世紀(jì)港灣清盤方案35p

1、 世紀(jì)港灣清盤方案2011-11-06百日清盤戰(zhàn)役剩余資源統(tǒng)計(jì)剩余住宅資源剩余商業(yè)資源剩余寫字樓資源剩余車位資源剩余地下室資源項(xiàng)目套數(shù)面積均價(jià)金額間數(shù)面積均價(jià)金額數(shù)量面積均價(jià)金額數(shù)量均價(jià)金額間數(shù)面積均價(jià)金額世紀(jì)港灣16722144 5557 12284101081331 7230 9623800 29662453 184860001543125 781 2440999 1.5億元一、 世紀(jì)港灣百日清盤戰(zhàn)役剩余資源二、 多層清盤方案1、住宅剩余房源情況：高層剩余26套 多層剩余141套（綠色為已經(jīng)清盤樓棟）建筑形態(tài)樓棟總套數(shù)剩余房源情況剩余套數(shù)剩余面積優(yōu)惠幅度實(shí)收均價(jià)實(shí)收金額多層1#6000 2

2、%0 02#6000 2%0 03#6000 2%0 04#704363 2%6491 23570256#705450 2%6526 29362937#427962 2%6072 58385618#425687 2%5914 406194115#4210 1367 2%5869 802278917#4212 4680 2%5816 272195209#36171368 6541 895006612#48231850 5300 980759713#4240 4961 5200 2579673216#4218 2472 5587 13814235小計(jì)65614119161 5679 1088047

3、585#90184 8%4985 419977 10#9000 8%0 0 高層11#9000 8%0 014#9000 8%0 018#8481254 8%4443 5573204 19#806762 8%5792 4411869 20#886633 3%4584 2900795 21#15800 8%0 0 22#160198 8%4249 414579 23#16000 8%0 0 24#15800 8%25#662121 3%4889 592271 26#6610 8%0 027#6600 8%0 028#66132 8%4549 143534 小計(jì)1512262983 4705 14

4、036252 總計(jì)216816722144 5547 122841010 聚集放量，價(jià)格小幅走高、優(yōu)惠逐步縮緊世紀(jì)港灣多層營(yíng)銷策略總體思想以品質(zhì)現(xiàn)房為主線?？焐?jí)新品質(zhì)快消化 延續(xù)上半年熱銷銷售氣場(chǎng)，多層房源跟進(jìn)推出。1、 房源方面：全部放量2、 銷售方面：先11.15日引爆，后包圍，速積客戶，步步深入，個(gè)個(gè)擊破項(xiàng)目品質(zhì)感快速升級(jí)，案場(chǎng)品質(zhì)升級(jí)，銷售人員素質(zhì)提升，及標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)體系快速推進(jìn)，新一輪案場(chǎng)系統(tǒng)革新戰(zhàn)即將展開。多層房源的稀缺推出，全新推廣策略跟進(jìn)，“以品質(zhì)為首，產(chǎn)品為身，活動(dòng)為翼”的新一輪推廣戰(zhàn)即將展開。一、多層規(guī)劃營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)11年11月-10年1月剩余住宅營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)規(guī)劃9、12、13、1

5、6號(hào)樓98套2月10日2010年1月1日月1日12月1日11月1日大定40套大定60套大定60套所有房源40套清盤推出其余多層剩余房源43套，高層剩余房源26套推出所有剩余107套房源世紀(jì)港灣總體剩余房源167套，金額約1.2億百日清盤戰(zhàn)役銷售目標(biāo)160套，銷售金額1.15億二、多層整體目標(biāo)任務(wù)簽約金額 1.2億元1、目標(biāo)分解：11月份總體目標(biāo)4500萬（60套）12月份總體目標(biāo)4500萬（60套）2012年1月份總體目標(biāo)3000萬（40套）三、多層營(yíng)銷措施1、以世紀(jì)港灣整體多層以庭院洋房形象全方位推廣宣傳。2、銷售明線：主推多層房源信息，所有推廣媒體主力宣傳多層三房，11.15日集中引爆一次

6、，以后針對(duì)三房個(gè)個(gè)擊破，附帶銷售剩余兩房。3、銷售暗線：高層26套房源計(jì)劃在11月份消化50%，至12月份計(jì)劃消化85%，和多層價(jià)格相互比較，輔助多層銷售。主要以多層銷售為主，高層銷售為輔，不定期推出高層部分銷控少量特惠房源，分多批分解消化。營(yíng)銷主題：（一） 文化路 百萬平米 雙氣多層現(xiàn)房 即買即住 也許是中心居住區(qū)最后的雙氣多層現(xiàn)房營(yíng)銷主題：（二） 正商地產(chǎn) 品質(zhì)專家 搶購(gòu)中心居住區(qū)稀缺多層的最后機(jī)會(huì)正商世紀(jì)港灣 雙氣多層庭院三房 重磅推出文化路旁品質(zhì)安家大體驗(yàn) 雙氣多層現(xiàn)房 即買即住推廣主題：（一）庭院生活 只屬于少數(shù)人最后的雙氣多層現(xiàn)房 百萬平米品牌大社區(qū) 即買即住大品牌 大社區(qū) 大景觀

7、 大品質(zhì) 大生活推廣主題：（二）中心居住區(qū)多層的最后奢享最后的雙氣多層現(xiàn)房 百萬平米品牌大社區(qū) 即買即住大品牌 大社區(qū) 大景觀 大品質(zhì) 大生活推廣主題：（三）129、137平米三房一步到位品質(zhì)生活頭等艙最后的雙氣多層現(xiàn)房 百萬平米品牌大社區(qū) 即買即住四、多層推廣措施1、渠道派單 類別渠道執(zhí)行時(shí)間執(zhí)行區(qū)域/內(nèi)容、規(guī)格數(shù)量渠道人員1-30日主要市場(chǎng)商戶國(guó)基路：茶葉批發(fā)市場(chǎng)、黃河路食品城、科技市場(chǎng)、調(diào)味品市場(chǎng)、農(nóng)藥市場(chǎng)、汽配城、北建材市場(chǎng)、 周邊樓盤來訪客戶普羅旺世、主語城、豐慶佳苑、天倫水晶城等、每日來訪客戶攔截、樂福停車場(chǎng)、附近銀行大廳停車場(chǎng)、飯店、休閑娛樂場(chǎng)所北環(huán)內(nèi)4-5年以上老社區(qū)，高校家屬

8、院30人/天400份/人.天合計(jì)派單人員工資：每月2.7萬元 直遞物料：每月6.3萬元每月9萬元2、短信群發(fā) 類別媒體執(zhí)行時(shí)間發(fā)送對(duì)象數(shù)量/內(nèi)容規(guī)格/單價(jià)費(fèi)用預(yù)算短信每周兩次金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)話費(fèi)300元以上神州行、全球通客戶單位集團(tuán)用戶聯(lián)通高端400元以上客戶2萬條/次每月8萬條0.05元/條每月0.4萬元每周兩次正商世紀(jì)港灣老業(yè)主，恒輝需求面積120以上客戶資源2萬條/次每月8萬條0.04元/條每月0.32萬元合計(jì)每月0.72萬元百日清盤短信群發(fā)共2.2萬元3、節(jié)點(diǎn)報(bào)廣15日開盤前兩次大河報(bào)半版廣告，以11月15日13號(hào)樓盛大開盤為主題，費(fèi)用4.5萬元三、非住宅產(chǎn)品清盤方案一、 非住宅類產(chǎn)品剩

9、余情況：類型剩余數(shù)量剩余金額商鋪：8套（社區(qū)內(nèi)8套）962萬地下車位：296個(gè)1848萬地下室：159套252萬總計(jì)3062萬二、 非住宅類產(chǎn)品9月份目標(biāo)： 11月份目標(biāo)：1000萬12月份目標(biāo)：1000萬1月份目標(biāo)：1000萬三、 非住宅類產(chǎn)品總體銷售組織：成立特別行動(dòng)小組 組員：3名1、崗位職責(zé)：全職負(fù)責(zé)銷售世紀(jì)港灣項(xiàng)目商鋪、車位、地下室資源2、銷售原則：特別行動(dòng)小組不參與住宅銷售，只允許銷售非住宅類產(chǎn)品（商鋪、車位、地下室）享有世紀(jì)港灣所有置業(yè)顧問客戶資源3、銷售機(jī)制：所售產(chǎn)品提成點(diǎn)高于置業(yè)顧問正常提成點(diǎn)0.10.2四、世紀(jì)港灣車位清盤方案一、正商世紀(jì)港灣地下停車位概況第一停車區(qū)：170

10、個(gè) 第二停車區(qū)：152個(gè) 共計(jì)：322個(gè)售出：26個(gè)可售：296個(gè)居住家庭共2180戶兩者大概比例為1：7二、銷售策略1、 地上車位：暫不租賃，物業(yè)采取相應(yīng)措施，促使地下車位銷售；2、 地下車位：同時(shí)與住宅互動(dòng)、互惠聯(lián)動(dòng)銷售；3、 地下車位銷售節(jié)點(diǎn)：分兩次開盤，11月21日第一次開盤、12月27日第二次開盤、1月16日第三次開盤三、車位銷售目標(biāo)11月21日車位第一次開盤目標(biāo)：90個(gè)車位（重點(diǎn)消化新成交多層客戶和老客戶）12月27日車位第二次開盤目標(biāo)：90個(gè)車位（已交房入住客戶）1月16日第三次開盤目標(biāo)90個(gè)車位（已交房入住客戶）四、銷售措施：1、車位月月漲價(jià)，11月12年1月3開盤每次均上漲2

11、000元2、新成交客戶（限簽定住宅合同3日內(nèi)購(gòu)買車位客戶），即可享有車位2000元優(yōu)惠；3、新成交客戶簽約當(dāng)天購(gòu)買車位可享受住宅額外3000元優(yōu)惠；4、車位團(tuán)購(gòu)，新老客戶5組客戶一起購(gòu)買車位即可享受車位團(tuán)購(gòu)價(jià)；5、買多層送車位，部分房源車位款含在房?jī)r(jià)中。六、銷售機(jī)制：1、針對(duì)置業(yè)顧問當(dāng)月成交車位標(biāo)準(zhǔn)： 11月1日至2月10日，每賣五套住宅必須銷售1個(gè)車位，不含車位開盤業(yè)績(jī)。如未完成，當(dāng)月2套住宅業(yè)績(jī)充公，此業(yè)績(jī)不計(jì)入銷售業(yè)績(jī)排名。七、營(yíng)銷推廣：置業(yè)顧問電話回訪成交客戶。主要理念：車位不僅是愛車的必備產(chǎn)品，更是投資的理想產(chǎn)品。搶車位 買到即賺到五、正商.世紀(jì)港灣商業(yè)清盤方案一、 商鋪剩余房源情況

12、截至2011年8月24日各樓棟商業(yè)房銷售統(tǒng)計(jì)總計(jì)未售已售未售面積未售金額未售均價(jià)1層方位1100100002100100003140140002160600012層方位18220332.9724369237318.74719110235.191693133719920110447.443221568720024440315.5822721767200總計(jì)488401331.1896238007230世紀(jì)港灣商鋪總剩余8套，為社區(qū)內(nèi)商鋪，總金額為962萬元。二、世紀(jì)港灣商鋪銷售資源 1、以商鋪位置體現(xiàn)（紅色為已售 其它為可售）1#樓方位東10號(hào)東9號(hào)東8號(hào)東7號(hào)東6號(hào)東5號(hào)東4號(hào)東3號(hào)東2號(hào)東1

13、號(hào)面積單價(jià)已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售總價(jià)18#、19#、24#（社區(qū)內(nèi)商鋪）世紀(jì)港灣18#價(jià)格表世紀(jì)港灣19#世紀(jì)港灣20#世紀(jì)港灣24#價(jià)格表方位東1間東1間方位東1間方位東1間方位東4間東3間東2間東1間面積223.399.68面積235.19面積447.44面積76.57104.6269.5764.82單價(jià)71997599單價(jià)7200單價(jià)7199單價(jià)7200720072007200三、商鋪銷售目標(biāo)任務(wù)分解：11月銷售目標(biāo)：2套 242萬12月銷售目標(biāo)：7套 390萬1月銷售目標(biāo)： 1套 322萬四、銷售措施：銷售策略：截止10月底，現(xiàn)已售商鋪40套，剩余8套，為社區(qū)內(nèi)商鋪，

14、 8月份世紀(jì)港灣商鋪渠道全面開展，主要推廣手段為針對(duì)性發(fā)送短信，針對(duì)周邊市場(chǎng)商戶派單并收集名片資料群發(fā)短信，但未取得效果。11-1月份將持續(xù)對(duì)已成交客戶進(jìn)行深入資源挖掘，商鋪推廣具體措施如下： 1、商鋪氛圍營(yíng)造已售商鋪，調(diào)查客戶需求業(yè)態(tài)情況，針對(duì)客戶需求對(duì)已售門頭進(jìn)行包裝，以烘托商業(yè)氛圍； 2、社區(qū)內(nèi)8套商鋪由于位于社區(qū)最后排，商鋪面朝北邊，銷售難度較大，銷售周期較長(zhǎng)，可針對(duì)此8間商鋪進(jìn)行招商，適合業(yè)態(tài)：干洗店，美容養(yǎng)顏、托兒所等； 3、商業(yè)街物業(yè)管理問題 4、老客戶資源挖掘 挖掘四月天業(yè)主資源，向正商物業(yè)索取四月天有車業(yè)主手機(jī)號(hào)碼，并針對(duì)性電話回訪 發(fā)短信。短信內(nèi)容: 賀正商世紀(jì)港灣萬人大社

15、區(qū)已入住，穩(wěn)定客群，一鋪養(yǎng)三代，70年產(chǎn)權(quán)，即買即賺！ 63567111/333發(fā)送時(shí)間：每月月初（1號(hào)-10號(hào)） 針對(duì)老客戶資源（世紀(jì)港灣、四月天、北云鶴、朝陽小區(qū)、宏達(dá)花園、金杯家園）群發(fā)短信，并針對(duì)世紀(jì)港灣多層高價(jià)房客戶電話回訪。 整理世紀(jì)港灣所有商鋪來電來訪，由商鋪特別行動(dòng)小組平均分配客戶資源，并制定目標(biāo)任務(wù)（見銷售組織）。5、媒體計(jì)劃 大河報(bào)分類信息。發(fā)布時(shí)間：11月17日至12月30日每周一至周五發(fā)布6、渠道計(jì)劃 每周五張貼社區(qū)海報(bào)（四月天、金杯家園、宏達(dá)花園、北云鶴花園等）執(zhí)行時(shí)間： 11月、12月、1月 社區(qū)大門旁放置商鋪展板，以公告形式推出商鋪。 四月天北門、南門懸掛商業(yè)條幅

16、 針對(duì)東風(fēng)路、文化路、豐慶路沿線百貨店、超市、水果店、洗衣店、診所、美容美發(fā)、通訊器材等店面發(fā)放商鋪單頁。執(zhí)行措施：商鋪單頁隨住宅單頁一起派發(fā)推廣渠道執(zhí)行辦法時(shí)間人 數(shù)渠 道 人 員派單（住宅+商業(yè)）文化路、花園路、經(jīng)三路、東風(fēng)路、農(nóng)業(yè)路、南陽路沿線商鋪每周一至周五25人/天 共500人次組員：各渠道專員文化路、花園路、經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、南陽路主要路段及各大市場(chǎng)每周六、日40人/天共320人次費(fèi)用預(yù)計(jì)24600元（人員工資）走進(jìn)社區(qū)推廣渠道執(zhí)行辦法時(shí)間人 數(shù)渠 道 人 員晚間老社區(qū)派單、貼海報(bào)經(jīng)三路以西、南陽路以東、農(nóng)業(yè)路以北主干道上社區(qū)周二、周五、周六10人/天2人/組組員：各渠道專員費(fèi)用預(yù)計(jì)

17、1800元（人員工資）五、營(yíng)銷推廣：賀正商世紀(jì)港灣萬人大社區(qū)，首期1500余戶家庭幸福入住社區(qū)小商鋪 穩(wěn)贏大財(cái)富穩(wěn)定客群，一鋪養(yǎng)三代，70年產(chǎn)權(quán)，即買即賺！100萬平米生活大盤，僅推5套聚財(cái)商鋪緊鄰社區(qū)主出入口，4500余戶家庭、近20000余人的群體消費(fèi)支持現(xiàn)已全面交房入住，立刻收益、坐地生金蒞臨現(xiàn)場(chǎng)，感受財(cái)富裂變適合經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨店、超市、水果店、洗衣店、診所、美容美發(fā)、通訊器材店等六、營(yíng)銷組織：成立特別行動(dòng)小組（全責(zé)銷售世紀(jì)港灣項(xiàng)目商鋪、車位資源） 組員：3名 機(jī)制：特別行動(dòng)小組不參與住宅銷售，只允許銷售非住宅類產(chǎn)品（商鋪、車位、地下室），享有世紀(jì)港灣所有置業(yè)顧問客戶資源，所售產(chǎn)品提成點(diǎn)

18、高于置業(yè)顧問正常提成點(diǎn)0.10.2。七、營(yíng)銷機(jī)制： 商鋪銷售直接和置業(yè)顧問剩余30%提成掛鉤，分1個(gè)月銷售周期，6名置業(yè)顧問確保12月每人銷售1套商鋪，如未完成，剩余30%提成將下浮5%，只結(jié)算25%。 商鋪銷售每超額一套，直接按每套1000元提成結(jié)算。搶購(gòu)社區(qū)小商鋪 贏取萬人大財(cái)富正商世紀(jì)港灣萬人大社區(qū)全面交房入住，特推5套社區(qū)內(nèi)60-100平米臨街現(xiàn)鋪,搶到就是賺到！穩(wěn)定客群，一鋪養(yǎng)三代，70年產(chǎn)權(quán)，即買即賺！社區(qū)小商鋪 穩(wěn)贏大財(cái)富100萬平米生活大盤，僅推5套聚財(cái)商鋪緊鄰社區(qū)主出入口，4500余戶家庭、近20000余人的群體消費(fèi)支持現(xiàn)已全面交房入住，立刻收益、坐地生金蒞臨現(xiàn)場(chǎng)，感受財(cái)富裂

19、變適合經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨店、超市、水果店、洗衣店、診所、美容美發(fā)、通訊器材店等1、商鋪活動(dòng)策略活動(dòng)宗旨：兩大體系1、以對(duì)老業(yè)主服務(wù)為基礎(chǔ)的活動(dòng)，加強(qiáng)老帶新，提升滿意度，促進(jìn)口碑宣傳。老業(yè)主活動(dòng)俱樂部系列活動(dòng)2、以直接促銷為目的的以案場(chǎng)為核心的活動(dòng)、持續(xù)營(yíng)造案場(chǎng)熱銷氛圍，多帶客戶到社區(qū)看房增強(qiáng)現(xiàn)房實(shí)景的感染力度。世紀(jì)港灣品質(zhì)鑒賞俱樂部系列活動(dòng)2、12-1月份銷售組織及機(jī)制 商鋪銷售機(jī)制：每完成一套商鋪獎(jiǎng)勵(lì)1000元。完不成提成點(diǎn)下浮0.1。完成或超額完成2套，提成點(diǎn)上浮0.1。二、優(yōu)惠措施：執(zhí)行優(yōu)惠總房款最高3%優(yōu)惠；一次性4%優(yōu)惠。執(zhí)行購(gòu)2套商鋪即可享受額外1%優(yōu)惠；六、地下室清盤方案一、多層一對(duì)一綁定式銷售二、高層地下室剩余情況如下：類別剩余有地下室樓號(hào)剩余地下室編號(hào)剩余地下室（間）高層（多余14間）14#1號(hào)、4號(hào)、16號(hào)323#2號(hào)124#1、2、3、4、11、15、22、28（號(hào)）811#1號(hào)、