房地產(chǎn)評估報(bào)告(樣本)

1、 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 估估 價(jià)價(jià) 報(bào)報(bào) 告告項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 稱：資陽稱：資陽市市 鑫鑫屋屋苑苑小小區(qū)區(qū) 第第 1 12 2 層層# #8 8 號號房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評評估估 委委 托托 方方：資資陽陽南南俊俊汽汽車車公公司司估估 價(jià)價(jià) 方方：資資陽陽懿懿德德房地產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)評估有限公司估估 價(jià)價(jià) 人人 員員：陳陳國國平平 楊榮楊榮估價(jià)作業(yè)日期估價(jià)作業(yè)日期：2 20 01 11 1年年1 11 1月月0 01 1日日至至1 12 2月月2 25 5日日估價(jià)報(bào)告編號估價(jià)報(bào)告編號：x x 房估字房估字xxxx第第 xxxx 號號 1 目目 錄錄致 委 托 方 函 .2估 價(jià) 師 聲 明 .

2、3估價(jià)的假設(shè)和限制條件.4房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào)告.5一、委托方 .5二、估價(jià)方 .5三、估價(jià)對象 .5四、估價(jià)目的.6五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) .6六、價(jià)值定義.6七、估價(jià)依據(jù).6八、估價(jià)原則 .7九、估價(jià)方法 .7十、估價(jià)結(jié)果 .7十一、估價(jià)作業(yè)日期 .7十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期.7十三、估價(jià)人員 .8附 件 .9房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào)告.10一、個(gè)別因素分析 .10二、區(qū)域因素分析 .10三、市場背景分析 .10四、最高最佳使用分析 .13五、估價(jià)方法選用 .13六、估價(jià)測算過程 .13七、估價(jià)結(jié)果確定 .18 2 致致 委委 托托 方方 函函資陽南俊公司 ：受貴公司的委托，我公司

3、于 2011 年 11 月 01 日至 12 月 25 日，對位于 資陽市雁江區(qū)南門鑫屋苑小區(qū) 第 12 層#8 號，建筑面積為 369.97m2， 房屋所有權(quán)證證號為 x 證字第號的房地產(chǎn)進(jìn)行市場價(jià)格評估，為確定拍賣底價(jià)提供參考依據(jù)。根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn) 資陽市類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2011 年 12 月 5 日的價(jià)格及單價(jià)為：房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格及及單單價(jià)價(jià)小小寫寫大大寫寫房房地地產(chǎn)產(chǎn)正正常常價(jià)價(jià)格格1 11 13 36 60

4、00 00 0 元元壹壹佰佰壹壹拾拾叁叁萬萬陸陸仟仟圓圓整整房房地地產(chǎn)產(chǎn)正正常常單單價(jià)價(jià)3 30 07 70 0 元元/ /m m2 2叁叁仟仟零零柒柒拾拾圓圓整整每每平平方方米米房房地地產(chǎn)產(chǎn)拍拍賣賣底底價(jià)價(jià)9 90 09 90 00 00 0 元元玖玖拾拾萬萬零零玖玖仟仟圓圓整整房房地地產(chǎn)產(chǎn)拍拍賣賣單單價(jià)價(jià)2 24 45 57 7 元元/ /m m2 2貳貳仟仟肆肆佰佰伍伍拾拾柒柒圓圓整整每每平平方方米米 資陽懿德房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：陳登科2011 年 12 月 25 日 3 估估 價(jià)價(jià) 師師 聲聲 明明我們鄭重聲明：一、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告

5、中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、我公司估價(jià)人員 2011 年 12 月 05 日去資陽市國土資源管理局檔案室查詢委估宗地使用年限，由于非典時(shí)期，國土資源管理局檔案管理人員電話告知：委估宗地法定使用年限為50 年(從 1994 年 9 月到 2044 年 9 月)，委估宗地的剩余使用年限為 41

6、年；未提供書面證明，請報(bào)告使用者注意。七、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。八、參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名：估價(jià)師簽名 資格證書號 4 估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件一一、本本項(xiàng)項(xiàng)估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)條條件件1.本報(bào)告在評估過程中， 假設(shè)委估房地產(chǎn) 為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2.假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二二、本本項(xiàng)項(xiàng)估估價(jià)價(jià)的的限限制制條條件件1.本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供，未對資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因資料不實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí) 、失誤和錯(cuò)誤 ，責(zé)任不在估價(jià)方 和估價(jià)

7、人員 。2.本報(bào)告僅供委托方 確定拍賣底價(jià) 提供參考 依據(jù)用，不對其他用途負(fù)責(zé)。3.本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對委估對象實(shí)際價(jià)格的影響。4.實(shí)地查勘時(shí)，對房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損 。5.本報(bào)告中的建筑面積按 房屋所有權(quán)證存根 所載數(shù)據(jù)計(jì)。6.我公司估價(jià)人員 2011 年 12 月 5 日去資陽市國土資源管理局檔案室查詢委估宗地使用年限，由于非典時(shí)期，國土資源管理局檔案管理人員電話告知：委估宗地法定使用年限為50 年(從 1994 年 9 月到 2044 年 9 月)，委估宗地的剩余使用年限為 41 年；未提供書面證明，請報(bào)告使用者注意。7.本估

8、價(jià)報(bào)告未考慮 房屋拍賣所需的手續(xù)費(fèi)以及房地產(chǎn)過戶所應(yīng)交納的各種稅費(fèi)。8.未經(jīng)本評估單位同意，評估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項(xiàng)目無關(guān)的任何公開文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪枺?x 房地估 x 字xx第 x 號。10.本報(bào)告一式 五份，四份提交委托方，一份留存評估公司。 5 資資 陽陽市市 鑫鑫 屋屋 苑苑 小小 區(qū)區(qū)第第1 1 2 2 層層# #8 8 號號房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果報(bào)報(bào)告告一一、委委托托方方單位名稱： 資陽南俊汽車公司單位住址： 資陽市雁江區(qū)南俊大道第203 號聯(lián)系電話 二、估估價(jià)價(jià)方方機(jī)構(gòu)

9、名稱 ：資陽市懿德 房地產(chǎn)評估有限公司單位住址 ：資陽市濱江路 333 號蜀亨大廈 22 樓法定代表人： 段婭娟聯(lián)系電話 三、估估價(jià)價(jià)對對象象 物質(zhì)實(shí)體狀況 1.建筑物狀況委估建筑物于一九九七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為 369.97m2，其中含公攤面積 99.2924m2。鑫屋苑小區(qū)第 12 層#8 號房地產(chǎn) 位于資陽市雁江區(qū)南門 ，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高 19 層，委估對象屬第 12 層#8 號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。 小區(qū)外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；內(nèi)裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩?zhàn)樱旎?/p>

10、為石膏吊項(xiàng)；電照線路暗設(shè)；每層設(shè)公共衛(wèi)生間，裝修中檔； 小區(qū)配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修一般；設(shè)地下停車場。2.委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫字樓用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。3.周圍環(huán)境估價(jià)對象位于 資陽市南門鑫屋苑小區(qū) 第 12 層#8 號，正南方靠 國土所方向，街對面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對象地處資陽市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境一般，目前是資陽市一般的辦公地段。6 權(quán)益狀況委估對象位于 資陽市鑫屋苑小區(qū) 第 12 層#8 號， 房屋所有權(quán)證 證號為房權(quán)證字第 號，權(quán)屬 私人所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核

11、實(shí)。 四、估價(jià)目的四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)。五五、估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)2011 年 12 月 05 日。六、價(jià)值定義六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、資陽市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價(jià)值。所謂公開市場價(jià)值是在公開市場最可能形成的價(jià)格；采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 50 年，已使用 6 年，尚可使用 44 年；委估宗地法定使用年限為50 年(從 1994 年 9 月到 2044 年 9 月)，即委估宗地剩余使

12、用年限為41 年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限41 年計(jì)的市場價(jià)格；建議拍賣底價(jià)為市場價(jià)格的80%。七、估價(jià)依據(jù)七、估價(jià)依據(jù) 行為依據(jù)委托評估函 。 法律法規(guī)依據(jù)1.中華人民共和國土地管理法 。2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 。3.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 （gbt 502911999） 。4.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 (gb/t 18508-2001)。 取價(jià)依據(jù)全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表 。7 產(chǎn)權(quán)依據(jù)房屋所有權(quán)證存根房權(quán)證字第號八八、估估價(jià)價(jià)原原則則 合法原則。 公平原則。 最高最佳使用原則。 替代原則。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 綜合分析原則及多種方法比較原

13、則。九九、估估價(jià)價(jià)方方法法估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和資陽市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。十十、估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格及及單單價(jià)價(jià)小小寫寫大大寫寫房房地地產(chǎn)產(chǎn)正正常常價(jià)價(jià)格格1 11 13 36 60 00 00 0 元元壹壹佰佰壹壹拾拾叁叁萬萬陸陸仟仟圓圓整整房房地地產(chǎn)產(chǎn)正正常常單單價(jià)價(jià)3 30 07 70 0 元元/ /m m2 2叁叁仟仟零零柒柒拾拾圓圓整整每每平平方方米米房房地地產(chǎn)產(chǎn)拍拍賣賣底底價(jià)價(jià)9 90 09 90 00 00 0 元元玖

14、玖拾拾萬萬零零玖玖仟仟圓圓整整房房地地產(chǎn)產(chǎn)拍拍賣賣單單價(jià)價(jià)2 24 45 57 7 元元/ /m m2 2貳貳仟仟肆肆佰佰伍伍拾拾柒柒圓圓整整每每平平方方米米十十一一、估估價(jià)價(jià)作作業(yè)業(yè)日日期期2011 年 11 月 01 日至 12 月 25 日。十十二二、估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告應(yīng)應(yīng)用用的的有有效效期期本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從2011 年 12 月 25 日至 2012 年 12 月 25日。8 十十三三、估估價(jià)價(jià)人人員員估價(jià)師簽名 資格證書號 估價(jià)師簽名 資陽懿德 房地產(chǎn)評估有限公司2011 年 12 月 20 日9 附附 件件一、 房屋所有權(quán)證存根 房權(quán)證字第 號；二、資陽懿德房地產(chǎn)評估有限

15、公司 價(jià)格評估委托書 (xx)南市執(zhí)字第x 號；三、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照；四、估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書；五、估價(jià)人員資質(zhì)證書；六、估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證明。以上均為復(fù)印件。10 資資 陽陽市市 鑫鑫 屋屋 苑苑 小小 區(qū)區(qū)第第1 1 2 2 層層# #8 8 號號房房地地產(chǎn)產(chǎn)技技術(shù)術(shù)報(bào)報(bào)告告一、個(gè)個(gè)別別因因素素分分析析 物質(zhì)實(shí)體狀況 1.建筑物狀況委估建筑物于一九九七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為 369.97m2，其中含公攤面積 99.2924m2。該地產(chǎn)位于資陽市鑫屋苑小區(qū)第 12 層#8 號房地產(chǎn) ，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高 19 層，委估對象屬第 12 層 b8 號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻

16、刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。 小區(qū)外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；內(nèi)裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊?xiàng)；電照線路暗設(shè)；每層設(shè)公共衛(wèi)生間，裝修中檔；小區(qū)配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修一般；設(shè)地下停車場。2.委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫字樓用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。二二、區(qū)區(qū)域域因因素素分分析析 估價(jià)對象位于 資陽市南門鑫屋苑小區(qū) 第 12 層#8 號，正南方靠 國土所方向，街對面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對象地處資陽市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境一般，目前是資陽市一般的辦公地段 。三三、市市場

17、場背背景景分分析析1.一般因素影響土地價(jià)格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場等。地理位置和行政區(qū)劃地理位置 資陽市位于四川盆地中偏西部，成渝高速公路西段，緊鄰成都，與內(nèi)江、重慶、遂寧、眉山相鄰。幅員面積7962平方公里，城區(qū)面積37.5平方公里，總?cè)丝?88萬。1998年2月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)調(diào)整四川省內(nèi)江市行政區(qū)劃設(shè)立資陽地區(qū)。2000年7月6日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)地改市設(shè)資陽市，資陽市轄雁江區(qū)、安岳縣、樂至縣，代管縣級簡陽市，資陽市委、市政府駐雁江區(qū)。 資陽交通優(yōu)勢十分突出，天府第一高速公路成渝高速公路從我市北郊穿過；成渝鐵路、321國道（廣州至成都） 、319國道（廈門

18、至成都） 、318國道（上海至拉薩）亦穿境而過，全市公路通車?yán)锍踢_(dá)到了3394公里。 歷史沿革 資陽歷史悠久。1951年出土“資陽人”頭蓋骨化石，表明早在3.5萬年前在這片土地上就有人類活動(dòng)。歷史上的著名人物有東周孔子之師萇弘、西漢著名辭賦家、諫議大夫王褒、東漢經(jīng)學(xué)家董鈞、宋代著名數(shù)學(xué)家秦九韶、新中國開國元帥陳毅、現(xiàn)代著名作家劉心武等。 生態(tài)資源 資陽屬淺丘地貌，氣候溫和，糧、棉、油、果、菜、中藥材等生物資源較為豐富。全市水資源豐富，有3平方公里以上的大小河流43條，大中小型水庫377座，市內(nèi)生態(tài)保護(hù)良好，森林覆蓋率為47，樂11 至是全國先進(jìn)綠化縣。 通訊 資陽市通訊設(shè)施先進(jìn)，光纖傳輸快捷，

19、實(shí)現(xiàn)了全球通訊無障礙。 供水 資陽市建有自來水廠4座，全市綜合日供水能力18萬噸，滿足了市區(qū)生活、生產(chǎn)用水 供電 資陽市現(xiàn)有220千伏變電所3座，110千伏變電所5座，并有54座水電站與大電網(wǎng)并網(wǎng)運(yùn)行，供電能力為現(xiàn)需求量的2倍以上。 供氣 市區(qū)年供應(yīng)液化石油氣15600噸，供應(yīng)管道天然氣1836萬立方米，在供各種燃?xì)庥脩暨_(dá)8.6萬戶。 名勝古跡 資陽人文古跡較為豐富，特別是始于南北朝、盛于唐宋的安岳石刻，以“古、多、精、美”被譽(yù)為“我國古代雕刻又一偉大寶庫” ，有唐宋時(shí)期雕刻的石刻145處10萬余尊，3米以上的石刻造像50余尊，經(jīng)文40多萬字，高三米，雕技精湛的紫竹觀音被譽(yù)為“東方的維納斯”

20、。此外還有資陽半月山大佛、河?xùn)|大佛，簡陽石景山“人頭石” 、 “張飛營”，樂至陳毅故居、報(bào)國寺等名勝古跡。簡陽三岔湖距成都50公里，岸線長240公里，大小島嶼113個(gè)，湖面開闊，秀色可餐，1993年被香港列入世界名湖名庫；簡陽龍泉湖僅距成都38公里，14座群島形態(tài)奇異，景色宜人，2000年被列為省級自然生態(tài)保護(hù)區(qū)。 名優(yōu)特產(chǎn) 1999年，資陽糧食總產(chǎn)量250.34萬噸，居四川第四位；棉花產(chǎn)量1.99萬噸，居四川第一位；油料產(chǎn)量13.26萬噸，居四川第六位；豬牛羊肉產(chǎn)量30.47萬噸，居四川第五位；年出欄生豬372萬頭，出欄羊118萬只。建成有國家級檸檬生產(chǎn)基地縣1個(gè)、商品糧生產(chǎn)基地縣3個(gè)、瘦肉

21、型生豬基地縣2個(gè)、花生基地縣1個(gè)，省級蠶?；乜h2個(gè)。資陽還是四川重要的特種畜禽、特種水產(chǎn)、特種水果商品生產(chǎn)基地，大耳麻羊、法國番鴨、獺兔、甲魚、大鯢、淡水珍珠、檸檬、通賢柚等特色產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模居四川前列，特別是檸檬產(chǎn)量占全國的23。其中簡陽作為成都的城郊型農(nóng)業(yè)區(qū)已具雛型，農(nóng)業(yè)特色日益明顯。 資陽市工業(yè)基礎(chǔ)好，擁有各類工業(yè)企業(yè)1.2萬戶，主要以內(nèi)燃機(jī)車、電力機(jī)車、機(jī)械設(shè)備、食品加工、橡膠化工、醫(yī)藥、絲綢、紡織、建工建材等幾大門類為主。正在形成以內(nèi)燃機(jī)車、pc橋梁為代表的機(jī)車基地，以天府輪胎為代表的橡膠產(chǎn)品基地。 行政區(qū)劃 資陽市轄雁江區(qū)、安岳縣、樂至縣，代管縣級簡陽市，資陽市委、市政府駐雁江區(qū)。

22、 雁江區(qū) 資陽市雁江區(qū)幅員面積1633平方公里，總?cè)丝?05萬人。雁江區(qū)是資陽市人民政府所在地，交通四通八達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢突出。成渝鐵路、成渝公路、成渝高速公路及沱江穿境而過。雁江區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)較好，內(nèi)燃機(jī)車及電力機(jī)車、機(jī)械設(shè)備、食品、醫(yī)藥、包裝、電力等26個(gè)工業(yè)行業(yè)發(fā)展迅速。它同時(shí)也是四川重要的經(jīng)濟(jì)作物重點(diǎn)產(chǎn)區(qū)，是全國大型商品糧基地。2000年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值42.7億元。近幾年，城市規(guī)模正迅速擴(kuò)大，國家、省、市重大建設(shè)項(xiàng)目加快建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施功能完備，已形成中等城市發(fā)展框架。 簡陽市 簡陽市毗鄰成都，有都市后花園之美譽(yù)，幅員面積2215平方公里，總?cè)丝?43萬人。2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值45.6億元。

23、境內(nèi)號稱“天府明珠”的三岔湖，北距成都5公里，湖岸線周長240公里，大小島嶼114個(gè)，1993年被列入世界名湖名庫 ；被譽(yù)為“人間瑤池”的龍泉湖僅距成都38公里，湖岸線周長54公里，14座形態(tài)各異的群島和湖尾長峽，使該湖自成幽絕風(fēng)韻；丹景山風(fēng)光旖旎， “一山兩湖”農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游開發(fā)潛力巨大。工業(yè)生產(chǎn)歷史悠久，擁有部、省級重點(diǎn)企業(yè)6個(gè)，已形成以機(jī)械、化工、橡膠輪胎、紡織為主的工業(yè)體系。 安岳縣 安岳縣幅員面積2690平方公里，總?cè)丝?53萬人。2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值31.5億元。安岳縣歷史悠久，境內(nèi)文化古跡眾多，被國家授予“中國民間藝術(shù)（石刻）之鄉(xiāng)” ，被四川省列為“旅游興縣”試點(diǎn)縣。成于唐宋時(shí)期

24、的10萬尊石刻以其“古、多、精、美“而享有極高聲譽(yù)；“紫竹觀音“佛像被譽(yù)為”東方維納斯” 。安岳檸檬以占全12 國總產(chǎn)量70%的獨(dú)特優(yōu)勢成為全國唯一的檸檬商品生產(chǎn)基地，被國家授予“中國檸檬之鄉(xiāng)”稱號，是全國商品糧基地縣、瘦肉型生豬基地縣。 樂至縣 陳毅元帥故鄉(xiāng)樂至縣，幅員面積1424平方公里，總?cè)丝?8萬人，2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值22.7億元。是全國綠化先進(jìn)縣和國家糧棉、生豬基地縣。旅游資源豐厚，有古代名勝“八景”和“陳毅元帥故居”等文物景觀20處，其中報(bào)國寺為隋代建筑，寺內(nèi)漢白玉佛像單尊規(guī)模及數(shù)量均居全國第一地理位置 資陽市位于四川盆地中偏西部，成渝高速公路西段，緊鄰成都，與內(nèi)江、重慶、遂寧

25、、眉山相鄰。幅員面積7962平方公里，城區(qū)面積37.5平方公里，總?cè)丝?88萬。1998年2月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)調(diào)整四川省內(nèi)江市行政區(qū)劃設(shè)立資陽地區(qū)。2000年7月6日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)地改市設(shè)資陽市，資陽市轄雁江區(qū)、安岳縣、樂至縣，代管縣級簡陽市，資陽市委、市政府駐雁江區(qū)。 資陽交通優(yōu)勢十分突出，天府第一高速公路成渝高速公路從我市北郊穿過；成渝鐵路、321國道（廣州至成都） 、319國道（廈門至成都） 、318國道（上海至拉薩）亦穿境而過，全市公路通車?yán)锍踢_(dá)到了3394公里。 歷史沿革 資陽歷史悠久。1951年出土“資陽人”頭蓋骨化石，表明早在3.5萬年前在這片土地上就有人類活動(dòng)。歷史上的著名人物有東周

26、孔子之師萇弘、西漢著名辭賦家、諫議大夫王褒、東漢經(jīng)學(xué)家董鈞、宋代著名數(shù)學(xué)家秦九韶、新中國開國元帥陳毅、現(xiàn)代著名作家劉心武等。 生態(tài)資源 資陽屬淺丘地貌，氣候溫和，糧、棉、油、果、菜、中藥材等生物資源較為豐富。全市水資源豐富，有3平方公里以上的大小河流43條，大中小型水庫377座，市內(nèi)生態(tài)保護(hù)良好，森林覆蓋率為47，樂至是全國先進(jìn)綠化縣。 通訊 資陽市通訊設(shè)施先進(jìn)，光纖傳輸快捷，實(shí)現(xiàn)了全球通訊無障礙。 供水 資陽市建有自來水廠4座，全市綜合日供水能力18萬噸，滿足了市區(qū)生活、生產(chǎn)用水 供電 資陽市現(xiàn)有220千伏變電所3座，110千伏變電所5座，并有54座水電站與大電網(wǎng)并網(wǎng)運(yùn)行，供電能力為現(xiàn)需求量

27、的2倍以上。 供氣 市區(qū)年供應(yīng)液化石油氣15600噸，供應(yīng)管道天然氣1836萬立方米，在供各種燃?xì)庥脩暨_(dá)8.6萬戶。 名勝古跡 資陽人文古跡較為豐富，特別是始于南北朝、盛于唐宋的安岳石刻，以“古、多、精、美”被譽(yù)為“我國古代雕刻又一偉大寶庫” ，有唐宋時(shí)期雕刻的石刻145處10萬余尊，3米以上的石刻造像50余尊，經(jīng)文40多萬字，高三米，雕技精湛的紫竹觀音被譽(yù)為“東方的維納斯” 。此外還有資陽半月山大佛、河?xùn)|大佛，簡陽石景山“人頭石” 、 “張飛營” ，樂至陳毅故居、報(bào)國寺等名勝古跡。簡陽三岔湖距成都50公里，岸線長240公里，大小島嶼113個(gè)，湖面開闊，秀色可餐，1993年被香港列入世界名湖名

28、庫；簡陽龍泉湖僅距成都38公里，14座群島形態(tài)奇異，景色宜人，2000年被列為省級自然生態(tài)保護(hù)區(qū)。 名優(yōu)特產(chǎn) 1999年，資陽糧食總產(chǎn)量250.34萬噸，居四川第四位；棉花產(chǎn)量1.99萬噸，居四川第一位；油料產(chǎn)量13.26萬噸，居四川第六位；豬牛羊肉產(chǎn)量30.47萬噸，居四川第五位；年出欄生豬372萬頭，出欄羊118萬只。建成有國家級檸檬生產(chǎn)基地縣1個(gè)、商品糧生產(chǎn)基地縣3個(gè)、瘦肉型生豬基地縣2個(gè)、花生基地縣1個(gè)，省級蠶?；乜h2個(gè)。資陽還是四川重要的特種畜禽、特種水產(chǎn)、特種水果商品生產(chǎn)基地，大耳麻羊、法國番鴨、獺兔、甲魚、大鯢、淡水珍珠、檸檬、通賢柚等特色產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模居四川前列，特別是檸檬產(chǎn)量

29、占全國的23。其中簡陽作為成都的城郊型農(nóng)業(yè)區(qū)已具雛型，農(nóng)業(yè)特色日益明顯。 資陽市工業(yè)基礎(chǔ)好，擁有各類工業(yè)企業(yè)1.2萬戶，主要以內(nèi)燃機(jī)車、電力機(jī)車、機(jī)械設(shè)備、食品加工、橡膠化工、醫(yī)藥、絲綢、紡織、建工建材等幾大門類為主。正在形成以內(nèi)燃機(jī)車、pc橋梁為代表的機(jī)車基地，以天府輪胎為代表的橡膠產(chǎn)13 品基地。 行政區(qū)劃 資陽市轄雁江區(qū)、安岳縣、樂至縣，代管縣級簡陽市，資陽市委、市政府駐雁江區(qū)。 雁江區(qū) 資陽市雁江區(qū)幅員面積1633平方公里，總?cè)丝?05萬人。雁江區(qū)是資陽市人民政府所在地，交通四通八達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢突出。成渝鐵路、成渝公路、成渝高速公路及沱江穿境而過。雁江區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)較好，內(nèi)燃機(jī)車及電力機(jī)車、

30、機(jī)械設(shè)備、食品、醫(yī)藥、包裝、電力等26個(gè)工業(yè)行業(yè)發(fā)展迅速。它同時(shí)也是四川重要的經(jīng)濟(jì)作物重點(diǎn)產(chǎn)區(qū)，是全國大型商品糧基地。2000年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值42.7億元。近幾年，城市規(guī)模正迅速擴(kuò)大，國家、省、市重大建設(shè)項(xiàng)目加快建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施功能完備，已形成中等城市發(fā)展框架。 簡陽市 簡陽市毗鄰成都，有都市后花園之美譽(yù)，幅員面積2215平方公里，總?cè)丝?43萬人。2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值45.6億元。境內(nèi)號稱“天府明珠”的三岔湖，北距成都5公里，湖岸線周長240公里，大小島嶼114個(gè)，1993年被列入世界名湖名庫 ；被譽(yù)為“人間瑤池”的龍泉湖僅距成都38公里，湖岸線周長54公里，14座形態(tài)各異的群島和湖尾長峽

31、，使該湖自成幽絕風(fēng)韻；丹景山風(fēng)光旖旎， “一山兩湖”農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游開發(fā)潛力巨大。工業(yè)生產(chǎn)歷史悠久，擁有部、省級重點(diǎn)企業(yè)6個(gè)，已形成以機(jī)械、化工、橡膠輪胎、紡織為主的工業(yè)體系。 安岳縣 安岳縣幅員面積2690平方公里，總?cè)丝?53萬人。2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值31.5億元。安岳縣歷史悠久，境內(nèi)文化古跡眾多，被國家授予“中國民間藝術(shù)（石刻）之鄉(xiāng)” ，被四川省列為“旅游興縣”試點(diǎn)縣。成于唐宋時(shí)期的10萬尊石刻以其“古、多、精、美“而享有極高聲譽(yù)；“紫竹觀音“佛像被譽(yù)為”東方維納斯” 。安岳檸檬以占全國總產(chǎn)量70%的獨(dú)特優(yōu)勢成為全國唯一的檸檬商品生產(chǎn)基地，被國家授予“中國檸檬之鄉(xiāng)”稱號，是全國商品糧基地縣

32、、瘦肉型生豬基地縣。 樂至縣 陳毅元帥故鄉(xiāng)樂至縣，幅員面積1424平方公里，總?cè)丝?8萬人，2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值22.7億元。是全國綠化先進(jìn)縣和國家糧棉、生豬基地縣。旅游資源豐厚，有古代名勝“八景”和“陳毅元帥故居”等文物景觀20處，其中報(bào)國寺為隋代建筑，寺內(nèi)漢白玉佛像單尊規(guī)模及數(shù)量均居全國第一經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r2002年末，全市總?cè)丝?297.71萬人，比上年增加 3.15萬人，其中市區(qū)人口 140.39萬人，比上年增加 2.54萬人。全市總?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口124.08萬人，其中市區(qū)非農(nóng)人口 103.17萬人。2002年，據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民人均可支配收入 8796元，比上年增加 89

33、0元，增長 11.26%；農(nóng)民人均純收入 2524元，比上年增加 203元，增長 8.75%；在崗職工年平均工資11638元，比上年增長 12.86%。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平及生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。2002年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 356億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長11.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 50.9億元，增長 10.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值101.9億元，增長 12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 203.2億元，增長 11.3%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，國內(nèi)生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為14.30:28.62:57.08。全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 12021元，比上年增長10.28 %。財(cái)政收入持續(xù)較快增長。

34、2002年全年財(cái)政總收入 44.98億元，比上年增長 16.74%，其中地方財(cái)政收入 26.18億元，增長 26.18%。財(cái)政支出34.29億元，增長 33.40%。2002年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額 777.73億元，比年初增加 75.85億元，增長 10.81%。在生活水平繼續(xù)提高的同時(shí)，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款有較大的增加。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額327.34億元，14 比年初增加 50.60億元，增長 18.29%，金融機(jī)構(gòu)貸款余額 733.89億元，比年初增加 107.40億元，增長 13.52%。房地產(chǎn)市場分析作為城市先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的 資陽市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展迅速，在全國房地產(chǎn)市場普遍低迷的情況下

35、，近幾年 資陽市房地產(chǎn)市場相對而言走低幅度不大，特別是切實(shí)可行的地價(jià)管理政策把資陽市土地市場逐漸帶入了科學(xué)化、規(guī)范化的軌道，從而帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展，對促進(jìn)資陽市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、特別是是城市建設(shè)的發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用?？傮w來說， 資陽房地產(chǎn)近幾年總體發(fā)展有如下幾個(gè)特征：這幾年資陽的房地產(chǎn)開發(fā)均集中于新城、瑯東南湖兩區(qū)；江南區(qū)多是工廠區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)不熱，房地產(chǎn)價(jià)格相對較低；城北區(qū)隨著快速環(huán)線的修通及 沱江北岸 60萬平方米舊房拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)將大大提升。總體來說，資陽目前房地產(chǎn)開發(fā)量與城市規(guī)模相比，仍然處于較低水平。資陽市這幾年的房地產(chǎn)主要由買方拉動(dòng)的健康市場需求為基礎(chǔ)，目前新建

36、中低檔城鎮(zhèn)混合住宅樓盤均維持著較高的入住率，空置率較低。寫字樓、商業(yè)用房過剩，租金低廉，多以出租為主。但隨著我國加入wto，外來企業(yè)的不斷增多，特別是近幾年并未增加的寫字樓開發(fā)，更由于銀行按揭的完善及普及，寫字樓可能異軍突起，出售及出租率會(huì)相應(yīng)提高。資陽市的房價(jià)依然持續(xù)在較低的水平，雖然這幾年房價(jià)每年在上漲，但資陽市商品住宅平均房價(jià)依然在 2100元/m2左右，框架高層寫字樓則在3000元/m2左右，目前房價(jià)上漲的趨勢還在持續(xù)之中，且未有停止的跡象。工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)相對滯后，目前尚未真正啟動(dòng)。所有這些，都將刺激 資陽市商業(yè)、住宅、工業(yè)土地的投資和消費(fèi)，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升，并有保值和增值的潛力

37、。四四、最最高高最最佳佳使使用用分分析析委估房地產(chǎn)位 于資陽 市雁江區(qū)南門 ，周圍多為 商鋪、寫字樓 ，配套設(shè)施齊全，交通便捷 ,人流量大。委估房地產(chǎn)位于 資陽市鑫屋苑小區(qū) 第12 樓#8 號，現(xiàn)作寫字樓用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五五、估估價(jià)價(jià)方方法法選選用用 估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和xx 市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。市場比較法：是將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)

38、加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格修正得出估價(jià)對象價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。15 六六、估估價(jià)價(jià)測測算算過過程程 市場比較法采用市場比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn) 檔次市場價(jià)格進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對xx 市房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可比實(shí)例：1.確定比較因素比較案例委估房產(chǎn)13樓16 樓xx10 樓地理位置xxxx交易價(jià)格(元/m2)315033003370交易情況正常正常正常正常交易時(shí)間2003.32003.22003.22003.1區(qū)域因

39、素一般一般一般一般個(gè)別因素一般較差較好較好1. 確定比較因素系數(shù)見下表比較案例委估房產(chǎn)13樓16 樓福萊閣交易價(jià)格(元/m2)315033003370交易情況100100100100交易期日100100100100區(qū)域因素100100100100個(gè)別因素10096105105 3.比準(zhǔn)價(jià)格確定比較案例委估房產(chǎn)13樓16 樓福萊閣交易價(jià)格(元/m2)315033003370交易情況100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/100區(qū)域因素100100/100100/100100/100個(gè)別因素100100/96100/105100/105比準(zhǔn)

40、價(jià)格328131433210根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值，則：（328131433210）3=3211 元/m2 收益法由于該寫字樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價(jià)格。16 1.估算總收益通過調(diào)查 xx 市同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同的寫字樓在裝修后的月出租價(jià)格一般為23 元/m2，租金損失為 1 個(gè)月，則年總收益為：23369.97（12-1）=93602.41 元2.估算年房地產(chǎn)租賃總費(fèi)用總費(fèi)用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋修繕費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。房屋修繕費(fèi)是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。行業(yè)慣例按建筑物重置價(jià)的 1.5計(jì)算，據(jù)對 xx 地區(qū)建筑物市場的了解，類似建筑物的重置價(jià)為 1200 元/m2，則：房屋修繕費(fèi) 1200369.971.56659.46 元管理費(fèi)是指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員的工資。根據(jù)行業(yè)慣例資料，取年租金的3，則