【商業(yè)地產(chǎn)】上海寶安康橋水都社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)策劃報(bào)告

1、康橋水都社區(qū)商業(yè)中心招商方案1基本情況與核心思路211項(xiàng)目基本情況212社區(qū)商業(yè)中心運(yùn)作思路32周邊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查421周邊現(xiàn)存商業(yè)分布422現(xiàn)存商業(yè)格局對(duì)本項(xiàng)目影響523人口流動(dòng)示意724案例分析萬(wàn)科四季花城93項(xiàng)目成長(zhǎng)性分析1131人口導(dǎo)入成長(zhǎng)性分析1132住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析1233商業(yè)成長(zhǎng)性前景規(guī)劃134綜合運(yùn)作計(jì)劃1541初始業(yè)態(tài)建議及分布15411業(yè)態(tài)建議考量重點(diǎn)15412初始業(yè)態(tài)建議及分布1642綜合運(yùn)作計(jì)劃20421招商策略20422現(xiàn)場(chǎng)區(qū)隔與包裝宣傳21423業(yè)態(tài)成長(zhǎng)時(shí)間表235租金及免租金建議2451租金建議2452免租金建議256現(xiàn)金流量分析267招商前工作計(jì)劃271

2、基本情況與核心思路11項(xiàng)目基本情況n 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程n 人口導(dǎo)入時(shí)間進(jìn)程1 期2c2a/2b2d2f/2g總計(jì)戶數(shù)1591286630172010425269戶均人口2.51.52.81.72.52.22044預(yù)期導(dǎo)入人口3977.542917642924260511699.5預(yù)計(jì)交付時(shí)間已交付2007年8月2007年12月2008年6月2008年12月從上表情況來看，本項(xiàng)目在06年8月左右就應(yīng)該有較大的人口入住水平，而排除掉設(shè)計(jì)裝修等時(shí)間因素，第一期交付后應(yīng)導(dǎo)入人口3900人左右，但是從目前實(shí)際人口導(dǎo)入情況來看，僅僅達(dá)到30左右，這樣的入住水平不僅給物業(yè)管理帶來了一定問題，同時(shí)更影響了項(xiàng)目后期

3、銷售。據(jù)我司實(shí)地調(diào)查情況，目前人口入住率低下的主要原因?yàn)閘 交通相對(duì)不便，距離地鐵公交均有較大距離；l 配套不齊全，實(shí)際居住有較大困難；由于交通不便的問題目前較難解決，為解決這一實(shí)際問題，開發(fā)商提出希望通過運(yùn)作社區(qū)商業(yè)中心來提高目前人口入住水平。12社區(qū)商業(yè)中心運(yùn)作思路首先，從本項(xiàng)目的實(shí)際情況分析，本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中心與項(xiàng)目的人口入住應(yīng)呈現(xiàn)的是良性互動(dòng)的效應(yīng)，即商業(yè)的運(yùn)作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價(jià)值，從而再度提高人口的入住率。因此關(guān)鍵問題在于怎樣開啟這一良性循環(huán)的起頭。其次，準(zhǔn)確的設(shè)定何種形式的商業(yè)配套進(jìn)入本項(xiàng)目的商業(yè)中心，使其配合社區(qū)早期人口入住的消費(fèi)需求，是商業(yè)中心運(yùn)

4、作之初就能成功的必要條件。然后，考慮到本項(xiàng)目自身目前處于一個(gè)高速成長(zhǎng)的階段，因此其內(nèi)部的商業(yè)組成也必須配合到項(xiàng)目?jī)?nèi)部人口增長(zhǎng)，具有一定的成長(zhǎng)性，能夠事先預(yù)判未來商業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)布置中就做好預(yù)留。最后，社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作，目的主要是提高社區(qū)的人口入住率，因此，我司認(rèn)為，實(shí)際的解決方案主要以提高人口入住率為目的，以社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作為主要手段，但需要結(jié)合其他一些綜合手段來實(shí)現(xiàn)提高社區(qū)人口入住水平。因此，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作方案核心思路由以下四點(diǎn)構(gòu)成：1) 有效運(yùn)作手段打開局面；2) 準(zhǔn)確商業(yè)定位，提高一次性成功率；3) 前瞻性商業(yè)布局，考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)；4) 綜合手段運(yùn)作，全方位

5、拓展人流。2周邊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查21周邊現(xiàn)存商業(yè)分布水產(chǎn)路蘊(yùn)川路楊泰路外環(huán)路項(xiàng)目地塊梅林路楊鑫路濟(jì)光學(xué)院天馨花園寶楊路鎮(zhèn)政府為研究周邊商業(yè)布局，我司對(duì)項(xiàng)目周邊步行約20分鐘范圍進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查 ，如下圖所示：北道路商業(yè)設(shè)施備注水產(chǎn)路 中型餐飲 快客便利楊鑫路 北上海商業(yè)城 工行 良友金伴北上海商業(yè)城含易初蓮花、蘇寧電器、網(wǎng)吧、兩岸咖啡、kfc、復(fù)鑫漁港、百麗體育、客來多服飾市場(chǎng)等楊泰路 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 美容美發(fā)寶楊路 海洋樓宴會(huì)廳 西街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)其他水產(chǎn)路東段：天馨花園菜場(chǎng)；江楊北路：批發(fā)市場(chǎng)周邊商業(yè)布局分析： 周邊道路現(xiàn)有商業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象； 除“北上海商業(yè)城”外，周邊商業(yè)密集度較低，難以形成

6、集聚效應(yīng)，對(duì)周邊居民的日常生活、購(gòu)物消費(fèi)等造成不便； 周邊商業(yè)形態(tài)總體歸納存在以下幾類：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型超市、便利店、中大型餐飲、快速（便利）餐飲、美容美發(fā)、銀行、咖啡吧、服飾專賣、電器專賣等； 周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，不能滿足居民更便利、更豐富、更高層次的消費(fèi)需求。22現(xiàn)存商業(yè)格局對(duì)本項(xiàng)目影響現(xiàn)存商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，即：l 已入住客戶的影響l 項(xiàng)目商業(yè)部分招商業(yè)態(tài)的影響首先，現(xiàn)存商業(yè)對(duì)已入住客戶的影響來看，其主要體現(xiàn)在時(shí)間和空間上，見下表分析：現(xiàn)存商業(yè)形態(tài)本項(xiàng)目步行到達(dá)時(shí)間客戶消費(fèi)心理實(shí)際消費(fèi)接受度農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)15min距離低大型超市10min種類、交通、距離等高中大型餐飲710m

7、in品牌、特色、交通等高快速（便利）餐飲10min距離、價(jià)格、外送等中便利店7min距離低美容美發(fā)10min距離、其他低銀行12min距離低咖啡吧10min品牌、距離等中服飾專賣10min品牌、檔次、價(jià)格等低電器專賣10min品牌、價(jià)格、距離等高（注：梅林路目前在改建中，延長(zhǎng)了項(xiàng)目住戶到北上海商業(yè)城的時(shí)間和距離；步行到達(dá)時(shí)間以項(xiàng)目梅林路、水產(chǎn)路為起始點(diǎn)。）從上表不難發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目目前的住戶對(duì)周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、便利店、美容美發(fā)、銀行等基本生活類的商業(yè)形態(tài)接受度較差，歸根結(jié)底在于時(shí)間和空間的因素。其次，現(xiàn)存商業(yè)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分招商的影響主要在于本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上。結(jié)合上述對(duì)已入住客戶的影響來看，未來初始

8、商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇應(yīng)建立在以下基礎(chǔ)： 彌補(bǔ)日常生活型商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目住戶時(shí)間和空間的影響 彌補(bǔ)周邊商業(yè)空白，采用適應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施23人口流動(dòng)示意為了解項(xiàng)目已入住客戶及周邊居民的日常流動(dòng)情況，我司對(duì)區(qū)域內(nèi)的動(dòng)線進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查：北上海商業(yè)城水產(chǎn)路蘊(yùn)川路楊泰路外環(huán)路項(xiàng)目地塊梅林路楊鑫路濟(jì)光學(xué)院天馨花園寶楊路鎮(zhèn)政府m1號(hào)線共富路站蘊(yùn)川路公交樞紐b公交站點(diǎn)n 外部區(qū)域北從上圖所示可知，區(qū)域人流動(dòng)向主要是流向地鐵1號(hào)線共富路站和北上海商業(yè)城方向。本項(xiàng)目商業(yè)中心的位置與周邊整體人口流動(dòng)趨勢(shì)相背離，因此在消費(fèi)支撐力上有所欠缺，同時(shí)，如果要有效打開本項(xiàng)目的商業(yè)局面，應(yīng)該在項(xiàng)目初期對(duì)外部人流有較好的引導(dǎo)。n 內(nèi)部區(qū)

9、域2a2b2c2d2f2g如上圖所示，項(xiàng)目?jī)?nèi)部人流動(dòng)線沿蓮花山路、梅林路、竹韻路（現(xiàn)改建中）向水產(chǎn)路流動(dòng)。綜上對(duì)人口流動(dòng)的分析所知，本項(xiàng)目的商業(yè)部分將面臨兩大難點(diǎn)：l 消費(fèi)人口本區(qū)化，社區(qū)以外消費(fèi)概率低l 以現(xiàn)開發(fā)部分來看，商業(yè)部分非處人流動(dòng)線所經(jīng)之處，目前招商存在時(shí)間過早問題，但可在招商期間利用各種方式在社區(qū)內(nèi)宣傳，吸引人流，以避免商家出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題24案例分析萬(wàn)科四季花城n 項(xiàng)目簡(jiǎn)況：一期總建筑面積約67621平方米， 4-6層的多層，綠化率40%，得房率87%，物業(yè)管理費(fèi)1.40元/平方米/月，05年業(yè)主開始陸續(xù)入住。從整個(gè)小區(qū)情況來看，一期共581戶，目前入住率在60%-70%。n 社區(qū)

10、商業(yè)街情況：商業(yè)街面積3200平方米 ，租金：0.8-1元/天（不包括物業(yè)費(fèi)1.4元/m2/月），無免租期。目前商業(yè)街空置率高達(dá)80左右，無法滿足周邊配套。在營(yíng)業(yè)商家萬(wàn)科房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)中心、聯(lián)華超市、萬(wàn)磊裝飾在裝修商家象王洗衣、中型餐飲店已搬遷商家同日房產(chǎn)、國(guó)大藥房、廣澤裕食品等n 原因分析：目前社區(qū)入住率較高，一方面業(yè)主反應(yīng)周邊配套設(shè)施不完善，另一方面商業(yè)街空置率高，商家搬遷情況較嚴(yán)重。原因分析如下：1） 開發(fā)商前期招商問題：本社區(qū)為新興社區(qū)，周邊基本無類似商業(yè)，租金相對(duì)于該區(qū)域新興社區(qū)租金較高，且對(duì)于前期進(jìn)駐的商家沒有任何優(yōu)惠措施，使商家望而卻步。2） 商鋪招商定位問題：作為

11、新興社區(qū)，前期招商更適合能滿足最基本生活需要的業(yè)態(tài)（如：便利店、普通餐飲）和特殊時(shí)期的業(yè)態(tài)（如：裝潢）。其他類型的業(yè)態(tài)在社區(qū)成熟初期不易有良好的發(fā)展。3） 商業(yè)氛圍的培養(yǎng)期：前期入住業(yè)主少無法形成良好的商業(yè)氛圍，且商業(yè)街需要一定的培養(yǎng)期。隨著業(yè)主的增加、對(duì)于商業(yè)街的認(rèn)可度和需求度的提高，商業(yè)街的局面會(huì)逐步轉(zhuǎn)好。n 借鑒意義： 對(duì)于康橋水都，存在一定借鑒意義：1） 前期招商準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位：生活必需和特殊時(shí)期的業(yè)態(tài)2） 租金定價(jià)和優(yōu)惠措施：前期不成熟的社區(qū)，為吸引一定實(shí)力的商家，制定合理的招商租金計(jì)劃3） 預(yù)留一定的市場(chǎng)培養(yǎng)期4） 良好的商業(yè)管理，避免商家“經(jīng)常搬遷”的局面5） 萬(wàn)科提供了足夠數(shù)量

12、的班車，同時(shí)引進(jìn)家樂福等大賣場(chǎng)班車，解決了客戶居住的實(shí)際困難。本項(xiàng)目也應(yīng)適當(dāng)考慮自備班車或引入大賣場(chǎng)班車3項(xiàng)目成長(zhǎng)性分析31人口導(dǎo)入成長(zhǎng)性分析q3 2006q4 2006q1 2007q2 2007q3 2007q4 2007q1 2008q2 2008q3 20081期795.515912187.6252784.253380.8753977.53977.53977.53977.52c21.4585.8214.5300.3343.22a/2b88.2352.88822d146.22f/2g總計(jì)795.515912187.6252784.253402.3254063.34280.24630.65

13、348.9續(xù)上表：q4 2008q1 2009q2 2009q3 2009q4 2009q1 2010q2 2010q3 2010q4 20101期3977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.52c386.14294294294294294294294292a/2b1058.41234.81411.21587.6176417641764176417642d584.814621754.42046.82339.22631.62924292429242f/2g130.255211302.515631823.520842344.52605總

14、計(jì)6006.87233.558093.19343.410072.710625.611178.51143911699.5超過10000人超過5000人超過2000人1期人口完全入住從本項(xiàng)目的人口導(dǎo)入進(jìn)度預(yù)測(cè)來看，本項(xiàng)目將于2007年的四季度，1期業(yè)主全部入住，居住人口達(dá)到4000人，于2009年的三、四季度之間達(dá)到10000人。因而在目前社區(qū)人口在不足1000人，本項(xiàng)目急切需要導(dǎo)入一些小規(guī)模初級(jí)配套型商業(yè)，而2007一季度人口達(dá)到甚至超過2000人后，初級(jí)配套型商業(yè)將需擴(kuò)大規(guī)模。至2007年的四季度，1期基本全部入住，本項(xiàng)目對(duì)于商業(yè)配套的需求將有一個(gè)升級(jí)換代的要求，并且在后期隨著2期分批竣工交房

15、時(shí)間內(nèi)會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)更高的商業(yè)更新要求。32住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析根據(jù)馬斯洛需求層次理論，人類的需求會(huì)根據(jù)自身狀況的改良而出現(xiàn)遞進(jìn)，而本項(xiàng)目住戶會(huì)隨入住人口的增加以及周邊環(huán)境的改善而對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)提出需求改善，具體變化如下。馬斯洛需求層次商業(yè)需求生理需求日常消費(fèi)類商業(yè)安全需求社交需求餐飲理容健身類商業(yè)尊重需求休閑購(gòu)物類商業(yè)自我實(shí)現(xiàn)娛樂類商業(yè)我司認(rèn)為，隨本項(xiàng)目入住人口的增多，居民對(duì)于周邊商業(yè)配套的需求也會(huì)逐級(jí)提高，而每次大的人口增加，將會(huì)促進(jìn)該類型需求的升級(jí)和下級(jí)商業(yè)類型規(guī)模的擴(kuò)張。結(jié)合上文對(duì)于人口導(dǎo)入時(shí)間的分析，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目商業(yè)需求的變化會(huì)跟隨人口導(dǎo)入的變化，在時(shí)間上有一個(gè)較為明確的分界。同時(shí)

16、，考慮到本項(xiàng)目是社區(qū)型商業(yè)的特征，我司認(rèn)為本項(xiàng)目并不需要有高層次的娛樂類消費(fèi)，而休閑購(gòu)物類消費(fèi)也僅僅需要少量即可。類型時(shí)間預(yù)計(jì)人口日常消費(fèi)類商業(yè)06.8 800人簡(jiǎn)餐理容類商業(yè)07.12 4000人餐飲健身類商業(yè)08.8超過5000人休閑購(gòu)物類商業(yè)09年12月超過10000人33商業(yè)成長(zhǎng)性前景規(guī)劃根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)進(jìn)度，我司認(rèn)為需要預(yù)先的對(duì)各種類型的商業(yè)分布依照其地理位置，周邊環(huán)境，社區(qū)成長(zhǎng)性而做出一個(gè)前瞻性的規(guī)劃，具體建議如下圖：各功能區(qū)商業(yè)形態(tài)劃分：功能區(qū)域功能解釋主要商業(yè)形態(tài)核心功能區(qū)該區(qū)域處于整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的核心區(qū)域，周邊道路很難有外區(qū)的人流與車流，因此該區(qū)域主要是滿足社區(qū)居民日常生活

17、所需各類基礎(chǔ)功能日常消費(fèi)類餐飲健身類銀行診所等導(dǎo)入型商業(yè)區(qū)該區(qū)域位于社區(qū)邊緣，外來人流車流較大，同時(shí)相對(duì)社區(qū)居民則顯得較偏僻，因此適合面向周邊所有居民的商業(yè)業(yè)態(tài)。大型餐飲、娛樂類情景休閑商業(yè)區(qū)該區(qū)域位于景觀河道旁，具有較好的環(huán)境，同時(shí)有呈狹長(zhǎng)分布，因此適合營(yíng)造需要良好消費(fèi)環(huán)境的商業(yè)類型，同時(shí)也能塑造成為小區(qū)內(nèi)部的一個(gè)景觀。休閑購(gòu)物類、簡(jiǎn)餐理容類同時(shí)，上述功能區(qū)的商業(yè)形態(tài)在引入時(shí)間上建議按住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性時(shí)間表推進(jìn)（見上文3.2）。4綜合運(yùn)作計(jì)劃41初始業(yè)態(tài)建議及分布411業(yè)態(tài)建議考量重點(diǎn)從前述的成長(zhǎng)性分析可知，作為一個(gè)尚未完全開發(fā)、住戶尚未完全入住的社區(qū)，其住戶的商業(yè)需求存在一個(gè)逐漸遞進(jìn)

18、的過程。作為本項(xiàng)目第一批商業(yè)供應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心，其核心消費(fèi)體是所有入住本項(xiàng)目的客戶，目前其承擔(dān)著滿足已入住客戶最基本的生活需求和提升項(xiàng)目生活質(zhì)量從而提升入住率的艱巨任務(wù)。因而針對(duì)本項(xiàng)目的初始業(yè)態(tài)規(guī)劃考量，我司主要是從以下兩點(diǎn)來考慮：l 實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，采用適應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施（見前文2.2）l 滿足社區(qū)住戶不同商業(yè)需求最大傾向性（我司操作案例分析）n 案例分析以我司曾操作過的金沙江路某社區(qū)商業(yè)案例客戶問卷表來看，客戶對(duì)不同商業(yè)業(yè)態(tài)的傾向性如下表所示：商業(yè)配套設(shè)施問卷比例（）需求強(qiáng)度等級(jí)綜合超市85.3強(qiáng)度需求菜場(chǎng)66.124h便利店56.9郵局銀行53.7快速（便利）餐飲38.

19、2中度需求中型超市37洗衣店35美容美發(fā)店30.3健身房26.8藥房或社區(qū)診所20.6寵物店（或診所）19.6中大型餐飲16.3花店14.5足浴桑拿按摩12.6書店8.1弱度需求彩擴(kuò)沖洗店7.2五金店6.3酒吧茶坊5.9證券公司3.3412初始業(yè)態(tài)建議及分布n 業(yè)態(tài)建議綜合以上分析，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際人口入住情況，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中心在首次招租時(shí)應(yīng)有意識(shí)的保留部分大面積的商鋪不進(jìn)行招租。這樣做法有兩大好處：l 保證首批招商入住商家的成功率l 為后期社區(qū)成熟后引入高檔次商家預(yù)留空間但同時(shí)考慮到商鋪整體形象的問題，建議將保留的商鋪進(jìn)行初步裝修和業(yè)態(tài)示意（見下圖，業(yè)態(tài)可標(biāo)示美容美發(fā)、茶坊咖啡吧等

20、）這樣可以有效規(guī)避商鋪空關(guān)帶來形象不佳的問題。綜合考慮，我司建議該商業(yè)中心地下一層，地上二層商鋪，地上一層112、113房間暫時(shí)保留。留待人口進(jìn)一步入住后進(jìn)行招商，同時(shí)將112、113以及二層中空置的商鋪進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修包裝，避免產(chǎn)生不良影響。地上一層中的商業(yè)初始業(yè)態(tài)設(shè)置如下：業(yè)態(tài)設(shè)置理由 菜場(chǎng) 24h便利店 自助銀行 快速（便利）餐飲 洗衣店 藥店 水站 糕餅店大部分為強(qiáng)度需求級(jí)商業(yè)配套，滿足基本生活需求，尊重市場(chǎng)依據(jù) 中介代理店（由物業(yè)組成）便于房屋二次流通，增加入住 小五金建材店社區(qū)早期裝修所必需 小裝潢公司社區(qū)早期裝修所必需 日用小百貨社區(qū)早期入住所必須n 樓層業(yè)態(tài)分布建議（地上1f）10

21、1-洗衣店建：100.6，實(shí)：79.47102-便利店建：113.13，實(shí)：89.36103-水果超市建：115.66，實(shí)：91.36104-小飯店建：104.47，實(shí)：82.52105-藥房建：84.29，實(shí)：66.58111-糕餅店建：132.42，實(shí)：104.60110-自助銀行建：147.27，實(shí)：116.33109-小五金建材店建：120.89，實(shí)：95.49108-裝潢公司建：123.65，實(shí)：97.67107-中介代理店建：124.75，實(shí)：98.54106-日用小百貨建：72.71，實(shí)57.43112/113暫時(shí)保留招商說明： 上圖中洗衣店、自助銀行、24h便利店等日常生活類及

22、大型社區(qū)必備之設(shè)施將作為長(zhǎng)期固定業(yè)態(tài)； 小五金店、裝潢公司、日用小百貨等在項(xiàng)目入住初期是必要的業(yè)態(tài)，因此可以放在相對(duì)位置較好的商鋪位置內(nèi)，同時(shí)考慮到后期商業(yè)業(yè)態(tài)需要更新?lián)Q代，因此可將這幾個(gè)較好的商鋪所處位置直接做為商業(yè)更新的首選商鋪，可以使得新近業(yè)態(tài)能夠有較好的位置經(jīng)營(yíng)。 上述低檔次業(yè)態(tài)在招租時(shí)需要注意縮短租賃周期，建議控制在1-2年，方便后期將為業(yè)主更高需求之商業(yè)業(yè)態(tài)以替換； 由于菜場(chǎng)設(shè)施形態(tài)不佳，因此不建議放置在商業(yè)中心內(nèi)部，中心對(duì)面（蓮花山路南側(cè)）現(xiàn)為臨時(shí)工棚，建議與當(dāng)?shù)厥腥莨芾聿块T協(xié)調(diào)，設(shè)置臨時(shí)菜場(chǎng)，與上述各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)，達(dá)到提升項(xiàng)目入住率之目的。后期再改造為正式菜場(chǎng)；招商品牌建議：

23、便利店品牌：好德、可的、良友金伴等 藥房品牌：國(guó)大、華氏等 裝潢公司品牌：同濟(jì)、聚通等 洗衣店品牌：正章、象王等 糕餅店品牌：牛奶棚、蘋果園等42綜合運(yùn)作計(jì)劃421招商策略n 整體策略方向通過我公司的商戶網(wǎng)絡(luò)，以開發(fā)商名義直接招商部分主力商戶由開發(fā)商自營(yíng)或加盟或合作方式引入完成社區(qū)商業(yè)中心的初期招商目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商家的引進(jìn)方式： 自有資源 通過我司自有關(guān)系商戶，直接溝通意向，引入品牌，這種方式有效率高成本低。 同類型社區(qū)引入 直接派遣招商人員前往與本項(xiàng)目具有一定類似性大型社區(qū)內(nèi)的商家，邀請(qǐng)加入，該方式有效率也較高，成本較低。 廣告宣傳 通過在公眾媒體發(fā)布招商廣告邀請(qǐng)全市范圍內(nèi)商家入住，該方式影響力大

24、但成本較高，同時(shí)有效率較低。綜合拓展人氣： 租賃服務(wù)主動(dòng)與租賃中介合作，并且在小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)增設(shè)租賃中介服務(wù)，力求將短期內(nèi)無入住計(jì)劃的空房屋通過租賃的方式而提高小區(qū)整體人流。 客戶專遞將招商計(jì)劃與招商進(jìn)程定期制作客戶信息專遞，寄送給所有業(yè)主，提高業(yè)主對(duì)于社區(qū)配套改善的了解。422現(xiàn)場(chǎng)區(qū)隔與包裝宣傳n 施工現(xiàn)場(chǎng)與社區(qū)商業(yè)中心和已入住區(qū)的區(qū)隔為提升良好的居住環(huán)境和商業(yè)環(huán)境，建議二期施工時(shí)于圖示位置（即竹韻路段和蓮花山路段），以項(xiàng)目看板圍護(hù)，另禁止一切施工車輛等通行。同時(shí)在這些路段設(shè)置引導(dǎo)旗烘托氣氛。n 包裝宣傳我司認(rèn)為社區(qū)商業(yè)中心的包裝宣傳目標(biāo)不在于商家，而在于消費(fèi)者。讓消費(fèi)者明確知道社區(qū)商業(yè)中心

25、的位置及將會(huì)出現(xiàn)的商業(yè)形態(tài)是關(guān)鍵所在，唯有取得消費(fèi)者的認(rèn)可才能取得商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功，才能整體提升項(xiàng)目入住率。建議方法如下：l dm派發(fā)（包括已入住和未入住的）l 開業(yè)活動(dòng)n 特別關(guān)注重點(diǎn)a、從目前居民實(shí)際居住情況反應(yīng)，本項(xiàng)目南面區(qū)域由于尚未開發(fā)，因此治安狀況不佳，屢次發(fā)生搶劫事件，為確保商業(yè)中心周圍消費(fèi)者和商家的安全，本項(xiàng)目在招商開始之前最好能夠引入警察巡邏崗?fù)?，如不能?shí)現(xiàn)，則需要由物業(yè)管理在附近路段設(shè)置一定數(shù)量的保安崗?fù)?，保證商家和居民購(gòu)物安全。b、由于項(xiàng)目與公交車站、地鐵車站等存在一定距離，因而建議設(shè)置小區(qū)班車，具體操作方式：由開發(fā)商購(gòu)買后贈(zèng)與業(yè)主委員會(huì)，后期運(yùn)營(yíng)及費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理，

26、與開發(fā)商沒有責(zé)任關(guān)系。c、與周邊大賣場(chǎng)聯(lián)系，力求能引入賣場(chǎng)班車，這樣可以有效解決居民交通和購(gòu)物問題。或與公交部門協(xié)商引入公交車。423業(yè)態(tài)成長(zhǎng)時(shí)間表根據(jù)前文我司的分析建議，本項(xiàng)目人口導(dǎo)入有一定的時(shí)間差，屬于成長(zhǎng)性社區(qū)，而入住客戶的商業(yè)需求也存在漸進(jìn)性，因而部分商業(yè)將在未來一定時(shí)間內(nèi)將為更高等級(jí)的商業(yè)形態(tài)所替代，綜合考慮到本社區(qū)隨時(shí)間推進(jìn)，將會(huì)有其他商業(yè)面積出現(xiàn)，某些升級(jí)型的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)安排在其它的商業(yè)面積中更為合適，因此我司主要針對(duì)本項(xiàng)目6千平方米商業(yè)面積提出其未來商業(yè)業(yè)態(tài)的更替計(jì)劃。單元面積首次招租業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)更新時(shí)間二次招租業(yè)態(tài)-1011892.05無08年8月健身會(huì)所-1021887.98無0

27、9年12月室內(nèi)桑拿泳池101100.6洗衣店無無102113.13便利店無無103115.66水果超市08年8月中型餐飲（結(jié)合113）104104.47小飯店08年8月快餐10584.29藥房無無10672.71日用小百貨09年12月花店107124.75中介無無108123.65裝潢公司09年12月寵物服務(wù)109120.89五金店09年12月面館110147.27自助銀行無無111132.42糕餅店無無112225.92無08年8月家居用品113241.88無08年8月中型餐飲（結(jié)合103）205386.32無08年8月網(wǎng)吧207155.38無08年8月音像208307.14無09年12月書

28、店5租金及免租金建議51租金建議根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鸬恼{(diào)查，租金行情如下表：地段租金（元/m2/天）空置率楊泰路附近1.2-1.55楊鑫路、竹韻路1.880天鑫花園水產(chǎn)西路2.5-3.020萬(wàn)科四季花城0.85-1.0580北上海商業(yè)城水產(chǎn)路蘊(yùn)川路楊泰路外環(huán)路項(xiàng)目地塊梅林路楊鑫路濟(jì)光學(xué)院天馨花園寶楊路鎮(zhèn)政府m1號(hào)線共富路站蘊(yùn)川路公交樞紐b北租金2.5-3.0租金1.8租金1.2-1.5租金0.85-1.05參考上述周邊商鋪?zhàn)饨鹦星?，建議本項(xiàng)目初始階段租金為1.5元/m2/天，待社區(qū)入住人口達(dá)到10000人以上時(shí)，租金可提升至2.5元/m2/天。52免租金建議根據(jù)項(xiàng)目的情況，由于項(xiàng)目的體量

29、很大而且當(dāng)前的人氣較弱，為了盡快讓商家進(jìn)駐市場(chǎng)、提升項(xiàng)目的人氣、提高入住率并利于二期開發(fā)銷售，我司建議目前租金價(jià)格宜以低價(jià)的方式進(jìn)入，針對(duì)部分商家甚至可采取免一定時(shí)間租金的策略，待項(xiàng)目人氣上升，商業(yè)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定后再慢慢的拉高。n 租金遞增建議06年11月08年8月（居住人口在5000人以下）社區(qū)商業(yè)中心開業(yè)初期，是經(jīng)營(yíng)起動(dòng)階段，按目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，商家必然都有一定的經(jīng)營(yíng)難度，需要一定時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)培育，因而建議該階段的商鋪?zhàn)饨鹑?。公開租金1.5元/m2/天，實(shí)際租金0元/m2/天 08年9月09年11月（居住人口在500010000人之間）經(jīng)過一段時(shí)間培育和營(yíng)運(yùn)，隨著經(jīng)營(yíng)逐漸走向正軌，同時(shí)項(xiàng)目2期大部

30、分均已交房，入住率有了質(zhì)的飛躍。建議租金從此時(shí)開始收取。預(yù)計(jì)租金1.5元/m2/天09年12月開始（居住人口10000人以上）項(xiàng)目全部于08年12月份交房，到09年11月，絕大多數(shù)購(gòu)房者已遷入新居，社區(qū)人口預(yù)計(jì)達(dá)到10000多人，此時(shí)可根據(jù)周邊商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，開始對(duì)租金價(jià)格進(jìn)行遞增。預(yù)計(jì)租金2.5元/m2/天6現(xiàn)金流量分析注： 具體現(xiàn)金流量表見附件由計(jì)算所得，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（irr）為124。1437招商前工作計(jì)劃工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門8月9月第三周第四周第一周第二周第三周第四周全程營(yíng)銷計(jì)劃企劃部設(shè)計(jì)與制作招商現(xiàn)場(chǎng)招商辦公室辦公室設(shè)計(jì)與布置發(fā)展商vi設(shè)計(jì)與制作logo、案名、名片等發(fā)展商招商道

31、具室內(nèi)道具設(shè)計(jì)與制作樓書、單片等發(fā)展商戶外圍墻看板、現(xiàn)場(chǎng)包裝、橫幅路旗等發(fā)展商廣告設(shè)計(jì)平面媒體廣告軟性新聞及其他印刷品等發(fā)展商招商管理招商人員家具、設(shè)備辦公用品購(gòu)置發(fā)展商招商現(xiàn)場(chǎng)招商人員培訓(xùn)及駐場(chǎng)熟悉項(xiàng)目部答客問準(zhǔn)備項(xiàng)目部招商資料價(jià)目表制定項(xiàng)目部相關(guān)報(bào)表制定項(xiàng)目部相關(guān)商家資料收集項(xiàng)目部訂單及認(rèn)購(gòu)書項(xiàng)目部圖章、發(fā)票、收據(jù)發(fā)展商現(xiàn)場(chǎng)公示資料項(xiàng)目部駐場(chǎng)人員規(guī)則制定項(xiàng)目部其他駐場(chǎng)人員時(shí)間安排項(xiàng)目部注：目前計(jì)劃進(jìn)度安排以8月21日為起點(diǎn)，準(zhǔn)備工作到9月底結(jié)束，計(jì)劃于10月上旬正式公開招商。目 錄前言 1方案流程設(shè)計(jì) 2宏觀環(huán)境分析 3微觀環(huán)境分析 10項(xiàng)目定位 47項(xiàng)目swot分析 96前 言我司為創(chuàng)世

32、紀(jì)項(xiàng)目已經(jīng)服務(wù)有4個(gè)月時(shí)間，此前我司已經(jīng)向貴司提交了大本的市場(chǎng)定位分析及項(xiàng)目開發(fā)建議。目前，項(xiàng)目的商鋪劃分及上部住宅的定位已經(jīng)基本確定，相關(guān)的文案以及設(shè)計(jì)也已確定，項(xiàng)目的總體定位已經(jīng)基本明確。因此，我司在本方案中將首先針對(duì)發(fā)生微妙變化的行業(yè)環(huán)境進(jìn)行分析，以為本項(xiàng)目尋找新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和突破口，另外，對(duì)前一階段工作的結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，在文字上明確并精練的提煉出本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。方案流程項(xiàng)目swot分析微觀環(huán)境分析 項(xiàng)目定位項(xiàng)目威脅點(diǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析自新政實(shí)施以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資在去年高位運(yùn)行基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持了較高的增長(zhǎng)，但開發(fā)投資增速有所減緩，由2月份的66.6%、3月

33、份的59%到4月份53.4%，回落到5月份的49.3%。從3月到5月月均回落5.8個(gè)百分點(diǎn)。宏觀環(huán)境分析今年1-5月，武漢市商品房銷售額50.76億元，增長(zhǎng)41.4%，增速比1-4月回落3.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積182.92萬(wàn)，增長(zhǎng)21.7%，增速比1-4月回落1個(gè)百分點(diǎn)。5月份本是銷售的旺季，銷售增速減緩，這表明武漢地產(chǎn)一定程度上受到了新政的影響，使銷售旺季減淡，旺季推遲。樓市回暖現(xiàn)象不明顯。宏觀環(huán)境分析7月份，武漢市土地拍賣市場(chǎng)出現(xiàn)了自2001年以來的首次冷淡現(xiàn)象，6宗地塊僅拍賣出不到10畝的兩塊小地塊，土地市場(chǎng)上持幣觀望的開發(fā)商增多，盡管，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得比較健康，但仍然受到了

34、宏觀政策因素的影響，外地眾多想進(jìn)入武漢市場(chǎng)的開發(fā)商變得更加謹(jǐn)慎起來。宏觀環(huán)境分析和記黃浦加入江漢路步行街，給周邊目前在售的商業(yè)項(xiàng)目帶來了一定的商業(yè)機(jī)遇。漢正街商業(yè)項(xiàng)目的扎堆開發(fā)，給老商圈帶來了新一輪的復(fù)興，漢正街龍王廟廣場(chǎng)、漢正街第一大道美奇國(guó)際兒童樂園等各類地段較為核心的專業(yè)市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)，使各商圈之間的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。宏觀環(huán)境分析小戶型及商住型樓盤受市場(chǎng)整體的影響，價(jià)格上漲較為謹(jǐn)慎，銷售情況與往年同期相比，也較為冷淡，這表明，大部分在售小戶型經(jīng)歷太長(zhǎng)的銷售周期，積累期加開盤期超過1年的小戶樓盤不在少數(shù)。購(gòu)房者與投資者在新政的影響下持幣觀望的人群逐步增多。宏觀環(huán)境分析市場(chǎng)雖然比較冷清，但是不少核

35、心地段的爛尾樓重新啟動(dòng)入市給市場(chǎng)帶來一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。住宅項(xiàng)目延緩上市時(shí)間，而商業(yè)項(xiàng)目逆風(fēng)而上，銷售狀況冷熱不均，核心地段代表性商業(yè)項(xiàng)目銷售普遍較好，而位置較為普通的商業(yè)項(xiàng)目，銷售十分緩慢。宏觀環(huán)境分析限制短線投資政策的出臺(tái)，使投資觀望者進(jìn)一步增多。新政的出臺(tái)，使期待房?jī)r(jià)下跌人群增多。購(gòu)房需求得到一定程度抑制。舊城改造力度較大及土地供給量大，導(dǎo)致新政對(duì)武漢市的影響最小。 微觀環(huán)境分析1、項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目位于解放大道與萬(wàn)松園路交匯處，南臨解放大道；東臨萬(wàn)松園路；西面與漢口飯店相鄰。本項(xiàng)目所處地段核心、配套完善、商業(yè)氛圍濃厚、商務(wù)環(huán)境比較成熟，外部條件十分過硬，這為底部商業(yè)及上部建筑的開發(fā)提供了十分

36、強(qiáng)大的外部支撐。微觀環(huán)境分析項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：9619總建筑面積：76850（不含地下）商業(yè)建筑面積：21250（15層）酒店式公寓建筑面積：55600地下建筑面積：12899容積率：8.0停車位：室外31個(gè)，地下393個(gè)，共424個(gè)綠化率：18.5%建筑總高度：99.5米微觀環(huán)境分析項(xiàng) 目周邊配套內(nèi)容道路配套南臨解放大道，漢口中心城區(qū)五條干道之一，交通繁忙，東臨萬(wàn)松園路，兩條道路商業(yè)氛圍十分濃厚，項(xiàng)目南面緊鄰剛剛新建的地下人行通道入口。人行、車行均十分方便。交通配套項(xiàng)目緊鄰萬(wàn)松園路、解放大道中山公園交通站點(diǎn)，十多條公交線路經(jīng)過本項(xiàng)目，通往武漢三鎮(zhèn)，交通十分便利。商業(yè)配套武漢廣

37、場(chǎng)、武漢世貿(mào)廣場(chǎng)、sogo崇光百貨、新世界百貨、武漢商場(chǎng)、萬(wàn)松園國(guó)際名品一條街，涵蓋中低檔、中檔、中高檔各種檔次的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)氛圍十分濃厚。金融配套建設(shè)大道金融一條街，有工商銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)信合等銀行密布，同時(shí)各商場(chǎng)底層均引進(jìn)方便客戶的銀行機(jī)構(gòu)，為商圈消費(fèi)型客戶及企業(yè)用戶提供了強(qiáng)大的金融支撐。商務(wù)配套周邊現(xiàn)存多個(gè)四星級(jí)以上的大酒店，包括華美達(dá)天祿酒店、長(zhǎng)江大酒店、亞洲大酒店等吸引著大量的人氣，經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好，對(duì)商務(wù)人士的吸引力大大增加。 休閑配套中山公園、武漢展覽館、武廣健身館、武廣保齡球館等休閑配套分布于項(xiàng)目周邊，為本項(xiàng)目上部業(yè)主及企業(yè)員工提供充足的休閑場(chǎng)所。醫(yī)療配套在兩個(gè)

38、三級(jí)甲等醫(yī)院的中間，東邊是華中科技大學(xué)附屬協(xié)和醫(yī)院、西邊是華中科技大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)院，為本項(xiàng)目業(yè)主提供了較大的方便。教育配套教育資源豐富，周圍分布著滑坡路小學(xué)、萬(wàn)松園小學(xué)、武漢68中、武漢69中、武漢市外語(yǔ)學(xué)校、華中科技大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)學(xué)院等等。對(duì)于有意居住于武廣商圈的人群來說，無疑增添不少吸引力。微觀環(huán)境分析3、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析：本項(xiàng)目由下部裙樓及上部建筑共同組成，因此，在進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析時(shí)，結(jié)合地塊所處的地段及自身?xiàng)l件，分別從商業(yè)物業(yè)和住宅類物業(yè)進(jìn)行分別的分析。微觀環(huán)境分析商業(yè)物業(yè)：在早期提交給貴司的方案中，我司對(duì)武廣商圈內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，提煉出走差異化商業(yè)路線的思路，并從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)分

39、布、商業(yè)檔次上進(jìn)行適合市場(chǎng)的定位，減輕項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。而目前項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力主要來自于銷售，尤其是各個(gè)商圈之間在售商鋪對(duì)投資型客戶、經(jīng)營(yíng)型客戶資源的競(jìng)爭(zhēng)。因此，主要選舉目前武廣商圈、漢正街商圈、江漢路商圈內(nèi)在售或待租的新型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析。微觀環(huán)境分析1、競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料（一）樓盤名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址建筑形態(tài)主力面積（）備注新世界中心香港新世界集團(tuán)航空路口1-6層商業(yè)裙樓及少量步行街未定寶豐時(shí)代武漢怡佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司解放大道寶豐路路口1-4層商業(yè)群樓整層整體招租陽(yáng)光新天地新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新華路中段，民生大廈對(duì)面1-3層商業(yè)群樓3870目前未出華立新華時(shí)代武漢華立置業(yè)發(fā)展有限

40、公司新華路馬場(chǎng)角車站1-2層商業(yè)群樓90150項(xiàng)目未出同馨花園武漢江華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司解放大道藍(lán)天賓館對(duì)面1-3層商業(yè)群樓13層整體招租東一時(shí)區(qū)美好愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新華路129號(hào)1-2層群樓60-300售磬業(yè)主出租美奇兒童城湖北地龍集團(tuán)中山大道與民意四路交匯1-7層群樓最小標(biāo)準(zhǔn)鋪面為10 租售結(jié)合龍王廟商業(yè)廣場(chǎng)武漢市盛唐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司漢口沿河大道1號(hào)地下一層地上二層27-8070%租30%售漢正街第一大道武漢市龍騰置業(yè)有限公司多福路與漢正街交匯處地下一層地上四層20-12075%租25%售e.go數(shù)碼國(guó)際武漢市三和工程置業(yè)有限公司前進(jìn)路電腦城與江漢路步行街交匯處1-2層群樓售微觀環(huán)

41、境分析樓盤名稱開發(fā)規(guī)模銷售現(xiàn)狀均價(jià)、（元/）新世界中心商場(chǎng)36545步行街2000多目前暫停銷售預(yù)計(jì)今年10月開盤未 定寶豐時(shí)代14層群樓每層800平方剛剛?cè)胧姓w均價(jià)7000一層均價(jià)15000陽(yáng)光新天地用地5313建面3773280%價(jià)格未定華立新華時(shí)代社區(qū)臨街底商滿布共2層未銷售10月未銷售10月價(jià)格出來同馨花園1-3層群樓7800整體招租租金：70 東一時(shí)區(qū)1-2樓群樓業(yè)主招租租金：35-50，2層目前在售5600元/美奇兒童城1-7層每層60001、2、3、6、7售4層、5層出租一層：20000，三層：100001層租150，4、5層租90龍王廟商業(yè)廣場(chǎng)27056060%一層：3000

42、0-50000二層、20000總體均價(jià)30000漢正街第一大道商業(yè)50萬(wàn)紅寶石座銷售95%左右封盤金座已經(jīng)銷售完畢藍(lán)寶石在售一層均價(jià)28000，拍賣均價(jià)42000，泛首層均價(jià)21000元/e.go數(shù)碼國(guó)際1-2層共20000臨街一層30000臨街二層20000微觀環(huán)境分析重點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：【新世界中心】該項(xiàng)目占地3.7萬(wàn)，建面27萬(wàn)，其中商業(yè)由兩部分組成，一部分為建面36545的室內(nèi)商場(chǎng)，共6層，另一部分為建面2000的國(guó)際風(fēng)情步行街區(qū)。上部建筑定位比較復(fù)雜，有四星級(jí)酒店、居家型公寓、寫字樓等。微觀環(huán)境分析新世界中心的商場(chǎng)不對(duì)外銷售，由新世界百貨包租。后期將由新世界百貨進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一

43、管理，目前項(xiàng)目招商工作正在進(jìn)行。其國(guó)際風(fēng)情步行街區(qū)也由新世界百貨實(shí)行統(tǒng)一管理，是否銷售還尚未最后確定，但不排除其正常運(yùn)轉(zhuǎn)后再行銷售的可能。微觀環(huán)境分析新世界中心百貨商場(chǎng)是新世界百貨商場(chǎng)在華中地區(qū)的旗艦店，商場(chǎng)定位十分高端，這一點(diǎn)與創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)相似。集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)功能于一體，是一個(gè)綜合性較強(qiáng)的高端百貨商場(chǎng)。聚集世界精品和名牌產(chǎn)品、中西食府和各類娛樂設(shè)施。項(xiàng)目為新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司所開發(fā)，商業(yè)由新世界百貨統(tǒng)一管理，“新世界”享有的品牌知名度在武漢乃至全國(guó)都是較高的，這對(duì)其招商工作的展開是非常有利的，形成與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的競(jìng)爭(zhēng)上。微觀環(huán)境分析該項(xiàng)目雖然位于交通便利的航

44、空路與武勝路交匯處，但由于處于航空路路口地段，立交橋交結(jié)點(diǎn)，交通十分繁忙，周邊公交站點(diǎn)與該項(xiàng)目保持較遠(yuǎn)距離、車流大而人流少，對(duì)人流的吸引力和聚集力，與武廣商圈的核心地段相比要差很多，這也是該項(xiàng)目作為商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的一大硬傷。該項(xiàng)目停工多年，工程進(jìn)度一直十分緩慢，目前仍未入市，另外新世界集團(tuán)雖然給人聲勢(shì)較大，但其實(shí)際操作較為成功的項(xiàng)目卻僅有常青花園一個(gè)，其他項(xiàng)目如新華家園、夢(mèng)湖香郡均操作多年，進(jìn)展均十分緩慢，這讓其積累的聲譽(yù)打了一定的折扣。微觀環(huán)境分析【漢正街第一大道】項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目總占地424畝，總建面80萬(wàn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積50萬(wàn)，賓館、寫字樓25萬(wàn)。其中，一期規(guī)劃用地72247，建面198658

45、，主要為6棟地面建筑，前4棟為4層高商鋪，后兩棟30層高的臨江建筑為公寓式酒店。地下6米建有2萬(wàn)的商鋪，其余3萬(wàn)用作停車場(chǎng)、安置通風(fēng)送氣管道、消防設(shè)施和倉(cāng)儲(chǔ)使用。微觀環(huán)境分析項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目4棟4層高商鋪設(shè)雙首層商鋪，分內(nèi)、外街。內(nèi)街經(jīng)下沉式廣場(chǎng)下地下一層，泛首層商鋪下樓梯距地面1.8米，層高3.2米；內(nèi)街經(jīng)環(huán)形坡道可直接上首層，首層商鋪上樓梯距地1.4米，層高4.6米。微觀環(huán)境分析商鋪形式及面積分布：外街全為一托二復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積100左右，一層層高3.3米，二層層高2.7米。首層和三層層高4.6米，二層層高3.6米。一期近3000套店鋪，一、二層全部出售，三、四層為出租，面積從20到120不等

46、。經(jīng)營(yíng)與管理模式：實(shí)行統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)。店鋪實(shí)行24小時(shí)循環(huán)經(jīng)營(yíng)。即深夜至凌晨進(jìn)出大宗貨物；凌晨至中午批發(fā)經(jīng)營(yíng)；下午以零售為主；晚上為燈光夜市。微觀環(huán)境分析商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布：該項(xiàng)目分為商貿(mào)商務(wù)區(qū)、購(gòu)物旅游區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、文化休閑區(qū)和濱水觀光區(qū)五大功能區(qū)?？傮w規(guī)劃為“五縱四橫”交通網(wǎng)絡(luò)格局，融合商務(wù)、商業(yè)、旅游、觀光、餐飲、文化、休閑、娛樂等功能于一體，成為與國(guó)際接軌的全國(guó)性物流中心、信息中心、展示中心以及文明、繁榮、發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化商貿(mào)旅游區(qū)。靠近沿河大道和五彩正巷的藍(lán)寶石座為箱包區(qū)；靠近漢正街和大水巷的金座為女裝區(qū)；靠近漢正街和五彩正巷的銀座為男裝區(qū)。微觀環(huán)境分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶群及銷售上的競(jìng)爭(zhēng)力分析

47、：該項(xiàng)目主要的購(gòu)買群以在漢正街從事多年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的大中型商戶及相當(dāng)一部分來自于武漢市乃至輻射全國(guó)的投資型購(gòu)買客戶為主，如溫州投資客等。由于項(xiàng)目位于漢正街核心腹地，它本身已經(jīng)擁有一批來自于漢正街的大中型成功商戶作支撐，另外，漢正街商圈在全國(guó)知名，其稀缺的地段，較高的商業(yè)價(jià)值，是目前在售商鋪中（不包括本項(xiàng)目）最具震撼力和吸引力的。 微觀環(huán)境分析項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群及招商上的競(jìng)爭(zhēng)力分析：項(xiàng)目采取批零監(jiān)營(yíng)的模式，在某種程度上容易形成品牌混雜、檔次不一的局面，對(duì)高端人群吸引力較低，目標(biāo)消費(fèi)群主要以閑暇時(shí)間較多、喜歡物美價(jià)廉的中低層次的消費(fèi)人群為主，與創(chuàng)世紀(jì)的高端定位基本不形成競(jìng)爭(zhēng)。另外，其招商資源也比較充足，漢

48、正街有著眾多不同地方、不同檔次的商戶資源，對(duì)于規(guī)模超大的該項(xiàng)目來說，是資源優(yōu)勢(shì)，但其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與武廣商圈是不能比的。微觀環(huán)境分析【龍王廟商貿(mào)廣場(chǎng)】項(xiàng)目用地面積為62404，總建筑面積約為270560，地上建筑面積約為176783、地下建筑面積約為93777，項(xiàng)目建筑覆蓋率是65%。項(xiàng)目共分三期開發(fā)，一期于2004年10月18日開工，目前在售，預(yù)計(jì)一期交付時(shí)間為2005年12月，開業(yè)時(shí)間約為2005年12月。一期總建筑面積是9437.25，地上建筑面積是3800，下沉式廣場(chǎng)的建筑面積約625，容積率是0.66。一期共有228個(gè)鋪位，得房率為50%以上。微觀環(huán)境分析項(xiàng)目一期建筑高度為17米，共有2層，第一層層高為7.8米，第二層層高為5.8米，工藝品城層高為4.8米，一