合肥美城第五大道2號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)劃分建議方案

1、2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789美城第五大道2號(hào)樓商業(yè)劃分建議鑒于美城第五大道2號(hào)樓商業(yè)形態(tài)為三層聯(lián)體商業(yè)，我司對(duì)合肥同一類型商業(yè)形態(tài)，進(jìn)行專向調(diào)研，并將依此對(duì)2號(hào)樓商業(yè)劃分提出建議。一、三層聯(lián)體商業(yè)現(xiàn)狀1、 體量與面積大，去化難度高，導(dǎo)致社區(qū)型三層聯(lián)體商業(yè)較少。其經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)主要以銀行、快捷賓館、?？漆t(yī)院、休閑茶社、辦公為主。面積約為600-1000平方左右?？們r(jià)約為300-500萬(wàn)案例 繁華世家：位于繁華大道與合安公路路口項(xiàng)目緊鄰明珠國(guó)際大酒店和國(guó)際會(huì)展中心，考慮到該區(qū)域

2、人口流動(dòng)量大，三層商業(yè)利于經(jīng)濟(jì)利益的最大化。銷售已達(dá)60%，購(gòu)房者多以投資客為主。優(yōu)越的地理位置是其去化的主要原因，但由于商業(yè)體量與商業(yè)劃分面積過(guò)大，區(qū)域內(nèi)主要存在會(huì)展流動(dòng)人口，對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍形成起到支持力度較弱，導(dǎo)致至今尚有房產(chǎn)未售完，空置情況嚴(yán)重。2、 三層聯(lián)體商業(yè)市場(chǎng)上主要是以主題性商業(yè)街的形式推出。其經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)主要以酒店、休閑茶樓、沐浴中心、足療城。面積為3001200平方。案例一 金地88街：馬鞍山路88號(hào)項(xiàng)目緊鄰家樂(lè)福、合家福等大型購(gòu)物中心推廣主題：合肥市餐飲商務(wù)休閑街 推出形態(tài)：以1-2層商鋪為主體，兼少量三層聯(lián)體商業(yè)。面積3001100平方米，總價(jià)約為480-1300萬(wàn)。一樓商

3、業(yè)面積多少于二樓或三樓商業(yè)面積，通過(guò)2-3樓的低價(jià)促使其快速去化。該區(qū)域?yàn)楹戏市蓍e娛樂(lè)中心區(qū)域，連動(dòng)濱湖新區(qū)和老城區(qū)，北連家樂(lè)福，南接合家福，周邊高檔社區(qū)林立，人氣鼎望。地段決定了它的銷售和招商都非常成功。案例二 綠地*饕界: 馬鞍山路與太湖路交叉口合家福太湖路店對(duì)面推廣主題：引領(lǐng)合肥高端食尚推出形式：三層聯(lián)體商業(yè)，面積300-1000平方，總價(jià)約為500萬(wàn)1600萬(wàn)。地段和市場(chǎng)需求以及獨(dú)特的主題推廣決定了這種三層聯(lián)體的的商業(yè)業(yè)態(tài)在此區(qū)域獲得了成功。3、 特殊地段所促成的三層商業(yè)形態(tài)，其經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)主要以沐浴休閑中心、茶藝中心為主。嘉華中心：濉溪路與鳳陽(yáng)路交口位于新火車站和雙崗兩大核心商圈內(nèi)，正

4、對(duì)新亞汽車站，緊鄰元一shoppingmall時(shí)代廣場(chǎng)、中州家具城、世紀(jì)聯(lián)華超市和西湖藍(lán)寶、蜀王、香格里拉等高檔酒店。面積約為5001000平方，總價(jià)約為300萬(wàn)600萬(wàn)。優(yōu)越的地理位置，較高的商業(yè)投資價(jià)值以及體量的適當(dāng)控制促使該商業(yè)很快去化。結(jié)論：通過(guò)對(duì)市場(chǎng)居住型商業(yè)配套的調(diào)研分析我們可以看出：u 二層聯(lián)體商業(yè)仍為市場(chǎng)主流，市場(chǎng)接受度較高，三層；聯(lián)體商業(yè)體量較少。u 三層聯(lián)體商業(yè)的多數(shù)業(yè)態(tài)，對(duì)單價(jià)較高的1層的面積要求不高，客戶對(duì)總價(jià)有一定的要求。u 三層聯(lián)體商業(yè)的面積相對(duì)較大，去化狀態(tài)較好的多數(shù)歸根于地段的先天優(yōu)越條件。u 一些三層聯(lián)體商業(yè)存在銷售狀態(tài)欠佳，主要由于對(duì)地域的市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)、價(jià)格

5、及業(yè)態(tài)的把控不夠準(zhǔn)確。u 從市場(chǎng)需求來(lái)講，結(jié)合城市整體發(fā)展戰(zhàn)略要求，在成熟板塊居住區(qū)的建設(shè)大踏步的前進(jìn)趨勢(shì)下，它所要求的商業(yè)業(yè)態(tài)的型式將更加多元化。u 商業(yè)的成功運(yùn)作，從銷售推廣的角度來(lái)看，是可以推過(guò)后期的主題包裝和宣傳，以及對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的把控，促使商業(yè)價(jià)值得到充分的發(fā)揮。對(duì)本案的借鑒意義：u 本案位于臨泉路與嘉山路的交叉口，同元一中西街相臨，區(qū)域內(nèi)高檔樓盤眾多，周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，多為小面積單層門面，缺少滿足居民更便利、更豐富、更高層次的消費(fèi)需求的商業(yè)形態(tài)。u 本案的套數(shù)與面積比例，應(yīng)有合理的配比。u 三層商業(yè)的店鋪，根據(jù)進(jìn)駐商業(yè)業(yè)態(tài)的不同，其首層商鋪對(duì)外的開(kāi)敞面以及正常經(jīng)營(yíng)操作的面積要求會(huì)

6、不同。二、合肥居住區(qū)集中商業(yè)業(yè)態(tài)及面積段1、居住配套型商業(yè)業(yè)態(tài)主要為超市、美容美發(fā)店、銀行、電信、干洗店、藥店、餐飲面積段主要為100 -300平方2、休閑型商業(yè)業(yè)態(tài)主要為咖啡吧、休閑茶樓、沐浴休閑中心、足療城、健身運(yùn)動(dòng)中心、女子spa面積段主要為3001000平方4、 娛樂(lè)型商業(yè)業(yè)態(tài)主要為 酒吧、ktv面積段主要為6001000平方5、保健醫(yī)療型商業(yè)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心 ?？漆t(yī)院面積段主要為400以上6、文化教育型商業(yè)書(shū)店、教育培訓(xùn)中心面積段主要為300700平方結(jié)論：通過(guò)對(duì)市場(chǎng)居住商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)研分析，可以看出u 社區(qū)型商業(yè)的業(yè)態(tài)應(yīng)具備購(gòu)物、便利、服務(wù)等多元化的功能，區(qū)域環(huán)境的發(fā)展和市場(chǎng)需求決定

7、了商業(yè)業(yè)態(tài)種類。u 3001000平方居住區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)的種類較多，市場(chǎng)需求量較大。我司通過(guò)以上市場(chǎng)調(diào)研分析研究結(jié)合本案商業(yè)現(xiàn)狀給予以下建議：1、面積劃分、總價(jià)、業(yè)態(tài)控制依據(jù)原有結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求對(duì)商鋪進(jìn)行劃分01020303-10405060708091011121f35848520141035420211047164166782f1198819151278961671063f112137190355339115總面積約35315310201431220520274347260672299均價(jià)約7000元/8000元/10000元/14000元/7000元/9000元/8000元/10500元/7

8、000元/8000元/總價(jià)（萬(wàn)）出租220264 2019.6 218.4 184.5 已售594.4出租273470380建議業(yè)態(tài)休閑娛樂(lè)超市簡(jiǎn)餐品牌加盟品牌加盟茶藝中心咖啡屋銀行沐浴中心休閑娛樂(lè)網(wǎng)吧足療城餐飲根據(jù)市場(chǎng)的需求，對(duì)本案面積的劃分如上圖，我司建議共劃分12套商鋪，07室為銀行用房， 01和09為保留房（結(jié)合地下室使用）。面積在300320平方米為三套，總價(jià)控制在220萬(wàn)260萬(wàn)元。面積在200260平方米為三套，總價(jià)控制在160萬(wàn)210萬(wàn)元。面積在450510平方米為二套，總價(jià)控制在360萬(wàn)410萬(wàn)元。面積在700平方以上為一套，總價(jià)在600萬(wàn)元左右。面積在14平方米為一套，總價(jià)為20萬(wàn)左右。2、建議推廣主題：臨泉路首個(gè)樂(lè)活休閑商業(yè)街3、建議推廣案名：樂(lè)活大道u 美城第五大道為整體項(xiàng)目名稱，把樂(lè)活大道作為特色商業(yè)名稱，關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，與項(xiàng)目的契合較完美。u 當(dāng)你看到大道一詞的時(shí)候，相必你已經(jīng)聯(lián)想到香榭里大街，紐約曼哈頓區(qū)第五大道等世界上商業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，這樣的商業(yè)氛圍對(duì)比，無(wú)形中提高了我們商業(yè)的檔次與定位。u 對(duì)比第二條內(nèi)容，大道一詞就是在向人們展示，大道就是商業(yè)的，就是休閑的。這樣的展示與住宅的推廣很容易區(qū)別開(kāi)來(lái)。u 同時(shí)，樂(lè)活是整個(gè)項(xiàng)目推廣的核心之一，樂(lè)活倡導(dǎo)的6大生活主題，與商業(yè)的核心推廣主題一致。由于前期的樂(lè)活推廣的鋪墊，接下來(lái)的商業(yè)推廣時(shí)，可借著此