以他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)或商品限價(jià)房歸屬的確認(rèn)

1、以他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸屬的確認(rèn)【案情簡(jiǎn)介】原告甲具備北京購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，被告乙不具備購(gòu)買資格，乙通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司介紹，通過(guò)甲、以甲的名義購(gòu)買位于北京市昌平區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房一套，所有的房款都是乙自己付的，房產(chǎn)證辦理在甲的名下，房子買下來(lái)開始由乙一直居住，后甲依據(jù)房產(chǎn)證確定房產(chǎn)屬于自己所有，將甲起訴至法院要求甲騰退房屋。購(gòu)房首付款、律師費(fèi)、銀行月供、房屋入住手續(xù)、裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用都是乙出的，房屋購(gòu)買合同、權(quán)利證書、房屋使用的材料原件都是乙持有?！景讣裹c(diǎn)】第一、如何界定實(shí)際出資人和名義產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系；第二、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。【法律分析】甲乙之間的法律關(guān)系是：委托合同關(guān)系。從證據(jù)

2、的角度來(lái)看，沒有書面的委托合同，對(duì)乙不利。如甲主張自己是實(shí)際的付款人，乙即要證明實(shí)際乙才是付款人，證明責(zé)任重。案例中乙征得甲的同意，要求甲以自己的名義簽訂房屋買賣合同，辦理按揭手續(xù)，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，并將產(chǎn)權(quán)證辦理在甲的名下?？梢岳斫鉃椋捉邮芤业奈?，為乙的利益，以甲的名義幫助乙處理購(gòu)房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間形成委托代理合同關(guān)系。且在履行委托合同過(guò)程中，甲直接以自己的名義與第三人開展民事法律，未透露實(shí)際出資人，因此甲乙雙方之間系基于該委托關(guān)系實(shí)施的隱名代理行為。以及合同法的規(guī)定該行為的法律責(zé)任由乙承擔(dān)。關(guān)于第二個(gè)問題，依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實(shí)行等級(jí)制度，房屋權(quán)屬

3、證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的唯一憑證。判斷房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)登記在甲的名下，則乙對(duì)房產(chǎn)部享有物權(quán)權(quán)利。甲乙之間的委托合同很可能被法院認(rèn)定為無(wú)效。根據(jù)合同法52條的規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的屬于無(wú)效合同。由于甲乙之間僅存在合同債權(quán)，那么乙能否要求甲將房屋過(guò)戶給乙？這分兩種情況，如果合同有效，則可以要求履行房屋過(guò)戶手續(xù)，若延期履行還可以要求承擔(dān)違約責(zé)任，但若房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給善意第三人并辦理了過(guò)戶，只能要求承擔(dān)違約責(zé)任；如果合同是無(wú)效的，則要返還財(cái)產(chǎn)，并根據(jù)過(guò)錯(cuò)賠償損失。本案中，乙委托甲購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用房，目的是規(guī)避國(guó)家有關(guān)經(jīng)

4、濟(jì)適用房的法律規(guī)定。政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的目的是解決中低收入家庭的住房問題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況，因而在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的過(guò)程中，房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，尤其是對(duì)購(gòu)買者也規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，只有符合該特定條件的人才有資格購(gòu)買。而甲出街自己的身份證件為他人代購(gòu)特價(jià)房，實(shí)際上是轉(zhuǎn)讓其符合政府規(guī)定的特定條件而享有的購(gòu)房權(quán)，使原本沒有購(gòu)買資格的人取得購(gòu)房資格，必然使部分具備資格人買不到房屋。因此依照合同法的規(guī)定，甲乙之間的委托合同應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效，甲應(yīng)將乙支付的購(gòu)房款和其他所有款項(xiàng)以及利息支付給乙。經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易常見問題一、什么樣的經(jīng)濟(jì)適用住房要按照政策規(guī)定出售？ 答：經(jīng)政府批準(zhǔn)定價(jià)公開向社會(huì)銷售或定

5、向銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房；住房合作社向社會(huì)召集會(huì)員集資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房。二、已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市有什么限制？ 答：根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、人民銀行報(bào)送國(guó)務(wù)院的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售”。 北京市已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知規(guī)定:已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房在住滿5年后，可按市場(chǎng)價(jià)格上市出售。未住滿5年的家庭，可以以不高于經(jīng)濟(jì)適用住房原購(gòu)買單價(jià)出售給具有經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的家庭。 三、如何計(jì)算住滿5年的時(shí)間？ 答：以購(gòu)房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)。兩個(gè)證件可由購(gòu)房家庭提供

6、任一個(gè)來(lái)確定時(shí)間。 四、按市場(chǎng)價(jià)格出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，如何辦理綜合地價(jià)款繳納手續(xù)？ 答：按市場(chǎng)價(jià)格出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件到房屋所在地國(guó)土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)由出售人按成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。新購(gòu)房人不需再按成交價(jià)3%交納土地出讓金。 五、按原價(jià)格出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，如何辦理手續(xù)？ 答：以原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，出售人需提供原住房買賣合同、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件，新購(gòu)買人憑審核通過(guò)的北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房家庭住房和收入核定表等證件到房屋所在地國(guó)土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。如新購(gòu)買人按審核總

7、價(jià)超標(biāo)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，還需為超標(biāo)部分補(bǔ)交10%的綜合地價(jià)款，同時(shí)憑繳款通知書、繳款收據(jù)辦理交易、過(guò)戶手續(xù)。 六、經(jīng)濟(jì)適用住房出售后，可以再次購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房嗎？ 答：第一種情況，按市場(chǎng)價(jià)格出售經(jīng)濟(jì)適用住房或出售給不符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的人后，不能再次購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房和其他保障性質(zhì)的住房。 第二種情況，以原價(jià)出售給有購(gòu)買資格的人后，原購(gòu)房人仍符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房條件的，持區(qū)縣國(guó)土房管局出具按不高于經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房證明，到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核手續(xù)，可再次購(gòu)買他處經(jīng)濟(jì)適用住房。 七、“成交額”是買賣雙方定的，如在合同中瞞報(bào)，少交綜合地價(jià)款怎么辦？ 答：文

8、件中規(guī)定“成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，可參照北京市國(guó)土房管局發(fā)布的住房指導(dǎo)價(jià)格確定交易價(jià)格”。成交價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)格的，按指導(dǎo)價(jià)格收取綜合地價(jià)款，高于指導(dǎo)價(jià)格的，按實(shí)際成交價(jià)格收取。八、我購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房尚未竣工，想轉(zhuǎn)讓給他人，請(qǐng)問該如何辦理？答：預(yù)購(gòu)人在經(jīng)濟(jì)適用住房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)房屋的，受讓人必須已取得經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房資格，并持審核證明，按北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法第四十四條規(guī)定辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不得超過(guò)原預(yù)購(gòu)單價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用住房已竣工，但未取得房屋所有權(quán)證前不得辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓手續(xù)。九、我想購(gòu)買一套二手經(jīng)濟(jì)適用住房，是否需要補(bǔ)交土地出讓金？答：已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房住滿5年后，以市場(chǎng)價(jià)格

9、交易時(shí)，出售人按成交價(jià)格的10繳納綜合地價(jià)款的，購(gòu)房人不需要補(bǔ)交成交價(jià)格3的土地出讓金。以原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，新的購(gòu)房人須按規(guī)定取得經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房資格，超過(guò)核定最高購(gòu)房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以外部分，需補(bǔ)交10的綜合地價(jià)款，并按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理，不用補(bǔ)交成交價(jià)格3的土地出讓金。北京二手經(jīng)濟(jì)適用房（不滿五年）辦理過(guò)戶時(shí)需要交那些稅？購(gòu)買房齡未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，買家要先到市房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)購(gòu)房資格，一般初審當(dāng)天即可通過(guò)，但復(fù)審還需要再等十個(gè)工作日 案例1 經(jīng)濟(jì)適用房交易限制從房產(chǎn)證下發(fā)日起算 brain：我五年前買了一套經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在想轉(zhuǎn)讓，我想問一下，五年后可按市場(chǎng)價(jià)出售的規(guī)定應(yīng)該是從簽購(gòu)

10、房合同開始計(jì)算，還是從交房入住開始計(jì)算。現(xiàn)在我本人在國(guó)外，可不可以用傳真的方式委托親屬辦理二手房交易？需要交哪些費(fèi)用？ 解答：按照北京市已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知規(guī)定，以brain先生取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)，兩個(gè)證件可由brain提供任一個(gè)來(lái)確定時(shí)間，從該時(shí)間起算，5年后brain就可以按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行交易。 如果本人不在國(guó)內(nèi)，可以委托親屬辦理交易，但是必須出具授權(quán)委托書，而且該委托書還應(yīng)該在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行公證。如果滿了5年按照市場(chǎng)價(jià)格出售，該房屋上市交易的稅費(fèi)有：契稅(按成交價(jià)的1.5%繳納)、印花稅(按成交價(jià)的0.05%繳納)和土地出讓金(按成交

11、價(jià)的3%繳納)，售后的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是商品房。 案例2 五年內(nèi)交易買家要先申請(qǐng)，成交價(jià)格不同則稅費(fèi)不同 張先生：我要買的二手房位于右外大街的開陽(yáng)里，此房為2002年回遷的經(jīng)濟(jì)適用房，請(qǐng)問一下應(yīng)該如何辦理過(guò)戶？如果我本人符合經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房資格，是否還須交納土地出讓金？簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意哪些問題？ 解答：由于該房屋仍在5年交易限制期內(nèi)，因此張先生需要到位于北京市崇文區(qū)東花市北里的北京市房屋交易中心，申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格審批，然后再按照正常的過(guò)戶程序進(jìn)行過(guò)戶。 如果審批的價(jià)格大于實(shí)際成交價(jià)格，則交易稅費(fèi)有：契稅(按成交價(jià)的1.5%繳納)和印花稅(按成交價(jià)的0.05%繳納)；如果審批價(jià)格小于實(shí)際成

12、交價(jià)格，則交易稅費(fèi)有：契稅1.5%、印花稅0.05%和差價(jià)部分的綜合地價(jià)款10%.簽合同時(shí)要問清楚賣家此房是否處在按揭期間，是否被抵押，共同所有人是否同意出售等問題。 案例3 裝修款可約定補(bǔ)充條款如價(jià)格不實(shí)可能會(huì)無(wú)效 劉女士：我看好一套經(jīng)濟(jì)適用房二手房(房產(chǎn)證還沒辦下來(lái))，有幾個(gè)問題想請(qǐng)教：新政策規(guī)定應(yīng)按原價(jià)出售，但由于房主已花了7萬(wàn)元改造裝修，因此他要求再簽訂補(bǔ)充合同說(shuō)明，請(qǐng)問這是否合法？我沒有北京戶口能不能購(gòu)買這套房屋？ 解答：新政策只是規(guī)定房屋價(jià)格按照原價(jià)出售，并不包含裝修款，所以裝修款應(yīng)當(dāng)可以通過(guò)補(bǔ)充合同來(lái)確定。不過(guò)需要提醒劉女士的是，該7萬(wàn)元裝修款應(yīng)該是真實(shí)的，如果是出于規(guī)避“五年內(nèi)

13、不得按市場(chǎng)價(jià)交易”的目的而訂立的虛假條款，該條款應(yīng)屬于無(wú)效條款。 此外，由于經(jīng)濟(jì)適用房是專門針對(duì)北京低收入人群的住房?jī)?yōu)惠，如果不具有北京市戶口，只能在該套房屋取得產(chǎn)權(quán)證五年之后，才可以按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買；不滿五年的，則非北京市戶口不得購(gòu)買。按照劉女士的說(shuō)法，她暫時(shí)不能購(gòu)買該套二手經(jīng)濟(jì)適用房。 案例4 變買賣為抵押風(fēng)險(xiǎn)極大不要輕信中介所謂“高招” 潘先生：我是一個(gè)外地人，看中了一套二手經(jīng)濟(jì)適用房，有中介公司聲稱，能為購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用房的客戶辦理過(guò)戶，采取抵押的辦法，將房屋買賣變通為抵押借款然后行使抵押權(quán)，實(shí)現(xiàn)房屋的過(guò)戶，請(qǐng)問這種做法風(fēng)險(xiǎn)大不大？ 解答：鏈家市場(chǎng)總監(jiān)宮萍認(rèn)為中介公司的這種做法非常危險(xiǎn)

14、。按照相關(guān)規(guī)定，不能上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房屬于限制流通物，其權(quán)利轉(zhuǎn)移受到限制。不僅不能上市交易，也不能設(shè)定抵押權(quán)。即使該合同由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證，也不能對(duì)抗法律的限制性規(guī)定。 因此，宮萍提醒消費(fèi)者在購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候一定要謹(jǐn)慎，仔細(xì)查驗(yàn)房屋的產(chǎn)權(quán)證或契稅證明，不要輕信所謂的“高招”。按照潘先生的說(shuō)法，即使雙方達(dá)成了買賣的意向，也只能在五年期滿之后履行合同，在此期間風(fēng)險(xiǎn)很大。為避免出現(xiàn)買賣無(wú)效的情況，建議潘先生不要違規(guī)購(gòu)買。 交易流程 第一步：買家要考慮自己是否符合購(gòu)買的條件。已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房在住滿5年后，可按市場(chǎng)價(jià)格上市出售。未住滿5年的可以不高于原購(gòu)買單價(jià)，出售給具有經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的

15、家庭。 第二步：買家向賣家索要契稅完稅憑證或者房產(chǎn)證。按照規(guī)定，五年限制以取得契稅完稅憑證的時(shí)間或房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)，兩個(gè)證件可由賣方提供任一個(gè)來(lái)確定時(shí)間。 第三步：買賣雙方就房屋的價(jià)格等進(jìn)行協(xié)商，簽訂購(gòu)房合同。簽合同前要問清楚該房屋是否處在按揭期間，簽合同時(shí)要注明該房屋沒有被抵押、共同所有人已同意出售和物業(yè)等費(fèi)用都已經(jīng)結(jié)算清楚。 第四步：購(gòu)買未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，買家要到位于崇文區(qū)東花市北里的北京市房屋交易中心申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買審批單(聯(lián)系電話：67187268)，一般初審當(dāng)天即可通過(guò)，但復(fù)審需要十個(gè)工作日。該表格也可從北京市建設(shè)網(wǎng)()下載。 第五步：持有效證件到房屋所在地的房地局辦

16、理過(guò)戶手續(xù)。 注：在第四步填寫表格的時(shí)候，申請(qǐng)人沒有單位的由檔案所在單位核準(zhǔn)蓋章簽字，沒有檔案的暫由戶口所在地街道辦事處核準(zhǔn)蓋章簽字。 交易費(fèi)用 經(jīng)濟(jì)適用房上市交易需要繳納的稅費(fèi)情況 房齡在5年內(nèi)且審批價(jià)格高于成交價(jià)格 稅費(fèi)項(xiàng)目：契稅(按成交價(jià)1.5%繳納)和印花稅(按成交價(jià)0.05%繳納)，售后房屋產(chǎn)權(quán)仍是經(jīng)濟(jì)適用房。 案例：如果經(jīng)濟(jì)適用房原始價(jià)格28萬(wàn)元，審批價(jià)格30萬(wàn)元，則契稅：28萬(wàn)元1.5%=4200元；印花稅：28萬(wàn)元0.05%=140元 房齡在5年內(nèi)且審批價(jià)格低于成交價(jià)格 稅費(fèi)項(xiàng)目：契稅、印花稅和差價(jià)部分的綜合地價(jià)款10%，售后房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是經(jīng)濟(jì)適用房。 案例：如果原始價(jià)為30

17、萬(wàn)元，審批價(jià)為28萬(wàn)元，則契稅：30萬(wàn)元1.5%=4500元；印花稅：30萬(wàn)元0.05%=150元；綜合地價(jià)款：(30萬(wàn)元-28萬(wàn)元)10%=2000元 房齡在5年以外的經(jīng)濟(jì)適用房 稅費(fèi)項(xiàng)目：契稅(按成交價(jià)1.5%繳納)、印花稅(按成交價(jià)0.05%繳納)和土地出讓金(按成交價(jià)3%繳納)，售后房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是商品房。 案例：如果原始價(jià)格為30萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)為50萬(wàn)元，則契稅：50萬(wàn)元1.5%=7500元；印花稅：50萬(wàn)元0.05%=250元；土地出讓金：50萬(wàn)元3%=15000元。 關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知（京建住2008225號(hào)） _2008-06-05各有關(guān)單位： 根據(jù)國(guó)務(wù)

18、院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國(guó)發(fā)200724號(hào)）、建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知（建住房2007258號(hào)）、北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）(京政發(fā)200727號(hào))等文件規(guī)定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，現(xiàn)就已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題通知如下： 一、本通知所稱已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)政府批準(zhǔn)統(tǒng)一建設(shè)，面向符合條件的住房困難家庭銷售，并已簽訂購(gòu)房合同的經(jīng)濟(jì)適用住房。 二、自本通知發(fā)布之日起，簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，按照以下規(guī)定執(zhí)行： （一）已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，

19、不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售，確需出售的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提出申請(qǐng)，由區(qū)縣住房保障管理部門通過(guò)搖號(hào)等方式確定符合條件的購(gòu)房人（購(gòu)房人須按照有關(guān)規(guī)定，已辦理經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買資格審核手續(xù)），由購(gòu)房人按原價(jià)購(gòu)買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價(jià)回購(gòu)。 （二）已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭按原價(jià)出售住房的，按下列程序辦理： 1.產(chǎn)權(quán)人向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提交書面申請(qǐng)，并提供原購(gòu)房合同、房屋所有權(quán)證、身份證、戶口本等材料。 2區(qū)縣住房保障管理部門通過(guò)搖號(hào)等方式確定購(gòu)房人。購(gòu)房人放棄購(gòu)買的，由區(qū)縣住房保障管理部門確定后續(xù)的購(gòu)房人。 3購(gòu)房人查驗(yàn)房屋和相關(guān)資料后，與產(chǎn)權(quán)人簽訂購(gòu)房合同，支付購(gòu)

20、房款。區(qū)縣住房保障管理部門登記買賣雙方信息，出具相關(guān)證明。 4買賣雙方持購(gòu)房合同、區(qū)縣住房保障管理部門出具的證明以及其他相關(guān)材料，向區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋權(quán)屬登記部門將房屋產(chǎn)權(quán)登記在購(gòu)房人名下，并在房屋權(quán)屬證書上注記“經(jīng)濟(jì)適用住房”字樣。 （三）區(qū)縣住房保障管理部門按原價(jià)回購(gòu)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，按下列程序辦理： 1產(chǎn)權(quán)人向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提交書面申請(qǐng)，并提供原購(gòu)房合同、房屋所有權(quán)證、身份證、戶口本等材料。 2區(qū)縣住房保障管理部門對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核并入戶查看，了解房屋狀況，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人結(jié)清水、電、氣、熱和物業(yè)管理等費(fèi)用。 3區(qū)縣住房保障管理部門或其指定單位與

21、產(chǎn)權(quán)人簽訂回購(gòu)協(xié)議，支付購(gòu)房款。 4區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門憑回購(gòu)協(xié)議及其他相關(guān)材料辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將回購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)登記在區(qū)縣住房保障管理部門或其指定單位名下，并在房屋權(quán)屬證書上注記“經(jīng)濟(jì)適用住房”字樣。 區(qū)縣住房保障管理部門回購(gòu)的住房繼續(xù)向符合條件的家庭配售或作為實(shí)物配租房源向廉租家庭配租，所需回購(gòu)周轉(zhuǎn)資金由各區(qū)縣財(cái)政統(tǒng)籌安排。 （四）已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年后，可以按市場(chǎng)價(jià)出售所購(gòu)住房。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。同等價(jià)格條件下，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購(gòu)。 出售價(jià)格低于市有關(guān)部門公布的

22、同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房?jī)r(jià)格（以下簡(jiǎn)稱指導(dǎo)價(jià)格）的，應(yīng)按指導(dǎo)價(jià)格計(jì)算價(jià)差。買賣雙方對(duì)指導(dǎo)價(jià)格有異議的，可委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，所需評(píng)估費(fèi)用由委托方承擔(dān)。 購(gòu)房人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房后，取得商品房產(chǎn)權(quán)。 產(chǎn)權(quán)人也可以按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房?jī)r(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益后取得商品房產(chǎn)權(quán)。 三、本通知發(fā)布之日（含）前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，按以下規(guī)定執(zhí)行： （一）已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售，確需出售的，按照本通知第二條有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，產(chǎn)權(quán)人原購(gòu)房時(shí)因面積超標(biāo)交納的

23、綜合地價(jià)款予以退還。 （二）已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年后，可以按市場(chǎng)價(jià)格出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。出售價(jià)格低于指導(dǎo)價(jià)格的，應(yīng)按指導(dǎo)價(jià)格作為收取土地收益等價(jià)款的基數(shù)。產(chǎn)權(quán)人原購(gòu)房時(shí)因面積超標(biāo)交納的綜合地價(jià)款在應(yīng)補(bǔ)交價(jià)款中核減。同等價(jià)格條件下，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購(gòu)。 購(gòu)房人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房后取得商品房產(chǎn)權(quán)。 四、將已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房按市場(chǎng)價(jià)格出售的購(gòu)房家庭，不得再購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房或其他保障性住房。將已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房按原價(jià)出售的購(gòu)房家庭，如再次申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行規(guī)定

24、重新申請(qǐng)。 五、本通知發(fā)布之日后，符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格的家庭按經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格購(gòu)買取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用住房，上市出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房視同首次購(gòu)買和出售經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)按照本通知第二條的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 六、本通知自發(fā)布之日起施行，其它有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易規(guī)定與本通知不一致的，按照本通知規(guī)定執(zhí)行。 特此通知。 北京市建設(shè)委員會(huì) 北京市發(fā)展改革委員會(huì) 北京市國(guó)土資源局 北京市財(cái)政局 二00八年四月八日【相關(guān)案例】潘某系黑龍江省農(nóng)民，2003年以其北京表弟郭某的名義用15萬(wàn)元購(gòu)買了位于北京大興經(jīng)濟(jì)適用房一套。2005年8月，潘某以26萬(wàn)元的價(jià)格將該套經(jīng)濟(jì)適用房賣與閆

25、某簽訂經(jīng)濟(jì)適用房買賣協(xié)議，閆某并支付定金1萬(wàn)元。該房屋買賣協(xié)議中郭某的名字為潘某所代簽。后閆某得知國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房限制出售，故其訴至法院要求法院確認(rèn)其與潘某簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房買賣協(xié)議無(wú)效并返還定金。法院審理后認(rèn)為，潘某不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件，雖然房屋所有權(quán)證書辦在郭某名下，但該購(gòu)房款系潘某所支付，實(shí)際也由潘某支配、占用該房屋，潘某實(shí)際是該房屋的事實(shí)上的產(chǎn)權(quán)人。但根據(jù)北京市關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市出售有關(guān)問題的通知第二條規(guī)定，已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭在購(gòu)買后五年內(nèi)不得按市場(chǎng)價(jià)格出售。確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購(gòu)，出售單價(jià)不得高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià)。故閆某與潘某之間

26、的房屋買賣行為，違反了出售價(jià)格與交易主體的限制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效協(xié)議，閆某要求潘某返還定金的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。據(jù)此，北京市大興區(qū)人民法院判決買賣協(xié)議無(wú)效，潘某退還閆某定金1萬(wàn)元。下面是贈(zèng)送的勵(lì)志文檔需要的朋友可以好好欣賞，不需要的朋友可以下載后編輯刪除！謝謝！不想窮，就好好讀懂這些話！一言驚醒夢(mèng)中人！ 1、成功的人，就是那種能用別人扔向他的石頭來(lái)鋪設(shè)路基的人。2、批評(píng)你的人是你今天的敵人，明天的朋友；吹捧你的人是你今天的朋友，明天的敵人。3、nothing is impossible、只要選擇了目標(biāo)，不要再想太遠(yuǎn)，每天腳踏實(shí)地，風(fēng)雨兼程。生命不息，戰(zhàn)斗不止。4、你和你的朋友會(huì)一起在將來(lái)打造一個(gè)可

27、能很輝煌的事業(yè)。很好聽是嗎？記住，你們都要努力。 5、后悔是一種耗費(fèi)精神的情緒，后悔是比損失更大的損失，比錯(cuò)誤更大的錯(cuò)誤，所以不要后悔。6、別怕丟人，追求丟人是一種成功的嘗試，至于為此笑話你的人，你可以把他們從你將來(lái)人生對(duì)手的名單中排除了，你也要為每一位上臺(tái)唱歌的人鼓掌。7、人生在世，需要不斷地為心靈除塵，自省、自責(zé)、自悟、自重。8、永遠(yuǎn)不要對(duì)可能是壞事的事好奇，否則可能要了你的命。永遠(yuǎn)不要在痛苦的時(shí)候做決定，否則你以后一定會(huì)后悔。9、別為你自己和別人下定論，你所看到聽到的可能只是一面。10、如果周圍有人嫉妒你，那么你可以把他從你的競(jìng)爭(zhēng)者之列排除了。11、很多事情別人通知你了，要說(shuō)謝謝，沒有通

28、知你，不要責(zé)怪，因?yàn)槟切┦履闫鋵?shí)應(yīng)該自己弄清楚。12、一個(gè)人最大的痛苦，莫過(guò)于被圈在自己設(shè)定的圈子里出不來(lái)。就像一只蠶，絲吐的越多，對(duì)自己捆綁得越緊，直到最后完全把自己包上，想出也出不來(lái)。13、善良是一種智慧，是一種遠(yuǎn)見，一種自信，一種精神力量，是一種文化，一種快樂。14、一個(gè)人的腳步再大，也永遠(yuǎn)無(wú)法丈量完腳下的道路。人生有限，道路無(wú)限，要想在有限的生命中多走一程，就時(shí)刻別停下腳步，別浪費(fèi)分秒時(shí)間。15、遇到再大困難的時(shí)候，不要驚慌，千萬(wàn)要學(xué)會(huì)冷靜；不要去想著求別人，以前有家人幫你，現(xiàn)在需要你一個(gè)人面對(duì)挑戰(zhàn)，從絕望中尋找希望，人生終將輝煌。16、學(xué)會(huì)說(shuō)謝謝，但謝謝并不是隨便敷衍，是對(duì)別人幫助的

29、肯定和回報(bào)；更要學(xué)會(huì)說(shuō)對(duì)不起，但對(duì)不起不是借口，是對(duì)自己過(guò)錯(cuò)的彌補(bǔ)和內(nèi)疚。17、處事不必求功，無(wú)過(guò)便是功；為人不必感德，無(wú)怨便是德。18、有時(shí)你的快樂是你的微笑之源，但是有時(shí)候你的微笑卻可能是你的快樂之源。19、不論男人還是女人，如果還把容貌當(dāng)作重要的東西而過(guò)分重視的話，可能不會(huì)吃虧，但是早晚會(huì)吃虧、可能，很可能。20、放假的時(shí)候，要么留在家里多陪陪父母，幫他們做點(diǎn)事，遠(yuǎn)走高飛的你能像以前天天守在他們身旁的時(shí)間已不多；要么多去社會(huì)中體驗(yàn)生活，因?yàn)槟悴坏蒙睿€要學(xué)會(huì)如何去生活。21、心煩意亂或者無(wú)聊閑著的時(shí)候，多到圖書館去泡泡，書中有現(xiàn)實(shí)中難得的純明和清靜；多看些書，生活會(huì)漸漸少一些迷茫

30、，多一些追求。22、一個(gè)人如果心中時(shí)刻能夠想著別人，別人也一定會(huì)時(shí)刻想著你。多替別人著想，就等于給自己鋪設(shè)一條道路。你付出的越多，你得到的也會(huì)越多，這就叫做感情投資或感情積累。23、你可輸給任何人，但不能輸給自己。24、經(jīng)常給家里打個(gè)電話，即使嘴上都說(shuō)不想對(duì)方，其實(shí)內(nèi)心早已情動(dòng)于中；有了女（男）朋友，也不能忘了爹和娘。25、多笑笑，會(huì)慢慢讓自己真的快樂起來(lái)。26、好好利用公開場(chǎng)合鍛煉、展示自我，哪怕只是一次課堂上的發(fā)言，別怕尷尬，更別怕丟人，也不要笑話在公眾面前丟臉的人。27、小的眼睛里沒有君子，君子的眼睛卻可以識(shí)破小人。28、屈原說(shuō)：“路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索。”這種精神可貴，但在現(xiàn)實(shí)

31、之中卻很少有人能這樣執(zhí)著了。如果有人能夠做到，他一定會(huì)是最成功的人。29、永遠(yuǎn)別渴望做個(gè)任何人都不得罪的人，有人反對(duì)有人支持然后自己做出決定是精彩的人生。30、一個(gè)生命完結(jié)，另一個(gè)生命誕生，世界就是在這種循環(huán)中得到永恒。用不著為死去的過(guò)于悲哀，也用不著為新生的過(guò)分高興。生命都是一種相同的過(guò)程，關(guān)鍵在于能否使它輝煌。如果一個(gè)人能活得無(wú)愧無(wú)悔，坦坦蕩蕩，雖未轟轟烈烈，但這仍可算作是偉大的一生。31、后悔是一種耗費(fèi)精神的情緒、后悔是比損失更大的損失，比錯(cuò)誤更大的錯(cuò)誤、所以不要后悔。32、你的確要學(xué)的有心計(jì)，但是記住，永遠(yuǎn)記住，在社會(huì)上要?jiǎng)倮奈ㄒ坏姆椒ㄓ肋h(yuǎn)只是一個(gè)，那就是實(shí)力，永遠(yuǎn)不用懷疑。34、人

32、生百態(tài)，不要對(duì)新的看不慣的東西生氣，無(wú)所謂的。35、我們確實(shí)活得艱難，一要承受種種外部的壓力，更要面對(duì)自己內(nèi)心的困惑。在苦苦掙扎中，如果有人向你投以理解的目光，你會(huì)感到一種生命的暖意，或許僅有短暫的一瞥，就足以使我感奮不已，所以我們要學(xué)會(huì)感激。36、冷靜，有大事時(shí)，能安靜并能快速想出辦法的人，很厲害。37、社會(huì)充滿競(jìng)爭(zhēng)，贏得競(jìng)爭(zhēng)靠的是自己的實(shí)力。38、一種對(duì)工作和學(xué)習(xí)的沖擊力及持久力會(huì)讓你有特殊的魅力和個(gè)人實(shí)力。39、父母給我們生命，生活給我們智慧。智慧產(chǎn)生于社會(huì)實(shí)踐，這是千真萬(wàn)確的真理。因此，不僅要珍惜生命，珍視生活，更要重視社會(huì)實(shí)踐。不經(jīng)歷風(fēng)雨就無(wú)法見到彩虹，沒有實(shí)踐就無(wú)法得到智慧。40、

33、積水成淵，積土成山。不積跬步無(wú)以致千里，做事萬(wàn)不可心急，必須從一點(diǎn)一滴做起，必須從每一件小事做起?，F(xiàn)在的人常是小事不做，大事做不來(lái)，到頭來(lái)空活一場(chǎng)，空耗一生。41、水漲船高，勿怕他人強(qiáng)于己。水落石出，別羨烏云壓枝低。42、你可以選擇堅(jiān)持，也可以選擇放棄。沒有對(duì)錯(cuò)。我是說(shuō)對(duì)愛情來(lái)說(shuō)，但是重要的是堅(jiān)持你的選擇。43、如果老是去琢磨哪些人你討厭，哪些人與你志趣相投，那么你就大錯(cuò)了，要想著如何讓別人接納你，而不是你能接受什么樣的人。44、對(duì)陌生人，或者把對(duì)方當(dāng)做一張白紙，或者把對(duì)方當(dāng)你的朋友，總之別當(dāng)做敵人，即使你聽到再多的關(guān)于他（她）的不好的傳聞。45、愛你的人，不管你接不接受，你都應(yīng)該感謝對(duì)方，這

34、是對(duì)他們的尊重。46、堅(jiān)持在背后說(shuō)別人好話，別擔(dān)心這好話傳不到當(dāng)事人耳朵里，有人在你面前說(shuō)某人壞話時(shí)，你只微笑。47、抽時(shí)間出來(lái)鍛煉身體。48、不管現(xiàn)在你對(duì)未來(lái)多困惑，多迷茫，都不要忘了樹立一個(gè)目標(biāo)。一個(gè)人過(guò)去或現(xiàn)在的情況并不重要，將來(lái)想要獲得什么成就才最重要。除非你對(duì)未來(lái)有理想，否則做不出什么大事來(lái)。49、不要把過(guò)去的事全讓人知道，尊敬不喜歡你的人。50、成大事的方法多種多樣 ，別不接受你看不慣的方法。51、一切以健康為中心,遇事瀟灑一點(diǎn)，看世事糊涂一點(diǎn)。52、氣不鼓不能前進(jìn)，氣太足可能爆胎。53、三個(gè)忘記：忘記年齡，忘記過(guò)去，忘記恩怨。54、樂觀的人看見問題后面的機(jī)會(huì)，悲觀的人只看見機(jī)會(huì)后

35、面的問題，機(jī)會(huì)是從來(lái)不會(huì)主動(dòng)敲響你的門，無(wú)論你等待多少年。它也只會(huì)如一陣風(fēng)一樣拂面而過(guò)，需要你的反應(yīng)能力和追隨速度。朝著一個(gè)目標(biāo)前進(jìn)，盡量使用你的潛能，才華橫溢的你會(huì)發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的存在。風(fēng)雖然沒有顏色，可是拂過(guò)之后卻是綠意一片。55、很多事情當(dāng)你再回憶時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)沒什么。所以，不管當(dāng)時(shí)你多么生氣都告訴自己不必這樣，你會(huì)發(fā)現(xiàn)事實(shí)真的沒啥大不了。56、人生唯一不會(huì)落空的等待是注定的死亡，世間唯一保持恒久不變的就是變化。57、最難戰(zhàn)勝的敵人，是自己；最可怕的敵人，是朋友；最防不勝防的敵人，是欲望；最迷惑人的敵人，是感情。58、生活是一種經(jīng)歷，也是一種體驗(yàn)；生活是一種感受，也是一種積累。生活沒有答案，生活

36、不需要答案。當(dāng)生活即將不屬于你時(shí)，你才會(huì)發(fā)現(xiàn):生活僅僅是一個(gè)過(guò)程，而這個(gè)過(guò)程無(wú)論多么復(fù)雜，最終結(jié)局都是一樣的。生活注重的是過(guò)程，而不是結(jié)局。59、奮斗人生的訣竅就是經(jīng)營(yíng)自己的長(zhǎng)處。經(jīng)營(yíng)自己的長(zhǎng)處能給你的人生增值。經(jīng)營(yíng)自己的短處必然使你的人生貶值。自己的路自己走自己的路自己走，誰(shuí)都無(wú)法代替你，無(wú)論別人如何成功你如何失敗。即使是一個(gè)失敗的自己你也要好好的珍重自己的失敗，因?yàn)檫@是你人生的經(jīng)驗(yàn)，是你來(lái)到這世界上的你全部的報(bào)償和收獲。我們也可以說(shuō)適合自己的就是最好的，你之所以這樣做之所以這樣走到今天，一定是有你的理由和依據(jù)。人與人沒有可比性關(guān)鍵是要找到自己。我曾經(jīng)以為自己已經(jīng)找到了自己卻發(fā)現(xiàn)尋找的工作還是要一直繼續(xù)下去，活一天就得去尋找一天。追求是要追求的哪怕這樣的追求顯得是很虛弱很無(wú)力很無(wú)奈，甚至它像是一塊遮羞布但是我仍然需要它，因?yàn)橹挥羞@樣才能看見自己感覺到自己。人生的路曲曲彎彎已經(jīng)走成了這樣，墓志銘已經(jīng)提前寫就。失敗已經(jīng)注定但追求的腳步并沒有停下，內(nèi)心的不屈漸漸已成為一種信念，成為自己人生的支撐。孤獨(dú)人生里，無(wú)盡天涯路，始終不放棄自己的努力，自己的路走成了自己，這或許也是值得自己自豪的嗎?或許也不敢這樣說(shuō)，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)是殘酷的，生存是艱難的，我們身上的力量也是有限的，不會(huì)無(wú)止境的揮灑下去，總有油燈熬過(guò)的一天。唯一能告慰自己的就是沒有放棄自己，一直以來(lái)堅(jiān)守