中國(guó)工業(yè)用地價(jià)格調(diào)整與外國(guó)直接投資關(guān)系研究

1、_中國(guó)工業(yè)用地價(jià)格調(diào)整與外國(guó)直接投資關(guān)系研究 摘要對(duì)我國(guó)政府最新出臺(tái)的工業(yè)用地政策所引發(fā)的相關(guān)問(wèn)題，尤其是對(duì)外國(guó)直接投資所產(chǎn)生的影響進(jìn)行了全面的論述。利用較為翔實(shí)的相關(guān)的土地政策與投資數(shù)據(jù)進(jìn)行分析與論證，并用相關(guān)的投資決策理論支持結(jié)論。提出了工業(yè)用地的重新定價(jià)將會(huì)對(duì)投資者的投資決策產(chǎn)生影響，但是不同領(lǐng)域的投資者會(huì)做出不同的反應(yīng)的觀點(diǎn)。 關(guān)鍵詞工業(yè)用地價(jià)格外國(guó)直接投資投資決策理論 1引言 2006年10月2日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院授權(quán)國(guó)土資源部對(duì)各地方政府土地使用過(guò)度進(jìn)行監(jiān)察和控制，同時(shí)要求國(guó)土資源部出臺(tái)一套新的土地使用監(jiān)控系統(tǒng)既可以有效控制惡性投資又可以真正保護(hù)農(nóng)民的利益。對(duì)于大部分的投資者來(lái)說(shuō)

2、，廉價(jià)的土地和勞動(dòng)力一直是吸引其在中國(guó)投資建廠的重要原因，新的土地政策的出臺(tái)會(huì)給投資帶來(lái)怎樣的影響？而新的土地政策對(duì)于目前已經(jīng)在中國(guó)的投資者和想要將投資地選擇在中國(guó)的投資者到底意味著什么？政府進(jìn)行行政決策的原因又有哪些？投資者可能會(huì)對(duì)新的土地政策做出哪些相應(yīng)的對(duì)策？本篇論文將對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行逐一分析、討論并給與回答。在分析的過(guò)程中會(huì)引用有關(guān)中國(guó)土地政策與投資的相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)分析予以佐證。 2土地成本與投資決策 對(duì)于所有的企業(yè)來(lái)說(shuō)，尤其是生產(chǎn)制造類企業(yè)，投資決策需要考慮有形和無(wú)形兩方面的因素。在?？寺╤ekman）的研究中，以下的五個(gè)方面的因素是其中最重要的：一是地方和所在州或省的工業(yè)環(huán)境；二是勞動(dòng)

3、力的生產(chǎn)能力；三是交通運(yùn)輸狀況；四是土地的可獲得情況以及土地?cái)U(kuò)張的可能性；五是土地與建設(shè)成本。在張效和對(duì)香港制造類企業(yè)進(jìn)行的一次調(diào)研中，59.4%的被調(diào)查者認(rèn)為土地的成本是其決定是否在大陸進(jìn)行投資最重要因素之一，是重要性僅次于勞動(dòng)力成本的經(jīng)濟(jì)因素。 近幾年來(lái)，在華外國(guó)直接投資一直是以驚人的速度增長(zhǎng)。無(wú)論從哪一個(gè)方面衡量，在過(guò)去的10年里中國(guó)的外國(guó)直接投資的增長(zhǎng)都是一個(gè)成功的案例。從1990年的不足190億美元為起點(diǎn)，到2005年中國(guó)的外國(guó)直接投資一下子增加到680億美元（見(jiàn)表1），并名列2005年投資信心指數(shù)排行榜的首位。正如約翰沃利（johnwhalley）所評(píng)論的，外國(guó)直接投資占中國(guó)出口的

4、50%和進(jìn)口的60%，對(duì)gdp的貢獻(xiàn)率超過(guò)20%?？紤]到土地成本對(duì)投資決策的重要性以及外國(guó)直接投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要性，應(yīng)該可以推斷并預(yù)測(cè)中國(guó)政府會(huì)繼續(xù)推行對(duì)投資者有利的土地政策。然而目前的情況是土地的價(jià)格將面臨重新調(diào)整，這一新政策是基于怎樣的理念構(gòu)想出來(lái)的，有可能帶來(lái)怎樣的反應(yīng)，這一系列的問(wèn)題需要進(jìn)一步的探索。 3中國(guó)的土地政策及其影響 外國(guó)投資企業(yè)在中國(guó)獲取土地的方法，根據(jù)中國(guó)的法律規(guī)定，土地由國(guó)家所有或者集體所有（主要在農(nóng)村地區(qū)），個(gè)人和企業(yè)對(duì)土地的使用權(quán)受到嚴(yán)格的約束和限制。從傳統(tǒng)意義上講，土地的使用權(quán)主要有以下五種主要形式：有償出讓、行政劃撥、以土地使用權(quán)作為合資合作條件、租賃房屋

5、及場(chǎng)地、外商投資企業(yè)依照有關(guān)規(guī)定以轉(zhuǎn)讓方式從其他土地使用者手中取得一定年限的土地使用權(quán)。其中以有償出讓和行政劃撥為最重要的兩種形式。有償出讓是國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與外商投資企業(yè)，由其一次性支付土地使用權(quán)出讓金。外商投資企業(yè)可以通過(guò)招標(biāo)、拍賣或協(xié)議形式受讓土地使用權(quán)。行政劃撥的方式是由市縣土地管理部門與外商投資企業(yè)簽訂土地使用合同。土地使用者須按規(guī)定向政府一次性繳納場(chǎng)地開(kāi)發(fā)費(fèi)，并每年繳納土地使用費(fèi)；或開(kāi)發(fā)費(fèi)和使用費(fèi)綜合計(jì)收，每年繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。土地的使用年限也受到嚴(yán)格的限制，一般來(lái)說(shuō)，住宅用地使用最高年限為70年，工業(yè)用地的使用最高年限為50年，商業(yè)用地的使用最高年限

6、為40年，混合用地的使用年限為50年。大部分的開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地多為原農(nóng)業(yè)用地，政府通過(guò)補(bǔ)償方式將其轉(zhuǎn)為工業(yè)用地。表2中列出了部分地區(qū)的開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)當(dāng)?shù)卣_(kāi)出的土地出讓價(jià)格。 從表2可以看出，土地出讓的價(jià)格從南方到北方，從沿海地區(qū)到內(nèi)陸呈遞減趨勢(shì)。為了能夠有效的吸引投資，各地方政府之間競(jìng)相降低土地出讓價(jià)格。在河南省，為了吸引投資項(xiàng)目，鄭州開(kāi)發(fā)區(qū)只索要每公頃15美元的象征性的價(jià)格，而投資者在獲得土地使用權(quán)之后還可以將使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的爭(zhēng)相降低土地價(jià)格帶來(lái)了一系列嚴(yán)重的后果并引起了中央政府的高度重視。其嚴(yán)重的后果有如下幾個(gè)方面：政府收入減少；土地浪費(fèi)與土地使用無(wú)效；

7、對(duì)農(nóng)民耕地補(bǔ)償嚴(yán)重不足；由于土地免費(fèi)使用和土地價(jià)格低廉引起的美國(guó)和歐盟的傾銷指控。 4新的土地政策出臺(tái)的深層次原因分析 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知規(guī)定“工業(yè)用地應(yīng)該以市場(chǎng)機(jī)制方式獲得?！眹?guó)土資源部日前急電各地，對(duì)工業(yè)用地出讓價(jià)格進(jìn)行調(diào)查，并要求于2007年10月20日前將調(diào)查結(jié)果上報(bào)國(guó)土資源部。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)土資源部針對(duì)工業(yè)用地的調(diào)控一環(huán)緊過(guò)一環(huán)，低價(jià)獲取工業(yè)用地的時(shí)代將終結(jié)。從當(dāng)前地價(jià)構(gòu)成看，取得成本（征地補(bǔ)償安置和拆遷費(fèi)用）、開(kāi)發(fā)成本（幾通一平費(fèi)用）和政府收益（相關(guān)稅費(fèi)和土地純收益），大體各占1/3，其中的被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)明顯偏低。從一些試點(diǎn)城市的測(cè)算看，政策調(diào)整后，征地

8、補(bǔ)償安置費(fèi)大體要提高倍，地方政府獲取的土地出讓純收益在地價(jià)中的比重將有所下降。工業(yè)用地的出讓價(jià)格將上漲4060，但也只是恢復(fù)到基準(zhǔn)地價(jià)的水平（工業(yè)用地價(jià)格一般是成本價(jià)格，目前，按規(guī)定工業(yè)用地出讓最低價(jià)是按基準(zhǔn)地價(jià)的70確定的，各地工業(yè)用地實(shí)際出讓價(jià)比這還要低）。工業(yè)用地價(jià)格適度提高，也可以從經(jīng)濟(jì)上抑制工業(yè)用地過(guò)度擴(kuò)張，有利于促進(jìn)各地招商引資質(zhì)量的提高。 國(guó)家要建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，并不是全國(guó)工業(yè)用地一個(gè)價(jià)格，而是要根據(jù)全國(guó)土地等級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)水平等綜合平衡后分等級(jí)確定，在綜合平衡過(guò)程中，要充分體現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要所確定的優(yōu)化開(kāi)發(fā)、重點(diǎn)開(kāi)發(fā)、限制開(kāi)發(fā)和禁止開(kāi)發(fā)

9、等不同主體功能區(qū)的土地利用政策，體現(xiàn)國(guó)家區(qū)域發(fā)展政策，由國(guó)土資源部統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。 同時(shí)，為保證最低價(jià)制度的嚴(yán)格實(shí)施，增強(qiáng)工業(yè)用地出讓的公開(kāi)性，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，通知強(qiáng)調(diào)要規(guī)范工業(yè)用地出讓管理，明確工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。 目前各地方政府如何實(shí)施新政策還是一個(gè)未知數(shù)，但新政策中的對(duì)于相關(guān)責(zé)任人的

10、法律責(zé)任的追究反映了中央政府在處理土地問(wèn)題方面的決心，并且對(duì)于失地農(nóng)民利益的保護(hù)以及土地最低出讓價(jià)格的限定也被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。同時(shí)也反映出政府應(yīng)對(duì)歐盟的關(guān)于傾銷的指控問(wèn)題的處理嘗試。然而，即使是在政策的實(shí)施的初始階段，外國(guó)直接投資在2006年上半年已經(jīng)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，許多專家認(rèn)為這是中國(guó)的土地及勞動(dòng)力成本增加帶來(lái)的直接后果。中央政府似乎對(duì)未來(lái)的投資趨勢(shì)仍充滿信心，中國(guó)實(shí)際上需要一定的投資減緩，一方面可以抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱，另一方面可以向高附加值的產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)渡。政府的信心還來(lái)自于以下的事實(shí)，近年來(lái)由于對(duì)土地使用的控制越來(lái)越嚴(yán)格，土地的供應(yīng)量到2005年年平均下降17.9%，然而，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度仍保持在

11、年平均9%左右，這表明我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式已經(jīng)開(kāi)始改變，投資者是否也會(huì)持相同的觀點(diǎn)呢？ 5新政策對(duì)投資者的影響 土地政策變化本身并不會(huì)對(duì)投資決策產(chǎn)生決定性的影響。然而，勞動(dòng)力成本的增加再加上政府對(duì)投資稅收政策的調(diào)整可能會(huì)使投資者對(duì)在中國(guó)的投資產(chǎn)生新的看法并采取新的措施。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，新的土地政策產(chǎn)生的最直接的影響就是其成本結(jié)構(gòu)的變化。而這種成本增長(zhǎng)的趨勢(shì)如果只是政府提高產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈目標(biāo)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，未來(lái)的投資成本的增加幅度將更難預(yù)測(cè)。對(duì)于政府來(lái)講土地價(jià)格的提升將是有效控制不良投資的一種方法。土地價(jià)格的變化再加上勞動(dòng)力工資的增加，實(shí)際反映了政府力求建立一個(gè)更加健全的市場(chǎng)的目標(biāo)，避免經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和單純的

12、對(duì)gdp增加的追求。中國(guó)需要外國(guó)的投資但是一些惡性的短期投資對(duì)于中國(guó)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展是不利的，而我們追求的是一個(gè)長(zhǎng)期的穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。如果外國(guó)投資者將中國(guó)作為其長(zhǎng)期投資的目標(biāo)，投資者應(yīng)該是歡迎這一新政策并且應(yīng)該看到這一政策對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用。 6對(duì)于投資者的反應(yīng)預(yù)測(cè) 針對(duì)工業(yè)用地價(jià)格的調(diào)整，任何一個(gè)在中國(guó)有投資的企業(yè)都會(huì)根據(jù)其在中國(guó)的發(fā)展策略重新進(jìn)行適當(dāng)規(guī)劃。對(duì)于那些將目標(biāo)市場(chǎng)定位在中國(guó)的勞動(dòng)密集型的制造商，他們會(huì)選擇或者增加工資或者將生產(chǎn)地點(diǎn)轉(zhuǎn)移到更加偏遠(yuǎn)的地區(qū)。地點(diǎn)的選擇包含的不僅僅是成本因素；一些其他的無(wú)形的不可量化的因素也應(yīng)該考慮。土地價(jià)格相對(duì)較高的地區(qū)所具備產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈和良好的

13、基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)抵消土地使用價(jià)格的增加。如果投資者在中國(guó)的投資僅僅是為了利用廉價(jià)的勞動(dòng)力和土地，那么對(duì)于這些投資者來(lái)說(shuō)政策改變帶來(lái)的直接后果就是將其投資地點(diǎn)轉(zhuǎn)移到勞動(dòng)力和土地成本更廉價(jià)的國(guó)家和地區(qū)。 對(duì)于服務(wù)業(yè)的投資者，商業(yè)用地的獲取方式早在1994年就已經(jīng)市場(chǎng)化，從這一角度來(lái)講，他們應(yīng)該不會(huì)受到影響。北京和上海這樣的大城市服務(wù)業(yè)的投資是在不斷增加的。北京市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，2007年上半年60%的外國(guó)直接投資是投向服務(wù)業(yè)；在上海服務(wù)業(yè)的投資合約總價(jià)值達(dá)到47.17億美元比去年增加30.4%?？梢灶A(yù)測(cè)外國(guó)直接投資比照連續(xù)幾年的快速增長(zhǎng)在短期內(nèi)會(huì)有所降低，但是一個(gè)良性的投資環(huán)境和市場(chǎng)將帶來(lái)的是長(zhǎng)期

14、的投資和更優(yōu)質(zhì)的投資。 7結(jié)語(yǔ) 隨著新的土地政策的出臺(tái)，可以預(yù)測(cè)外國(guó)直接投資在中國(guó)的模式將會(huì)發(fā)生改變。土地價(jià)格的調(diào)整帶來(lái)的最直接的影響是投資成本的增加。一些投資者會(huì)選擇亞洲的其他國(guó)家。然而投資決策因素為專業(yè)人才的可獲得性的高科技企業(yè)仍會(huì)繼續(xù)其在中國(guó)的戰(zhàn)略性投資。對(duì)于某一地區(qū)的生活發(fā)方式的適應(yīng)與認(rèn)同以及ceo對(duì)于在某一地區(qū)居住的意愿，也會(huì)使服務(wù)行業(yè)的投資者繼續(xù)其在中國(guó)的投資。 參考文獻(xiàn) 1czamanski,d.z.someconsiderationsconcerningindustriallocationdecisionsj.europeanjournalofoperationsresearc

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