博思堂蘇州市中惠晨曦星苑項目分析報告

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目 錄part 1 背景分析篇3一、宏觀經(jīng)濟背景分析（相城區(qū)概況）31、行政區(qū)劃32、地理位置33、交通條件4（1）區(qū)間交通網(wǎng)絡4（2）區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡64、人口與經(jīng)濟7二、城市總體規(guī)劃背景分析81、蘇州城市發(fā)展規(guī)劃82、相城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃93、相城區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃104、元和鎮(zhèn)規(guī)劃中心城區(qū)地位的確立12三、政策背景分析141、重點政策解讀142、政策分析小結(jié)15四、背景分析研究總結(jié)16part 2 市場分析篇及本案競爭態(tài)勢研究篇17一、相城區(qū)

2、房產(chǎn)市場總體概況17二、相城區(qū)06年住宅市場運行情況19（一）區(qū)域年度供應19（二）區(qū)域年度成交20（三）區(qū)域年度供求比21三、公寓競爭市場分析22（一）競爭范圍界定22（二）相城中心板塊23（三）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊27（四）平江新城板塊30（五）婁葑北區(qū)板塊33四、別墅市場競爭分析36（一）整體市場狀況36（二）競爭市場明確37（三）相城中心板塊38（四）相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊39（五）唯亭板塊41（六）平江新城板塊42（七）別墅市場競爭總結(jié)43五、競爭形勢分析總結(jié)44part 3 地塊分析篇47一、地塊現(xiàn)狀分析471、地塊立基條件472、地塊環(huán)境及周邊配套情況48二、地塊周邊具體規(guī)劃49三、地塊swo

3、t分析49part 4 項目定位篇52（一）市場定位53（二）價格定位541.定價依據(jù)542價格建議54（三）客源定位551、目標客戶來源分析552、客戶身份特征分析56part 1 背景分析篇本部分將對相城區(qū)概況、項目所在區(qū)域概況、城市規(guī)劃及項目所面臨的政策環(huán)境進行研究分析，通過對相城區(qū)的經(jīng)濟狀況、規(guī)劃狀況及政策控制的情況作判斷和預測，了解項目開發(fā)所處的宏觀環(huán)境。一、宏觀經(jīng)濟背景分析（相城區(qū)概況）1、行政區(qū)劃相城區(qū)位于古城蘇州正北部，于2001年2月28日經(jīng)國務院批準，撤銷吳縣市，分設相城區(qū)。全區(qū)下轄7個鎮(zhèn)、2個街道、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積478平方公里，戶籍人口34萬。分別是元和街道、

4、太平街道、望亭鎮(zhèn)、東橋鎮(zhèn)、黃埭鎮(zhèn)、黃橋鎮(zhèn)、渭塘鎮(zhèn)、北橋鎮(zhèn)、陽澄湖鎮(zhèn)以及相城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。2、地理位置蘇州市相城區(qū)是古城蘇州的北大門，東鄰中新合作蘇州工業(yè)園區(qū),西接蘇州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)?？偯娣e478.2平方公里，僅次于吳中區(qū)，在區(qū)域面積中排名第二。相城區(qū)地處長江三角洲各大開發(fā)區(qū)的中心位置，交通和區(qū)域輻射明顯。南靠滬寧高速、京滬鐵路、312國道，東鄰蘇嘉杭高速及205省道，北有蘇州繞城高速，西依蘇州市中心東環(huán)路，是蘇州市東西向和南北向的交通節(jié)點。3、交通條件（1）區(qū)間交通網(wǎng)絡鐵路：京滬高速鐵路將在相城設站；公路：貫穿城區(qū)的蘇嘉杭高速公路、312國道、205省道、蘇虞張一級公路、蘇州繞城高速、滬寧

5、高速公路；本案人民路的北延、廣濟路的北延：人民路北延線為平四路至陽澄湖西路之間，是城市南北向主干道及城市的重要景觀軸線、發(fā)展軸線；廣濟路北延線是一條中心城區(qū)聯(lián)系城市北部地區(qū)的南北向主干道。這2條道路工程的規(guī)劃，必將使得本案的交通更加暢通，城市規(guī)模的擴大、城市功能的完善，必將導入更多的外區(qū)域居民，從而拓寬本案的客源。水路：京杭大運河其他：蘇州最大的換乘中心及未來輕軌2、4號線；博思堂觀點：人民路的北延、廣濟路的北延，京滬高鐵與輕軌的未來規(guī)劃，使得本案拓展外區(qū)域客源成為可能，拓寬了本項目的客源面。（2）區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡相城區(qū)的公路交通可以用“五縱五橫兩聯(lián)”來形容：4、人口與經(jīng)濟鎮(zhèn)名面積（平方千米）人口

6、（人）元和鎮(zhèn)52.82128620渭塘鎮(zhèn)36.6966741黃橋鎮(zhèn)3.0837143黃埭鎮(zhèn)51.3861060東橋鎮(zhèn)30.3336634太平鎮(zhèn)46.1332578陽澄湖鎮(zhèn)96.7748787北橋鎮(zhèn)47.5244336望亭鎮(zhèn)44.0641985合計408.78497884人口方面：相城區(qū)目前當?shù)厝丝诩s有34萬人，外來人口約15萬人。在經(jīng)濟方面：相城區(qū)工業(yè)經(jīng)濟基礎雄厚，擁有14個工業(yè)園，一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（相城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)），傳統(tǒng)的機械、電子、建材、紡織、化工、工藝、農(nóng)產(chǎn)品加工等工業(yè)得到改造提高，電子信息、精細化工、新材料和光機電一體化等新興支柱產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。至2005年4月，新批外資項目有14個，

7、新增注冊外資9390萬美元，新增到帳外資1154萬美元，2005年累計新批外資項目56個，注冊外資達33302萬美元，到帳外資5170萬美元。目前全區(qū)已實有外資企業(yè)797家，注冊外資達28.06億美元，到帳外資達12.9美元。世界500強日本“住友”電裝株式會社、臺灣佳能等100余家外資企業(yè)已欣然落戶。博思堂觀點：相城區(qū)經(jīng)濟的騰飛，為區(qū)域內(nèi)各行各業(yè)的發(fā)展提供了強勁動力，尤其是對相城的房地產(chǎn)發(fā)展有極大的推動作用。同時這些工業(yè)園和開發(fā)區(qū)的企業(yè)白領和管理者將是本案今后的一大客源。 同時相城區(qū)民營經(jīng)濟發(fā)達，2006年全區(qū)新發(fā)展私營企業(yè)1170戶，其中一產(chǎn)企業(yè)23戶，二產(chǎn)企業(yè)904戶，三產(chǎn)企業(yè)243戶，

8、一產(chǎn)和三產(chǎn)所占比重比05年的17.8%提高了5個百分點；注冊資本為24.91億元,同比增長6.4%，其中區(qū)外股東投入注冊資本11.18億，占44.88%，區(qū)內(nèi)股東投入注冊資本13.73億，占55.12%，區(qū)內(nèi)股東注冊資本投入比例增幅首次超過區(qū)外股東，本地股東投資能力正在不斷增強。博思堂觀點：私營經(jīng)濟的興起不僅在經(jīng)濟上大大推動了相城區(qū)經(jīng)濟的不斷騰飛，同時這些私營業(yè)主也是房地產(chǎn)中高端市場的主力客戶，也是本案花園洋房和疊加別墅產(chǎn)品的目標客源。 二、城市總體規(guī)劃背景分析1、蘇州城市發(fā)展規(guī)劃蘇州市城市空間布局十幾年來拓展迅速，先后歷經(jīng)“單一古城”、“古城新區(qū)”、“一體兩翼”三階段發(fā)展模式，目前正處于由“

9、一體兩翼”向“五區(qū)組團”的過渡階段。 以園區(qū)為主體的東部將成為城市首要發(fā)展方向，北部次之，南部以優(yōu)化整合為主，為有效利用中心城區(qū)集聚輻射帶動能力，環(huán)古城區(qū)三大新城開發(fā)建設已全面啟動。 十一五”期間，蘇州按照“組團式帶狀城市發(fā)展模式和“東拓、北進、西控、南優(yōu)”開發(fā)要求，在全面保護古城風貌的基礎上，加快蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)開發(fā)建設，完善吳中區(qū)、相城區(qū)的城市功能，推進平江、滄浪、金閶新城和中央商務區(qū)建設，強化中心城市的集聚輻射帶動能力，提升市域中心地位。2、相城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃相城區(qū)地處蘇州市“兩軸三帶”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中兩軸相交地帶，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，“一主一副，兩翼齊飛”的城區(qū)發(fā)展策略將使其成為蘇

10、州城市化進程的重要推動力量。3、相城區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃功能定位 規(guī)劃布局：“一核三片”組團式布局 規(guī)劃布局：“一核三片”組團式布局 4、元和鎮(zhèn)規(guī)劃中心城區(qū)地位的確立中心城區(qū)的建立以蘇州市城市總體規(guī)劃為依據(jù)，確定了以新205省道（相城大道）為城市發(fā)展軸，整個相城區(qū)沿著相城大道往北發(fā)展；中心城區(qū)徐圖港為景觀發(fā)展軸；確定了東至205省道分流線，西至蘇虞張一級公路，南至滬寧高速公路，北至新蠡太公路，面積35平方公里的城區(qū)規(guī)劃建設范圍；構(gòu)成了中心城區(qū)，樹山高效生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、潘陽工業(yè)園、盛澤塘濕地保護區(qū)、陽澄湖休閑度假區(qū)“一城”“二軸”“四區(qū)”的功能分布。東部、西部為新城、中部為老鎮(zhèn)改造。其中：l 東部新城

11、共約9.46平方公里，以蠡塘河為界，以北為工業(yè)區(qū)，南為居住和商貿(mào)區(qū)；l 西部新城共約13.3平方公里，北部為工業(yè)區(qū)，南部為居住區(qū)；l 中部老鎮(zhèn)區(qū)將逐步改造成居住區(qū)和行政商貿(mào)區(qū)。l 按照相城區(qū)的建設規(guī)劃，中心城區(qū)將形成25萬人口的規(guī)模。相城區(qū)中心城區(qū)的建立，為整個相城區(qū)的發(fā)展提供了良好的鋪墊，同時，中心城區(qū)作為其未來的發(fā)展重點，會有大量的市政設施、重大項目的投入，區(qū)內(nèi)各項生活、商業(yè)、工作配套水準均將擺脫當前落后的局面，走上一個新的臺階，也為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的平臺。三、政策背景分析1、重點政策解讀“9070”政策 2006年10月，國土資源部明確規(guī)定，房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，項目90平米以下戶型

12、面積不得小于總體建筑面積的70%。博思堂觀點：這個政策就蘇州來說：比較符合蘇州日益凸現(xiàn)的“移民城市”特征，增加大量的90平米以下的戶型比例符合“新蘇州人”的需求特征，這也是目前蘇州房產(chǎn)公寓市場最強勁的剛性需求。老蘇州人有著強烈的居住情結(jié)，而蘇州人在這個層面上不是很濃烈，如果解決交通問題他們一般會選擇環(huán)境和產(chǎn)品更優(yōu)的社區(qū)。土地增值稅政策 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。2007年2月國土資源部明確規(guī)定，將嚴格執(zhí)行土地增值稅條令。即對凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物并取得收入的單位和個人征收一定稅額，對

13、以下三種行為征收，國有土地使用權、地上建筑及其附著物轉(zhuǎn)讓行為國有土地使用權、地上建筑及其附著物使用行為對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征稅。土地增值稅稅額計算公式：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下: 增值額未超過扣除項目金額20%免征 增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額30% 增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項目金額5% 增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項目金額15% 增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額60

14、%-扣除項目金額35%備注：公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。相城區(qū)地方政策 （1）區(qū)級財政設立服務業(yè)引導資金，并簡化文化、休閑娛樂等審批程序該政策主要是對大型商場、連鎖購物中心等商貿(mào)企業(yè)和新開發(fā)的大型游藝、旅游景點、體育健身、四星級以上賓館等休閑旅游業(yè)項目給予資金扶持，并且簡化新辦文化、休閑娛樂行業(yè)等服務業(yè)企業(yè)的審批程序。這一政策出臺，直接為該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了大好機遇。（2）大型專業(yè)市場可租賃非農(nóng)用地，直接導致專業(yè)市場開發(fā)量的增加允許新辦大型專業(yè)市場租賃閑置的工業(yè)用地或農(nóng)村集體留用的非農(nóng)建設用地，新引進的物流企業(yè)用地可以按照工業(yè)用地的價格出讓或租賃。目前已開發(fā)的規(guī)?；瘜I(yè)市場有

15、蠡口家具城、中國服裝城、中翔小商品批發(fā)市場、渭塘中國珍珠寶石城等。由于有特別政策庇護和得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，將會促使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們紛紛將陣地轉(zhuǎn)入相城，同時準入門檻低，導致開發(fā)量的增加，競爭就會隨之加劇，對于本項目是不利的。2、政策分析小結(jié) 一方面，“9070”政策使得今后的住宅市場上90平米以下的小戶型唱主角，同時國家也嚴厲打擊炒房行為，使得房產(chǎn)投資與投機客的比例有所下降。土地增值稅的嚴格征收，也使得開發(fā)商的利潤空間進一步縮小。 另外一方面，相城區(qū)地方政府鼓勵大力發(fā)展商業(yè)（特別是專業(yè)市場），不僅給予政策上的支持還有資金上的支持，增強區(qū)域的人氣和凝聚力。這使得相城區(qū)的商業(yè)這幾年得到大力發(fā)展，許多

16、大型專業(yè)市場的進駐如蠡口家具城、中國服裝城、中翔小商品批發(fā)市場、渭塘中國珍珠寶石城為相城區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎，同時這么多發(fā)達專業(yè)市場內(nèi)的部分商戶將成為本案的主力客戶。四、背景分析研究總結(jié)l 從宏觀經(jīng)濟角度來看，相城區(qū)目前仍處于蘇州5組團的最末，經(jīng)濟還相對落后，目前仍以發(fā)展特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟和專業(yè)市場為主要產(chǎn)業(yè)。l 從相城區(qū)的發(fā)展規(guī)劃來看，相城區(qū)具有非常好的成長性，生態(tài)旅游和工業(yè)并駕齊驅(qū)。l 從交通發(fā)展規(guī)劃來看，該區(qū)域的區(qū)間和區(qū)內(nèi)交通便捷，尤其是京滬高速鐵路、滬寧高速及輕軌2號、4號線的規(guī)劃實施，必將使得相城區(qū)的外聯(lián)性更便捷，更容易接受周邊城市和蘇州中心區(qū)域的輻射。l 綜合來看，目前相城區(qū)是

17、蘇州各大區(qū)域中比較落后的一個區(qū)域，但是這兩年政府已經(jīng)在這塊區(qū)域上聚焦了更多的目光，區(qū)域的變化也是日新月異，發(fā)展迅猛，無論是商業(yè)、生活配套還是城市道路系統(tǒng)都在進一步的完善，相城區(qū)未來的發(fā)展具有良好的成長性。part 2 市場分析篇及本案競爭態(tài)勢研究篇本部分將分別對蘇州及相城區(qū)的公寓市場狀況、別墅市場狀況進行介紹和研究，通過對競爭市場的產(chǎn)品形態(tài)、戶型面積、價格、去化狀況以及客源等五個方面的研究分析，了解項目開發(fā)所面臨的競爭態(tài)勢，同時總結(jié)出目前市場上的主流暢銷產(chǎn)品、建筑風格、戶型面積以及未來價格潛力等。一、相城區(qū)房產(chǎn)市場總體概況房地產(chǎn)業(yè)在相城區(qū)原來幾乎不成氣候，現(xiàn)已成為相城區(qū)服務業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。從

18、先前的南亞花園、香城花園、榮盛陽光名邸、錦繡江南到后來的中惠晨曦印象、陽光加州、錦繡天地等居住小區(qū)，在不斷滿足居民對高品質(zhì)生活追求的同時，也在扮靚著這個年輕的新城區(qū)。一個個造型新穎別致的樓盤鱗次櫛比，都是發(fā)生在相城市民身邊最實在的巨變。相城，這個曾經(jīng)是多數(shù)蘇州人心中的“鄉(xiāng)下”地方，正以勢不可擋的勁頭沖進了蘇州樓市，儼然是匹黑馬，讓更多的目光聚焦到城北的這塊熱土。以香城花園為代表的普通住宅不斷涌現(xiàn)，以招商依云水岸、中興高爾夫別墅為代表的中高檔別墅也在不斷崛起，以相城國際服裝城、中翔小商品市場為代表的大型專業(yè)市場更是遍地開花。相城區(qū)發(fā)展歷程可以歸納為下面三個階段相城區(qū)的房地產(chǎn)市場起步比較晚，200

19、1年進入市場的商品房為零；2002年-起步階段第一塊土地拍賣；10月份第一個樓盤銷售。2002年10月華美家園作為首個和唯一的一個商品房樓盤在相城亮相，這標志著相城房地產(chǎn)市場的啟動；2003年-初步發(fā)展階段土地市場推出量有所上升，土地價格有所提高；房地產(chǎn)市場有一定量的樓盤進入銷售，并且銷售供不應求。2003年進入銷售階段的樓盤僅為3個（含商業(yè)一條街），建筑面積約為17萬。新推廣未售樓盤有6個（含國際服裝城），總建筑面積102.8萬方；2004年-快速發(fā)展階段土地市場推出放緩，土地價格進一步提高；房地產(chǎn)市場上進入銷售的樓盤明顯增多，銷售狀況良好。2006年-快速騰飛階段隨著大量土地的推出，尤其大

20、量金融、行政、商業(yè)配套地塊的推出，刺激了區(qū)域樓市的繁榮，同時，前瞻性的區(qū)間和區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃改變了相城區(qū)交通不便的障礙，承接著蘇州中心區(qū)人員大規(guī)模擴張所帶來的居住需求。相城區(qū)面前商品房售價還處于市區(qū)的“盆地”，價格還有著巨大的提升空間，價格從2002年的2300元/平米，上升到現(xiàn)在的4600元/平米，5年內(nèi)，價格以年500元/平米的價格飛速騰飛。結(jié)合相城區(qū)在整個市區(qū)房產(chǎn)市場內(nèi)的價格水平來說，該區(qū)域房產(chǎn)價格仍處于“價格盆地”，隨著相城區(qū)相關規(guī)劃的實施及市區(qū)和相城區(qū)之間道路的實施，相城房產(chǎn)市場蘊含較大的市場潛力。相城區(qū)目前在售主要項目：普通住宅：香城花園、中惠晨曦印象、錦繡天地、陽光加州、恒勵西子花園

21、、嘉和麗園、望馨花園別墅樓盤：招商依云水岸、中興高爾夫別墅、陽澄領島別墅、聆湖麗墅、酈島別墅、湘洲人家商 業(yè)：中翔小商品市場、相城國際服裝城、采蓮商業(yè)廣場、開元銀座、凱翔國際廣場、a-boss國際精品批發(fā)城二、相城區(qū)06年住宅市場運行情況（一）區(qū)域年度供應2006年住宅推售情況年度匯總表（單位：萬方）產(chǎn)品形態(tài)中心城區(qū)園區(qū)新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)產(chǎn)品合計普通公寓74.17125.5578.7689.2253.74421.44別墅9.549.411.4246.0719.0185.44合計83.7134.9680.18135.2972.75506.88區(qū)域貢獻比17%26%16%27%14%100%數(shù)據(jù)來源

22、：博思堂數(shù)據(jù)平臺分析： 2006年蘇州市的住宅推量以吳中區(qū)和園區(qū)所占的比例為最大，兩者比例合計占全市總量的53%，其余的中心城區(qū)、新區(qū)和相城區(qū)所占比例一般在15%左右。由此得知目前蘇州市場中吳中區(qū)和園區(qū)處于主力板塊的地位，其各方面的動態(tài)變化都在很大程度上反映蘇州市場的發(fā)展狀況；中心城區(qū)、新區(qū)和相城區(qū)則受到土地供應、城市規(guī)劃和道路交通等因素的影響，推量較小。 2006年，相城區(qū)住宅的總推量為72.75萬方，其中普通公寓推量為53.74萬方，占了區(qū)域總推量的74%，別墅為19.01萬方，占26%。以上數(shù)據(jù)說明相城區(qū)住宅供應以普通公寓為主，但得益于區(qū)內(nèi)豐富的自然資源“三湖”（陽澄湖、盛澤湖、春申湖）

23、，發(fā)展別墅具有先天良好的條件，所以別墅市場也是相城區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分。（二）區(qū)域年度成交住宅市場分區(qū)年度成交情況分析表（單位：萬方）統(tǒng)計分析指標中心城區(qū)園區(qū)新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)成交套數(shù)（套）10200123336914118785930成交面積（萬方）111.73156.8881.36154.34874.46成交均價（元/m2）5317.286199.014787.564816.934543.58成交金額（億）59.4197.2538.9574.3533.83單套成交面積（m2/套）109.54127.20117.67129.94125.56單套成交總價（萬/套）58.245178.855

24、6.3362.5957.05數(shù)據(jù)來源：博思堂數(shù)據(jù)平臺分析： 與推量情況類似，2006年相城區(qū)住宅成交套數(shù)和成交面積在全市處于相對次要的地位，這主要和區(qū)域市場起步最遲、消費客源較單一有關。 就單套成交面積（總價）而言，由于區(qū)內(nèi)別墅所占比例稍大，所以單套成交面積（總價）超過了新區(qū)，與中心城區(qū)大體持平。 2006年全年共成交住宅74.46萬方。（三）區(qū)域年度供求比2006年，相城區(qū)住宅的總推量為72.75萬方，成交住宅量體為74.26萬方，2006年度相城區(qū)的供需比例為0.98，供需之間仍處于相對供不應求狀態(tài)。ps：供銷比在1.2-1.3之間為供需平衡狀態(tài)，大于1.3為供大于求，低于1.2為供不應求

25、。三、公寓競爭市場分析（一）競爭范圍界定為了更全面、更深透的剖析整個競爭市場，我司將對以下四個競爭片區(qū)研究分析：相城中心板塊、相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊、平江新城板塊、婁葑北區(qū)板塊。相城中心板塊主要指春申湖路以南，齊門北大街以東、227省道以西的區(qū)域，屬于陸慕、元和一帶區(qū)域；相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊主要包括蠡口、黃埭、渭塘、東橋、望亭、太平、陽澄湖鎮(zhèn)等一帶區(qū)域，以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目為主；平江新城板塊主要指平江新城以內(nèi)的區(qū)域；婁葑北區(qū)板塊位于園區(qū)的最北部，也是園區(qū)與相城聯(lián)系最為緊密的一個區(qū)域。下面我們就各個競爭板塊的現(xiàn)狀、土地存量進行研判。（二）相城中心板塊1、板塊總體概況相城中心板塊主要指元和街道，該區(qū)域是相城區(qū)最為核

26、心的區(qū)域，其商業(yè)、生活配套非常齊全，人氣旺盛、交通十分便利，作為相城區(qū)政府所在地，必然是相城優(yōu)先發(fā)展重點發(fā)展的區(qū)域。同時，相城區(qū)絕大多數(shù)的商業(yè)、住宅項目也都是集中于此，區(qū)域發(fā)展比較成熟。是相城區(qū)的cbd（行政商貿(mào)區(qū)）和cld（集中居住區(qū)）所在地。2、現(xiàn)有個案分析相城中心板塊在售樓盤列表樓盤名稱產(chǎn)品類型開盤日期建筑面積（m2）當前售價（元/m2）主力面積（m2）主力總價（萬）銷售率香城花園多層、小高層、高層二期05.6三期：07.3700000三期開盤價：4800二期：120三期多層：95-97的兩房50三期96%中惠晨曦印象多層、小高層、高層二期06.5150000多層：4750100-103

27、、1305099%嘉和麗園多層、小高層三期05.102280004600一二期：130-140三期：36一二期：40三期：2595%錦繡天地小高層、高層一期06.6二期未開1100005000122-14070一期95%陽光加州多層、小高層、高層一期：06.1024000050008540一期：95%國際服裝城多層、高層04.6490000高層：4600118、14355-7090%中翔酒店式公寓小高層05.1124180650066（買一層送一層）4580%恒勵西子花園多層、小高層、高層06.664000多層：4500小高層：420055-9530二期小高層：80%板塊特征總結(jié)產(chǎn)品方面：小高

28、層、高層逐漸成為市場主流，多層產(chǎn)品日益減少，目前在相城中心出現(xiàn)稀缺的狀況。主力面積：隨著“9070”政策的出臺，90平米左右的兩房逐漸成為市場的主力面積。價格方面：由于該片區(qū)在整個相城區(qū)來說，屬于商業(yè)最發(fā)達，生活配套最齊全、同時交通也是最便利的片區(qū)，故其房價在相城區(qū)也是最高的，公寓的總體均價在4800元/平米左右。去化情況：由于該片區(qū)處于相城區(qū)核心位置，同時離市區(qū)和園區(qū)又比較近，因此去化效果比較理想?？驮捶矫妫撼舜蟛糠值谋緟^(qū)域客源以外，該片區(qū)還有很大一部份客戶來自市區(qū)和園區(qū)，主要是因為該板塊的地理位置及價格優(yōu)勢。競爭量體：從上表可以看出，各競爭項目都基本去化完畢，銷售率都在90%以上，考慮到

29、上面?zhèn)€案未來的土地存量，我司粗略的估計在30萬方左右。3、未來競爭分析2002年至今，公寓開發(fā)用地主要分布在相城中心城區(qū)，北部較少，下表為本案周邊所出讓的未開發(fā)土地情況，該部分量體會在今后兩年內(nèi)陸續(xù)推向市場。周邊推出土地列表地塊編號物業(yè)位置用途開發(fā)商占地面積容積率總建面樓面單價備注蘇地2005-b-57相城區(qū)227分流線西、徐圖港南居住蘇州天亞置業(yè)發(fā)展有限公司238851.4334391232蘇地2005-b-58元和街道古巷路北、小河西居住相城城市建設171141.4239601214蘇地2006-g-79相城區(qū)澄和路東、慶元路北居住榮盛房地產(chǎn)6304121260821523“9060”蘇地

30、2006-g-88相城區(qū)元和塘以西、陽澄湖西路北側(cè)b區(qū)1-4號地塊商住廣州合景2316272.35443231332“9040”蘇地2006-g-89相城區(qū)元和塘以西、陽澄湖西路北側(cè)c區(qū)1-4號地塊商住廣州合景1168222.22429892222蘇地2006-g-90相城區(qū)元和塘以西、春申湖路南側(cè)d區(qū)（1-2）、f區(qū)（1-3）號地塊商住恒基中國29535826320661376“9040”蘇地2006-g-77相城區(qū)蘇虞張東、春申湖路南側(cè)e區(qū)1-3號地塊商住相城城市建設1990342.65234591205“9040”合計2311172從上面的分析可以看出，中心區(qū)域土地存量（不包括新增土地量

31、）的總建面積在210萬方，預計在2年內(nèi)上市量在60-70萬方，同時很多地塊對戶型面積有一定的規(guī)定，小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)現(xiàn)象，市場競爭將日趨激烈。4、與本案競爭分析總結(jié)該板塊是本案所屬的板塊同時也是爭奪最激烈的區(qū)域，下面就以下幾個方面作個競爭分析。l 從產(chǎn)品角度，多層產(chǎn)品在相城區(qū)甚至蘇州市的接受度是遠遠大于（小）高層的，本案多層式的花園洋房不僅接受度較高而且目前在相城區(qū)來說還是個市場空白，在產(chǎn)品方面擁有絕對的優(yōu)勢。l 從產(chǎn)品主力面積上來說，目前市場上接受度比較高的暢銷面積主要集中90平米左右的中小戶型，本案的花園洋房產(chǎn)品在戶型設置方面相對偏大，小戶型較少，對客戶必然會造成一定的總價壓力。l 從價格

32、方面來看，目前相城區(qū)中心區(qū)域的均價在4800元/平米左右，這個價格與蘇州其他區(qū)域相比，還是個價格盆地，上漲的空間非常大，本司建議本案，前期入市價格不宜過高，來盡可能的擴大客源面，抓住更多的目標客戶，同時可以在后期銷售中適當提價，來增加銷售利潤，既可快速回籠資金又可獲得相當?shù)睦麧?。l 從去化情況來看，相城中心城區(qū)地塊的日趨緊缺性，同時目前該區(qū)域的供應量也相對較少，使得這些樓盤成為稀有珍品，故銷售情況都比較良好。l 從客源角度，爭奪非常激烈，區(qū)域內(nèi)各項目的客源出現(xiàn)重復疊加，如何利用開發(fā)商品牌、產(chǎn)品本身、推廣和銷售策略來吸引客戶，成為至關重要的因素。（三）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊1、板塊總體概況目前周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在售

33、的公寓項目數(shù)量微乎其微，住宅都是以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的動遷房為主，產(chǎn)品缺乏檔次和品質(zhì)，小區(qū)無任何特色。本案2、現(xiàn)有個案分析樓盤名稱產(chǎn)品類型開盤日期建筑面積（m2）當前售價（元/m2）主力面積（m2）主力總價（萬）銷售率望馨花園多層預計07.3月底40000預計280090-13025.2-36.4一期：95%歐之韻酒店式公寓06.1145003600-375080-11028.8-41.2570%獨棟別墅6800260176.815%麗晶星河小高層、聯(lián)排、獨棟別墅一期05.1076101.73小高層：3100聯(lián)排：5000獨立：6000小高層：140聯(lián)排：238獨立：364-371小高層：40聯(lián)排：110

34、獨立：220小高層：96%別墅：100%奧特項目多層、小高層、聯(lián)排未開盤83000預計4000左右合景渭塘項目多層、（小）高層、聯(lián)排、獨立未開盤190000預計多層：5000小高層：4500板塊特征總結(jié)：產(chǎn)品方面：目前周邊片區(qū)的公寓項目不多，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅都是以當?shù)氐膭舆w房為主，別墅項目較多。產(chǎn)品類型基本都是多層。主力面積：周邊片區(qū)的主力面積集中在130-140平方米左右的三房。價格方面：由于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)片區(qū)的項目不多，公寓的總體均價在3300元/平米左右。去化情況：由于有部分當?shù)鼐用駥π「邔涌剐员容^大，故小高層去化效果一般，多層接受度高，去化比較好?？驮捶矫妫涸撈瑓^(qū)客戶主要以當?shù)氐脑∶駷橹?、對外區(qū)

35、域的吸納力不強。競爭量體：當前所剩案量較小，基本都對本項目構(gòu)不成競爭。3、未來競爭分析周邊推出土地列表（公寓）地塊編號物業(yè)位置用途開發(fā)商占地面積容積率總建面?zhèn)渥⑻K地2005-b-16相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)春申湖西路南居住蘇州相城黃橋房地產(chǎn)開發(fā)公司438811.252657.2蘇地2007-g-10相城區(qū)陽澄湖鎮(zhèn)園中路北居住蘇州卓成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司698811.283857“9040”合計795174.9周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)出讓的地塊以別墅用地為主，公寓項目很少，我司估計在2年內(nèi)上市量在6萬方左右。同時很多地塊對戶型面積有一定的規(guī)定，小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)現(xiàn)象，市場競爭日趨激烈。4、與本案競爭分析總結(jié)l 從產(chǎn)品角度，本

36、項目將發(fā)展成為相城第一標桿社區(qū)，因此無論從產(chǎn)品類別、品質(zhì)還是檔次方面都必然是周邊任何項目都無法與之相比的，本案產(chǎn)品優(yōu)勢明顯。l 從戶型面積角度，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)各項目的主力面積基本都集中在130-140平米之間，而本案也設置了較大的部分的舒適大戶型，這對鄉(xiāng)鎮(zhèn)許多有錢客戶擁有較大的吸引力。l 從價格角度，本項目高品質(zhì)、高檔次的產(chǎn)品塑造必然增加更多的開發(fā)成本，故在公寓價格方面在相城區(qū)也是相對最高的。l 從客源角度，本區(qū)域的客戶難以支撐整個項目的量體，本案在牢牢把握本區(qū)域客源的同時，還要利用一切手段，盡一切可能向外區(qū)域輻射、吸納，如平江新城、婁葑北區(qū)等區(qū)域（四）平江新城板塊1、板塊總體概況2003年，蘇州政

37、府規(guī)劃成立了平江新城，新城位于平江區(qū)的北部，直接與相城區(qū)相接，聯(lián)系非常緊密。目前在售的公寓項目已形成一定的氣候，整個新城處于發(fā)展期，前景看好。2、現(xiàn)有競爭分析樓盤名稱產(chǎn)品類型開盤日期總建筑面積（m2）當前售價（元/m2）主力面積（m2）主力總價（萬）銷售率大觀名園三 期多層、小高層預計07.7月326200預計6500以上5590%天筑多層、小高層04.8月2300005400左右110、12555100%橘子國二期多層、小高層、高層07.4月130000多層：6300小高層：5800110、120-13070第一批售磬匯翠花園（商品房部分）小高層預計07年.9月100000預計500085、

38、11040-45未開盤萬達商業(yè)廣場高層（酒店式公寓）預計07年底144521預計8000不詳不詳未開盤板塊特征總結(jié)：產(chǎn)品方面：該片區(qū)的產(chǎn)品類型比較豐富，多層產(chǎn)品的比例比較高。主力面積：該片區(qū)的主力面積集中在90平米的兩房和130平方米左右的三房。價格方面：該板塊的價格上漲速度非?？?，公寓的總體均價在6000元/平米左右。去化情況：由于市中心土地的稀缺性使得平江新城的項目也炙手可熱，因此總體去化都比較好。同時多層的去化好于小高層?？驮捶矫妫涸撈瑓^(qū)客戶主要以當?shù)氐脑∶駷橹?、對外區(qū)域的吸納力不強。競爭量體：我司保守的估計在30萬方左右。3、未來競爭分析地塊位置編號面積容積率總建定銷房售價原蘇州合成

39、化工廠蘇地2007-g-13號84702.41.07906322100（多層）3600（小高層）平江區(qū)清金路北、金光路西地塊蘇地2007-g-14號75026.91.471102903400平江區(qū)清金路南、金光路西地塊蘇地2007-g-15號51755.41.42734933400合計274414從上表可以看出，該區(qū)域目前出讓的地塊主要為定銷房用地，但地塊內(nèi)都有30%左右的建面為商品住宅，即有8萬多方的商品住宅。4、與本案競爭分析總結(jié)平江新城的客戶是本案全力爭取的對象，因此在客源的爭奪上也非常激烈，下面就以下幾個方面作個競爭分析。 從產(chǎn)品方面，相信本項目的產(chǎn)品品質(zhì)與檔次不會亞于以上各個項目，同

40、時花園洋房在該區(qū)域也是個市場空白，該產(chǎn)品對這區(qū)域客戶具有相當?shù)臎_擊力； 從價格方面，本案的價格與這些項目相比，將近有5001000塊錢的單價差，必然能吸引眾多客戶的眼球； 在戶型面積方面，90平米的優(yōu)雅兩房和130平米的舒適三房，都是平江新城客戶的理想選擇； 在客源方面的爭奪相信一定會非常的激烈，本案強大的性價比優(yōu)勢和升值潛力，必然能吸引一部分理性的客戶前來購房。（五）婁葑北區(qū)板塊1、板塊總體概況蘇州市工業(yè)園區(qū)婁葑鎮(zhèn)包括南區(qū)和北區(qū)，北婁葑板塊即指北區(qū)。該板塊位于工業(yè)園區(qū)最西北邊，與相城區(qū)相鄰，聯(lián)系非常緊密。目前在售的公寓項目不多，整個新城處于發(fā)展期，前景看好。2、現(xiàn)有競爭分析樓盤名稱產(chǎn)品類型開

41、盤日期總建筑面積（m2）當前售價（元/m2）主力面積（m2）主力總價（萬）銷售率天驕錦城小高層180000500088-1064095%以上晶匯新屹高層酒店式公寓05.12月250005500左右73-795570%板塊特征總結(jié)：產(chǎn)品方面：目前產(chǎn)品以高層、小高層為主。主力面積：該板塊的主力面積偏小集中在90-100平方米左右的二房。價格方面：目前該板塊的價格在園區(qū)屬于低端價位，公寓的總體均價在5000元/平米左右。去化情況：雖然該板塊屬于園區(qū)，同時離市區(qū)也較近，但是由于目前該地區(qū)比較混亂，配套也不是很充分，因此去化一般?？驮捶矫妫涸撈瑓^(qū)客戶主要以婁葑當?shù)氐脑∶窈蛨@區(qū)企業(yè)的普通員工為主。競爭量

42、體：我司保守的估計在4.5萬方左右。3、未來競爭分析根據(jù)蘇州市土地出讓資料顯示，該區(qū)域近兩年無住宅土地出讓。4、與本案競爭分析總結(jié)以婁葑北區(qū)為代表的園區(qū)客戶也是本案全力抓取的對象，因此在客源的爭奪上也比較激烈，下面就以下幾個方面作個競爭分析。 從產(chǎn)品方面，相信本項目的產(chǎn)品形態(tài)、品質(zhì)與檔次會大大高于婁葑北區(qū)板塊的公寓項目，有一定的優(yōu)勢； 從價格方面，本案的價格將會略高于這些項目，合理的控制總價，將成為制勝的法寶； 在戶型面積方面，90平米的優(yōu)雅兩房和130平米的舒適三房，都是園區(qū)客戶的理想選擇； 在客源方面，從以上各方面來看，本案有望吸引該區(qū)域部分理性客戶前來購房。 從園區(qū)公積金的使用限制來看，

43、園區(qū)公積金的特殊使用政策將限制一部分客源向本案區(qū)域流向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。65四、別墅市場競爭分析（一）整體市場狀況主流價位：7000元/m2左右產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體、疊加、獨立主要客源：相城、園區(qū)、市區(qū)高端客源，總體定位以度假為主，主打自住型別墅贏得市場先機代表樓盤：依云水岸關鍵詞：市場時機、客戶積累、產(chǎn)品力主流價位：5000元/m2左右產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：新區(qū)及市區(qū)的自住客源代表樓盤：名墅關鍵詞：價位、市場時機主流價位：10000元/m2以上產(chǎn)品形態(tài)

44、：聯(lián)體為主主要客源：高端的園區(qū)、市區(qū)及外地自住型客源代表樓盤：中海半島華府關鍵詞：產(chǎn)品力、營銷推廣中心城區(qū)環(huán)石湖板塊環(huán)太湖板塊工業(yè)園區(qū)高新區(qū)吳中區(qū)環(huán)金雞湖板塊環(huán)春申湖板塊環(huán)陽澄湖板塊木瀆板塊新區(qū)周邊板塊目前市場尚未真正啟動主流價位：6000-7000元/m2左右產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：吳中、市區(qū)的高端自住客源代表樓盤：石湖之韻關鍵詞：景觀、產(chǎn)品力依托古城資源，以園林別墅為主，定位高端主流價位：10000元/m2以上產(chǎn)品形態(tài)：獨立別墅為主主要客源：蘇州及上海的度假投資客源代表樓盤：太湖之星相城區(qū)主流價位：7500元/m2左右產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：木瀆、新區(qū)、市區(qū)的高端客戶，自住型客戶在

45、逐步增加代表樓盤：蘇園關鍵詞：價位、市場時機（二）競爭市場明確根據(jù)項目所屬的區(qū)域，項目入市后，將面臨下面幾個部分的競爭：相城區(qū)中心板塊：相城區(qū)中心的別墅分布在陽澄湖的西岸，這里的別墅風格迥異，檔次和品質(zhì)比較高，目前已經(jīng)形成一定的氛圍，客戶的認可度、接受度也比較高；相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的別墅也主要分布在陽澄湖西岸、渭塘珍珠湖、盛澤蕩以及春申湖邊上，目前這些區(qū)域還不夠成熟，別墅氛圍還未能形成。唯亭板塊：該區(qū)域的別墅也主要依靠陽澄湖和青劍湖景觀，目前還未形成氣候。平江新城板塊：平江新城是市區(qū)離相城區(qū)最近的一個區(qū)域，故該區(qū)域的別墅也會對本案產(chǎn)生一定的競爭。（三）相城中心板塊（1）現(xiàn)有競爭分析：案

46、名產(chǎn)品形態(tài)量體單價主力面積主力總價主力客戶銷售率建筑風格戶元/平方米平方米萬元依云水岸聯(lián)體、疊加一期220聯(lián)體7500（二期預計8500左右）一期：疊加6700聯(lián)體：240疊加：185聯(lián)體180疊加120園區(qū)高級白領、市區(qū)私營老板一期100%現(xiàn)代中式鸝島別墅聯(lián)體、獨棟獨棟16聯(lián)體64獨棟10000聯(lián)體6000聯(lián)排：244獨立：350200相城區(qū)當?shù)乜蛻?，市區(qū)私營老板一期90%現(xiàn)代中興高爾夫別墅獨棟獨立20713000（二期15000）350-400400以上蘇州、上海和江浙客戶一期95%北美產(chǎn)品分析：該板塊產(chǎn)品類型齊全，其中以獨立、聯(lián)體別墅為主，疊加別墅較少，樓盤品質(zhì)和檔次普遍較高。在功能上以

47、居住型為主，度假別墅為輔；價格分析：相城中心板塊獨棟均價12000元/平米左右，聯(lián)體均價8000元/平米左右，疊加別墅價格相對較低，在6700元/平米左右。主力面積：聯(lián)排的主力面積集中在250平米左右，主力總價也在200萬左右，而獨棟的主力面積集中在350平米，主力總價350萬-400萬之間，疊加別墅在120萬左右。 去化情況：中心區(qū)的別墅相對于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)來說比較好賣，特別是大的品牌開發(fā)商開發(fā)的項目，品質(zhì)很高，受到客戶追捧。如：依云水岸。客源情況：別墅客源分布以市區(qū)、相城、園區(qū)為主，基本各占三分之一，客源的職業(yè)以私營業(yè)主、公務員和外企高級管理人員為主。競爭量體：從上表可以看出，各競爭項目都基本去

48、化完畢，銷售率都在90%以上，考慮到上面?zhèn)€案未來的土地存量，我司粗略的估計在20萬方左右。（2）未來競爭分析：目前相城區(qū)中心區(qū)域土地比較緊缺，暫時無別墅用地出讓。（四）相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊（1）現(xiàn)有競爭分析：案名產(chǎn)品形態(tài)量體單價主力面積主力總價主力客戶銷售率建筑風格戶元/平方米平方米萬元東寶盛世江南聯(lián)體、獨棟、疊加50000 m2疊加：4900聯(lián)排：5900獨立：8700疊加：180聯(lián)排：259獨立：365疊加：70聯(lián)排：110獨立：210太平本地富人為主60%現(xiàn)代江南金澄美墅獨立、雙拼、聯(lián)體25416 m2聯(lián)體：4900雙拼：5200獨立：6800聯(lián)體：270雙拼：350獨立：360聯(lián)體：130

49、雙拼：180獨立：220太平本地富人為主60%現(xiàn)代中式聆湖麗墅雙拼、獨棟46000m2獨立9000雙拼6000聯(lián)排：200-220雙拼：250-280聯(lián)排：120獨立：230市區(qū)老板、上海客戶85%北美陽澄領島雙拼、獨棟79354m2獨棟8000雙拼6500雙拼：280獨立：320雙拼：180獨立：250相城區(qū)、園區(qū)的私營業(yè)主與公務員80%北美麗晶星河聯(lián)體、獨棟獨立48聯(lián)體18早期：獨棟6200聯(lián)排5200聯(lián)排：238獨立：364-371聯(lián)排：110獨立：220渭塘本地客戶及在渭塘做生意的商戶別墅100%歐式建邦唯園聯(lián)體、獨棟、雙拼74306.4 m2預計：聯(lián)排：6500獨立：9000雙拼：7

50、000聯(lián)排：231、220雙拼：231、220獨立：280、340聯(lián)排：150雙拼：160獨立：250、310黃埭的私營業(yè)主、公務員預計7、8月份現(xiàn)代和式產(chǎn)品分析：該板塊產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，普遍較低。產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主，疊加數(shù)量很少；價格分析：目前相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊價格是明顯低于中心板塊的，獨棟均價8500元/平米左右，聯(lián)體均價6000元/平米左右。主力面積：聯(lián)排的主力面積集中在200-250之間，主力總價也在100-150萬之間，而獨棟的主力面積集中在350平米左右，主力總價250萬左右。去化情況：與中心區(qū)的別墅比起來，該板塊的去化相對比較緩慢，主要是由于區(qū)域成熟度還不夠，不能有效的導入外區(qū)域客戶。客源情況：本案別墅客源有一半是本區(qū)域客戶，客源的職業(yè)以當?shù)厮綘I老板和公務員為主；該板塊對外的輻射和吸納力還遠遠不夠。競爭量體：從上表可以看出，各競爭項目平均銷售率在70%左