興街1830街道寶圣西路1535所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)銷售價格一覽表所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)銷售價格一覽表項目名稱項目位置主力面積銷售均價（套內(nèi)面積）說明金香林回興鎮(zhèn)興科大道40006000 元/平方米可作夾層；海德花園回興鎮(zhèn)寶圣西路70 平方米一層：4500 元/平方米二層作為贈送海德旭苑渝北國家科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)40 平方米3800-4000 元/平方米可作夾層海德春洪苑回興鎮(zhèn)長福路3500-4000 元/平方米富悅新渝北區(qū)回興鎮(zhèn)寶圣價格暫時未定城西路金易華苑渝北區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

6、長安福特旁3500-4800 元/平方米海德燕窩小區(qū)回興鎮(zhèn)興科大道60 平方米以上4000 左右元平方米距離項目較近，可比性強(qiáng)依山麗景回興鎮(zhèn)高巖路4000 左右元平方米成盛家園回興鎮(zhèn)興科大道43004500/平方米項目對面，對我項目的價格有一定的沖擊盛景天下模具產(chǎn)業(yè)園旁40004500 元/平米翠湖柳岸寶圣大道40004500 元/平米項目周邊商鋪特點為：（1）結(jié)構(gòu)：空高 68 米，帶夾層（2）樓層：一般為底商，很少二樓為商鋪（以上價格均指一樓價格以上價格均指一樓價格）（3）套內(nèi)面積售價：最低）套內(nèi)面積售價：最低 3500 元元/平方米，最高平方米，最高 5000 多，多，均價在均價在 400

7、04500 元元/平方米平方米2因素對比因素對比根據(jù)替代原則，采用市場比較法，選擇與估價對象伴山名都第五風(fēng)情街有可比性、且在近期發(fā)生了租賃交易業(yè)務(wù)的商業(yè)物業(yè)對它們的區(qū)域因素、個別因素等方面進(jìn)行對照分析如下：可比性物業(yè)各影響因素比較可比性物業(yè)各影響因素比較 項目項目 比較因素比較因素本項目海德旭苑海德春洪苑海德燕窩小區(qū)配套設(shè)施一般一般較好較好繁華程度較差較好一般一般區(qū)域因交通便捷度一般一般較好一般區(qū)域規(guī)劃一般一般較好一般素市場需求一般一般一般較好市場影響力一般較好較好較好功能設(shè)計一般較差較差一般內(nèi)部配套一般較差較差較差建筑物品質(zhì)一般較好較好一般外立面一般一般一般一般物業(yè)管理差差差差裝修情況一般較

8、差較差一般停車場情況一般較差較差較差個別因素臨路狀況較好一般一般較好3 3修正系數(shù)修正系數(shù)針對上述各物業(yè)之區(qū)域因素與個別因素的差異，作如下系數(shù)修正： 伴山租金系數(shù)修正表伴山租金系數(shù)修正表 項目項目 比較因素比較因素本項目海德旭苑海德春洪苑海德燕窩小區(qū)套內(nèi)租金一101512配套設(shè)施10090105105繁華程度1001059090交通便捷度1009010590區(qū)域規(guī)劃1009010590區(qū)域因素市場需求1009090105個市場影響力100105105105 功能設(shè)計100606090內(nèi)部配套100606060建筑物品質(zhì)10010510590外立面100909090物業(yè)管理100505050裝修

9、情況100606090停車場情況100606060別因素臨路狀況1009090105修正因素修正因素100818387修正價格修正價格15121814根據(jù)估價對象伴山名都第五風(fēng)情街的特點和優(yōu)勢，綜合考慮所選取案例的區(qū)域因素與個別因素，在修正系數(shù)的基礎(chǔ)上，采用簡單算術(shù)平均法計算出估價對象伴山名都第五風(fēng)情街目前的套內(nèi)平均租金水平為 15 元元/，綜合考慮本項目的整體定位與專業(yè)打造，平均租金水平上浮 4 元/，即項目估價套內(nèi)平均租金水平為 19 元元/，建面平均租金水平為，建面平均租金水平為 17 元元/。4價值估算價值估算在充分進(jìn)行市場調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，我們采用房地產(chǎn)估價之收益法對伴山名都第五風(fēng)情

10、街的市場價值進(jìn)行評估測算。估價公式為：v=ai/（1+r）i+a/r（1+r）t1-1/（1+r）n-t 式中：v-估價對象價格 a-年純收益 r-資本化率t-凈收益變化年限 n-獲取純收益的持續(xù)年限（商鋪使用年限 40 年）年純收益（年純收益（a）=年總收益年總收益年總費用年總費用5年總費用的確定年總費用的確定 年總費用的計算式為：總費用總費用=管理費管理費+維修費維修費+保險費保險費+稅費稅費年管理費、維修費（按年租金收入的 4%計）年稅費（包括房產(chǎn)租賃稅 12%、租賃鑒證費 2.5%、租賃營業(yè)稅 5.5%，共計年租金收入的 20%）年保險費（按年租金收入的 1%計）6租賃空置率租賃空置率

11、由于估價對象地處發(fā)展中的區(qū)域，市場待培育，周邊空置的商業(yè)房較多,考慮空置率為10%。7估算對象面積估算對象面積商鋪套內(nèi)面積 7303.91 平方米，建筑面積 8278.60 平方米。8伴山名都漲幅空間預(yù)測伴山名都漲幅空間預(yù)測一個商業(yè)項目從銷售到發(fā)展成熟，須 3 一 6 年時間，根據(jù)多年來房地產(chǎn)市場的漲幅規(guī)律及本項目市場環(huán)境，我們對伴山名都商業(yè)物業(yè)的漲幅空間進(jìn)行了四年預(yù)測：2006 年年，由于本項目屬于商業(yè)中心的邊緣，商氣尚未形成，屬于打基礎(chǔ)階段，租金以當(dāng)前的市場（套內(nèi)）租金水平為準(zhǔn)，即19.17 元/：則伴山名都第五風(fēng)情街年純收益為：a19.17（100%-4%-20%-1%）90%12730

12、3.911134129.23 元/年2007 年年，伴山名都第五風(fēng)情街已經(jīng)營一段時間，已形成了一定的商業(yè)氛圍，租金上漲幅度按 10%遞增，動態(tài)租金水平為：21.09 元/，則伴山名都第五風(fēng)情街年純收益為：a19.17（1+10%）（100%-4%-20%-1%）90%127303.911247542.16 元/年2008 年年，由于本項目周邊居住區(qū)的逐步落成及逐年形成的集群效應(yīng)，租金上漲幅度按10%遞增，動態(tài)租金水平為23.20 元/，則伴山名都第五風(fēng)情街年純收益為：a21.09（1+10%）（100%-4%-20%-1%）90%127303.911372296.37 元/年2009 年年，由

13、于項目周邊市場趨于成熟，租金水平上漲幅度減緩，按5%遞增，動態(tài)租金水平為 24.36 元/，則伴山名都第五風(fēng)情街年純收益為： a23.20（1+5%）（100%-4%-20%-1%）90%127303.911440911.19 元/年2009 年以后年以后，由于市場的完全成熟，伴山名都第五風(fēng)情街漲幅相對比較平穩(wěn)，其折舊額也會隨物業(yè)年數(shù)的增長而增加，遞增與折舊相抵（不考慮通貨膨脹） ，不再考慮以后的增漲幅度。9資本化率資本化率()的確定的確定r本報告中，資本化率()由安全利率加風(fēng)險調(diào)整值確定，安全利率取一年期定期存款r利率（2.25%） 。我國一般情況下，房地產(chǎn)業(yè)的資本化率按風(fēng)險高低通常在 5%

14、18%，調(diào)查重慶市房地產(chǎn)業(yè)近幾年的資本化率狀況通常在 6%左右。評估對象伴山名都第五風(fēng)情街，所在區(qū)域租賃市場情況較差，考慮標(biāo)的現(xiàn)狀及市場行情，因此資本化率按 5%計算。三、項目市場價值估算結(jié)果三、項目市場價值估算結(jié)果伴山名都第五風(fēng)情街商鋪市場總價值為：v=ai/（1+r）i+a/r（1+r）t1-1/（1+r）n-tv=30,323,512.44 元2伴山名都第五風(fēng)情街市場單位價值為：按建筑面積計算單價：30,323,512.44 元/8278.60 平方米=3662.88 元/平方米按套內(nèi)面積計算單價：30,323,512.44 元/7303.91 平方米=4151.68 元/平方米3項目經(jīng)

15、整體定位與專業(yè)的商業(yè)運營，預(yù)估可提升每平方米 400 元（按套內(nèi)面積計算） ，則伴山名都第五風(fēng)情街可確定的均價及銷售總產(chǎn)值為：按套內(nèi)面積計算單價：4151.68 元/平米+400 元/平米=4551.68 元/平米按建筑面積計算單價：（4551.68 元/平米7303.91 平米）/8278.6 平米=4015.78 元/平米伴山名都伴山名都第第 5 風(fēng)情街銷售總額：風(fēng)情街銷售總額：4551.68 元/平米7303.91 平米=33,245,076.44 元4為定向?qū)嵤╉椖可虡I(yè)運營及市場培育，預(yù)算費用按照每平方米 100 元（按套內(nèi)面積計算）計提（用于支持和幫助商家在最短的時間內(nèi)進(jìn)場經(jīng)營，提升

16、項目形象和成熟度，支撐項目較高的銷售價格） ，消化此筆費用后，伴山名都伴山名都第五風(fēng)情街可實現(xiàn)銷售總產(chǎn)值第五風(fēng)情街可實現(xiàn)銷售總產(chǎn)值為為 3251萬萬元元（4451.68 元/平米7303.91 平米=32,514,685.44 元） 。成都眾信和誠實業(yè)有限公司二 00 五年八月九日附件：伴山名都附件：伴山名都第五風(fēng)情街租售價格體系第五風(fēng)情街租售價格體系伴山名都伴山名都第五風(fēng)情街售價體系第五風(fēng)情街售價體系位置位置棟號棟號編號編號套內(nèi)面積套內(nèi)面積建筑面積建筑面積套內(nèi)單價套內(nèi)單價建面單價建面單價總價總價1142.1247.48 5,420 4,808 228,290 1249.1455.40 5,4

17、30 4,816 266,830 1349.1455.40 5,540 4,914 272,236 1442.1247.48 5,550 4,923 233,766 1529.4033.14 5,580 4,950 164,052 1630.0033.82 5,590 4,959 167,700 1730.0033.82 5,760 5,109 172,800 1829.4033.14 5,760 5,110 169,344 1928.3531.96 5,760 5,109 163,296 11027.6831.20 5,760 5,110 159,437 11127.6831.20 5,86

18、8 5,206 162,426 7 棟11241.5846.87 5,950 5,278 247,401 11342.1247.65 5,970 5,277 251,456 11449.1455.59 5,970 5,277 293,366 11549.1455.59 5,980 5,286 293,857 11642.1247.65 5,980 5,286 251,878 11729.4033.26 5,990 5,295 176,106 11830.0033.94 5,990 5,295 179,700 11930.0033.94 6,000 5,303 180,000 12029.403

19、3.26 6,010 5,313 176,694 12128.3532.07 6,020 5,322 170,667 12227.6831.31 6,020 5,322 166,634 12326.4229.88 6,020 5,323 159,048 12442.8448.46 6,030 5,331 258,325 12542.1247.65 6,030 5,330 253,984 12649.1455.59 6,050 5,348 297,297 12749.1455.59 6,050 5,348 297,297 13 棟12842.1247.65 6,060 5,357 255,247

20、 12942.1248.07 6,080 5,327 256,090 13049.1456.08 6,090 5,336 299,263 13149.1456.08 6,120 5,363 300,737 13242.1248.07 6,130 5,371 258,196 13342.1248.07 6,130 5,371 258,196 13449.1456.08 6,130 5,371 301,228 13549.1456.08 6,130 5,371 301,228 1 區(qū) 1 層11 棟13642.1248.07 6,160 5,398 259,459 137115.00120.40

21、6,260 5,979 719,900 138267.42279.94 6,530 6,238 1,746,253 5 棟139382.44400.34 5,630 5,378 2,153,137 一區(qū)一層小計一區(qū)一層小計2165.642387.27 5,967 5,413 12,922,820 21102.96124.25 3,370 2,793 346,975 22109.44132.07 3,370 2,793 368,813 23139.32168.12 3,400 2,818 473,688 7 棟24136.62164.87 3,420 2,834 467,240 25102.96

22、125.54 3,430 2,813 353,153 26109.44133.44 3,470 2,846 379,757 27139.32169.87 3,470 2,846 483,440 28239.58292.12 3,480 2,854 833,738 13 棟29109.44133.44 3,490 2,862 381,946 210212.40261.41 3,510 2,852 745,524 11 棟211212.40261.41 3,520 2,860 747,648 212382.02399.90 3,560 3,401 1,359,991 1 區(qū) 2 層5 棟21338

23、2.02399.90 3,540 3,382 1,352,351 一區(qū)二層小計一區(qū)二層小計2377.922766.34 3,488 2,998 8,294,264 一區(qū)合計一區(qū)合計4543.565153.614669.704116.9421217084.241 棟11815.68883.84 4,360 4,024 3,556,365 1242.1248.00 5,350 4,695 225,342 1349.1456.00 5,340 4,686 262,408 1449.1456.00 5,330 4,677 261,916 1542.1248.00 5,310 4,660 223,657

24、 1642.1248.00 5,290 4,642 222,815 1749.1456.00 5,280 4,633 259,459 1849.1456.00 5,240 4,598 257,494 1942.1248.00 5,220 4,581 219,866 11042.1248.00 5,200 4,563 219,024 11149.1456.00 5,080 4,458 249,631 11249.1456.00 4,950 4,344 243,243 2 區(qū) 1 層10 棟11342.1248.00 4,920 4,317 207,230 二區(qū)一層小計二區(qū)一層小計1363.241

25、507.84 4,701 4,250 6,408,450 21383.6415.65 5,330 4,919 2,044,588 1 棟22383.6415.65 5,410 4,993 2,075,276 23209.97261.95 3,050 2,445 640,409 24209.97261.95 2,960 2,373 621,511 2 區(qū) 2 層10 棟25209.97261.95 2,860 2,292 600,514 二區(qū)二層小計二區(qū)二層小計1397.111617.15 4,282 3,699 5,982,298 二區(qū)合計二區(qū)合計2760.353124.994488.8339

26、65.0512390748.30一層一層3528.883895.115478.024962.9619331270.24二層二層3775.034383.493781.843256.8914276562.30整體匯總總計總計7303.918278.604601.35 4059.60 33607832.54伴山名都伴山名都第五風(fēng)情街租金體系第五風(fēng)情街租金體系位置位置棟號棟號編號編號套內(nèi)面積套內(nèi)面積建筑面積建筑面積套內(nèi)租金單價套內(nèi)租金單價建面租金單價建面租金單價月租收入月租收入1142.1247.48 22.58 20.03 951.21 1249.1455.40 22.63 20.07 1,111.

27、79 1349.1455.40 23.08 20.48 1,134.32 1442.1247.48 23.13 20.51 974.03 1529.4033.14 23.25 20.63 683.55 1630.0033.82 23.29 20.66 698.75 1730.0033.82 24.00 21.29 720.00 1829.4033.14 24.00 21.29 705.60 1928.3531.96 24.00 21.29 680.40 11027.6831.20 24.00 21.29 664.32 11127.6831.20 24.45 21.69 676.78 7 棟11

28、241.5846.87 24.79 21.99 1,030.84 11342.1247.65 24.88 21.99 1,047.74 11449.1455.59 24.88 21.99 1,222.36 11549.1455.59 24.92 22.03 1,224.41 11642.1247.65 24.92 22.02 1,049.49 11729.4033.26 24.96 22.06 733.78 11830.0033.94 24.96 22.06 748.75 11930.0033.94 25.00 22.10 750.00 12029.4033.26 25.04 22.14 73

29、6.23 12128.3532.07 25.08 22.17 711.11 12227.6831.31 25.08 22.18 694.31 12326.4229.88 25.08 22.18 662.70 12442.8448.46 25.13 22.21 1,076.36 12542.1247.65 25.13 22.21 1,058.27 12649.1455.59 25.21 22.28 1,238.74 12749.1455.59 25.21 22.28 1,238.74 13 棟12842.1247.65 25.25 22.32 1,063.53 12942.1248.07 25.

30、33 22.20 1,067.04 13049.1456.08 25.38 22.23 1,246.93 13149.1456.08 25.50 22.34 1,253.07 13242.1248.07 25.54 22.38 1,075.82 13342.1248.07 25.54 22.38 1,075.82 13449.1456.08 25.54 22.38 1,255.12 13549.1456.08 25.54 22.38 1,255.12 11 棟13642.1248.07 25.67 22.49 1,081.08 137115.00120.40 26.08 24.91 2,999

31、.58 138267.42279.94 27.21 25.99 7,276.05 1 區(qū) 1 層5 棟139382.44400.34 23.46 22.41 8,971.41 一區(qū)一層小計一區(qū)一層小計2165.642387.27 24.86 22.56 53,845.08 21102.96124.25 14.04 11.64 1,445.73 22109.44132.07 14.04 11.64 1,536.72 23139.32168.12 14.17 11.74 1,973.70 7 棟24136.62164.87 14.25 11.81 1,946.84 25102.96125.54 14.29 11.72 1,471.47 26109.44133.44 14.46 11.86 1,582.32 27139.32169.87 14.46 11.86 2,014.34 28239.58292.12 14.50 11.89 3,473.91 13 棟29109.44133.44 14.54 11.93 1,591.44 210212.40261.41 14.63 11.88 3,106.35 11 棟211212.40261.41 14.67 11.92 3,115.20 212382.02399.90 14.83 14.1