前期顧問策劃意向書

1、西青大寺保障房項目顧問服務內(nèi)容金世達投資咨詢有限公司非常榮幸能夠參與貴公司在西青大寺地區(qū)的地產(chǎn)項目的可行性研究及項目策劃顧問工作，我們希望通過我們的專業(yè)投資咨詢顧問后，能夠為貴公司提供有專業(yè)價值的建議。此次服務的內(nèi)容包括以下部分：一、項目本體研究 通過對項目自身條件的深入研究，初步判定項目可能的定位方向，并尋找出項目發(fā)展中將會遇到或可能遇到的問題，以便從接下來的投資環(huán)境、市場、客戶等方面的研究中得出相應問題的解決辦法，指導項目的發(fā)展定位建議。 研究內(nèi)容包括： 1、地理位置 2、交通條件 3、項目自身規(guī)劃指標條件4、項目周邊顯著物業(yè)發(fā)展情況5、項目地塊可利用資源條件 6、區(qū)域發(fā)展特征 7、swo

2、t分析 8、項目初步界定與項目發(fā)展需要解決的問題二、項目投資發(fā)展環(huán)境研究 通過對項目所處的投資環(huán)境、項目所在區(qū)域的整體定位、未來規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的研究，確定項目定位發(fā)展的主要方向、研究現(xiàn)有及潛在的客戶群體的特征，以指導項目進行具有針對性的準確市場定位。研究內(nèi)容包括： 1、投資環(huán)境研究 （1）宏觀經(jīng)濟走勢研究：主要關(guān)注處于通脹狀態(tài)下的宏觀經(jīng)濟走勢對于房地產(chǎn)市場的影響，特別是客戶群體結(jié)構(gòu)的變化、購買力的變化 （2）政策環(huán)境研究2、區(qū)域發(fā)展定位及規(guī)劃情況研究 （1）西青區(qū)發(fā)展定位及規(guī)劃情況 （2）西青區(qū)的定位及發(fā)展規(guī)劃：西青大寺的整體功能定位及發(fā)展規(guī)劃對區(qū)域未來發(fā)展的影響，重點關(guān)注區(qū)

3、域價值的提升及其對房地產(chǎn)行業(yè)的帶動作用； 3、區(qū)域經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況研究 （1）西青區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況：重點研究產(chǎn)業(yè)及其對人口的影響 （2）西青區(qū)的發(fā)展情況：研究西青區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況及趨勢，研判區(qū)域內(nèi)潛在客群的發(fā)展情況。三、市場競爭及案例借鑒研究1、一級市場u 天津市住宅用地成交情況：包括成交量、土地成本、分布情況u 西青區(qū)土地成交情況：包括成交量、土地成本、分布情況u 西青區(qū)重點地塊情況：位置、成本、指標、可能的發(fā)展方向等u 結(jié)論2、二級市場u 住宅市場整體情況u 濱海新區(qū)住宅市場整體情況u 天津限價房項目市場情況u 個案研究在市場研究部分，我司將采用點、面結(jié)合的研究方法：1、對市場整體的特征性

4、、規(guī)律性的研究與判斷：u 橫向研究：對天津市及西青區(qū)市場的產(chǎn)品分布特征，包括產(chǎn)品分布、價格分布、客戶走向等進行研究和分析；u 縱向研究：通過同類區(qū)域及項目所在區(qū)域相同市場的發(fā)展歷程、各階段發(fā)展特征研究，把握整體市場的發(fā)展趨勢。2、典型項目研究：u 多角度的項目選取原則全面反映市場狀況：重點關(guān)注主流項目和成功項目；u 項目相關(guān)資料的全面分析：項目背景、基本數(shù)據(jù)、產(chǎn)品、營銷推廣、客戶特征等；u 針對性的總結(jié)與點評：定位、產(chǎn)品、策略等。3、結(jié)論四、客戶需求研究1、人群分類法：首先確定某類客戶的人群構(gòu)成，然后研究各類人群的規(guī)模，最后分別對每類人群進行分析，了解其居住現(xiàn)狀與置業(yè)計劃2、項目客戶分析內(nèi)容：

5、u 區(qū)域客戶情況及發(fā)展變化趨勢u 目標客戶問卷、深訪u 競品項目客戶情況研究3、客戶分析內(nèi)容u 客戶背景研究：來源、家庭生命周期、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征、家庭收入、近期家庭變化情況等u 置業(yè)目的情況：安居、改善、投資、復合型、便利工作、子女教育、養(yǎng)老等u 價格承受力：總價、單價、首付、貸款等u 產(chǎn)品需求：位置、交通、生活配套（社區(qū)內(nèi)外）、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境、產(chǎn)品形式、立面風格、園林景觀、戶型面積、功能空間、物業(yè)服務、車位配比等4、結(jié)論u 客戶流向u 項目主流客戶界定u 各類客戶容量、與項目契合度分析u 各類客戶需求分析（對位產(chǎn)品系的客戶敏感點）u 核心客戶界定五、項目發(fā)展定位建議 通過以上各方面的研究

6、，得出第一部分本體研究中項目發(fā)展所面臨的問題的解決辦法，結(jié)合在各部分研究環(huán)節(jié)中得出的項目發(fā)展的可能方向，對項目的發(fā)展給出可行性建議 1、項目整體定位建議：u 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略建議u 項目形象定位建議 2、項目功能定位建議：u 項目業(yè)態(tài)建議u 項目各業(yè)態(tài)的整體定位建議：居住、商業(yè)u 項目各業(yè)態(tài)之間的關(guān)系建議 3、分業(yè)態(tài)定位及設計建議： （1）居住產(chǎn)品u 整體定位u 目標客群定位u 規(guī)劃建議u 產(chǎn)品面積區(qū)間建議u 產(chǎn)品配比建議u 戶型設計建議u 建筑單體設計建議u 立面風格建議u 園林景觀風格建議u 配套設施建議u 物業(yè)服務建議 （2）商業(yè)產(chǎn)品u 整體定位u 目標客群定位u 功能定位u 規(guī)劃建議u

7、 產(chǎn)品建議u 立面、園林風格建議u 業(yè)態(tài)建議u 配套及服務建議 4、營銷推廣建議u 各業(yè)態(tài)操作模式建議u 價格定位建議u 開發(fā)節(jié)奏建議u 推廣建議：渠道選擇、策略建議六、財務分析 針對上一部分項目定位發(fā)展方向的建議進行經(jīng)濟性論證，對項目的投資開發(fā)模式、節(jié)奏及盈利情況進行驗證，以確保項目方案的可行性，并根據(jù)結(jié)果進行優(yōu)化： 1、投資分析依據(jù) 2、項目財務評價基礎數(shù)據(jù)估算 （1）開發(fā)成本費用估算 （2）開發(fā)費用估算：管理費用、銷售費用、財務費用 （3）項目銷售收入估算：銷售價格估算、銷售總收入估算、銷售計劃與收款計劃 （4）稅金估算：銷售稅金及附加估算、土地增值稅估算 （5）項目總投資使用計劃與資金

8、籌措 3、項目財務評價 （1）盈利能力分析：全部投資財務內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值、資本金財務內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率 （2）不確定性分析 ：包括成本與售價的敏感性分析4、評價結(jié)論結(jié)束語金世達投資咨詢對自己在行業(yè)中作用和影響充滿信心，更對于與貴司合作充滿信心。我司將著力整合優(yōu)質(zhì)資源，以最充足的市場信息，最專業(yè)的企劃能力，最有效的銷售執(zhí)行，最敬業(yè)的工作態(tài)度，為貴公司的項目提供最專業(yè)的服務。金世達投資咨詢期待與您攜手共進，共創(chuàng)輝煌！天津金世達科技發(fā)展有限公司2011年7月簡 歷姓 名： 簡歷模板 http:/性 別： 男出生日期： 1989年2月年 齡： 37歲戶口所在地：上海政治面貌： 黨

9、員畢業(yè)生院校：專 業(yè)：地 址：電 話：e-mail：_教育背景_1983/08-1988/06 華東理工大學 生產(chǎn)過程自動化 學士 _個人能力_這里展示自己有什么的特長及能力_專業(yè)課程_課程名稱(只寫一些核心的)：簡短介紹課程名稱：簡短介紹 _培訓經(jīng)歷_2002/06-2002/10 某培訓機構(gòu) 計算機系統(tǒng)和維護 上海市勞動局頒發(fā)的初級證書 1998/06-1998/08 某建筑工程學校 建筑電氣及定額預算 上海建筑工程學校頒發(fā) _實習經(jīng)歷_2011年5月 現(xiàn)在 某（上海）有限公司 xx職位【公司簡單描述】屬外資制造加工企業(yè),職工1000人，年產(chǎn)值6000萬美金以上。主要產(chǎn)品有：五金制品、設備制造、零部件加工、繞管器【工作職責】 【工作業(yè)績】_語言能力_英 語：熟練 英語等級：大學