某某縣福晟商貿(mào)有限責(zé)任公司倉儲(chǔ)物流中心建設(shè)項(xiàng)目

1、倉儲(chǔ)物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論1.1 項(xiàng)目簡介1.1.1 項(xiàng)目名稱：某某縣福晟商貿(mào)有限責(zé)任公司倉儲(chǔ)物流中心建設(shè)項(xiàng)目1.1.2 項(xiàng)目公司概況某某縣福晟商貿(mào)有限責(zé)任公司成立于二零一零年二月二日，公司注冊(cè)資本一百萬（人民幣），主要經(jīng)營工程機(jī)械出租；土石方工程施工；五金、建材（除油漆）、砂石批發(fā)與零售。該公司從砂石開挖，批發(fā)，零售開始創(chuàng)業(yè)，隨著公司的不斷發(fā)展壯大，在原有的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，開拓業(yè)務(wù)范圍，現(xiàn)已發(fā)展成為某某地區(qū)較有影響力的綜合性商貿(mào)公司，公司現(xiàn)有員工65人，其中管理層6人，公司管理結(jié)構(gòu)已經(jīng)比較完善。公司除砂石批發(fā)，銷售以外的其他業(yè)務(wù)在不斷擴(kuò)大，尤其是經(jīng)營工程機(jī)械出租業(yè)務(wù)，建材批

2、發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，公司在慎重研究某某及周邊毗鄰區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)后，決定新建與某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)相適應(yīng)的倉儲(chǔ)物流中心，即某某縣福晟商貿(mào)有限責(zé)任公司倉儲(chǔ)物流中心項(xiàng)目。本項(xiàng)目是在公司現(xiàn)有經(jīng)營狀況允許的基礎(chǔ)上，新投資的項(xiàng)目，主要從事五金、建材及汽車零配件的倉儲(chǔ)物流服務(wù)。1.1.3 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：某省懷1.1.4 編制依據(jù)本報(bào)告的編制依據(jù)為某某縣福晟商貿(mào)有限責(zé)任公司提供的某某縣福晟商貿(mào)有限責(zé)任公司倉儲(chǔ)物流中心建設(shè)項(xiàng)目功能分區(qū)平面圖及相關(guān)情況介紹、物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃、關(guān)中-天水發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）及國家現(xiàn)行財(cái)稅政策、會(huì)計(jì)制度與相關(guān)法規(guī)。1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)地址及規(guī)模某某縣福晟商貿(mào)有

3、限責(zé)任公司倉儲(chǔ)物流中心建設(shè)項(xiàng)目是通過對(duì)目前某某及周邊倉儲(chǔ)物流市場狀況進(jìn)行考察論證的基礎(chǔ)上，擬新建倉儲(chǔ)物流中心，該項(xiàng)目的建成將促進(jìn)當(dāng)?shù)氐膫}儲(chǔ)物流業(yè)的快速發(fā)展。本項(xiàng)目位于某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，東臨新規(guī)劃的西五路，南臨鳳凰西路，北臨食品公司及中石油某某分公司某某銷售中心，西臨岐星十三組土地，交通運(yùn)輸方便快捷。 項(xiàng)目計(jì)劃占地13500，其中建筑占地面積8339.50,綠化占地面積1147.50,廠區(qū)道路占地面積4013?？偨ㄖ娣e11343.00。購置運(yùn)輸設(shè)備及其他相關(guān)設(shè)施設(shè)備，并配套道路、綠化、停車場、給排水和變配電等輔助工程。 經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資2000萬元，其中建設(shè)投資1930萬元、流動(dòng)資金70

4、萬元。資金來源由企業(yè)自籌。項(xiàng)目計(jì)算期10年，其中項(xiàng)目第一年為建設(shè)期，第二年以后為經(jīng)營期，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排投資計(jì)劃。1.2 項(xiàng)目結(jié)論1.2.1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析評(píng)論本項(xiàng)目計(jì)算期10年，總收入為9044萬元，總成本為5788萬元，內(nèi)部收益率12.26%,高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%；項(xiàng)目凈現(xiàn)值257.75萬元,大于0，經(jīng)濟(jì)效益顯著。綜上所述，此項(xiàng)目是可行的。1.2.2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1總收入萬元90442總成本萬元57883營業(yè)稅金及附加萬元319.704利潤總額萬元29055投資回收期年5.35靜態(tài) 6內(nèi)部收益率12.26%8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元257.

5、759所得稅萬元72610稅后利潤萬元217911就業(yè)人數(shù)人42第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性2.1 項(xiàng)目市場研究- pest模型分析外部環(huán)境對(duì)市場作用的因素主要由政治法律（political）、經(jīng)濟(jì)（economic）、社會(huì)文化（social）、技術(shù)(technological)等環(huán)境因素構(gòu)成，建立在這幾種要素基礎(chǔ)上的市場宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析方法稱為pest模型分析法。2.1.1 政策法律因素的分析2.1.1.1物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃2009年2月25日，國務(wù)院常委會(huì)議審議并原則通過了十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中的第十個(gè)產(chǎn)業(yè)物流業(yè)，規(guī)劃中提出物流業(yè)是融合運(yùn)輸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是國

6、民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動(dòng)消費(fèi)作用大，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)競爭力等方面發(fā)揮著重要作用。國家支持物流業(yè)的大力發(fā)展充分發(fā)揮市場配置資源的作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)的積極性，從滿足物流需求的實(shí)際出發(fā)，注重投資的經(jīng)濟(jì)效益。政府要為物流業(yè)的發(fā)展?fàn)I造良好的政策環(huán)境，扶持重要的物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。統(tǒng)籌國內(nèi)與國際、全國與區(qū)域、城市與農(nóng)村物流協(xié)調(diào)發(fā)展，做好地區(qū)之間、行業(yè)之間和部門之間物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展的協(xié)調(diào)和銜接，走市場化、專業(yè)化、社會(huì)化的發(fā)展道路，合理布局重大項(xiàng)目。建立技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)一體化運(yùn)作。按照現(xiàn)代物流理念，加快技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，綜合集成倉儲(chǔ)、

7、運(yùn)輸、貨代、包裝、裝卸、搬運(yùn)、流通加工、配送、信息處理等多種功能，推進(jìn)物流一體化運(yùn)作，提高物流效率。大力推進(jìn)物流服務(wù)的社會(huì)化和專業(yè)化。鼓勵(lì)生產(chǎn)和商貿(mào)企業(yè)按照分工協(xié)作的原則，剝離或外包物流功能，整合物流資源，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部物流社會(huì)化。推動(dòng)物流企業(yè)與生產(chǎn)、商貿(mào)企業(yè)互動(dòng)發(fā)展，促進(jìn)供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合。積極發(fā)展多式聯(lián)運(yùn)、集裝箱、特種貨物、廂式貨車運(yùn)輸以及重點(diǎn)物資的散裝運(yùn)輸?shù)痊F(xiàn)代運(yùn)輸方式，加強(qiáng)各種運(yùn)輸方式運(yùn)輸企業(yè)的相互協(xié)調(diào)，建立高效、安全、低成本的運(yùn)輸系統(tǒng)。加強(qiáng)運(yùn)輸與物流服務(wù)的融合，為物流一體化運(yùn)作與管理提供條件。加強(qiáng)對(duì)制造業(yè)物流分離外包的指導(dǎo)和促進(jìn)，支持制造企業(yè)改造現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程，促進(jìn)物流業(yè)務(wù)分離外包，提

8、高核心競爭力。培育一批適應(yīng)現(xiàn)代制造業(yè)物流需求的第三方物流企業(yè)，提升物流業(yè)為制造業(yè)服務(wù)的能力和水平。制定鼓勵(lì)制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的相關(guān)政策，組織實(shí)施一批制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的示范工程和重點(diǎn)項(xiàng)目，促進(jìn)現(xiàn)代制造業(yè)與物流業(yè)有機(jī)融合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展。本項(xiàng)目作為某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的倉儲(chǔ)物流中心，將緊緊圍繞為相關(guān)制造業(yè)服務(wù)的宗旨，力爭在有利政策及園區(qū)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上發(fā)展成為區(qū)域內(nèi)一流的倉儲(chǔ)物流中心。2.1.1.2 關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)（以下簡稱經(jīng)濟(jì)區(qū)）包括陜西省西安、銅川、某某、咸陽、渭南、楊凌、商洛（部分區(qū)縣）和甘肅省天水所轄行政區(qū)域，面積7.98萬平方公里，2007年末總?cè)丝跒?842萬

9、人，直接輻射區(qū)域包括陜西省陜南的漢中、安康，陜北的延安、榆林，甘肅省的平?jīng)?、慶陽和隴南地區(qū)。 經(jīng)濟(jì)區(qū)地處亞歐大陸橋中心，處于承東啟西、聯(lián)接南北的戰(zhàn)略要地，是我國西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、自然條件優(yōu)越、人文歷史深厚、發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)。是亞歐大陸橋的重要支點(diǎn)，多條鐵路、公路、航線、管線在此交匯，是全國交通、信息大通道的重要樞紐和西部地區(qū)連通東中部地區(qū)的重要門戶。2000年至2007年，經(jīng)濟(jì)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長13%，2007年達(dá)到3765億元，占西北地區(qū)的28.6%；地方財(cái)政收入年均增長15%，2007年達(dá)到189億元，占西北地區(qū)的16.3 %。經(jīng)濟(jì)增長速度不斷加快，運(yùn)行質(zhì)量明顯提升，發(fā)展實(shí)力顯著增

10、強(qiáng)。人均地區(qū)生產(chǎn)總值接近2000美元，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)。關(guān)中-天水規(guī)劃中提出大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，進(jìn)一步加大物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，加快西安國際港務(wù)區(qū)、咸陽空港產(chǎn)業(yè)園、某某陳倉、商洛、天水秦州、麥積等重點(diǎn)物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)。著力打造在國內(nèi)有重要影響的內(nèi)陸港口岸和亞歐大陸橋上重要的現(xiàn)代物流中心，逐步形成區(qū)域一體化的物流新格局。加強(qiáng)城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、批發(fā)市場建設(shè)，培育大型流通骨干企業(yè)。加強(qiáng)農(nóng)村流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃中國家將加大政策支持力度，做好規(guī)劃組織實(shí)施。1、財(cái)稅政策：加大一般性財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、重點(diǎn)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)等專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付力度。2、

11、金融政策：發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資和股權(quán)投資。發(fā)展中小民營企業(yè)貸款業(yè)務(wù)、農(nóng)戶小額信貸業(yè)務(wù)。積極發(fā)展企業(yè)債、短期融資券和中期票據(jù)等債務(wù)融資工具。支持經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)大型市政、城建企業(yè)發(fā)行節(jié)能環(huán)保、城市建設(shè)特別企業(yè)債券。3、投資政策：優(yōu)先布局重大建設(shè)項(xiàng)目，由國家審批或核準(zhǔn)的水利、交通、生態(tài)環(huán)境、特色農(nóng)業(yè)、航空航天、優(yōu)勢(shì)能源、礦產(chǎn)資源開發(fā)利用和旅游等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，優(yōu)先在經(jīng)濟(jì)區(qū)布局。積極鼓勵(lì)社會(huì)投資，加大招商引資力度，對(duì)區(qū)外企業(yè)特別是東部企業(yè)投資經(jīng)濟(jì)區(qū)特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目等，在項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)方面在同等條件下優(yōu)先考慮，并給予稅收、土地等方面的合理優(yōu)惠。允許和鼓勵(lì)民間資本在符合國家政策法規(guī)的條件下，通過參股、控股、兼并

12、、收購等形式，參與國有企業(yè)資產(chǎn)重組。鼓勵(lì)民間資本以獨(dú)資或股份制形式成立各種非金融類投資公司。4、土地政策：統(tǒng)籌建設(shè)用地計(jì)劃。國家批準(zhǔn)的重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目用地計(jì)劃指標(biāo)，由國家統(tǒng)籌安排；省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃指標(biāo)，由省在用地年度計(jì)劃指標(biāo)中解決。加大土地整理復(fù)墾開發(fā)力度。統(tǒng)籌使用好新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等各類專項(xiàng)資金，用于土地整理復(fù)墾開發(fā)，補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量，提高耕地質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)開展農(nóng)村建設(shè)用地整理符合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤條件的，可在國家下達(dá)的周轉(zhuǎn)指標(biāo)控制下，開展掛鉤工作。農(nóng)村宅基地和村莊整理出的土地，優(yōu)先用于增加耕地；用于建設(shè)用地的，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃，并優(yōu)先用于新農(nóng)村建設(shè)。從以上可以看出，本項(xiàng)

13、目地處關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，國家將加大財(cái)稅、金融、投資及土地政策的支持力度，這些都為本項(xiàng)目的順利實(shí)施提供有利政策條件。2.1.1.3 某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總體目標(biāo)某某處于陜西省實(shí)施“一線兩帶”建設(shè)的核心層和某某市“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域。東距西安128公里，西距某某44公里，北靠磧雍塬，南依秦嶺，渭河穿境，依山傍水。區(qū)域內(nèi)交通便捷，隴海鐵路、西寶中線、西寶南線（310國道）、西寶高速公路（g30）穿區(qū)而過，關(guān)中旅游環(huán)線（s107）貫穿南北，鄭西客運(yùn)專線在此設(shè)站，距西安咸陽國際機(jī)場1個(gè)小時(shí)車程，自古就是兵家必爭之地。某某區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，自然條件得天獨(dú)厚，水利資源豐富，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)

14、化程度較高，境內(nèi)商賈云集，人民富裕，歷史上就是關(guān)中西部地區(qū)重要的農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)基地、西北地區(qū)著名的工商業(yè)重鎮(zhèn)和地方貨運(yùn)進(jìn)出關(guān)口。 良好的交通基礎(chǔ)設(shè)施及完善的配套環(huán)境將會(huì)為本項(xiàng)目的建設(shè)及發(fā)展提供外部環(huán)境。2.1.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2.1.2.1 國內(nèi)市場需求分析要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，倉儲(chǔ)物流業(yè)是重中之重。中國經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，商品要流通，那么倉儲(chǔ)物流業(yè)是首當(dāng)其沖。倉儲(chǔ)物流業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器和加速器，現(xiàn)代物流決定了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模、效益和質(zhì)量。2006年在國家繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控政策的影響下，我國物流運(yùn)行仍保持較快增長。2006年前三季度，我國社會(huì)物流總費(fèi)用為22253億元， 2008年，全國社會(huì)物流總額達(dá)8

15、9.9萬億元，比2000年增長4.2倍，年均增長23%；物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2.0萬億元，比2000年增長1.9倍，年均增長14%。2008年，物流業(yè)增加值占全部服務(wù)業(yè)增加值的比重為16.5%，占gdp的比重為6.6%。2008年，全國社會(huì)物流總費(fèi)用為54542億元，增幅比2007年回落4.4個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)物流總費(fèi)用與gdp的比率為18.1%，比2007年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。2008年，經(jīng)歷了罕見的雨雪冰凍、汶川地震等災(zāi)害的重大考驗(yàn)和國際金融危機(jī)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但是我國物流業(yè)仍然實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展。2005年，我國倉儲(chǔ)型物流企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入增長比例為43.4%。2006年倉儲(chǔ)外包增長速度為10%-15

16、%。2007年上半年社會(huì)物流費(fèi)用構(gòu)成結(jié)構(gòu)中，倉儲(chǔ)費(fèi)用占了32.8%。2008年末，我國倉儲(chǔ)企業(yè)的數(shù)量已達(dá)17416個(gè)，比2004年的10177個(gè)增加了7239個(gè)，增長了71%。倉儲(chǔ)業(yè)的從業(yè)人數(shù)已達(dá)51.1萬人比2004年39.9萬人增加了11.2萬人，增長了28%。倉儲(chǔ)業(yè)的總資產(chǎn)已達(dá)5694.5億元，比2004年的2578億元增加了3116.5億元，增長了120%。倉儲(chǔ)業(yè)的營業(yè)收入已達(dá)3020.9億元，比2004年897億元增加了2123.9億元，增長了236.7%。倉儲(chǔ)業(yè)的利潤總額已達(dá)240.3億元，比2004年的23.6億元增加了216.7億元，增長了近10倍、達(dá)918%。2008年倉儲(chǔ)業(yè)

17、的資產(chǎn)利潤率已達(dá)4.22%，比2004年0.9%增加了3.32個(gè)百分點(diǎn)。倉儲(chǔ)業(yè)的收入利潤率已達(dá)7.95%,比2004年的2.6%增加了5.35個(gè)百分點(diǎn)。隨著中國經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇和物流專業(yè)化的分工，將會(huì)催生出一個(gè)龐大倉儲(chǔ)物流。2.1.2.2 區(qū)域市場需求分析某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于一九九二年設(shè)立，一九九五年三月經(jīng)省政府批準(zhǔn)為省級(jí)開發(fā)區(qū)，設(shè)有某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)（副縣級(jí)），管委會(huì)作為某某縣政府派出機(jī)構(gòu)。二00九年底，某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)設(shè)置為某某市政府派出機(jī)構(gòu)（正縣級(jí)）。大某某地區(qū)面積282.37平方千米，人口24.5萬?，F(xiàn)有入?yún)^(qū)企業(yè)90多戶，規(guī)劃開發(fā)建設(shè)面積為4.6平方公里。2009年1-9月

18、，某某市某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車及零部件企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值41億元，同比增長19%，區(qū)內(nèi)8大科技項(xiàng)目進(jìn)展順利。近年來，區(qū)內(nèi)順利實(shí)施了漢德車轎技改、冷彎型材、車架總成、華強(qiáng)替型砂鑄件、法士特消失模、散熱器、汽車內(nèi)飾件、眾喜水泥技改、岐星熱電聯(lián)產(chǎn)等90多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，有力地支撐了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前，區(qū)內(nèi)以汽車零部件為主導(dǎo)產(chǎn)品的機(jī)械加工企業(yè)達(dá)到200戶，其中，規(guī)模以上汽車零部件企業(yè)10多戶，2008年3月，陜汽10萬輛微型車項(xiàng)目落戶某某，標(biāo)志著全省兩大汽車工業(yè)基地之一的某某汽車工業(yè)園正式實(shí)施。以上區(qū)情表明某某地區(qū)將成為我省裝備制造業(yè)的一個(gè)集聚區(qū)，按照國家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃精神，大力發(fā)展與現(xiàn)代制造業(yè)相配套的第三方物

19、流將進(jìn)一步提高該區(qū)域制造業(yè)的發(fā)展速度，這將為本項(xiàng)目的建成提供很大的市場發(fā)展空間。2.1.1.3 社會(huì)文化分析 2.1.1.3.1 區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施分析倉儲(chǔ)物流業(yè)的發(fā)展要求公路等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，某某工業(yè)園，以建設(shè)某某大城市副中心為目標(biāo)，大手筆高標(biāo)準(zhǔn)重新修編某某總體規(guī)劃。全面加強(qiáng)舊城改造和新城開發(fā)，總投資4.8億元的鳳凰現(xiàn)代城建設(shè)項(xiàng)目前期投資2500萬元，西寶快客專線和寶某城際兩條鐵路已進(jìn)入建設(shè)規(guī)劃。投資3000萬元的西三路中段北側(cè)綜合開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)完工，西寶鐵路某某公鐵立交橋等投資1.9億元的8個(gè)工程均已建成投用?；疖囌緩V場、孔明大道分車帶和另胡市場等28個(gè)舊城拆遷改造工程已完工，投資1118萬

20、完成了天然氣管網(wǎng)建設(shè)，總投資2700萬元的垃圾處理場即將建成投用，總投資1.2億元的某某西一路、東一路、東二路延伸段及紅旗路拓寬改造工程完工。某陽、龔劉兩座渭河大橋建成通車，岐某東線建設(shè)，搭起了城市主框架，完善了路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化了工業(yè)布局，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了廣闊的空間條件。2.1.1.3.2區(qū)域的投資環(huán)境分析項(xiàng)目是發(fā)展的載體，環(huán)境是發(fā)展的生命。某某鼎立支持企業(yè)發(fā)展，投資60萬元修建起了金洹億公司進(jìn)出道路，投資60萬元建成并綠化了某某西公鐵立交橋廣場、某陽大橋綠地、某某、陜汽兩個(gè)綠化坡面和曹五等綠化示范道路，某某建成了省級(jí)衛(wèi)生鎮(zhèn)，投資環(huán)境得到改善。僅2008年以來，某五地區(qū)共簽招商引資項(xiàng)目47個(gè)

21、，合同引資63.08億元，到位資金14.06億元，同比增長270和133。同時(shí)某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)對(duì)于招商引資出臺(tái)了很多優(yōu)惠政策：1、土地優(yōu)惠政策：投資所需用地由縣政府統(tǒng)征后優(yōu)惠出讓，按該宗土地用途的最高年限計(jì)算，其土地使用權(quán)在使用期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，期滿可依法延續(xù)。投資興辦交通、水利、市政建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施和文化、教育、衛(wèi)生等社會(huì)公益事業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)縣政府研究可減繳或免繳土地出讓金留開發(fā)區(qū)部分。從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（需經(jīng)省或省以上科技主管部門認(rèn)定），農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)環(huán)境保護(hù)的建設(shè)項(xiàng)目，土地出讓金留開發(fā)區(qū)部分先繳后返方式按50%予以返還。一般性工業(yè)項(xiàng)目（旅游項(xiàng)目）的土地出讓金留開發(fā)區(qū)部分先繳后返按3

22、0%予以返還?？蜕掏顿Y的生產(chǎn)性企業(yè)一次性付清土地出讓金確有困難，在交清省、市上解部分的情況下，留開發(fā)區(qū)可先交50%即可開工建設(shè)，其余部分二年內(nèi)交清。兼并、收購區(qū)內(nèi)企業(yè)，土地資產(chǎn)采取出讓方式處置的，土地出讓金以標(biāo)定地價(jià)計(jì)算，按優(yōu)惠60%90%比例繳納；集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，使用權(quán)可采取作價(jià)入股形式；租賃區(qū)內(nèi)企業(yè)的，土地資產(chǎn)采取租賃方式處置，年租金標(biāo)準(zhǔn)按土地等級(jí)情況在0.58元/m2范圍內(nèi)確定繳納。對(duì)高新技術(shù)企業(yè)或投資額在億元以上，且對(duì)區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有強(qiáng)大拉動(dòng)作用的項(xiàng)目，經(jīng)縣、開發(fā)區(qū)研究可實(shí)行零地價(jià)供地。2、稅費(fèi)優(yōu)惠政策：投資興辦生產(chǎn)性項(xiàng)目，經(jīng)營期在10年以上的，前兩年所繳的企業(yè)所得稅留縣、開發(fā)

23、區(qū)部分由縣、開發(fā)區(qū)財(cái)政按100%返還，后三年按50%返還；非生產(chǎn)性項(xiàng)目，經(jīng)營期在五年以上的，從獲利年度起，第一年所得稅留縣、開發(fā)區(qū)部分由縣、開發(fā)區(qū)財(cái)政按50%返還，第二年至第五年按25%返還。新辦高新技術(shù)企業(yè)在國家有關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行結(jié)束后，再給予兩年全額返還所得稅留縣、開發(fā)區(qū)部分的優(yōu)惠。新辦企業(yè)當(dāng)年所招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)（50人以上）30%（含30%）以上，并簽訂三年以上期限勞動(dòng)合同的，經(jīng)勞動(dòng)部門和稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定審核后，三年內(nèi)企業(yè)所得稅由財(cái)政全額返還?？蒲袡C(jī)構(gòu)、大專院校在區(qū)內(nèi)從事技術(shù)培訓(xùn)、咨詢、服務(wù)所得收入繳納的企業(yè)所得稅由財(cái)政全額返還。3、其它優(yōu)惠政策：投資興辦的各類企業(yè)要根據(jù)對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)

24、的多少納入百戶財(cái)政骨干企業(yè)予以獎(jiǎng)勵(lì)。租賃、承包、收購、兼并區(qū)內(nèi)企業(yè)，資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、交易等手續(xù)，按最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。變更稅務(wù)、產(chǎn)權(quán)、工商登記及貸款單位，只收取工本費(fèi)。對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)明顯且投資在1億元以上的重大項(xiàng)目，根據(jù)投資者意愿，實(shí)行一事一議，特事特辦。通過以上對(duì)某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的招商引資的具體政策可以看出，本項(xiàng)目的建設(shè)具有良好發(fā)展前景。2.1.1.4技術(shù)因素分析倉儲(chǔ)物流企業(yè)的建設(shè)在技術(shù)上主要有兩大方面：一是建立現(xiàn)代的倉儲(chǔ)物流服務(wù)理念；二是建立物流信息化管理。按照現(xiàn)代物流理念，加快技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，綜合集成倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、貨代、包裝、裝卸、搬運(yùn)、流通加工、配送、信息處理等多種功能

25、，推進(jìn)物流一體化運(yùn)作，提高物流效率。以滿足生產(chǎn)者和消費(fèi)者不斷增長的物流需求為出發(fā)點(diǎn)，不斷創(chuàng)新物流服務(wù)方式，提升服務(wù)水平。建立信息化管理制度，提高物流信息化水平。制訂物流信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和信息資源標(biāo)準(zhǔn)，建立物流信息采集、處理和服務(wù)的交換共享機(jī)制。建立物流網(wǎng)站，推動(dòng)物流信息平臺(tái)建設(shè)， 本項(xiàng)目將采用良好的倉儲(chǔ)物流管理模式及信息化管理制度，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的技術(shù)基礎(chǔ)。2.1.2市場特征分析2.1.2.1市場生命周期市場生命周期反映了一個(gè)市場的活力和發(fā)展趨勢(shì)。一般而言，一個(gè)市場從開始到消亡的過程需要四個(gè)階段：幼稚期、成長期、成熟期和衰退期。圖2-1 市場生命周期圖引入期成長期成熟期衰退期本段要分析該項(xiàng)

26、目的四個(gè)階段的市場狀況、時(shí)間、市場占有率等指標(biāo)，說明當(dāng)前所處的市場階段。我國倉儲(chǔ)物流作為國家現(xiàn)階段的重點(diǎn)支持產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目作為帶動(dòng)地區(qū)倉儲(chǔ)物流行業(yè)的發(fā)展，其將會(huì)按照市場生命周期快速進(jìn)入成長期。2.1.2.2 經(jīng)濟(jì)周期經(jīng)濟(jì)周期一般會(huì)經(jīng)歷繁榮期、持續(xù)增長期、衰退期及恢復(fù)期四個(gè)階段。2001年到2004年，我國經(jīng)濟(jì)增長速度連續(xù)4年達(dá)到或超過10%，數(shù)據(jù)顯示，本輪經(jīng)濟(jì)的快速啟動(dòng)是從1999年開始的。從2003年到2004年，我國gdp增長均速達(dá)到了10.6%。這一成就的取得與投資、出口和消費(fèi)“三駕馬車”的拉動(dòng)密不可分。我國經(jīng)濟(jì)能夠取得連續(xù)5年的增長相當(dāng)不易，與以往經(jīng)濟(jì)上升階段時(shí)間過短不同，本輪宏觀增長顯

27、示出良好勢(shì)頭。圖2-2 經(jīng)濟(jì)周期圖2000年以來經(jīng)濟(jì)開始回升，實(shí)際gdp增長率又逐步靠近潛在經(jīng)濟(jì)增長率，經(jīng)濟(jì)步入復(fù)蘇階段。2001年gdp增長率又有所下降，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)出現(xiàn)反復(fù)，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不穩(wěn)定性。2002年開始，經(jīng)濟(jì)真正開始走上穩(wěn)步增加的回升之路，2003年經(jīng)濟(jì)增長躍上一個(gè)新的臺(tái)階，gdp增長率高達(dá)9.5%，再次超越潛在經(jīng)濟(jì)增長率水平，實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長率和潛在經(jīng)濟(jì)增長率的缺口又轉(zhuǎn)變?yōu)檎龜?shù)。2004年gdp增長率持續(xù)上升，實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長率和潛在經(jīng)濟(jì)增長率的缺口也不斷擴(kuò)大，這表明2003年以來經(jīng)濟(jì)已位于繁榮階段。根據(jù)預(yù)測的結(jié)果，20052010年間我國經(jīng)濟(jì)增長將保持在9%以上，高于潛在經(jīng)濟(jì)增長率，這表

28、明，未來幾年我國經(jīng)濟(jì)很有可能持續(xù)位于周期的繁榮階段。2008年雖受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響經(jīng)濟(jì)增長有所減慢，但我國經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入復(fù)蘇期。本項(xiàng)目處于這樣的一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期里，既有機(jī)遇，又有挑戰(zhàn)，關(guān)鍵在于項(xiàng)目負(fù)責(zé)人如何抓住有利的機(jī)遇，并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在國家的政策引導(dǎo)下尋找到企業(yè)的發(fā)展空間，既提高了企業(yè)的效益，又能對(duì)國民經(jīng)濟(jì)盡到企業(yè)家的責(zé)任，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和良性循環(huán)。綜上倉儲(chǔ)物流業(yè)發(fā)展?fàn)顩r在政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化及技術(shù)發(fā)展分析可以看出，本項(xiàng)目的提出符合國家政策及區(qū)域發(fā)展的總體目標(biāo)，適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展需要，在區(qū)域招商政策及技術(shù)方面都有利于本項(xiàng)目的發(fā)展，其建成將會(huì)快速成長，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展作出一定貢獻(xiàn)。2.2 倉儲(chǔ)物流項(xiàng)

29、目建設(shè)的必要性2.2.1 項(xiàng)目的建設(shè)符合物流業(yè)的國家相關(guān)政策物流產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中明確提出發(fā)展現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè)。大力推進(jìn)物流服務(wù)的社會(huì)化和專業(yè)化，優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局，提高物流信息化水平，加強(qiáng)對(duì)制造業(yè)物流分離外包。本項(xiàng)目將以建設(shè)現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流服務(wù)業(yè)為目標(biāo)，符合國家物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策。2.2.2項(xiàng)目的建設(shè)增加財(cái)政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目可以獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，為某某增加財(cái)政及稅收收入項(xiàng)目建成后的未來10年內(nèi)將繳納各種稅費(fèi)1077.67萬元。同時(shí)項(xiàng)目將新增就業(yè)崗位42個(gè)，為市民開辟新的就業(yè)門路，緩解就業(yè)矛盾，有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，起到繁榮城市經(jīng)濟(jì)的作用，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的

30、投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的振興。2.2.3項(xiàng)目的建設(shè)有利于區(qū)域產(chǎn)品的流通本區(qū)域內(nèi)聚集著以陜西汽車集團(tuán)公司，陜西法士特齒輪公司，西北機(jī)器廠等多家以汽車，機(jī)械，化工，制藥，食品生產(chǎn)為主的企業(yè)集群，但同時(shí)該區(qū)域內(nèi)第二產(chǎn)業(yè)獨(dú)大，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展不足，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)較少，針對(duì)本區(qū)域內(nèi)企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，大力發(fā)展該區(qū)域倉儲(chǔ)物流業(yè)對(duì)于優(yōu)化該區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升該區(qū)域內(nèi)企業(yè)的產(chǎn)品流通速度有著非常重要的意義。按照某某未來規(guī)劃定位的要求，即建成50萬人口的中等城市要求，本項(xiàng)目更是具有極強(qiáng)的示范帶動(dòng)效應(yīng)。2.2.4提升城市形象，完善城市功能本項(xiàng)目也是某某地區(qū)趕超現(xiàn)代城市發(fā)展步伐的需要，也符合近年來國內(nèi)外城市發(fā)展的潮

31、流。從國內(nèi)外許多有影響的城市看，都爭相把建設(shè)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代物流擺上日程。該項(xiàng)目已同時(shí)具備各方面比較成熟的操作條件。第三章 市場營銷策略及項(xiàng)目定位3.1 產(chǎn)品策略本項(xiàng)目的建設(shè)產(chǎn)品主要有二部分：一是提供倉儲(chǔ)服務(wù)；二是提供交通運(yùn)輸服務(wù)。企業(yè)將以建立現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流中心為宗旨，結(jié)合現(xiàn)代的管理和服務(wù)理念，努力打造區(qū)域內(nèi)一流的服務(wù)水平。3.1 價(jià)格策略本項(xiàng)目定價(jià)結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及成本，采取適中的定價(jià)策略。3.1 銷售渠道及促銷策略采用人員促銷及發(fā)送紙質(zhì)宣傳資料方式進(jìn)行大范圍宣傳；結(jié)合園區(qū)制造業(yè)布局情況，積極推進(jìn)園區(qū)制造業(yè)委托倉儲(chǔ)物流服務(wù)；利用現(xiàn)代電子商務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上推廣；3.4 項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目市場定位如下：

32、結(jié)合區(qū)域環(huán)境，創(chuàng)建一流倉儲(chǔ)物流服務(wù)中心。第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、土地利用情況4.1 項(xiàng)目建設(shè)原則和指導(dǎo)思想4.1.1項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合地區(qū)實(shí)際情況建設(shè)。在充分考慮項(xiàng)目功能齊全，配套設(shè)施完善，環(huán)境美觀優(yōu)雅的基礎(chǔ)上，計(jì)劃項(xiàng)目占地13500 m2 總建筑面積11343.00m2。4.1.2 規(guī)劃指導(dǎo)思想依據(jù)城市總體規(guī)劃要求，同時(shí)參照政府對(duì)城市建設(shè)的意見，結(jié)合地形特點(diǎn)，合理進(jìn)行規(guī)劃。遵守統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局的原則，合理劃分不同功能片區(qū)以利于可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的要求。重視整體設(shè)計(jì)。內(nèi)部力求合理布局，外部處理好與城區(qū)大環(huán)境的有機(jī)聯(lián)系，注重開發(fā)綜合效益。4.1.3 規(guī)劃原則:效益性原則效益性原則具有

33、雙重含義，宏觀而言效益性原則就是要求本次續(xù)建建設(shè)借鑒外部成功經(jīng)驗(yàn)，將土地資源、項(xiàng)目資源、設(shè)施資源以效益優(yōu)化原則進(jìn)行優(yōu)化配置，形成社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。微觀而言，應(yīng)體現(xiàn)我倉儲(chǔ)物流建設(shè)的實(shí)際需求，合理布局，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4.2 項(xiàng)目建設(shè)方案及土地利用情況分析4.2.1 項(xiàng)目建設(shè)方案本項(xiàng)目位于某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，東臨規(guī)劃中的西五路，南臨鳳凰西路，北臨食品公司及中石油某某分公司某某銷售中心，西臨岐星十三組土地。計(jì)劃項(xiàng)目占地13500，其中建筑占地面積8339.50,綠化占地面積1147.50,廠區(qū)道路占地面積4013。總建筑面積11343.00，分為1#-4#倉庫、辦公樓、生活用房及公共配套

34、用房等。具體建設(shè)面積見下表： 中心建筑物情況表序號(hào)名 稱占地面積建筑面積層數(shù)11#倉庫2905.982905.98122#倉庫1821.661821.66133#倉庫1821.663643.32244#倉庫918.06918.0615辦公樓590.451771.3536生活用房251.70251.7017配套用房30.9430.9418合 計(jì)8339.5011343其中1#，2#，4#倉庫為五金、建材倉儲(chǔ)物流之用，3#倉庫為汽車零配件倉儲(chǔ)物流之用。4.2.2 工程技術(shù)方案1、主體建筑結(jié)構(gòu)（1）工程設(shè)計(jì)工程建設(shè)充分結(jié)合地形、利用地形，并同周圍的自然環(huán)境取得有機(jī)的聯(lián)系；在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，要有利于地面水

35、的排除，減少土石方的工程，以降低建筑的造價(jià)；大樓內(nèi)部空間布置、形式、結(jié)構(gòu)等要最大限度地滿足多功能的要求。1#.2#.3#.4#倉庫均采用框架結(jié)構(gòu)， 1#，2#，4#為1層，3#為2層。辦公樓一樓為配送中心。其余兩層為公司其他部門辦公之用。（2）建筑標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)外墻體為19cm空心磚墻，鋼筋混凝土墻，內(nèi)部采用輕質(zhì)隔墻；頂棚用泰柏板，硅鈣板吊天棚；門窗采用鋁合金；內(nèi)外飾面采用外貼面磚，低層貼磨光花崗巖，內(nèi)墻噴塑、涂料。（3）結(jié)構(gòu)構(gòu)造：抗震烈度按6度設(shè)防，基礎(chǔ)地耐力218kpa，基礎(chǔ)構(gòu)造為獨(dú)立柱基礎(chǔ)；混凝土強(qiáng)度為c20，上部結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，底層柱混凝土強(qiáng)度為c30，上部柱為c25。（4）

36、建筑工程特征地基：大開挖?；A(chǔ)：獨(dú)立柱基礎(chǔ)。墻體：用多孔磚、標(biāo)準(zhǔn)磚。樓板：現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、預(yù)應(yīng)力多孔板。屋蓋：現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、預(yù)應(yīng)力多孔板。地面：水泥砂漿、水磨石、地磚。樓面：水泥砂漿、水磨石、地面磚。屋面：現(xiàn)澆水泥蛭石漿、二氈三油一砂防水層。頂棚：輕鋼龍骨、石膏板、石灰砂漿、水泥砂漿、106涂料。內(nèi)粉：石灰砂漿、瓷磚、乳膠漆、大理石板。外粉：面磚、乳膠漆。門窗：塑鋼窗帶紗扇，鐵門。其他等。（4）安裝工程特征衛(wèi)生設(shè)施：高水箱、蹲便器、洗滌盆。采暖通風(fēng)：風(fēng)機(jī)、排氣扇或空調(diào)。電器照明：鞍配管線、日光燈、吸頂燈、花燈。其他：成套消防箱、電話配線、電纜、防雷接地。2、配送中心建設(shè)（1）規(guī)劃

37、設(shè)計(jì)原則由于配送中心是集約化、多功能的物流據(jù)點(diǎn)，系統(tǒng)極為復(fù)雜，各子系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)尤為重要。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，必須切實(shí)掌握以下三項(xiàng)原則。系統(tǒng)工作原則：配送中心的工作包括驗(yàn)貨、搬運(yùn)、儲(chǔ)存、裝卸、分揀、配貨、送貨、信息處理以及與供應(yīng)商的銜接，使它們之間十分均衡、協(xié)調(diào)地運(yùn)轉(zhuǎn)。盡量實(shí)現(xiàn)工藝、設(shè)備、管理科學(xué)化的原則：近年來，配送中心均廣泛采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行物流管理和信息管理，大大加速了產(chǎn)品的流轉(zhuǎn)，提高了經(jīng)濟(jì)效益和現(xiàn)代化管理水平。同時(shí)，要合理地選擇、組織、使用各種先進(jìn)機(jī)械化、自動(dòng)化物流設(shè)備，以充分發(fā)揮配送中心多功能、高效益的特點(diǎn)。發(fā)展的原則：規(guī)劃配送中心時(shí)，無論是建筑物、信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，還是機(jī)械設(shè)備的選擇，都要考慮到

38、有較強(qiáng)的應(yīng)變能力，以適應(yīng)物流量擴(kuò)大、經(jīng)營范圍的拓展。（2）倉庫平面布置設(shè)計(jì)與安全倉庫地址確定后，就必須對(duì)倉庫的平面進(jìn)行合理的布置設(shè)計(jì)。倉庫的總平面布置設(shè)計(jì)是根據(jù)庫址的自然條件和倉庫的使用特點(diǎn)進(jìn)行的設(shè)計(jì)。在滿足防火間距的原則下，做到布局緊湊合理，交通運(yùn)輸路線短捷，物資出入方便，以創(chuàng)造一個(gè)盡可能安全、經(jīng)濟(jì)、合理的倉儲(chǔ)作業(yè)環(huán)境。在進(jìn)行倉庫總平面布置設(shè)計(jì)時(shí)為了達(dá)到安全、經(jīng)濟(jì)、合理的要求，必須按照以下原則進(jìn)行布置設(shè)計(jì)。第一，庫區(qū)的劃分以及建筑物、構(gòu)筑物平面位置的確定，應(yīng)滿足倉儲(chǔ)功能要求，節(jié)約用地。第二，交通運(yùn)輸線路的組織與布置，應(yīng)做到符合倉儲(chǔ)作業(yè)工藝，盡可能減少不同運(yùn)輸路線的交叉和干擾。第三，庫區(qū)自然條

39、件的適應(yīng)和利用，應(yīng)結(jié)合地形、地質(zhì)、水文、氣象等條件因地制宜，力求在工程技術(shù)上經(jīng)濟(jì)合理。第四，庫區(qū)安全防護(hù)設(shè)計(jì)，應(yīng)滿足防火、防爆、衛(wèi)生、防震、隱蔽等安全方面的要求，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門頒發(fā)的設(shè)計(jì)規(guī)范。第五，庫區(qū)的綠化和環(huán)境保護(hù)，應(yīng)充分利用各種樹木、草坪改善庫區(qū)小氣候、凈化空氣、降溫防燥，使工作人員對(duì)環(huán)境有良好的適應(yīng)性。在總平面布置設(shè)計(jì)時(shí)，主要是進(jìn)行以下幾方面的設(shè)計(jì)：庫區(qū)的布置設(shè)計(jì)倉庫一般分為倉庫作業(yè)區(qū)、輔助生產(chǎn)區(qū)。倉庫作業(yè)區(qū)包括庫房專用線作業(yè)站臺(tái)等。輔助生產(chǎn)區(qū)包括停車庫（場）、檢修車間和充電間等輔助生產(chǎn)用房。倉庫作業(yè)區(qū)、輔助生產(chǎn)區(qū)分區(qū)布置設(shè)計(jì)。規(guī)模較大的有條件的倉庫，應(yīng)用實(shí)體圍墻隔開。倉庫作業(yè)區(qū)按工

40、作性質(zhì)又可進(jìn)一步分為裝卸作業(yè)區(qū)、儲(chǔ)存作業(yè)區(qū)和貨場等。儲(chǔ)存作業(yè)區(qū)應(yīng)布置在庫內(nèi)主要干道與裝卸作業(yè)區(qū)之間，使得裝卸作業(yè)區(qū)與儲(chǔ)存作業(yè)區(qū)的聯(lián)系快捷，密切，保證殘存區(qū)的物資出入庫方便順暢。不過儲(chǔ)存區(qū)的周轉(zhuǎn)性庫房與儲(chǔ)備性庫房應(yīng)分組均衡布置，避免周轉(zhuǎn)性庫房過分集中造成車輛阻塞和相互干擾。在庫區(qū)的布置設(shè)計(jì)中，保證防火間距與節(jié)約用地是主要矛盾，可采取提高庫房耐火等級(jí)，充分利用零星地布置次要建筑物；用不燃材料建防火隔斷，隔離危險(xiǎn)性大的設(shè)施以縮小防火間距用地。倉庫的分區(qū)布置沒有統(tǒng)一規(guī)定，在具體設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合工藝特點(diǎn)和自然條件，在保證安十全和有利操作管理的前提下靈活布置。運(yùn)輸線路的布置設(shè)計(jì)庫內(nèi)不論采用何種運(yùn)輸、裝卸搬運(yùn)

41、方式，道路運(yùn)輸都是必不可少的，都要涉及道路在庫內(nèi)的布置問題，道路布置時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的要求：第一，庫房所存物資的周轉(zhuǎn)快慢和儲(chǔ)量大小的要求；第二，庫內(nèi)貨流組織要合理，盡可能減少貨流的混雜、交叉、迂回，不同的貨流最好組織在不同的道路上運(yùn)行；第三，充分利用地形；第四，滿足衛(wèi)生要求；第五，滿足防火要求。進(jìn)人庫區(qū)的道路不宜少于兩條，以便火災(zāi)發(fā)生時(shí)的安全疏散和盡快撲滅。庫區(qū)安全防護(hù)設(shè)計(jì)倉庫是物資最集中的地方，安全問題十分突出。其中對(duì)倉庫安全威脅最大的是火災(zāi)，這是因?yàn)閭}庫的庫房、貨場等的藥品都是易燃品，不僅火災(zāi)危險(xiǎn)性大，而月一旦發(fā)生火災(zāi)后，燃燒猛烈，蔓延迅速，危及范圍廣。為了阻止火災(zāi)發(fā)生后火勢(shì)的蔓延，除

42、在單個(gè)庫房的設(shè)計(jì)時(shí)，須采取必要的防火設(shè)施外，在倉庫的總平面布置沒計(jì)時(shí)就應(yīng)給予充分考慮。從現(xiàn)有的防火措施看，在建筑物間設(shè)置防火間距是最普遍的做法。根據(jù)庫房所儲(chǔ)物資的火災(zāi)危險(xiǎn)性類別，周圍建筑物的耐火等級(jí)，確定其必要的防火間距。為了保證防火安全和良好的衛(wèi)生條件，平面布置設(shè)計(jì)時(shí)要選擇有利的風(fēng)向，把有明火作業(yè)的場所（如鍋爐房）布置在經(jīng)常排放可燃蒸汽和可燃粉塵地的下風(fēng)或側(cè)風(fēng)方向。3、信息中心建設(shè)（1）網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)及其考慮重點(diǎn)依據(jù)配送中心的辦公需求和模式、業(yè)務(wù)需求和模式、管理機(jī)制和體制、投資與回報(bào)預(yù)算、廣域網(wǎng)供應(yīng)商平臺(tái)能力等的不同，實(shí)施web化管理。（2）軟件、硬件配置硬件配置信息中心服務(wù)器配置采取高低檔次配合

43、的原則配備2臺(tái)服務(wù)器，其中：1臺(tái)作為中心主控服務(wù)器，1臺(tái)作為備份服務(wù)器；為以后升級(jí)更新，各鋪面內(nèi)設(shè)計(jì)算機(jī)工作站，根據(jù)配送中心的實(shí)際情況，配置10臺(tái)左右。外設(shè)情況說明：為配合信息管理工作，信息中心內(nèi)將配有打印機(jī)、調(diào)制解調(diào)器、復(fù)印機(jī)等。局域網(wǎng)絡(luò)的硬件配置情況：包括主交換機(jī)（千兆交換）、二級(jí)交換機(jī)、網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備（如路由器、光纖傳輸設(shè)備、綜合布線系統(tǒng)、相關(guān)網(wǎng)絡(luò)測試、維護(hù)設(shè)備）。軟件配置該倉儲(chǔ)配送中心的信息系統(tǒng)將由其軟件來支撐，軟件分為系統(tǒng)軟件和應(yīng)用軟件兩部分構(gòu)成。系統(tǒng)支持軟件計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)軟件（如網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)操作平臺(tái)windows xp等）；系統(tǒng)應(yīng)用軟件（如microsoft office xp、多媒體

44、制作軟件等）；網(wǎng)絡(luò)防火墻軟件和網(wǎng)絡(luò)防病毒系統(tǒng)：neteye2.0防火墻、trend pc-cillin網(wǎng)絡(luò)防病毒系統(tǒng)；數(shù)據(jù)庫軟件：sqlserver7.0網(wǎng)管軟件：根據(jù)市場網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的選擇而定。網(wǎng)絡(luò)安全整個(gè)網(wǎng)絡(luò)的安全可分成外部網(wǎng)絡(luò)（internet）安全和內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)（intranet）安全。而外部網(wǎng)絡(luò)對(duì)內(nèi)部網(wǎng)造成的威脅可以通過防火墻等技術(shù)加以防范。網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的安全可以通過劃分vlan和在catalyst4908上做access-list，以限制不同網(wǎng)段及vlan之間的相互訪問。同時(shí)，通過行政規(guī)定對(duì)內(nèi)部人員加以約束。在應(yīng)用服務(wù)器端，采用對(duì)用戶進(jìn)行管理、賦予用戶相應(yīng)的權(quán)限、網(wǎng)絡(luò)加密等手段來保障安全。另外

45、，要求網(wǎng)絡(luò)管理人員要經(jīng)常監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)安全的新情況，做出相應(yīng)的防范措施。電子監(jiān)控系統(tǒng)?？低曄到y(tǒng)主要設(shè)備：工控機(jī)、視頻采集設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)。海康威視系統(tǒng)特點(diǎn)：本系統(tǒng)主要是通過網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)，進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)視，同時(shí)可把現(xiàn)場檢測信息公開。該系統(tǒng)使用簡單，界面友好，是綜合性能檢測線管理自動(dòng)化的一個(gè)新穎手段。4、給排水工程（1）給排水工程給水工程生產(chǎn)、生活用水符合生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)gb5749-2006衛(wèi)生要求；生產(chǎn)應(yīng)用去離子水，選用國內(nèi)較先進(jìn)的反滲透加混合離子交換柱系統(tǒng)制備，配以過濾裝置，即可滿足生產(chǎn)的需要。（2）排水工程本項(xiàng)目排水主要來自于生活廢水以及循環(huán)冷卻水排水，道路綠化澆灑水等。其中生產(chǎn)生活廢水進(jìn)入廠區(qū)污水管網(wǎng)。

46、而循環(huán)排水，道路綠化澆灌下水等，因無污染，故納入廠區(qū)雨水管網(wǎng)排出。整個(gè)工程排水實(shí)行清污分流。廠區(qū)雨水排水組織。廠區(qū)整平坡度一般應(yīng)不小于5，困難地段不宜小于3；最大坡度也不宜超過6，以便廠區(qū)的雨水能順利的匯集到某一集水口或明溝。排放方式和管材：廠區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)采用環(huán)狀結(jié)構(gòu)，經(jīng)污水處理設(shè)施后排入污水管網(wǎng)。室內(nèi)排水管采用upvc排水管，承插膠粘接口；室外采用混凝土預(yù)應(yīng)力管，水泥沙漿接口。5、供電系統(tǒng)該物流中心電源電壓為10kv，按二級(jí)負(fù)荷要求設(shè)計(jì)，電路分兩路引入，當(dāng)任何一路10kv電纜發(fā)生故障或因故退出時(shí)，所帶負(fù)荷不停電，不減負(fù)荷，確保中心電力的供應(yīng)。電力線路在區(qū)內(nèi)均采用電纜形式地下暗敷，在規(guī)劃干道

47、及主要道路的人行道或慢車道下設(shè)電纜溝。電源來自廠區(qū)外供電網(wǎng)，架空引至廠區(qū)圍墻邊后改用電纜引至廠區(qū)總變電所高壓配電柜室，經(jīng)隔離開關(guān)引入高壓開關(guān)柜，再經(jīng)變壓器降壓為220v380v后，由低壓開關(guān)柜分若干回路采用電纜直埋式引至各用電場所。變配電室以放射式向動(dòng)力配電箱供電，動(dòng)力配電箱以放射式和樹干式相結(jié)合的方式向各用電器具供電。6、消防系統(tǒng)室內(nèi)消防系統(tǒng)是安裝在室內(nèi)，用以撲滅發(fā)生在建筑物內(nèi)初起的火災(zāi)的設(shè)施。根據(jù)火災(zāi)統(tǒng)計(jì)資料證明，安裝室內(nèi)消防系統(tǒng)是有效的和必要的安全措施。室內(nèi)消防系統(tǒng)主要有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、防火卷簾系統(tǒng)。在建筑物內(nèi)應(yīng)根據(jù)使用要求和貯存物品的性質(zhì)，設(shè)置消火栓系統(tǒng)和其他滅火系統(tǒng)。管網(wǎng)和消火栓等應(yīng)

48、布置在取用方便和易著火的地點(diǎn)，例如通常將消火栓設(shè)在樓梯間附近。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)是低層和多層建筑的室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，一般用于撲滅建筑物內(nèi)初起的火災(zāi)，撲滅大火則主要依靠室外消防給水系統(tǒng)。高度超過24米的建筑物，使用一般消防車救火已極困難，因此，其室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)應(yīng)具有撲救大火的能力。室內(nèi)消火栓箱內(nèi)一般設(shè)有水槍、水帶等。為撲救初起火災(zāi)，水槍流量一般按兩支水槍同時(shí)出水，每支水槍的平均用水量約按5升/秒計(jì)算。7、公共服務(wù)設(shè)施及其它工程（1）通訊設(shè)施設(shè)程控自動(dòng)交換機(jī)，供物流中心通信使用，行管辦公部門配置電腦并接入電信寬帶網(wǎng)，確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營按照現(xiàn)代企業(yè)模式進(jìn)行信息化標(biāo)準(zhǔn)化管理。（2）綠化物流中心綠化是環(huán)

49、境保護(hù)的重要措施，有調(diào)節(jié)空氣、美化環(huán)境的作用。綠地率應(yīng)保證在5%以上。在建筑物四周，道路兩側(cè)廣植樹木、花草，使道路和場地不露裸土，盡量增綠化面積，營造優(yōu)美的環(huán)境，以保持良好的生態(tài)環(huán)境和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。4.2.2 用地情況分析序號(hào)技術(shù)指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)值1項(xiàng)目用地面積135002項(xiàng)目總投資2000萬元3項(xiàng)目投資強(qiáng)度1480萬元/公頃4主要建筑面積113435建筑密度61.77%6建筑占地面積8339.507容積率0.848綠化面積1147.509綠化率8.5%10廠區(qū)道路面積401311行政辦公及生活設(shè)施占地面積873.1012行政辦公及生活設(shè)施用地占比6.4%1、本項(xiàng)目采取科學(xué)布局，充分利用現(xiàn)有資源，建

50、設(shè)中合理安排資金用度。2、本項(xiàng)目建成后倉儲(chǔ)入流量欲估計(jì)為300噸/天，保證園區(qū)制造業(yè)生產(chǎn)需要。4.3 項(xiàng)目功能平面圖具體見附件汽車維修城建設(shè)項(xiàng)目功能分區(qū)平面圖.4.4 項(xiàng)目建設(shè)用地的結(jié)論根據(jù)國家，省、市、開發(fā)區(qū)相關(guān)規(guī)定：倉儲(chǔ)物流型企業(yè)分大、中、小三種類型。大型企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：以入流量噸/天計(jì)算，大于5000噸/天，土地使用標(biāo)準(zhǔn)為26平方米/噸；中型倉儲(chǔ)物流企業(yè)分為兩種類型：包含以下兩種情況，以入流量大于3000-5000噸/天，每噸土地使用標(biāo)準(zhǔn)為31-21平方米；入流量大于1000-3000噸/天，每噸使用土地為39-31平方米。小型倉儲(chǔ)物流企業(yè)入流量小于等于1000噸/天，土地使用標(biāo)準(zhǔn)為每噸45-

51、39平方米。依據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)該項(xiàng)目為小型倉儲(chǔ)物流企業(yè)，占地為20畝，為13333.4平方米。取土地占用標(biāo)準(zhǔn)45平方米/噸，則要求入流量達(dá)到296.3噸/天。綜上所述該項(xiàng)目用地符合國家建設(shè)用地指標(biāo)的要求。第五章 環(huán)境影響分析5.1 項(xiàng)目選址環(huán)境現(xiàn)狀該項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境質(zhì)量良好，空氣環(huán)境質(zhì)量滿足區(qū)劃的大氣環(huán)境質(zhì)量二類功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；聲環(huán)境達(dá)到區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的類標(biāo)準(zhǔn)；該處地下水、地表水資源豐富，水環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。5.2 項(xiàng)目建設(shè)期的環(huán)境影響本項(xiàng)目工程內(nèi)容主要以土建為主，土方的開挖和運(yùn)輸量較多，在施工過程中產(chǎn)生大量粉塵，同時(shí)施工機(jī)械本身產(chǎn)生廢氣及煙塵，水泥、沙子、石料的采集、搬運(yùn)、篩分產(chǎn)生

52、粉塵，瀝青熬制過程中產(chǎn)生瀝青煙等，這些對(duì)大氣環(huán)境產(chǎn)生影響。施工中應(yīng)加強(qiáng)管理，對(duì)運(yùn)送散體物質(zhì)的車輛應(yīng)用篷布蓋嚴(yán)，避免運(yùn)輸過程中產(chǎn)生粉塵污染；正在施工的場地應(yīng)經(jīng)常灑水，以達(dá)到降塵、抑塵的目的。5.2.1 污水施工材料如瀝青、水泥、油漆等化學(xué)品應(yīng)遠(yuǎn)離地面水，以防外溢污染地面水；工區(qū)所積雨水應(yīng)排至市政雨水管道；施工人員的生活污水應(yīng)達(dá)標(biāo)后就近排入環(huán)境；在此期間，應(yīng)盡快進(jìn)入附近污水排放管網(wǎng)。5.2.2 噪聲施工期的噪聲主要來自施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛。施工期間施工機(jī)械采用有減振消聲裝置的機(jī)械，避免在干擾居民休息的時(shí)間進(jìn)行施工，同時(shí)調(diào)整施工作業(yè)時(shí)間及同時(shí)施工作業(yè)的施工機(jī)械數(shù)量，滿足建筑施工場界噪聲限值(gb125

53、2390)，施工期的噪聲限值為：推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)：晝間75dba，夜間55dba；各種混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、電鋸；晝間70dba，夜間55dba。施工車輛，特別是重型運(yùn)載車輛的運(yùn)行路線和時(shí)間，應(yīng)盡量避開噪聲敏感區(qū)和敏感時(shí)段。文明施工，尤其在夜間，盡量減少機(jī)具和材料的撞擊。5.2.3 生態(tài)地基開挖工程直接破壞植被，擾動(dòng)土壤，在施工范圍內(nèi)造成一定的水土流失。對(duì)裸露面在施工中或竣工后應(yīng)進(jìn)行整治、植草綠化、及時(shí)加固，最大限度的恢復(fù)植被，使因該工程占地而失去的植被得到有效補(bǔ)償，施工期的臨時(shí)工棚、料場等臨時(shí)占地，待施工結(jié)束后，應(yīng)立即全部進(jìn)行復(fù)墾和綠化，減少植被覆蓋度。5.2.4 固體廢物建設(shè)過程中所

54、產(chǎn)生的磚塊、沙子、包裝廢料等垃圾、施工人員的生活垃圾(如蔬菜葉、瓜果皮、廢紙等)應(yīng)集中堆放，及時(shí)運(yùn)至垃圾場集中處理。5.3 綠化原則本項(xiàng)目設(shè)計(jì)綠化面積1147.50平方米,綠化設(shè)計(jì)本著投資少、收益多、易管理的原則，在選擇樹種時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)嘏瘻貛О敫珊档拇箨懠撅L(fēng)氣候的特點(diǎn)，選擇根系發(fā)達(dá)在此地大量生長、對(duì)土壤要求不高的樹種，并可抑制粉塵、吸收有害氣體。5.4 項(xiàng)目營運(yùn)期環(huán)境影響項(xiàng)目運(yùn)營后，汽車維修城人流量將增大，生產(chǎn)垃圾及生活垃圾產(chǎn)生量會(huì)愈來愈多，在汽車維修城內(nèi)應(yīng)按照規(guī)范設(shè)立生產(chǎn)及生活垃圾收集設(shè)施，實(shí)行垃圾袋裝化，并分類收集，保障日產(chǎn)日清，由環(huán)衛(wèi)部門送垃圾場填埋處理，減少對(duì)周圍環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生的影響

55、。5.5 環(huán)境影響評(píng)價(jià)該項(xiàng)目本身污染較小，建設(shè)期及運(yùn)營期均有相應(yīng)的環(huán)保措施進(jìn)行有效控制，項(xiàng)目建設(shè)地址環(huán)境質(zhì)量良好，因此，項(xiàng)目在環(huán)保方面是可行的。 陜西中精誠項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限公司 page - 59 - of 59第六章 員工隊(duì)伍建設(shè)及培訓(xùn)計(jì)劃6.1 員工隊(duì)伍安排項(xiàng)目建成后，計(jì)劃招收員工42人。其中包括總經(jīng)理在內(nèi)的高級(jí)管理人員10名，營銷人員8人，倉儲(chǔ)及司機(jī)24人。6.2 組織管理機(jī)構(gòu)為了實(shí)現(xiàn)倉儲(chǔ)物流中心的良好管理，提高經(jīng)營效率，堅(jiān)持精簡、高效的企業(yè)管理原則，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，所屬員工實(shí)行按事定崗、按崗定員、全部實(shí)行聘任制。6.3 人員培訓(xùn)企業(yè)根據(jù)總體經(jīng)營計(jì)劃及部門培訓(xùn)申請(qǐng)制定年度培訓(xùn)計(jì)劃、組織各級(jí)人員進(jìn)行系統(tǒng)或?qū)I(yè)培訓(xùn)。決策層和管理人員，主要進(jìn)行質(zhì)量管理深化教育和整體素質(zhì)的提高培訓(xùn)；倉儲(chǔ)人員主要進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和質(zhì)量管理知識(shí)的培訓(xùn)；營銷人員重點(diǎn)進(jìn)行市場營銷知識(shí)及前景分析培訓(xùn)，通過培訓(xùn)反饋，進(jìn)行效果評(píng)估，掌握企業(yè)人力資源情況，最終有效、合理地管理和使用企業(yè)現(xiàn)有最寶貴的人力資源，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的既定目標(biāo)。 第七章 項(xiàng)目分析的假設(shè)前提7.1 項(xiàng)目的順利開展本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目，只有項(xiàng)目方在該項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)展是順利的，依法按照國家相關(guān)的法律、法規(guī)、政策及某某市有關(guān)政策規(guī)定，同時(shí)符合某某所在地方規(guī)劃、消防、環(huán)保、建設(shè)等各有關(guān)職能部門的要求，