房地產(chǎn)的市場調(diào)研

1、蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羈羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肂蕆襖袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇薁羃肄蒃蝕肆芀荿蠆螅肂芅蠆袇羋膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羈羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肂蕆襖袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇薁羃肄蒃蝕肆芀荿蠆螅肂芅蠆袇羋膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羈羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀

2、芆袇衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肂蕆襖袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇薁羃肄蒃蝕肆芀荿蠆螅肂芅蠆袇羋膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羈羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肂蕆襖袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇薁羃肄蒃蝕肆芀荿蠆螅肂芅蠆袇羋膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羈羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肂蕆襖袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅

3、薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇薁羃肄蒃蝕肆芀荿蠆螅肂芅蠆袇羋膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羈羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肂蕆襖袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇薁羃肄蒃蝕肆芀荿蠆螅肂芅蠆袇羋膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羈羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肂蕆襖袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇薁羃肄蒃蝕肆芀荿蠆螅肂芅蠆袇羋膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿

4、莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羈羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肂蕆襖袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇薁羃肄蒃蝕肆芀荿蠆螅肂芅蠆袇羋膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羈羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肂蕆襖袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇薁羃肄蒃蝕肆芀荿蠆螅肂芅蠆袇羋膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羈羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肅

5、薅袆羈艿蒁裊肄肂蕆襖袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇薁羃肄蒃蝕肆芀荿蠆螅肂芅蠆袇羋膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羈羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肂蕆襖袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇薁羃肄蒃蝕肆芀荿蠆螅肂芅蠆袇羋膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羈羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肂蕆襖袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈

6、蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇薁羃肄蒃蝕肆芀荿蠆螅肂芅蠆袇羋膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羈羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肂蕆襖袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇

7、蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻

8、襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆

9、螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀

10、罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄

11、袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈

12、蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃

13、裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀

14、螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄

15、罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈

16、螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂

17、螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆

18、裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁

19、螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈

20、羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞

21、螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆

22、蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁

23、袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅

24、蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿

25、羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆

26、螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻

27、蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅

28、袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿

29、蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃

30、羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂螞袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄罿羄莆蕆裊肅蒈螞螁肂膈蒅蚇肁莀蟻蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿莃裊膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀

31、房地產(chǎn)的市場調(diào)研 1 前言在許多失敗的案例中，我們通過分析，其中有許多原因，有一條很重要的原因是開發(fā)商的決策層缺乏必要的市場調(diào)查，沒有掌握到足夠的市場信息導(dǎo)致決策失誤，從而導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。作為專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢代理公司，對一個(gè)項(xiàng)目作出準(zhǔn)確的市場定位前提是搞好市場調(diào)查，而搞好市場調(diào)查的前提就是有一套完善可操作的市調(diào)方案。不能憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)寫出可行性分析報(bào)告，科學(xué)性、準(zhǔn)確性是不高的。公司對市調(diào)參與人員的要求是對市調(diào)目標(biāo)市場所有房地產(chǎn)的內(nèi)容都必須了解、掌握，形成書面分析報(bào)告，每條信息要盡量附原件的復(fù)印件。 2 房地產(chǎn)市場調(diào)研和營銷的信息分析房地產(chǎn)市場調(diào)研如果做得細(xì)致、透徹，不僅可以幫助精確產(chǎn)品市場定位，而且

32、可以幫助企業(yè)賺取相當(dāng)大的利潤1994年下半年至1995年，上海的房地產(chǎn)市場步入盤整消化期，然而有一些產(chǎn)品卻依然銷勢良好，究其原因，不外是產(chǎn)品前期市場定位準(zhǔn)確。去年來，房地產(chǎn)業(yè)開始重視房地產(chǎn)營銷，但如何做營銷？這正是從業(yè)人員關(guān)注的話題。營銷與推銷、促銷不同，營銷是從市場需要出發(fā)，根據(jù)市場、客戶的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，它的管理以利潤為導(dǎo)向，營銷計(jì)劃具有長期性。推銷、促銷是針對現(xiàn)成產(chǎn)品的銷售，以銷售量為導(dǎo)向，計(jì)劃短期性。目前上海房地產(chǎn)市場還處于推銷、促銷階段，尚未真正進(jìn)入營銷過程。既然營銷基本于市場需要，那么營銷的第一步就是市場調(diào)研，房地產(chǎn)業(yè)的市場調(diào)研尤為重要。 一、為什么要進(jìn)行市場調(diào)研？ 臺灣商界名人王永

33、慶（章）花400萬臺幣拿下臺北近郊一塊地。當(dāng)時(shí)有個(gè)房地產(chǎn) 商東棣氏（音）和公司高姓職員做了大量市場調(diào)研，市場狀況是市中心房價(jià)、租金奇貴，老板紛紛縮小辦公場地造成寫字間擁擠不堪，員工叫苦連天；住宅外遷，員工上下班路程遠(yuǎn)；市中心交通擁擠、污染嚴(yán)重，辦公效率低。趨勢是交通便利的前提下辦公樓可以建在市郊。王的地塊偏遠(yuǎn)但交通便利，有條件造這樣的辦公樓。他們還做了客戶市場調(diào)研，確實(shí)有許多客戶對這樣的辦公樓有興趣。當(dāng)時(shí)評估這塊地價(jià)值達(dá)八個(gè)億，東棣氏用800萬臺幣買下地塊并建造辦公樓一炮打響，賺了40億。這個(gè)實(shí)例說明，房地產(chǎn)市場調(diào)研如果做得細(xì)致、透徹，不僅可以幫助精確產(chǎn)品市場定位，而且可以幫助企業(yè)賺取相當(dāng)大的

34、利潤。 發(fā)展商拿到地后首先考慮什么？蓋住宅樓、辦公樓還是商住樓？一般住宅用途有：公寓、辦公、商住、商場、別墅、酒店公寓、酒店式商務(wù)套房等，這些用途可以組合，小區(qū)中可以都是住宅，也可以有辦公樓、公寓；甚至一棟樓里可以建有住宅、辦公樓、商場，形成很多用途，這正是發(fā)展商首先要考慮的。其次，建造何種建筑形狀，高層、小高層還是多層？容積率決定建筑形狀，但可以變化，容積率下降樓面會(huì)提高，而開發(fā)成本下降、周期縮短，經(jīng)濟(jì)效益也許不變。 第三，考慮房型，兩房一廳為主還是兩房一衛(wèi)抑或兩房兩衛(wèi)？ 各種房型面積 如何確定？目標(biāo)客源是誰、在哪里、最關(guān)心什么？這些問題的答案決定項(xiàng)目生或死，所以，發(fā)展商有了地后首先必須考慮

35、。 這些問題如何獲得答案，最佳的辦法是讓市場決定該造什么樣的房子。換言之，市場調(diào)研對房地產(chǎn)開發(fā)有三個(gè)方面的作用。通過市場調(diào)研，可以準(zhǔn)確知道要賣什么，房子賣給誰，怎么賣。房地產(chǎn)有固定性（不可移動(dòng)）、稀有性（土地有限）、高金額性（買賣雙方投資大）、增值性、不可更改性（產(chǎn)品本身）等特性，對房地產(chǎn)來說，賣什么尤其重要，定位準(zhǔn)確的產(chǎn)品有利于銷售。1994年，外銷房東方明珠花園別墅推出，當(dāng)時(shí)外銷房尤其是別墅已經(jīng)走下坡路，但該項(xiàng)目卻創(chuàng)造了100的銷售率。他們曾作大量調(diào)研，認(rèn)為外銷房面積普遍過大、總價(jià)太高，市場接受力非常有限，同時(shí)又有一些想住別墅的客戶有錢卻不夠。于是，他們推出小面積別墅，只有90120平方米

36、，標(biāo)語是8萬8美金買上海外銷別墅。臺灣宏基電腦公司拿到桃園一塊地，想造一幢辦公樓自用和部分出售，東棣氏分析認(rèn)為路途遠(yuǎn)交通不便，加上宏基員工為高科技業(yè)者生性懶惰，可能不愿跑太遠(yuǎn)上班。宏基電腦老板不聽，將公司總部強(qiáng)行搬至桃園，結(jié)果宏基電腦發(fā)生危機(jī)，公司一些高層員工嫌上班路遠(yuǎn)紛紛脫離公司，其他客戶更是避之不及，大樓至今空置。 另外，房地產(chǎn)市場調(diào)研可以幫助產(chǎn)品再定位。有些產(chǎn)品起初可能定位不準(zhǔn)確， 可以通過市場調(diào)研重新定位，起死回生，將會(huì)給銷售很大效果。1995年上海環(huán)線廣場項(xiàng)目，位于中山西路西、宜山路區(qū)域（可算田林地段），定位住宅。由于土地成本高，房屋售價(jià)單價(jià)近6000元，而田林地段房價(jià)近4000元，

37、所以銷售為零。我們公司調(diào)研后得知，田林地段幾乎都是住宅，商住樓集中在徐家匯，所以該地區(qū)市場空白點(diǎn)是商住樓。我們?yōu)橹匦露旒覅R環(huán)線廣場，內(nèi)部改建成大辦公室類型，果然吸引了一批想買徐家匯商住樓的客源。所以產(chǎn)品要立足市場，必須要有自身特點(diǎn)，與市場有一個(gè)市場區(qū)隔。93、94年時(shí)福州房地產(chǎn)市場是，中心地段的現(xiàn)房銷售率只有30，一位發(fā)展商的兩棟高層期房銷售非常不理 想。我們作了市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)福州的房產(chǎn)均是商（商場）、?。ㄗ≌?、辦（辦公樓）結(jié)構(gòu)，發(fā)展商個(gè)個(gè)期望三種客源一網(wǎng)打盡，而事實(shí)恰恰相反，買住房的覺得樓內(nèi)有企業(yè)可能進(jìn)出人員繁雜，買辦公室的又怕遇見買菜阿婆，結(jié)果一無所獲。我們將高層定位純住宅，

38、增設(shè)服務(wù)、康樂設(shè)施、生活配套，推出福州第一棟五星級純住宅，高層奠基時(shí)銷售率已達(dá)70，被稱為銷售奇跡。我們認(rèn)為，福州房地產(chǎn)市場不景氣，不是因?yàn)楦Ｖ萑藳]有購買力，而是市場充斥同質(zhì)化產(chǎn)品，沒有提供消費(fèi)者需要的產(chǎn)品。 目前上海商品房積壓有兩大原因：產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，適宜造住宅的地塊造了商務(wù)樓，而應(yīng)該造商務(wù)樓的卻建成了住宅；設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)不合理，房型偏大或偏小。其中有些產(chǎn)品可以通過市場調(diào)研再定位，找到新出路。 客源是房地產(chǎn)的生命?？驮纯梢苑殖蓭最?，如果以購買動(dòng)機(jī)分類，有投資、自用型客戶；按區(qū)域劃分，有本區(qū)、本地、外地等；按收入、有高收入階層、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按屬性，有高級企業(yè)主管、白領(lǐng)階層

39、、歸國人士、回滬知青、企業(yè)為員工購買等等。如果產(chǎn)品已定型，通過市場調(diào)研可以挖掘新的客源面，創(chuàng)造銷售新業(yè)績。萬寶路香港推出初期銷售并不理想，市場調(diào)研后重新制訂廣告策略，一改其名稱、包裝的女性氣息，定位于是男子漢就該抽這煙，銷量大增。位于淮海路西藏路的恒基大廈定位內(nèi)銷辦公樓，但發(fā)展商追求完美，設(shè)計(jì)、裝潢、結(jié)構(gòu)、設(shè)施等竭盡豪華，全部用最高檔，于是售價(jià)單價(jià)達(dá)2000多美金，總價(jià)達(dá)250萬人民幣。1995年辦公樓租金下降，投資客不肯進(jìn)場，大樓尚未封頂自用型客戶也沒有趣。市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)總價(jià)在4050萬元有回報(bào)率的產(chǎn)品銷路極好后決定擴(kuò)大客源，大膽將賣辦公樓改成賣投資計(jì)劃，啟用新名賺錢時(shí)代，把賣產(chǎn)權(quán)變成賣5年使

40、用權(quán)，使單價(jià)從2000多降至700多美金，在短短4個(gè)月中賣掉80。對發(fā)展商來說可以收回成本又沒有賣掉產(chǎn)權(quán)，何樂而不為；而總價(jià)的下降，擴(kuò)大了投資客源。臺灣高雄城市不大市場有限，產(chǎn)品難以銷售。當(dāng)時(shí)美國在其他國家銷售他們的土地，于是高雄的房產(chǎn)商打破區(qū)域限制，也將房屋在臺北市場銷售，許以回報(bào)率，銷售很成功。 商品房銷售有許多方式，如定價(jià)策略、付款方式等，需要通過市場調(diào)查然后研究，結(jié)論也會(huì)對銷售產(chǎn)生很大幫助。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)該從哪些方面著手？ 房地產(chǎn)營銷包括市場營銷環(huán)境（市場分析）、營銷組合。市場調(diào)研側(cè)重環(huán)境部分，環(huán)境分成總體環(huán)境和區(qū)域環(huán)境?？傮w環(huán)境含有行政與法律、經(jīng)濟(jì)、自然、人口、政治、文化、技

41、術(shù)環(huán)境；區(qū)域環(huán)境有特性、交通、配套、規(guī)劃、房地產(chǎn)競爭市場、房地產(chǎn)消費(fèi)市場。行政與法律環(huán)境指與房地產(chǎn)有關(guān)的一切政策、法令、措施，如藍(lán)印戶口薄、契稅減半、新工房上市政策等，它們的出臺將直接影響房地產(chǎn)市場。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指人均收入存款額、物價(jià)指數(shù)、企業(yè)投資總額、金融動(dòng)態(tài)（股票、利率、銀根）、區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，目的是了解市場和消費(fèi)者。自然環(huán)境包括交通狀況、市政工程、公共設(shè)施（已有、在建、規(guī)劃）、綠化、水電煤配套等，研究市場的可行性。人口環(huán)境指總?cè)丝诤腿司≌娣e、家庭結(jié)構(gòu)及趨勢（單身-杭州推出單身貴族公寓一售而空、老年、金絲鳥住宅等）、整體素質(zhì)、人口屬性、老年化狀況等與住宅建設(shè)有關(guān)的因素。政治環(huán)境指政局、

42、外交政策，直接影響房地產(chǎn)銷售。文化、技術(shù)環(huán)境指文化傾向，新建材、新科技的運(yùn)用等等。 對某個(gè)個(gè)案，區(qū)域環(huán)境的了解更為重要。首先了解區(qū)域特性，即區(qū)域歷史沿革 （梧桐花園就是充分利用原來是法租界的歷史因素）、建筑形態(tài)及風(fēng)格、區(qū)域特點(diǎn)（學(xué)區(qū)、商業(yè)中心、工業(yè)中心等）；了解區(qū)域交通狀況，公交、地鐵、高架、輕軌，交通干道，未來交通計(jì)劃；區(qū)域公共設(shè)施配套包括生活和市政（水電煤）配套，生活配套有公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場、賓館、著名餐飲、圖書館、體育場館等，另有政府機(jī)構(gòu)、標(biāo)志性建筑等；重點(diǎn)在房地產(chǎn)競爭市場分析，即分析產(chǎn)品總供應(yīng)及產(chǎn)品組合類型供應(yīng)量（各自供應(yīng)量和比例、市場最歡迎類型、建筑形

43、態(tài)比例及接受程度、市場空白點(diǎn)-有發(fā)展商想在石門路威海路造辦公樓，經(jīng)市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)該區(qū)域辦公樓比例已達(dá)70，而銷量只有20，市場空白點(diǎn)是酒店公寓，客源是投資客，出租對象是短期逗留上海人士），近遠(yuǎn)期供應(yīng)量（未來競爭狀況），房型配比綜合分析（各種類型供應(yīng)及銷量、市場空缺及接受度、同類房型受歡迎面積段、結(jié)構(gòu)），主力面積綜合分析（區(qū)域占主導(dǎo)的房屋面積、空白面積段及市場接受度、總價(jià)接受度），主力總價(jià)綜合分析，付款方式（特殊要件）分析，銷售去化分析（各種建筑形態(tài)的樓層銷售狀況、樓層朝向接受度），區(qū)域租金行情分析（出租率、出租類型、出租房型、租金）；同樣重要的是消費(fèi)力市場分析，做好區(qū)域購房客源分析（購房客源身

44、份、租房客源），消費(fèi)力市場調(diào)研（用電話、問卷形式）。區(qū)域性調(diào)研最重要，也最消耗人力物業(yè)。 三、市場調(diào)研部門的組織結(jié)構(gòu)和各自負(fù)責(zé)內(nèi)容。 我們公司的市場研展部的信息部，負(fù)責(zé)對各種報(bào)刊雜志、學(xué)術(shù)報(bào)告信息綜合采集和錄用，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)廣告；市場調(diào)研部，分區(qū)域踏街和個(gè)案市調(diào)，區(qū)域踏街人員人走遍區(qū)域中每一條街，記錄公共設(shè)施、競爭個(gè)案等，個(gè)案市調(diào)人員則冒充客戶對個(gè)案進(jìn)行市場調(diào)研。我們把上海分成86個(gè)小區(qū)域，對每個(gè)區(qū)域都有區(qū)域踏街記錄，首先在區(qū)域圖上劃出公共設(shè)施、個(gè)案，填報(bào)區(qū)域印象、建筑形態(tài)、綠化狀況、道路、交通、公交線路、商業(yè)等，區(qū)域的配套、交通、環(huán)境狀況都是通過區(qū)域踏街而來。市調(diào)部獲取情況后再對個(gè)案進(jìn)行市場調(diào)

45、研，每個(gè)個(gè)案至少有8個(gè)表匯總有關(guān)情況，復(fù)雜的個(gè)案甚至有10多張表格。 比如對閔行富麗公寓的調(diào)研。它的總動(dòng)數(shù)、基地面積、總建筑面積、土地等級、公建面積、公建率、用途組合、環(huán)境、交通等是第一張表的內(nèi)容。如果是住宅，就有住宅表，對車位、貸款年限、樓層、基價(jià)、單價(jià)范圍、主力總價(jià)、房型配比、建材、設(shè)備等列表填報(bào)。各種情況詳細(xì)了解后再進(jìn)行綜合分析，將房型和總價(jià)、工期和銷售率、裝修和銷售等等掛鉤。還要做好銷售去化分析，銷售狀況總分析，包括銷售道具、媒體、述求賣點(diǎn)，付款方式、策略等等，每一個(gè)個(gè)案都必須填報(bào)這些內(nèi)容。對富麗公寓的客源也要進(jìn)行分析，是海外或合資企業(yè)上層人士，自用等等。對一些個(gè)案翔實(shí)的調(diào)查、填報(bào)，通

46、過數(shù)據(jù)處理，可以制成多種綜合分析表格，然后作出區(qū)域市場報(bào)告，進(jìn)行房地產(chǎn)競爭市場和消費(fèi)市場的全面深入的分析。 【實(shí)例】某項(xiàng)目位于吳中路，靠近虹橋鎮(zhèn)、古北新區(qū)，毗鄰虹橋高爾夫球場。 面積140000平方米，容積率1.3左右，作為住宅小區(qū)的用途很明確。要求我們公司 調(diào)研小區(qū)的建筑形態(tài)、房型和比例、面積、客源等等。我們迅速著手整體市場調(diào)研，選擇了10個(gè)有競爭關(guān)系的住宅小區(qū)個(gè)案，比如華光、嘉信、富麗、南國等吳中路、虹梅路、七星路、莘莊、田林周圍區(qū)域的小區(qū)。踏街后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)生活配套不足，學(xué)校、醫(yī)院不夠，交通不便，但總體較適合建造住宅小區(qū)。經(jīng)過個(gè)案市調(diào)表匯總，形成區(qū)域綜合分析表，明確告訴我們：這個(gè)區(qū)域總建

47、筑面積1210000平方米，其中高層110000，小高層98000，多層1000000平方米，所以這個(gè)區(qū)域以多層為主，低層（5層以下）是市場空白點(diǎn)；高層總量不大，但銷售不理想，說明該區(qū)域?qū)Ω邔佑锌剐?；小高層銷售68，可以考慮；區(qū)域住宅小區(qū)整體銷售為72 ，說明小區(qū)受歡迎。房型與總價(jià)關(guān)系分析得出：房型總量集中在兩房一衛(wèi)，市場空白點(diǎn)是兩房兩衛(wèi)，且現(xiàn)有192戶銷售率100說明該房型非常受歡迎；一房銷售不錯(cuò)，適合投資額；三房兩衛(wèi)銷售率較高；大房型銷勢不錯(cuò)。另外，根據(jù)分析，這一區(qū)域需要總價(jià)在25萬40萬元的產(chǎn)品。面積分析得出：對廳、廚、衛(wèi)要求高；主力面積在100130平方米銷售狀況很好。區(qū)域樓層朝向分析

48、得出，六樓積壓嚴(yán)重，肯定景觀朝向。同時(shí)，個(gè)案的付款方式全部有銀行貸款，沒有租金付房款。區(qū)域的客源主要是歸國人士，白領(lǐng)階層，港澳臺人員，部分企業(yè)為員工購買；本地客源集中在徐匯、長寧、盧灣、靜安、黃浦等區(qū)，客戶關(guān)心小區(qū)的配套、環(huán)境。我們還發(fā)現(xiàn)區(qū)域所有公共設(shè)施、配套都類似，沒有特色。 最后的總結(jié)是：1、該區(qū)域住宅對高層有抗性，2、以多層為主體，3、小區(qū)住宅 形態(tài)的銷售在上海最好，4、房型以兩房一衛(wèi)為主、三房兩衛(wèi)次之，5、兩房一衛(wèi)而言在25平方米最佳，6、三房兩衛(wèi)而言廳在2535平方米好銷，7、總體面積控制在80100、100120平方米，8、總價(jià)在3050萬元符合市場購買力。 該區(qū)域還存在一些市場空

49、白點(diǎn)，如：幾乎沒有低層公寓，120140平方米面積 和兩房兩衛(wèi)及一房很少，特色公建配套不夠。 我們的建議是：1、建造錯(cuò)落有致的低層公寓，損失的容積率通過小高層填補(bǔ)。 2、減少高層總量，3、面積配比是，一房占10，面積4555平方米；7590平 方米的占45，100120的占15，適當(dāng)加大120140面積的比例；兩房一衛(wèi)占 15，重點(diǎn)加大兩房兩衛(wèi)比例，三房一衛(wèi)減少，加大三房兩衛(wèi)比例，同時(shí)有四房房型比例。廳面積兩房的控制在25平方，三房的在3035平方；廚房面積89平方。同時(shí)建議公建設(shè)施有獨(dú)創(chuàng)性，設(shè)小區(qū)巴士解決交通，并開辦九年制學(xué)校解決孩子上學(xué)問題。 這個(gè)案例說明，房地產(chǎn)產(chǎn)品的房型面積配比、建筑形

50、態(tài)甚至廳廚定位等，都是 通過市場調(diào)研，由市場告訴我們的，并不是由主觀決定。 3 如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的市場調(diào)查由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)的前提是搞好市場調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝時(shí)下，商品房大量空置的問題已引起了社會(huì)各界的廣泛重視，從政府領(lǐng)導(dǎo)、專家學(xué)者到發(fā)展商無不從各個(gè)層面積極去探討它的成因及解決辦法。在多種原因當(dāng)中，有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場調(diào)查，沒有掌握到足夠的市場信息導(dǎo)致決策失誤，使項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場定位不當(dāng)。如位于武漢市江岸區(qū)某大廈，從它的規(guī)模、設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)備，到付款方式，這個(gè)項(xiàng)目在同一區(qū)位中應(yīng)屬佼佼者，但建成以來，出租和出售比率都很低，發(fā)展

51、商難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益。究其原因，主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊，常堵車，人氣雖旺，但大量是外來人口，收入不高，周邊多家大型國營企業(yè)經(jīng)濟(jì)也不甚景氣，且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。在這樣的環(huán)境中，發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等，顯然是不適合的，是不經(jīng)深入的市場調(diào)查作出不準(zhǔn)確的決策。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)的前提是搞好市場調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。但很遺憾，不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)前期的市場調(diào)查方案，每每接到一個(gè)項(xiàng)目，總是憑國土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告。其科學(xué)性、準(zhǔn)確性是不高的。 進(jìn)行市場

52、調(diào)查需要了解的內(nèi)容主要有： 1、對經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢的了解。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會(huì)發(fā)展等因素息息相關(guān)。這些因素將直接或間接對房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對房價(jià)和銷售情況的影響。要制定正確的開發(fā)項(xiàng)目策略，不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)，很重要原因是他們看到了改革開放后的中國經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，政局和社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善住房條件的需求和能力，事實(shí)也正是如此。 2、對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢的了解。對本地區(qū)、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)）以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解。

53、這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準(zhǔn)確。前幾年，武漢市有些發(fā)展商看到寫字樓有利可圖，回報(bào)率高，紛紛投資興建。由于未對市場當(dāng)時(shí)和未來幾年寫字樓需求情況進(jìn)行深入了解和預(yù)測，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現(xiàn)實(shí)。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當(dāng)然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。 3、對房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的了解。近期，有關(guān)房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多，這除了購房者法律意識有所加強(qiáng)外，更重要一點(diǎn)是不少

54、發(fā)展商沒嚴(yán)格按章辦事，出現(xiàn)了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問題。所以開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，遵章守法。否則，稍有差錯(cuò)便會(huì)直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的正常順利進(jìn)行，造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出臺的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶口制度，尤其對商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對銷售放心房的要求等等，更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。而且掌握上述各有關(guān)政策法規(guī)及政府調(diào)整政策的信息，就能及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)目的成功。 4

55、、對項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查了解。無論哪一類物業(yè)，要做到市場定位準(zhǔn)確，都必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動(dòng)機(jī)及對未來住房的期望，可接受的價(jià)格，對付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等的要注，進(jìn)行深入了解。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項(xiàng)目的市場定位。比如，有的項(xiàng)目所在環(huán)境居住情況比較復(fù)雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導(dǎo)致失敗，因中高收入人群一般不愿到這類地段購房居住。 5、對周邊同類樓盤的調(diào)查了解。對周邊同類樓盤的調(diào)查了解，有利于在制定項(xiàng)目營銷策略時(shí)做到揚(yáng)長避短，

56、確定在今后的市場競爭中上于較為有利的位置，制定正確的競爭對策。這方面了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點(diǎn)和宣傳媒體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對象及樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。 市場調(diào)查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得準(zhǔn)確而周詳?shù)牡谝皇仲Y料，發(fā)展商既要重點(diǎn)使用本單位專業(yè)人員，充分發(fā)揮其積極性；也可以適當(dāng)聘請一些相關(guān)專業(yè)的社會(huì)人員和在校大中專學(xué)生作為兼職人員，交給他們承擔(dān)部分調(diào)查工作；還可以委托有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行

57、調(diào)查策劃。無論由誰去做這項(xiàng)工作，都要求深入細(xì)致，堅(jiān)持不懈。 以下三種調(diào)查方法可作參考 1、直接調(diào)查。直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。 2、間接調(diào)查。通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場分析等材料，當(dāng)然對這些材料要對比分析，去偽存真。 3、直接征詢。這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對項(xiàng)目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調(diào)查要注意對象的選擇性，要合理選擇各

58、階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問卷調(diào)查。 4、現(xiàn)場踩點(diǎn)調(diào)查。這是不少發(fā)展商、代理商作市場調(diào)查常用的辦法。調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，從其內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。4 市調(diào)的方式調(diào)查方式很多，結(jié)合各種課題，幾種方法可有機(jī)結(jié)合，以求得到可信度較高而周詳?shù)慕Y(jié)果 1、直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)及市場中的活躍人士廣泛交流接觸、詢問、請教。優(yōu)點(diǎn)：速度快，信息可信。缺點(diǎn)：工作量大。2、間接調(diào)查通過報(bào)紙、刊報(bào)及有關(guān)媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息，發(fā)展動(dòng)態(tài)，市場分析等資料。優(yōu)點(diǎn)：易得。缺點(diǎn)：分析去偽存真過程需專業(yè)。3、直接征詢按一定比例把需征詢的問題編制